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BOCG. Congreso de los Diputados, serie A, núm. 66-16, de 23/03/1998
BOLETIN OFICIAL
DE LAS CORTES GENERALES
CONGRESO DE LOS DIPUTADOS
VI LEGISLATURA
Serie A:
PROYECTOS DE LEY 23 de marzo de 1998 Núm. 66-16
ENMIENDAS DEL SENADO
121/000063 Mediante mensaje motivado al Proyecto de Ley sobre régimen
del suelo y valoraciones.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 97 del Reglamento de la
Cámara, se ordena la publicación en el BOLETIN OFICIAL DE LAS CORTES
GENERALES, de las enmiendas del Senado al Proyecto de Ley sobre régimen
del suelo y valoraciones, acompañadas de mensaje motivado.
Palacio del Congreso de los Diputados, 18 de marzo de 1998.--El
Presidente en funciones del Congreso de los Diputados, Enrique
Fernández-Miranda y Lozana.
Mensaje motivado
El Senado ha introducido las siguientes modificaciones en el texto del
Proyecto de Ley arriba citado remitido por el Congreso de los Diputados:
--Se da nueva redacción a la Exposición de motivos en concordancia con
las diversas modificaciones introducidas en el articulado del Proyecto.
--En el artículo 4, se modifica su apartado 1 para mejorarlo
gramaticalmente, sustituyendo la expresión «dirección proceso» por
«dirección del proceso». El apartado 2 sufre también una enmienda,
cambiando la frase «la gestión pública, a través de su acción
urbanística, ejecutará las políticas de suelo y suscitará, en la medida
(...)» por la siguiente: «la gestión pública, a través de su acción
urbanizadora y de las políticas de suelo, suscitará, en la medida (...)».
--Se sustituye la referencia a la «legislación autonómica» por la
«legislación urbanística» en el inciso final del artículo 7, en
concordancia con la terminología empleada en el resto del Proyecto, donde
se habla siempre de «legislación urbanística», al tener asumidas las
Comunidades Autónomas la plena competencia legislativa en materia de
urbanismo.
--El párrafo 1 del artículo 9 se enmienda para precisar que los riesgos
naturales que pueden justificar la inclusión de suelo en la categoría de
no urbanizable son aquéllos «acreditados» en el planeamiento sectorial,
no los que resultaran «contemplados» en el mismo, como se indicaba en la
redacción proviniente de la Cámara Baja. Se considera más garantista y
más adecuada con la seguridad jurídica esta fórmula
--El párrafo 2 se modifica en el sentido de exigir que se expliciten en
el planeamiento general las razones de interés general por las que hayan
de considerarse suelo no urbanizable por su inadecuación para el
desarrollo urbano, terrenos en los que no concurran los valores
prevenidos en el párrafo 1 del mismo artículo, o los valores agrícola,
forestal, ganadero o de riquezas naturales concretamente previstos en
este párrafo 2.
--El artículo 15 se modifica para mejorar su redacción. A tales efectos,
se divide lo que era una oración compuesta formada por dos oraciones
coordinadas copulativas, unidas mediante la conjunción «y», en dos
oraciones separadas por un punto y seguido.
--Se enmienda el artículo 16. En cuanto a su apartado primero, la
modificación consiste simplemente en precisar que el planeamiento que se
presenta ante el Ayuntamiento es «de desarrollo». La modificación del
segundo apartado supone eliminar la previsión de que la consulta que
pueden efectuar los propietarios que pretendan promover la transformación
del suelo urbanizable a las Administraciones públicas sobre distintos
extremos, sea previa. Por ello, se agrega, además, que la legislación
urbanística debe fijar los plazos de contestación a dichas consultas.
--En el los párrafos 1 y 2 del artículo 18, se suprime la alusión al
«sector» como referencia espacial para la cesión obligatoria y gratuita
de suelo a la Administración, quedando ésta referida únicamente al
«ámbito de desarrollo» correspondiente.
--La modificación introducida en el artículo 23 consiste simplemente en
la eliminación de una coma en el inciso final de su párrafo segundo.
--Por razones de mejora gramatical, se da nueva redacción a la rúbrica
del artículo 36, precisando que el procedimiento en él delineado es «de
determinación del justiprecio».
--Por coherencia con la terminología general del Proyecto, se modifica la
Disposición Transitoria Cuarta para sustituir la referencia al
«porcentaje de cesión de aprovechamiento a la Administración actuante»
por la expresión «cesión de suelo en que se deba materializar el
porcentaje de aprovechamiento que corresponde a la Administración
actuante».
--Se modifica la Disposición Derogatoria para incluir en la derogación el
artículo 132 del texto refundido de la Ley sobre régimen del suelo y
ordenación urbana, teniendo en cuenta que su contenido está recogido en
el artículo 33 del Proyecto.
--En la Disposición Final se corrige la referencia al artículo «34.1»
para aludir al artículo «34», pues este precepto no tiene apartados.
Palacio del Senado, 11 de marzo de 1998.
PROYECTO DE LEY SOBRE REGIMEN DEL SUELO Y VALORACIONES
TEXTO REMITIDO POR EL CONGRESO
DE LOS DIPUTADOS
Exposición de Motivos
1.Las sucesivas reformas de nuestra legislación urbanística han ido
incrementando la complejidad de este sector del ordenamiento jurídico, al
multiplicar innecesariamente las intervenciones administrativas en las
distintas fases de los procesos de desarrollo urbano y,
consiguientemente, las cotas de discrecionalidad del sistema, lo que,
unido a la limitación artificial de la oferta de suelo, ha contribuido
decisivamente a demorar hasta extremos irrazonables la conclusión de las
operaciones de urbanización y ulterior edificación, haciendo imprevisible
su coste e impidiendo una adecuada programación de las correspondientes
actividades empresariales, con el consiguiente encarecimiento del
producto final.
