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I. INICIATIVAS LEGISLATIVAS PROYECTOS Y PROPOSICIONES DE LEY Proyecto de Ley de medidas de flexibilización y fomento del (621/000027) (Cong. Diputados, Serie A, núm. 21
Núm. exp. 121/000021) DICTAMEN DE LA COMISIÓN Al Excmo. Sr. Presidente del Senado. Excmo. Sr.: La Comisión de Fomento, visto el Informe emitido por la DICTAMEN PROYECTO DE LEY DE MEDIDAS DE FLEXIBILIZACIÓN Y FOMENTO DEL Preámbulo I El mercado inmobiliario español se caracteriza por una alta En el marco económico actual, las implicaciones negativas La realidad, por tanto, es que el mercado de alquiler no es De ahí que la búsqueda de mecanismos de flexibilización y II Esta Ley tiene, por tanto, el objetivo fundamental de — El régimen jurídico aplicable, reforzando la — La duración del arrendamiento, reduciéndose de — La recuperación del inmueble por el arrendador, — La previsión de que el arrendatario pueda desistir Asimismo, es preciso normalizar el régimen jurídico del La consecución de esta finalidad exige que el arrendamiento Por último, en los últimos años se viene produciendo un III Esta Ley opera una reforma de determinados preceptos de la requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o Artículo primero. Modificación de la Ley 29/1994, de 24 de Los artículos 4, 5, 7, 9 a 11, 13 a 20, 23 a 25, 27, 35 y Uno. El artículo 4 queda redactado en los siguientes «Artículo 4. Régimen aplicable. 1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se 2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los 3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los 4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta 5. Las partes podrán pactar la sumisión a mediación o 6. Las partes podrán señalar una dirección electrónica a Dos. Se añade una letra e) al artículo 5 con la siguiente «e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una Tres. El artículo 7 queda redactado en los siguientes «Artículo 7. Condición y efectos frente a terceros del 1. El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición 2. En todo caso, para que los arrendamientos concertados Cuatro. El artículo 9 queda redactado en los siguientes «Artículo 9. Plazo mínimo. 1. La duración del arrendamiento será libremente pactada plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o 2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos 3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del 4. Tratándose de finca no inscrita, también durarán tres Cinco. El artículo 10 queda redactado en los siguientes «Artículo 10. Prórroga del contrato. 1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de 2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el 3. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación Seis. El artículo 11 queda redactado en los siguientes «Artículo 11. Desistimiento del contrato. El arrendatario podrá desistir del contrato de en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Siete. El artículo 13 queda redactado en los siguientes «Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador. 1. Si durante la duración del contrato el derecho del Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita 2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, Ocho. El artículo 14 queda redactado en los siguientes «Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada. 1. El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la 2. Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Nueve. El artículo 15 queda redactado en los siguientes «Artículo 15. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio 1. En los casos de nulidad del matrimonio, separación 2. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la Diez. El apartado 4 del artículo 16 queda redactado en los «Artículo 16. Muerte del arrendatario. 4. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a Once. Se añade un apartado 5 al artículo 17 queda redactado «5. En los contratos de arrendamiento podrá acordarse Doce. El artículo 18 queda redactado en los siguientes «Artículo 18. Actualización de la renta. 1. Durante la vigencia del contrato la renta sólo podrá ser 2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo Trece. El apartado 1 del artículo 19 queda redactado en los «1. La realización por el arrendador de obras de mejora, Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse Catorce. El apartado 2 del artículo 20 queda redactado en «2. Durante los tres primeros años de vigencia del Quince. El artículo 23 queda redactado en los siguientes «Artículo 23. Obras del arrendatario. 1. El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento 2. Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el al estado anterior o conservar la modificación efectuada, Si, a pesar de lo establecido en el apartado 1 del presente Dieciséis. El artículo 24 queda redactado en los siguientes «Artículo 24. Arrendatarios con discapacidad. 1. El arrendatario, previa notificación escrita al 2. El arrendatario estará obligado, al término del Diecisiete. El apartado 8 del artículo 25 queda redactado «8. No obstante lo establecido en los apartados anteriores, En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el Dieciocho. Se añade un apartado 4 al artículo 27 en los «4. Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos El título aportado al procedimiento registral, junto con la Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el Diecinueve. El artículo 35 queda redactado en los «Artículo 35. Resolución de pleno derecho. El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato Veinte. Los apartados 2 y 3 del artículo 36 quedan «2. Durante los tres primeros años de duración del fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, 3. La actualización de la fianza durante el período de Artículo segundo. Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de Los artículos 22, 164, 220, 440, 497, 549 y 703 de la Ley Uno. El apartado 4 del artículo 22 queda redactado en los «4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación Dos. El artículo 164 queda redactado en los siguientes «Artículo 164. Comunicación edictal. Cuando, practicadas, en su caso, las averiguaciones a que Sólo a instancia de parte, y a su costa, se publicará en el En todo caso en la comunicación o publicación a que se En los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por arrendador, al que éste no se hubiese opuesto, se Tres. Se modifica el apartado 2 del artículo 220: «2. En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, Cuatro. Los apartados 3 y 4 del artículo 440 quedan «3. En los casos de demandas en las que se ejercite la Si el demandante ha expresado en su demanda que asume el Además, el requerimiento expresará el día y la hora que se El requerimiento se practicará en la forma prevista en el Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al En los dos supuestos anteriores, el decreto dando por 4. En todos los casos de desahucio, también se apercibirá Cinco. El apartado 3 del artículo 497 queda redactado como «3. No será necesaria la publicación de edictos en el Seis. Se modifica el apartado 3 del artículo 549: «3. En la sentencia condenatoria de desahucio por falta de Siete. El apartado 1 del artículo 703 pasa a tener la «1. Si el título dispusiere la transmisión o entrega de un Si en el inmueble que haya de entregarse hubiere cosas que En los casos de desahucio por falta de pago de rentas o Artículo tercero. Registro de sentencias firmes de impagos 1. Se crea un Registro de sentencias firmes de impagos de 2. Con la finalidad de ofrecer información sobre el riesgo 3. En el mismo sentido, los órganos de arbitraje 4. Tendrán acceso a la información obrante en el Registro, al eventual arrendatario, limitándose la información a la 5. Las personas incluidas en el Registro podrán instar la 6. La inscripción a la que se refiere este artículo estará, Disposición adicional primera. Transmisión de información Con la finalidad de definir, proponer y ejecutar la Disposición adicional segunda. Régimen aplicable a las A partir de la entrada en vigor de esta Ley será de a. Se mantienen las ayudas de subsidiación de préstamos Asimismo se mantienen las ayudas de subsidiación de Quedan suprimidas y sin efectos el resto de ayudas de No se admitirán nuevos reconocimientos de ayudas de b. Las Ayudas Estatales Directas a la Entrada que subsisten c. Se mantienen las ayudas del programa de inquilinos, d. Las ayudas de Renta Básica de Emancipación reguladas en las nuevas líneas de ayudas, del Plan Estatal de Fomento Disposición transitoria primera. Régimen de los contratos Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no Disposición transitoria segunda. Régimen de los procesos en A los procesos que estuvieran en trámite a la entrada en Disposición final primera. Título competencial. Esta Ley se aprueba al amparo de lo dispuesto en el Disposición final segunda. Adaptación del Real Decreto En el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de esta Disposición final tercera. Desarrollo normativo. Se autoriza al Gobierno para que, en el ámbito de sus Disposición final cuarta. Entrada en vigor. La presente Ley entrará en vigor el día siguiente al de su Palacio del Senado, 22 de abril de 2013.—La
mercado del alquiler de viviendas.