La última de dichas reformas, llevada a cabo por la Ley 8/ 1990 de 25 de
julio y recogida en el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo
y Ordenación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992 de 26 de
junio que ha sido objeto de la Sentencia del Tribunal Constitucional de
20 de marzo de 1997 (B.O.E. de 25 de abril de 1997), llevó esta línea de
tendencia a sus últimas consecuencias y su fracaso, que hoy es imposible
ignorar, reclama una enérgica rectificación cuyo norte no puede ser otro
que la búsqueda de una mayor flexibilidad que, de un lado, elimine los
factores de rigidez que se han ido acumulando y, de otro, asegure a las
Administraciones Públicas responsables de la política urbanística una
mayor capacidad de adaptación a una coyuntura económica cambiante, en la
que los ciclos de expansión y recesión se suceden con extraordinaria
rapidez.
El legislador estatal, que carece constitucionalmente de competencias en
materia de urbanismo y de ordenación del territorio en sentido propio, no
puede por sí sólo afrontar la tarea indicada, a la que sólo puede aportar
una solución parcial poniendo a contribución su indiscutible competencia
para, como ha reconocido la citada Sentencia del Tribunal Constitucional,
regular el derecho de propiedad del suelo a fin de garantizar la igualdad
de las condiciones básicas de su ejercicio en todo el territorio
nacional, así como regular otras materias que inciden en el urbanismo
como son la expropiación forzosa, las valoraciones, la responsabilidad de
las administraciones públicas o el procedimiento administrativo común.
Por ello, su obra reclama una continuación por parte de los legisladores
de las diferentes Comunidades Autónomas, sin la cual la reforma que ahora
se inicia quedaría incompleta.
2.Dentro de estos concretos límites, que comprenden inequívocamente la
determinación de las distintas clases de suelo como presupuesto mismo de
la definición de las condiciones básicas del derecho de propiedad urbana,
la presente Ley pretende facilitar el aumento de la oferta de suelo, a
cuyos efectos considera en principio susceptible de ser urbanizado todo
el suelo que todavía no ha sido incorporado al proceso urbano, en el que
no concurran razones
ENMIENDAS APROBADAS POR EL SENADO
Exposición de Motivos
1. Las sucesivas reformas de nuestra legislación urbanística han ido
incrementando la complejidad de este sector del ordenamiento jurídico al
multiplicar, a veces innecesariamente, las intervenciones administrativas
en las distintas fases de los procesos de desarrollo urbano, lo que,
unido a la limitación de la oferta de suelo, ha contribuido decisivamente
a demorar hasta extremos irrazonables la conclusión de las operaciones de
urbanización y ulterior edificación, haciendo imprevisible su coste y
dificultando una adecuada programación de las correspondientes
actividades empresariales, con el consiguiente encarecimiento del
producto final.
La última de dichas reformas, llevada a cabo por la Ley 8/1990, de 25 de
julio, y recogida en el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen de Suelo
y Ordenación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26
de junio, que ha sido objeto de la Sentencia del Tribunal Constitucional
de 20 de marzo de 1997 («BOE» de 25 de abril de 1997), llevó esta línea
de tendencia a sus últimas consecuencias y su fracaso, que hoy es
imposible ignorar, reclama una enérgica rectificación cuyo norte no puede
ser otro que la búsqueda de una mayor flexibilidad que, de un lado,
elimine los factores de rigidez que se han ido acumulando y, de otro,
asegure a las Administraciones Públicas responsables de la política
urbanística una mayor capacidad de adaptación a una coyuntura económica
cambiante, en la que los ciclos de expansión y recesión se suceden con
extraordinaria rapidez.
El legislador estatal, que carece constitucionalmente de competencias en
materia de urbanismo y de ordenación del territorio en sentido propio, no
puede por sí solo afrontar la tarea indicada, a la que sólo puede aportar
una solución parcial poniendo a contribución su indiscutible competencia
para, como ha reconocido la citada Sentencia del Tribunal Constitucional,
regular las condiciones básicas que garanticen la igualdad en el
ejercicio del derecho de propiedad del suelo en todo el territorio
nacional, así como regular otras materias que inciden en el urbanismo
como son la expropiación forzosa, las valoraciones, la responsabilidad de
las administraciones públicas o el procedimiento administrativo común.
Por ello, su obra reclama una continuación por parte de los legisladores
de las diferentes Comunidades Autónomas, sin la cual la reforma que ahora
se inicia quedaría incompleta.
2. Dentro de estos concretos límites, que comprenden inequívocamente la
determinación de las distintas clases de suelo como presupuesto mismo de
la definición de las condiciones básicas del derecho de propiedad urbana,
la presente Ley pretende facilitar el aumento de la oferta de suelo,
haciendo posible que todo el suelo que todavía no ha sido incorporado al
proceso urbano, en el que no concurran razones para su preservación pueda
considerarse
objetivas determinantes de su preservación de acuerdo con el planeamiento
y la legislación territorial o sectorial, en razón de sus valores
ambientales, paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos o
culturales, de su riqueza agrícola, forestal, ganadera o de otra índole,
o de su justificada inadecuación para el desarrollo urbano. Hay que tener
presente, asimismo, que la reforma del mercado del suelo en el sentido de
una mayor liberalización que incremente su oferta forma parte de la
necesaria reforma estructural de la economía española, para la que el
legislador estatal tiene las competencias que le atribuye el artículo
149.1.13ª de la Constitución Española.
En ese amplio espacio podrán, por lo tanto, promoverse actuaciones
urbanísticas, previa aprobación del correspondiente planeamiento de
desarrollo en los términos que precise la legislación urbanística en cada
caso aplicable, siempre, naturalmente, que sean conformes con la
estructura general del territorio que el planeamiento general haya
fijado, que no incidan en usos declarados por éste incompatibles con los
previstos por aquella estructura ni rebasen las intensidades máximas de
edificación que dicho planeamiento pueda haber establecido y que se
asegure por su promotor la ejecución, a su costa, de las infraestructuras
de conexión con los sistemas generales que la naturaleza e intensidad de
dichas actuaciones demande en cada caso o, incluso, el reforzamiento y
mejora de dichos sistemas generales cuando ello resulte necesario,
exigencias mínimas éstas que por su carácter de tales contribuyen a
delimitar las condiciones básicas del ejercicio del derecho de propiedad.
El régimen urbanístico del suelo prescinde así de imponer a los
propietarios un sistema de actuaciones programadas por la Administración,
sin datos ni garantías efectivas que aseguren su ejecución, que ésta sólo
está en condiciones de ofrecer en relación a sus propias actuaciones.
Ello no implica, en ningún caso, una renuncia a la función directiva y
orientadora que es consustancial a la idea de Plan. Muy al contrario, la
Ley parte del efectivo ejercicio de esa función por el planeamiento
general, que debe fijar en todo caso la estructura general del
territorio, esto es, la imagen de la ciudad que la comunidad que lo
aprueba considera deseable, ya que ésa es una referencia de la que, en
ningún caso, puede prescindirse. Más allá de ella no debe, sin embargo,
prejuzgarse y, menos aún desde una Ley como ésta, la ordenación concreta
del suelo exterior a las poblaciones, para el cual debe bastar, como
regla general y de acuerdo con lo que al efecto disponga la legislación
urbanística, el establecimiento de los usos incompatibles con aquella
estructura general y el señalamiento de intensidades máximas de
edificación, de forma que se posibiliten cualesquiera desarrollos que
respeten estos límites. Sólo en el suelo urbanizable más próximo a los
núcleos urbanos, que tendrá la consideración de urbano sólo a los efectos
de su valoración catastral, enmarcado en la red de los sistemas generales
existentes y de la ampliación de los mismos que la Administración esté en
condiciones de asegurar, podrá el planeamiento general proponer una
oferta más concreta a la iniciativa privada, aunque sin imponérsela a
ésta en ningún caso, ya que siempre tendrá a su alcance la opción de
actuar en suelos más alejados si está dispuesta a afrontar los mayores
como susceptible de ser urbanizado. Y ello de acuerdo con el planeamiento
y la legislación territorial o sectorial, en razón de sus valores
ambientales, paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos o
culturales, de su riqueza agrícola, forestal, ganadera o de otra índole,
o de su justificada inadecuación para el desarrollo urbano. Hay que tener
presente, asimismo, que la reforma del mercado del suelo en el sentido de
una mayor liberalización que incremente su oferta forma parte de la
necesaria reforma estructural de la economía española, para la que el
legislador estatal tiene las competencias que le atribuye el artículo
149.1.13.ª de la Constitución Española.
En ese amplio suelo urbanizable que, siguiendo este criterio, delimiten
los planes, podrán, por lo tanto, promoverse actuaciones urbanísticas en
los términos que precise la legislación urbanística en cada caso
aplicable, y siempre, naturalmente, de conformidad con las previsiones de
la ordenación urbanística y de los planes y proyectos sectoriales,
asegurándose por su promotor la ejecución, a su costa, de las
infraestructuras de conexión con los sistemas generales que la naturaleza
e intensidad de dichas actuaciones demande en cada caso e, incluso, el
reforzamiento y mejora de dichos sistemas generales cuando ello resulte
necesario, exigencias mínimas éstas que por su carácter de tales
contribuyen a delimitar las condiciones básicas del ejercicio del derecho
de propiedad.
El régimen urbanístico del suelo prescinde así de imponer a los
propietarios un sistema de actuaciones programadas por la Administración,
sin datos ni garantías efectivas que aseguren su ejecución, que ésta sólo
está en condiciones de ofrecer en relación a sus propias actuaciones.
Ello no implica, en ningún caso, una renuncia a la función directiva y
orientadora que es consustancial a la idea de Plan. Muy al contrario, la
Ley parte del efectivo ejercicio de esa función por el planeamiento
general, que puede y debe fijar en todo caso la estructura general del
territorio, esto es, la imagen de la ciudad que la comunidad que lo
aprueba considera deseable, ya que ésa es una referencia de la que, en
ningún caso, puede prescindirse.
Esta es la idea general de la que la Ley parte con el propósito de no
introducir, desde la definición del estatuto jurídico básico de la
propiedad del suelo, rigideces innecesarias que puedan impedir el
despliegue por los legisladores autonómicos y por las Administraciones
Públicas competentes, de políticas urbanísticas más flexibles y con mayor
capacidad de adaptación a las cambiantes circunstancias en el contexto de
una economía cuya globalización la hace especialmente sensible a los
cambios de coyuntura.
De este modo, la necesaria flexibilidad, que tanto se ha echado en falta
en el pasado, se cohonesta con la imprescindible salvaguardia de los
intereses públicos.
La flexibilidad que la Ley persigue con el fin de evitar la escasez de
suelo no debe, sin embargo, conducir a un régimen de absoluta
discrecionalidad de las autoridades urbanísticas a la hora de decidir
acerca de la viabilidad de las iniciativas que se promuevan en el ámbito
del
costes que inevitablemente supondrá para ella la financiación de la
imprescindible conexión con dichos sistemas.
Esta es la idea general de la que la Ley parte con el propósito de no
introducir, desde la definición del estatuto jurídico básico de la
propiedad del suelo rigideces innecesarias que puedan impedir el
despliegue por los legisladores autonómicos y por las Administraciones
Públicas competentes, de políticas urbanísticas más flexibles y con mayor
capacidad de adaptación a las cambiantes circunstancias en el contexto de
una economía cuya globalización la hace especialmente sensible a los
cambios de coyuntura.
De este modo la necesaria flexibilidad, que tanto se ha echado en falta
en el pasado, se cohonesta con la imprescindible salvaguardia de los
intereses públicos, eludiendo la rigidez inherente a una ordenación y una
programación omnicomprensivas, fruto de un maximalismo cuyos efectos
perturbadores ha puesto inequívocamente de manifiesto la experiencia de
los últimos cuarenta años.