Ponencia designada para estudiar el Proyecto de Ley de medidas de
flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, tiene el
honor de elevar a V.E. el siguiente
MERCADO DEL ALQUILER DE VIVIENDAS
tasa de propiedad y un débil mercado del alquiler. En España, el
porcentaje de población que habita en una vivienda en alquiler se
encuentra apenas en el 17 por ciento, frente a la media de la Unión
Europea que está muy próxima al 30 por ciento. Esto le sitúa como el país
europeo con mayor índice de vivienda por cada 1.000 habitantes y también
como uno de los que posee menor parque de viviendas en alquiler.
que tiene esta característica del mercado de la vivienda sobre la
economía y la sociedad españolas son patentes y afectan, tanto a la
movilidad de los trabajadores como a la existencia de un elevado número
de viviendas en propiedad, vacías y sin ningún uso.
una alternativa eficaz al mercado de la propiedad en España, puesto que,
o bien la oferta de viviendas en alquiler es insuficiente, o bien no es
competitiva por estar sujeta a rentas muy elevadas. Además, nuestro
mercado arrendaticio se caracteriza fundamentalmente por las relaciones
personales entre arrendador y arrendatario, situándonos aún lejos de un
verdadero mercado profesionalizado de alquiler.
dinamización de este mercado deba moverse en un marco que consiga atraer
al mismo, al mayor número posible de las viviendas actualmente vacías y
sin ningún uso, en manos de propietarios privados.
flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria
dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del necesario equilibrio
entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben
ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado
arrendaticio. Tal objetivo se busca mediante la modificación de un
conjunto de preceptos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos, que supone la actuación sobre los siguientes
aspectos fundamentales:
libertad de pactos y dando prioridad a la voluntad de las partes, en el
marco de lo establecido en el Título II de la Ley.
cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga
tácita, con objeto de dinamizar el mercado del alquiler y dotarlo de
mayor flexibilidad. De esta forma, arrendadores y arrendatarios podrán
adaptarse con mayor facilidad a eventuales cambios en sus circunstancias
personales.
para destinarlo a vivienda permanente en determinados supuestos, que
requiere que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del
contrato, sin necesidad de previsión expresa en el mismo, dotando de
mayor flexibilidad al arrendamiento.
del contrato en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al
menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima
de treinta días. Se reconoce la posibilidad de que las partes puedan
pactar una indemnización para el caso de desistimiento.
arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto
del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la
seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la actualidad.
de viviendas regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos se someta al régimen general establecido por
nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en
consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre
fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que
inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de
una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la
Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un
arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos
ni del arrendador, ni del arrendatario.
aumento cada vez más significativo del uso del alojamiento privado para
el turismo, que podría estar dando cobertura a situaciones de intrusismo
y competencia desleal, que van en contra de la calidad de los destinos
turísticos; de ahí que la reforma de la Ley propuesta los excluya
específicamente para que queden regulados por la normativa sectorial
específica o, en su defecto, se les aplique el régimen de los
arrendamientos de temporada, que no sufre modificación.
Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, al objeto de abordar
las cuestiones más puntuales que están generando problemas en los
procesos de desahucio después de las últimas reformas de la anterior
Legislatura. En concreto, se vincula el lanzamiento a la falta de
oposición del demandado, de tal modo que si éste no atendiere el
allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el
juicio y producirá el lanzamiento, frente al sistema actual que impide
señalar el lanzamiento hasta que no se sepa si la vista se ha celebrado o
no. Estas modificaciones obligan a efectuar el ajuste de otros artículos
de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos,
quedan modificados como sigue:
términos:
someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I y IV de la
misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.
arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y
condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo
establecido en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo
dispuesto en el Código Civil.
arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad
de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la
presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de
cada uno de ellos.
arbitraje de aquéllas controversias que por su naturaleza puedan
resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos, de
conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la
mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje.
los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre
que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y
quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del
momento en que se hicieron.»
redacción:
vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato,
comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada
con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico,
derivado de su normativa sectorial.»
términos:
arrendamiento de viviendas.
aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda
permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente
o de hecho, o sus hijos dependientes.
sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito
su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de
la Propiedad.»
términos:
por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del
vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por
duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al
arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de
terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de
no renovarlo.
desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere
posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la
puesta a disposición.
para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea
indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el
arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.
una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador
comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada
para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer
grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos
de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La
referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos
meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar
y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho
plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran
procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de
consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia
firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí,
según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta
días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada
por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las
condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con
indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera
supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una
cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por
cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido
lugar por causa de fuerza mayor.
años los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado
de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un
estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin
perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1
de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se
estará a lo dispuesto en el artículo 1571 del Código Civil. Si fuere
vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto
en el citado artículo 1571 del Código Civil, además de que corresponda
indemnizar los daños y perjuicios causados.»
términos:
cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años
de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra,
al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de
no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año
más.
derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de
un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación
a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la
Ley Hipotecaria.
el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.»
términos:
arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses,
siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de
treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso
de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una
cantidad equivalente a una mensualidad de la renta
Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte
proporcional de la indemnización.»
términos:
arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional,
la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa
derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el
ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el
arrendamiento.
7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato
de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con
anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho
del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración
pactada.
se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9.
superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el
inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de
por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la
presente ley.»
términos:
Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los
requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo
quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el
arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los
artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de
la finca.
Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo
1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por
el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar
durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente
su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás
cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al
vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.»
términos:
del arrendatario.
judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá
continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de
acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de
aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda
arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste
por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del
contrato.
vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses
desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente,
acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma
que afecte al uso de la vivienda.»
siguientes términos:
tres años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en
caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar
transcurridos los tres primeros años de duración del arrendamiento, o que
el arrendamiento se extinga a los tres años cuando el fallecimiento se
hubiera producido con anterioridad.»
en los siguientes términos.
libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la
obligación del pago de la renta pueda remplazarse total o parcialmente
por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble
en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el
arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el
coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte
del arrendatario de la realización de las obras en los términos y
condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de
arrendamiento y resultará aplicable lo dispuesto en el apartado 2 del
artículo 23.»
términos:
actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se
cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por
las partes. En defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará
aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación
porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de
Índices de Precios de Consumo en un período de 12 meses inmediatamente
anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de
referencia para la primera actualización el que corresponda al último
índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y
en las sucesivas, el que corresponda al último aplicado.
partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique
a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración
aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna
certificación del Instituto Nacional de Estadística.
de la mensualidad del pago precedente.»
siguientes términos:
transcurridos tres años de duración del contrato le dará derecho, salvo
pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de
aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del
dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres
puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la
renta vigente en aquel momento.
las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.»
los siguientes términos:
contrato, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a
que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo
podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un
porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta
conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 18.»
términos:
del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la
configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el
apartado 2 del artículo 2. En ningún caso el arrendatario podrá realizar
obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la
vivienda.
arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá
exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas
sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.
artículo, el arrendatario ha realizado unas obras que han provocado una
disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la
vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del
arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior.»
términos:
arrendador, podrá realizar en el interior de la vivienda aquellas obras o
actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y
acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años, tanto del
propio arrendatario como de su cónyuge, de la persona con quien conviva
de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia
de su orientación sexual, o de sus familiares que con alguno de ellos
convivan de forma permanente, siempre que no afecten a elementos o
servicios comunes del edificio ni provoquen una disminución en su
estabilidad o seguridad.
contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo exige el
arrendador.»
en los siguientes términos:
las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de
adquisición preferente.
arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la
vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de
formalización del contrato de compraventa.»
siguientes términos:
en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato
que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que
deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador,
la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya
requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio
designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento,
y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles
siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo
ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.
copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que
no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado
aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para
practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la
Propiedad.
arrendamiento, será además preciso para su cancelación justificar la
notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio
que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el
mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario.»
siguientes términos:
por las causas previstas en las letras a), b), d) y e) del apartado 2 del
artículo 27 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo
dispuesto en el artículo 32.»
redactados en los siguientes términos:
contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que
el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la
hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según
proceda, al tiempo de la prórroga.
tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de tres años,
se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto
específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá
querido también para la actualización de la fianza.»
enero, de Enjuiciamiento Civil.