La flexibilidad que la Ley persigue con el fin de evitar la escasez de
suelo artificialmente generada por la programación cuatrienal no debe,
sin embargo, conducir a un régimen de absoluta discrecionalidad de las
autoridades urbanísticas a la hora de decidir acerca de la viabilidad de
las iniciativas que se promuevan en el ámbito del suelo urbanizable. Si
no se pusiera algún límite a este tipo de decisiones, la reforma legal
sería rigurosamente inútil, pues nadie afrontaría los gastos inherentes a
la adquisición del suelo y a la elaboración del correspondiente
planeamiento de desarrollo si todo ello quedara finalmente al arbitrio de
una decisión libérrima e incontrolable de la autoridad urbanística en
cada caso competente. Para evitarlo, la Ley ha previsto un sistema
voluntario de consulta previa, de carácter vinculante, a la que dicha
autoridad debe responder razonadamente identificando, si los hay, los
obstáculos que eventualmente puedan oponerse a la viabilidad de las
iniciativas que se le sometan y las condiciones que éstas deben
satisfacer para asegurar su encaje en la estructura general del
territorio que el planeamiento general haya podido establecer, de forma
que no haya sorpresas a la hora de promover el correspondiente
planeamiento de desarrollo. De este modo, se pretende asegurar un mínimo
de consistencia al derecho del propietario del suelo clasificado por el
planeamiento como urbanizable, que como tal mínimo, debe entenderse
comprendido sin discusión dentro de las condiciones básicas del estatuto
jurídico de la propiedad, sin perjudicar la libertad de la que han de
gozar las Administraciones competentes para valorar, en cada caso, los
intereses públicos en juego.
3.En lo que concierne a los criterios de valoración del suelo, la Ley ha
optado por establecer un sistema que trata de reflejar con la mayor
exactitud posible el valor real que el mercado asigna a cada tipo de
suelo renunciando así formalmente a toda clase de fórmulas artificiosas
que, con mayor o menor fundamento aparente, contradicen esa realidad y
constituyen una fuente interminable de conflictos, proyectando una sombra
de injusticia que resta credibilidad a la Administración y contribuye a
deslegitimar su actuación.
suelo urbanizable. Por ello, la Ley ha previsto que el derecho a promover
la transformación de dicho suelo instando de la Administración la
aprobación del planeamiento de desarrollo, se podrá ejercer desde el
momento en que el planeamiento general haya delimitado los
correspondientes ámbitos o se hayan establecido las condiciones para su
desarrollo, correspondiendo en otro caso a las Comunidades Autónomas la
regulación de las citadas condiciones, así como de los efectos derivados
del derecho de consulta, tanto sobre los criterios y previsiones del
planeamiento --territorial y sectorial-- como de las obras adicionales
que la actuación exija.
De este modo, se pretende asegurar un mínimo de consistencia al derecho
del propietario del suelo clasificado por el planeamiento como
urbanizable, que como tal mínimo, debe entenderse comprendido sin
discusión dentro de las condiciones básicas del estatuto jurídico de la
propiedad, sin perjudicar la libertad de la que han de gozar las
Administraciones competentes para valorar, en cada caso, los intereses
públicos en juego.
3. En lo que concierne a los criterios de valoración del suelo, la Ley ha
optado por establecer un sistema que trata de reflejar con la mayor
exactitud posible el valor real que el mercado asigna a cada tipo de
suelo, renunciando así formalmente a toda clase de fórmulas artificiosas
que, con mayor o menor fundamente aparente, contradicen esa realidad y
constituyen una fuente interminable de conflictos, proyectando una sombra
de injusticia que resta credibilidad a la Administración y contribuye a
deslegitimar su actuación.
Se elimina así la actual dualidad de valores, inicial y urbanístico, a la
que habían quedado ya reducidos los cuatro valores diferentes que
estableció en su día la versión primera de la Ley del Suelo, de forma,
que a partir de ahora, no habrá ya sino un sólo valor, el valor real,
único que puede reclamar para sí el calificativo de justo que exige
inexcusablemente toda operación expropiatoria.
A partir de este principio básico, la Ley se limita a establecer el
método aplicable para la determinación de ese valor, en función, claro
está, de la clase de suelo y, en consecuencia, del régimen jurídico
aplicable al mismo y de sus características concretas. Este método es,
tanto en el suelo no urbanizable como en el urbanizable aún no incluido
en un concreto ámbito o sector para su desarrollo, el de comparación con
los valores comprobados de otras fincas análogas, habida cuenta de su
situación, tamaño y naturaleza, así como de los usos y aprovechamientos
permitidos por el planeamiento.
Para los casos en que esa comparación no sea posible, en los citados
suelos --sin desarrollo previsible a corto plazo-- el método alternativo
será el de capitalización de las rentas reales o potenciales del suelo de
acuerdo con su estado y naturaleza, que es el método tradicional. En el
suelo urbano y en el urbanizable incluído en sectores o ámbitos
delimitados por el propio planeamiento general o con posterioridad al
mismo, el método de cálculo consistirá en la aplicación al
aprovechamiento correspondiente del valor básico de repercusión más
específico recogido en las ponencias catastrales para el terreno de que
se trate, valor que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 39/1988
reguladora de las Haciendas Locales, refleja los valores de mercado,
puesto que las valoraciones catastrales se fijan a partir de un estudio
previo de dichos valores. Finalmente, y para el caso de que no existan o
no sean aplicables los valores de las ponencias catastrales por haber
perdido vigencia o haberse modificado el planeamiento, el valor básico de
repercusión se calculará por el método residual, comúnmente utilizado en
el ámbito inmobiliario, en sus distintas modalidades, tanto por el sector
público como por el privado.
La aplicación de valores de repercusión, habida cuenta de su
correspondencia, en general, con terrenos urbanizados y en condiciones de
ser edificados, conlleva la necesidad de deducir la totalidad de los
costes de urbanización que en cada caso estuvieran pendientes, así como
los costes financieros, de gestión y cualesquiera otros que fueran
imprescindibles para dotar al terreno de la condición de solar, tal y
como se viene haciendo habitual y pacíficamente en las tasaciones que se
realizan a diario en el ámbito inmobiliario y en el financiero.
El estricto realismo al que la Ley ha querido ajustarse en este punto
contribuirá, sin duda, a aumentar la seguridad del tráfico jurídico y a
reducir la conflictividad, lo que redundará también en una agilización de
la gestión urbanística y en una reducción de los costes innecesarios que
su prolongación en el tiempo inevitablemente añade.
4.El Título Cuarto de la Ley se ha limitado a incluir los preceptos
imprescindibles para enmarcar el ejercicio
Se elimina así la actual dualidad de valores, inicial y urbanístico, a la
que habían quedado ya reducidos los cuatro valores diferentes que
estableció en su día la versión primera de la Ley del Selo, de forma,
que, a partir de ahora, no habrá ya sino un solo valor, el valor que el
bien tenga realmente en el mercado del suelo, único valor que puede
reclamar para sí el calificativo de justo que exige inexcusablemente toda
operación expropiatoria. A partir de este principio básico, la Ley se
limita a establecer el método aplicable para la determinación de ese
valor, en función, claro está, de la clase de suelo y, en consecuencia,
del régimen jurídico aplicable al mismo y de sus características
concretas.
Este método es, tanto en el suelo no urbanizable como en el urbanizable
aún no incluido en un concreto ámbito para su desarrollo, o para el que
no se hayan establecido las condiciones de dicho desarrollo, el de
comparación con los valores comprobados de otras fincas análogas, habida
cuenta de su régimen urbanístico, situación, tamaño y naturaleza, así
como de los usos y aprovechamientos permitidos por el planeamiento. Para
los casos en que esa comparación no sea posible, en los citados suelos
--sin desarrollo previsible a corto plazo-- el método alternativo será el
de capitalización de las rentas reales o potenciales del suelo de acuerdo
con su estado y naturaleza, que es el método tradicional.
En el suelo urbano y en el urbanizable incluido en ámbitos delimitados
por el propio planeamiento general o con posterioridad al mismo, para los
que se hayan establecido las condiciones de desarrollo, el método de
cálculo consistirá en la aplicación al aprovechamiento correspondiente
del valor básico de repercusión recogido en las ponencias catastrales
para el terreno de que se trate, valor que de conformidad con lo
dispuesto en la Ley 39/1988, reguladora de las Haciendas Locales, refleja
los valores de mercado, puesto que las valoraciones catastrales se fijan
a partir de un estudio previo de dichos valores. Finalmente, y para el
caso de que no existan o no sean aplicables los valores de las ponencias
catrastrales por haber perdido vigencia o haberse modificado el
planeamiento, el valor básico de repercusión se calculará por el método
residual, comúnmente utilizado en el ámbito inmobiliario, en sus
distintas modalidades, tanto por el sector público como por el privado.
La aplicación de valores de repercusión, habida cuenta de su
correspondencia, en general, con terrenos urbanizados y en condiciones de
ser edificados, conlleva la necesidad de deducir la totalidad de los
costes de urbanización que en cada caso estuvieran pendientes, así como
los costes financieros, de gestión y cualesquiera otros que fueran
imprescindibles para dotar al terreno de la condición de solar, tal y
como se viene haciendo habitual y pacíficamente en las tasaciones que se
realizan a diario en el ámbito inmobiliario y en el financiero.
El estricto realismo al que la Ley ha querido ajustarse en este punto
contribuirá, sin duda, a aumentar la seguridad del tráfico jurídico y a
reducir la conflictividad, lo que redundará también en una agilización de
la gestión urbanística y en una reducción en los costes innecesarios que
su prolongación en el tiempo inevitablemente añade.
4. El Título IV de Ley se ha limitado a incluir los preceptos
imprescindibles para enmarcar el ejercicio en
en este sector, por las distintas Administraciones Públicas, de la
potestad expropiatoria, a la que serán aplicables sin más las normas
generales vigentes que regulan ésta. Remite, asimismo, para la
determinación del justiprecio, a los criterios generales establecidos en
el Título Tercero, acabando con la actual e injusta dualidad de criterios
que trata de distinta manera al propietario expropiado y al que no lo es.
5.El Título Quinto, por su parte, ajusta simplemente al régimen jurídico
de la propiedad del suelo que establecen los Títulos Primero y Segundo de
la Ley la regulación precedente de las indemnizaciones por alteración del
planeamiento y de las limitaciones o vinculaciones singulares impuestas
por éste que no sean susceptibles de distribución equitativa por los
mecanismos de reparto de beneficios y cargas que establezca la
legislación urbanística.
6.La Ley ha querido mantenerse absolutamente en el marco de las
competencias del Estado claramente delimitadas por la Sentencia de 20 de
marzo de 1997 del Tribunal Constitucional ya citada, por lo que ha
renunciado a incidir lo más mínimo en los aspectos relativos al
planeamiento, a la gestión urbanística y al control de aquél y de ésta.
7.Por último, las disposiciones transitorias de la Ley procuran evitar a
ultranza las soluciones de continuidad, estableciendo reglas de
aplicación directa en función de la situación de los procesos de
desarrollo y ejecución del planeamiento y obviando la exigencia de la
previa adaptación de los planes para la efectividad de la reforma, en
razón de la negativa experiencia acumulada con motivo de las reformas
precedentes.
TITULO I
DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1.Objeto de la Ley
Es objeto de la presente Ley definir el contenido básico del derecho de
propiedad del suelo de acuerdo con su función social, regulando las
condiciones que aseguren la igualdad esencial de su ejercicio en todo el
territorio nacional.
Artículo 2.Facultades del derecho de propiedad
1.Las facultades urbanísticas del derecho de propiedad se ejercerán
siempre dentro de los límites y con el cumplimiento de los deberes
establecidos en las Leyes o, en virtud de ellas, por el planeamiento con
arreglo a la clasificación urbanística de los predios.
2.La ordenación del uso de los terrenos y construcciones establecida en
el planeamiento no conferirá derecho a los propietarios a exigir
indemnización, salvo en los casos expresamente establecidos en las Leyes.
Artículo 3.Participación en las plusvalías
La participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la
acción urbanística de los entes públicos, se
este sector, por las distintas Administraciones Públicas, de la potestad
expropiatoria, a la que serán aplicables sin más las normas generales
vigentes que regulan ésta. Remite, asimismo, para la determinación del
justiprecio, a los criterios generales establecidos en el Título III,
acabando con la actual e injusta dualidad de criterios que trata de
distinta manera al propietario expropiado y al que no lo es.
5. El Título V, por su parte, ajusta simplemente al régimen jurídico de
la propiedad del suelo que establecen los Títulos I y II de la Ley la
regulación precedente de las indemnizaciones por alteración del
planeamiento y de las limitaciones o vinculaciones singular impuestas por
éste que no sean susceptibles de distribución equitativa por los
mecanismos de reparto de beneficios y cargas que establezca la
legislación urbanística.