1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, quedan modificados como
sigue:
siguientes términos:
falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario
terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial
si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del
artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o
notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe
de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el
momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se
opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se
citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley,
tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la
acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al
desahucio.
cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión
anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas
imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de
pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos,
treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no
se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.»
términos:
se refiere el artículo 156, no pudiere conocerse el domicilio del
destinatario de la comunicación, o cuando no pudiere hallársele ni
efectuarse la comunicación con todos sus efectos, conforme a lo
establecido en los artículos anteriores, o cuando así se acuerde en el
caso a que se refiere el apartado 2 del artículo 157, el secretario
judicial, consignadas estas circunstancias, mandará que se haga la
comunicación fijando la copia de la resolución o la cédula en el tablón
de anuncios de la oficina judicial, salvaguardando en todo caso los
derechos e intereses de menores, así como otros derechos y libertades que
pudieran verse afectados por la publicidad de los mismos. Tal publicidad
podrá ser sustituida, en los términos que reglamentariamente se
determinen, por la utilización de medios telemáticos, informáticos o
electrónicos, conforme a lo previsto en el artículo 236 de la Ley
Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial.
Boletín Oficial de la provincia, en el de la Comunidad Autónoma, en el
Boletín Oficial del Estado o en un diario de difusión nacional o
provincial.
refieren los párrafos anteriores, en atención al superior interés de los
menores y para preservar su intimidad, deberán omitirse los datos
personales, nombres y apellidos, domicilio, o cualquier otro dato o
circunstancia que directa o indirectamente pudiera permitir su
identificación.
falta de pago de rentas o cantidades debidas o por expiración legal o
contractual del plazo y en los procesos de reclamación de estas rentas o
cantidades debidas, cuando no pudiere hallársele ni efectuarle la
comunicación al arrendatario en los domicilios designados en el párrafo
segundo del apartado 3 del artículo 155, ni hubiese comunicado de forma
fehaciente con posterioridad al contrato un nuevo domicilio al
procederá, sin más trámites, a fijar la cédula de citación o
requerimiento en el tablón de anuncios de la oficina judicial.»
cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por
falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el
demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda,
la sentencia, el auto o el decreto incluirán la condena a satisfacer
también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la
presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la
finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el
importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.»
redactados como sigue:
pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas,
acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el
secretario judicial, tras la admisión, y previamente a la vista que se
señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días,
desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la
enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de
aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades
reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho
pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y
alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su
entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las
circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
compromiso a que se refiere el apartado 3 del artículo 437, se le pondrá
de manifiesto en el requerimiento, y la aceptación de este compromiso
equivaldrá a un allanamiento con los efectos del artículo 21.
hubieran señalado para que tengan lugar la eventual vista en caso de
oposición del demandando, para la que servirá de citación, y la práctica
del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición. Asimismo se
expresará que en caso de solicitar asistencia jurídica gratuita el
demandado, deberá hacerlo en los tres días siguientes a la práctica del
requerimiento, así como que la falta de oposición al requerimiento
supondrá la prestación de su consentimiento a la resolución del contrato
de arrendamiento que le vincula con el arrendador.
artículo 161 de esta Ley, teniendo en cuenta las previsiones contenidas
en apartado 3 del artículo 155 y en el último párrafo del artículo 164,
apercibiendo al demandado de que, de no realizar ninguna de las
actuaciones citadas, se procederá a su inmediato lanzamiento, sin
necesidad de notificación posterior, así como de los demás extremos
comprendidos en el apartado siguiente de este mismo artículo.
compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará
decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el
lanzamiento en la fecha fijada.
desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se
reclamase, el secretario judicial lo hará constar, y dictará decreto
dando por terminado el procedimiento, y dejando sin efecto la diligencia
de lanzamiento, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para
que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca, dando
traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución en cuanto
a la cantidad reclamada, bastando para ello con la mera solicitud.
terminado el juicio de desahucio, impondrá las costas al demandado e
incluirá las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la
presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la
finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el
importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda. Si el
demandado formulara oposición, se celebrará la vista en la fecha
señalada.
al demandado en el requerimiento que se le realice que, de no comparecer
a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado
para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día
siguiente al señalado para la vista. Igualmente, en la resolución que se
dicte teniendo por opuesto al demandado se fijará día y hora para que
tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá verificarse antes de
treinta días desde la fecha señalada para la vista, advirtiendo al
demandado que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se
procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de
notificación posterior.»
sigue:
Boletín Oficial de la Comunidad Autónoma o en el “Boletín Oficial
del Estado” en aquellos procedimientos en los que la sentencia no
tenga efecto de cosa juzgada y en los procesos de desahucio en los que se
acumule la acción de reclamación de las rentas y cantidades debidas. En
estos casos bastará la publicidad del edicto en el tablón de anuncios de
la Oficina Judicial.»
pago de las rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o
contractual del plazo, o en los decretos que pongan fin al referido
desahucio si no hubiera oposición al requerimiento, la solicitud de su
ejecución en la demanda de desahucio será suficiente para la ejecución
directa de dichas resoluciones, sin necesidad de ningún otro trámite para
proceder al lanzamiento en el día y hora señalados en la propia sentencia
o en la fecha que se hubiera fijado al ordenar la realización del
requerimiento al demandado.»
siguiente redacción:
bien inmueble, una vez dictado el auto autorizando y despachando la
ejecución, el secretario judicial responsable de la misma ordenará de
inmediato lo que proceda según el contenido de la condena y, en su caso,
dispondrá lo necesario para adecuar el Registro al título ejecutivo.
no sean objeto del título, el secretario judicial requerirá al ejecutado
para que las retire dentro del plazo que señale. Si no las retirare, se
considerarán bienes abandonados a todos los efectos.
cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, para
evitar demoras en la práctica del lanzamiento, previa autorización del
secretario judicial, bastará con la presencia de un único funcionario con
categoría de Gestor, que podrá solicitar el auxilio, en su caso, de la
fuerza pública.»
de rentas de alquiler.
rentas de alquiler. Por real decreto se regulará su organización y
funcionamiento.
que supone arrendar inmuebles a personas que tienen precedentes de
incumplimiento de sus obligaciones de pago de renta en contratos de
arrendamiento y que, por dicho motivo, hayan sido condenadas por
sentencia firme en un procedimiento de desahucio del artículo 250.1.1.° o
del artículo 438 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento
Civil, el secretario judicial correspondiente remitirá dicha información
al Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler.
competentes deberán poner en conocimiento de dicho Registro los datos
relativos a aquellas personas que hayan sido declaradas responsables del
impago de rentas de arrendamientos, por medio de laudo arbitral dictado
al efecto.
los propietarios de inmuebles que deseen suscribir contratos de
arrendamiento sobre los mismos, sean personas físicas o jurídicas. A
tales efectos deberán presentar una propuesta de contrato de
arrendamiento en la que se identifique
que tendrá derecho, a los datos que consten en el Registro, relacionados
exclusivamente con dicho arrendatario.
cancelación de la inscripción cuando en el proceso correspondiente
hubieran satisfecho la deuda por la que fueron condenadas. No obstante,
la constancia en el citado Registro tendrá una duración máxima de seis
años, procediéndose a su cancelación automática a la finalización de
dicho plazo.
en todo caso sujeta a lo establecido en la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de
diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal.
sobre contratos de arrendamiento de vivienda.