6. La Ley ha querido mantenerse absolutamente en el marco de las
competencias del Estado claramente delimitadas por la Sentencia de 20 de
marzo de 1997 del Tribunal Constitucional ya citada, por lo que ha
renunciado a incidir lo más mínimo en los aspectos relativos al
planeamiento, a la gestión urbanística y al control de aquél y de ésta.
7. Por último, las disposiciones transitorias de la Ley procuran evitar a
ultranza las soluciones de continuidad, estableciendo reglas de
aplicación directa en función de la situación de los procesos de
desarrollo y ejecución del planeamiento y obviando la exigencia de la
previa adaptación de los planes para la efectividad de la reforma, en
razón de la negativa experiencia acumulada con motivo de las reformas
precedentes.
producirá en los términos fijados por la presente Ley y las demás que
sean de aplicación.
Artículo 4.Acción urbanística e iniciativa privada
1.Los propietarios deberán contribuir, en los términos establecidos en
las Leyes, a la acción urbanística de los entes públicos, a los que
corresponderá en todo caso la dirección proceso, sin perjuicio de
respetar la iniciativa de aquéllos.
2.La gestión pública, a través de su acción urbanizadora, ejecutará las
políticas de suelo y suscitará, en la medida más amplia posible, la
participación privada.
3.En los supuestos de actuación pública, la Administración actuante
promoverá, en el marco de la legislación urbanística, la participación de
la iniciativa privada aunque ésta no ostente la propiedad del suelo.
Artículo 5.Reparto equitativo de beneficios y cargas
Las Leyes garantizarán en todo caso el reparto de los beneficios y cargas
derivados del planeamiento, entre todos los propietarios afectados por
cada actuación urbanística, en proporción a sus aportaciones.
Artículo 6.Información y participación pública en el planeamiento y la
gestión
1.La legislación urbanística garantizará la participación pública en los
procesos de planeamiento y gestión, así como el derecho a la información
de las entidades representativas de los intereses afectados por cada
actuación y de los particulares.
2.Todo administrado tendrá derecho a que la Administración competente le
informe por escrito del régimen y condiciones urbanísticas aplicables a
una finca o ámbito determinado.
TITULO II
REGIMEN URBANISTICO DE LA PROPIEDAD
DEL SUELO
CAPITULO 1
Clasificación del suelo
Artículo 7.Clases de suelo
1.A los efectos de la presente Ley, el suelo se clasifica en urbano,
urbanizable y no urbanizable o clases equivalentes reguladas por la
legislación autonómica.
2.SUPRIMIDO.
1. Los propietarios deberán contribuir, en los términos establecidos en
las Leyes, a la acción urbanística de los entes públicos, a los que
corresponderá en todo caso la dirección del proceso, sin perjuicio de
respetar la iniciativa de aquéllos.
2. La gestión pública, a través de su acción urbanizadora y de las
políticas de suelo suscitará, en la medida más amplia posible, la
participación privada.
A los efectos de la presente Ley, el suelo se clasifica en urbano,
urbanizable y no urbanizable o clases equivalentes reguladas por la
legislación urbanística.
Artículo 8.Suelo urbano
Tendrán la condición de suelo urbano, a los efectos de esta Ley:
a)El suelo ya transformado por contar, como mínimo, con acceso
rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de
energía eléctrica o por estar consolidados por la edificación en la forma
y con las características que establezca la legislación urbanística.
b)Los terrenos que en ejecución del planeamiento hayan sido
urbanizados de acuerdo con el mismo.
Artículo 9.Suelo no urbanizable
Tendrán la condición de suelo no urbanizable, a los efectos de esta Ley,
los terrenos en que concurran alguna de las circunstancias siguientes:
1.Que deban incluirse en esta clase por estar sometidos a algún régimen
especial de protección incompatible con su transformación de acuerdo con
los planes de ordenación territorial o la legislación sectorial, en razón
de sus valores paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos,
ambientales o culturales, de riesgos naturales contemplados en el
planeamiento sectorial, o en función de su sujeción a limitaciones o
servidumbres para la protección del dominio público.
2. Que el planeamiento general considere necesario preservar por los
valores a que se ha hecho referencia en el punto anterior, por su valor
agrícola, forestal, ganadero o por sus riquezas naturales, así como
aquellos otros que considere inadecuados para un desarrollo urbano.
Artículo 10.Suelo urbanizable
El suelo que, a los efectos de esta Ley, no tenga la condición de urbano
o de no urbanizable, tendrá la consideración de suelo urbanizable, y
podrá ser objeto de transformación en los términos establecidos en la
legislación urbanística y el planeamiento aplicable.
Artículo 11.Clasificación del suelo en municipios sin planeamiento
En los municipios que carezcan de planeamiento general, el suelo que no
tenga la condición de urbano de conformidad con los criterios
establecidos en el artículo 8, tendrá la consideración de suelo no
urbanizable, a los efectos de esta Ley.
CapItulo 2
Derechos y deberes de los propietarios
Artículo 12.Ejercicio de derechos y deberes
Los derechos y deberes de los propietarios de suelo que se regulan en
esta Ley se ejercerán de acuerdo con la
1. Que deban incluirse en esta clase por estar sometidos a algún régimen
especial de protección incompatible con su transformación de acuerdo con
los planes de ordenación territorial o la legislación sectorial, en razón
de sus valores paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos,
ambientales o culturales, de riesgos naturales acreditados en el
planeamiento sectorial, o en función de su sujeción a limitaciones o
servidumbres para la protección del dominio público.
2. Que el planeamiento general considere necesario preservar por los
valores a que se ha hecho referencia en el punto anterior, por su valor
agrícola, forestal, ganadero o por sus riquezas naturales, así como
aquellos otros que, por razones explícitas de interés general, considere
inadecuados para su desarrollo urbano.
normativa que sobre planeamiento, gestión y ejecución del planeamiento
establezca la legislación urbanística en cada caso aplicable.