política del Gobierno relativa al acceso a la vivienda, el Ministerio de
Fomento podrá articular instrumentos de colaboración que le permitan
obtener información acerca de la localización de las viviendas, de los
contratos de arrendamiento sobre las mismas de los que se tenga
constancia a través de los Registradores de la Propiedad, de los
registros administrativos de contratos de arrendamiento o de depósitos de
fianzas de las Comunidades Autónomas y del Consejo General del Notariado,
así como de aquellos datos de carácter estadístico que consten en la
Administración Tributaria derivados del acceso a beneficios fiscales de
arrendadores y arrendatarios. En ningún caso, dicha información contendrá
datos de carácter personal protegidos por la legislación en materia de
protección de datos.
ayudas de los Planes Estatales de Vivienda y Renta Básica de
Emancipación.
aplicación el siguiente régimen a las ayudas de subsidiación de
préstamos, Ayudas Estatales Directas a la Entrada y subvenciones
reguladas en los Planes Estatales de Vivienda cuyos efectos se mantengan
a la entrada en vigor de esta Ley y a las ayudas de Renta Básica de
Emancipación establecidas por el Real Decreto 1472/2007, de 2 de
noviembre:
convenidos que se vinieran percibiendo.
préstamos convenidos reconocidas, con anterioridad al 15 de julio de
2012, que cuenten con la conformidad del Ministerio de Fomento al
préstamo, siempre que éste se formalice por el beneficiario en el plazo
máximo de dos meses desde la entrada en vigor de esta Ley.
subsidiación al préstamo reconocidas dentro del marco de los Planes
Estatales de Vivienda.
subsidiación de préstamos que procedan de concesiones, renovaciones,
prórrogas, subrogaciones o de cualquier otra actuación protegida de los
planes estatales de vivienda.
conforme a la Disposición Transitoria Primera del Real Decreto 1713/2010,
de 17 de diciembre, sólo podrán obtenerse cuando cuenten con la
conformidad expresa del Ministerio de Fomento a la entrada en vigor de
esta Ley, y siempre que el beneficiario formalice el préstamo en un plazo
de dos meses desde la entrada en vigor de la misma.
ayudas a las áreas de rehabilitación integral y renovación urbana,
rehabilitación aislada y programa RENOVE, acogidas a los Planes Estatales
de Vivienda hasta que sean efectivas las nuevas líneas de ayudas del Plan
Estatal de Fomento del Alquiler de viviendas, la rehabilitación
edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016. Se
suprimen y quedan sin efecto el resto de subvenciones acogidas a los
Planes Estatales de Vivienda.
el Real Decreto 1472/2007, de 2 de noviembre, que subsisten a la
supresión realizada por el Real Decreto-ley 20/2011, de 30 de diciembre y
por el Real Decreto-ley 20/2012, de 13 de julio, se mantienen hasta que
sean efectivas
del Alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la
regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.
de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de
esta Ley.
de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con
anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose
por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes
podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en esta Ley.
tramitación a la entrada en vigor de esta Ley.
vigor de la presente ley no serán de aplicación las modificaciones
introducidas en el artículo segundo. Estos procesos se sustanciarán,
hasta que recaiga decreto o sentencia, conforme a la legislación procesal
anterior.
artículo 149.1. 1.ª, 6.ª, 8.ª y 13.ª de la Constitución, que atribuye al
Estado la competencia sobre regulación de las condiciones básicas que
garantizan la igualdad en el ejercicio de derechos constitucionales,
legislación procesal, legislación civil, ordenación de los registros e
instrumentos públicos y bases y coordinación de la planificación general
de la actividad económica.
297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la
Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos.
Ley, el Gobierno adaptará la regulación contenida en el Real Decreto
297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la
Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos, a las previsiones
de la misma, en especial en lo concerniente a las condiciones de
cancelación de la inscripción de los arrendamientos y a la modificación
de los aranceles notariales y registrales aplicables.
competencias, dicte las disposiciones reglamentarias y medidas necesarias
para el desarrollo y aplicación de esta Ley.
publicación en el «Boletín Oficial del Estado».
Presidenta de la Comisión, María Dolores Pan Vázquez.—El Secretario
Primero de la Comisión, Francisco Moro Borrero.