Artículo 13.Derechos de los propietarios de suelo urbano
Los propietarios de suelo urbano tienen el derecho a completar la
urbanización de los terrenos para que adquieran la condición de solares y
a edificar éstos en las condiciones que en cada caso establezca la
legislación urbanística y el planeamiento.
Artículo 14.Deberes de los propietarios de suelo urbano
1.Los propietarios de terrenos en suelo urbano consolidado por la
urbanización deberán completar a su costa la urbanización necesaria para
que los mismos alcancen --si aún no la tuvieran-- la condición de solar,
y edificarlos en plazo si se encontraran en ámbitos para los que así se
haya establecido por el planeamiento y de conformidad con el mismo.
2.Los propietarios de terrenos de suelo urbano que carezcan de
urbanización consolidada deberán asumir los siguientes deberes:
a)Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración todo el
suelo necesario para los viales, espacios libres, zonas verdes y
dotaciones públicas de carácter local al servicio del ámbito de
desarrollo en el que sus terrenos resulten incluidos.
b)Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la
ejecución de los sistemas generales que el planeamiento general, en su
caso, incluya en el ámbito correspondiente, a efectos de su gestión.
c)Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración actuante el
suelo correspondiente al diez por ciento del aprovechamiento del
correspondiente ámbito; este porcentaje, que tiene carácter de máximo,
podrá ser reducido por la legislación urbanística. Asimismo, esta
legislación podrá reducir la participación de la Administración actuante
en las cargas de urbanización que correspondan a dicho suelo.
d) Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas
derivados del planeamiento, con anterioridad al inicio de la ejecución
material del mismo.
e)Costear y, en su caso, ejecutar la urbanización.
f)Edificar los solares en el plazo que, en su caso, establezca el
planeamiento.
Artículo 15.Derechos de los propietarios de suelo urbanizable
Los propietarios de suelo clasificado como urbanizable tendrán derecho a
usar, disfrutar y disponer de los terrenos de su propiedad conforme a la
naturaleza rústica de los mismos y a promover su transformación instando
de la Administración la aprobación del correspondiente planeamiento de
desarrollo, de conformidad con lo que establezca la legislación
urbanística.
Los propietarios de suelo clasificado como urbanizable tendrán derecho a
usar, disfrutar y disponer de los terrenos de su propiedad conforme a la
naturaleza rústica de los mismos. Además, tendrán derecho a promover su
transformación instando de la Administración la aprobación del
correspondiente planeamiento de desarrollo, de conformidad con lo que
establezca la legislación urbanística.
Artículo 16.Reglas básicas para el ejercicio del derecho
1.El derecho a promover la transformación del suelo urbanizable, mediante
la presentación ante el Ayuntamiento del correspondiente planeamiento
para su tramitación y aprobación, se podrá ejercer desde el momento en
que el planeamiento general delimite sus ámbitos o se hayan establecido
las condiciones para su desarrollo.
2.En otro caso, las Comunidades Autónomas, a través de la legislación
urbanística, regularán la tramitación, determinaciones y contenido de la
documentación necesaria para proceder a esa transformación, así como los
efectos derivados del derecho de consulta previa a las Administraciones
competentes sobre los criterios y previsiones de la ordenación
urbanística, de los planes y proyectos sectoriales, y de las obras que
habrán de realizar a su costa para asegurar la conexión con los sistemas
generales exteriores a la actuación de conformidad con lo dispuesto en el
punto 3 del artículo 18 de esta Ley.
3.(Suprimido)
Artículo 17.Usos y obras provisionales
En el suelo comprendido en sectores o ámbitos ya delimitados con vistas a
su desarrollo inmediato, en tanto no se haya aprobado el correspondiente
planeamiento de desarrollo, sólo podrán autorizarse excepcionalmente usos
y obras de carácter provisional que no estén expresamente prohibidos por
la legislación urbanística o sectorial ni por el planeamiento general,
que habrán de cesar, en todo caso y ser demolidas sin indemnización
alguna, cuando lo acordare la Administración urbanística. La
autorización, bajo las indicadas condiciones aceptadas por el
propietario, se hará constar en el Registro de la Propiedad de
conformidad con lo establecido en la legislación hipotecaria.
En el resto del suelo urbanizable podrán autorizarse, antes de su
inclusión en sectores o ámbitos para su desarrollo, los usos previstos en
el artículo 20 de la presente Ley.
Artículo 18.Deberes de los propietarios de suelo urbanizable
La transformación del suelo clasificado como urbanizable comportará para
los propietarios del mismo los siguientes deberes:
1.Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración todo el suelo
necesario para los viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones
públicas de carácter local al servicio del sector o ámbito de desarrollo
en el que sus terrenos resulten incluidos.
2.Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecución
de los sistemas generales que el planeamiento general, en su caso,
incluya o adscriba al sector o ámbito correspondiente.
3.Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexión con
los sistemas generales exteriores a la actuación y, en su caso, las obras
necesarias para la
1. El derecho a promover la transformación del suelo urbanizable,
mediante la presentación ante el Ayuntamiento del correspondiente
planeamiento de desarrollo para su tramitación y aprobación, se podrá
ejercer desde el momento en que el planeamiento general delimite sus
ámbitos o se hayan establecido las condiciones para su desarrollo.
2. En otro caso, las Comunidades Autónomas, a través de la legislación
urbanística, regularán la tramitación, determinaciones y contenido de la
documentación necesaria para proceder a esa transformación. Asimismo,
esta legislación regulará los efectos derivados del derecho de consulta a
las Administraciones competentes sobre los criterios y previsiones de la
ordenación urbanística, de los planes y proyectos sectoriales, y de las
obras que habrán de realizar a su costa para asegurar la conexión con los
sistemas generales exteriores a la actuación de conformidad con lo
dispuesto en el punto 3 del artículo 18 de esta Ley. Dicha legislación
fijará, igualmente, los plazos de contestación a la referida consulta.
1. Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración todo el suelo
necesario para los viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones
públicas de carácter local al servicio del ámbito de desarrollo en el que
sus terrenos resulten incluidos.
2. Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecución
de los sistemas generales que el planeamiento general, en su caso,
incluya o adscriba al ámbito correspondiente.
ampliación o refuerzo de dichos sistemas requeridos por la dimensión y
densidad de la misma y las intensidades de uso que ésta genere, de
conformidad con los requisitos y condiciones que establezca el
planeamiento general.
4.Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración actuante el suelo
correspondiente al diez por ciento del aprovechamiento del sector o
ámbito correspondiente; este porcentaje, que tiene carácter de máximo,
podrá ser reducido por la legislación urbanística. Asimismo, esta
legislación podrá reducir la participación de la Administración actuante
en las cargas de urbanización que correspondan a dicho suelo.
5.Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas
derivados del planeamiento, con anterioridad al inicio de la ejecución
material del mismo.
6.Costear o ejecutar la urbanización del sector o ámbito correspondiente.
7.(NUEVO) Edificar los solares en el plazo que, en su caso, establezca el
planeamiento.
Artículo 19.Deberes legales de uso, conservación y rehabilitación
1. Los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones deberán
destinarlos a usos que no resulten incompatibles con el planeamiento
urbanístico y mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y
ornato público. Quedarán sujetos igualmente al cumplimiento de las normas
sobre protección del medio ambiente y de los patrimonios arquitectónicos
y arqueológicos y sobre rehabilitación urbana.
2.El coste de las obras necesarias en virtud de lo dispuesto en el número
anterior se sufragará por los propietarios o por la Administración, en
los términos que establezca la legislación aplicable.
Artículo 20.Derechos de los propietarios de suelo no urbanizable
1.Los propietarios del suelo clasificado como no urbanizable tendrán
derecho a usar, disfrutar y disponer de su propiedad de conformidad con
la naturaleza de los terrenos, debiendo destinarla a fines agrícolas,
forestales, ganaderos, cinegéticos u otros vinculados a la utilización
racional de los recursos naturales, y dentro de los límites que, en su
caso, establezcan las Leyes o el planeamiento.
Excepcionalmente, a través del procedimiento previsto en la legislación
urbanística, podrán autorizarse actuaciones específicas de interés
público, previa justificación de que no concurren las circunstancias
previstas en el apartado 1 del artículo 9 de la presente Ley.
2.En el suelo no urbanizable quedan prohibidas las parcelaciones
urbanísticas, sin que, en ningún caso, puedan efectuarse divisiones,
segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo
dispuesto en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza.
Artículo 21.Transmisión de fincas y deberes urbanísticos
1.La transmisión de fincas no modificará la situación del titular de las
mismas respecto de los deberes establecidos por la legislación
urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución derivados de
la misma. El nuevo titular quedará subrogado en el lugar y puesto del
anterior propietario en sus derechos y deberes urbanísticos, así como en
los compromisos que éste hubiera acordado con la Administración
urbanística competente y hayan sido objeto de inscripción registral,
siempre que tales compromisos se refieran a un posible efecto de mutación
jurídico-real.
2.En las enajenaciones de terrenos, deberá hacerse constar en el
correspondiente título:
a)Si se tratare de terrenos no susceptibles de edificación o con
edificaciones fuera de ordenación de conformidad con el planeamiento
aplicable, su expresa situación a estos efectos.
b)Si se tratare de terrenos en proceso de urbanización, los
compromisos aún pendientes que el propietario hubiere asumido en orden a
la misma.
c)En el supuesto de terrenos de urbanizaciones de iniciativa
particular, la fecha de aprobación del planeamiento correspondiente y las
cláusulas que se refieran a la disposición de las parcelas y compromisos
con los adquirentes.
3.La infracción de cualquiera de las anteriores disposiciones, sin
perjuicio de lo dispuesto en el punto 1 de este artículo, facultará al
adquirente para rescindir el contrato en el plazo de un año a contar
desde la fecha de su otorgamiento y para exigir indemnización por los
daños y perjuicios que se le hubieren irrogado.
Artículo 22.Declaración de obra nueva
Los Notarios y Registradores de la Propiedad, exigirán para autorizar o
inscribir, respectivamente, escrituras de declaración de obra nueva
terminada, que se acredite el otorgamiento de la preceptiva licencia y la
expedición por técnico competente de la certificación de finalización de
la obra conforme al Proyecto objeto de la misma.
Para autorizar e inscribir escritura de obra nueva en construcción, a la
licencia de edificación se acompañará certificación expedida por técnico
competente de que la descripción de la obra nueva se ajusta al Proyecto
para el que se obtuvo la licencia. En este caso, el propietario deberá
hacer constar la terminación mediante acta notarial que incorporará la
certificación de finalización de la obra antes mencionada.
Tanto la licencia como las mencionadas certificaciones deberán
testimoniarse en las correspondientes escrituras.
TITULO III
VALORACIONES
Artículo 23.Aplicación general de las reglas de valoración
A los efectos de expropiación, las valoraciones de suelo se efectuarán
con arreglo a los criterios establecidos
en la presente Ley, cualquiera que sea la finalidad que la motive y la
legislación, urbanística o de otro carácter, que la legitime.
En defecto de acuerdo entre los propietarios afectados, dichos criterios
se aplicarán igualmente en los procedimientos de distribución de
beneficios y cargas, de conformidad con lo que establezca la legislación
urbanística.
Artículo 24.Momento al que han de referirse las valoraciones
Las valoraciones se entenderán referidas a:
a)Cuando se aplique la expropiación forzosa, al momento de
iniciación del expediente de justiprecio individualizado o de exposición
al público del proyecto de expropiación cuando se siga el procedimiento
de tasación conjunta.
b)En otros supuestos de actuación, al momento de iniciación del
correspondiente procedimiento.
c)En la determinación de indemnizaciones por cambio de planeamiento,
en los supuestos previstos en el Título V de la presente Ley, al momento
de la publicación de la aprobación definitiva del nuevo planeamiento.
Artículo 25.Criterio general de valoración
El suelo se valorará según su clase y situación, en la forma establecida
en los artículos siguientes.
Artículo 26.Valor del suelo no urbanizable
1.El valor de este suelo se determinará por el método de comparación a
partir de valores de fincas análogas. A estos efectos, la identidad de
razón que justifique la analogía deberá tener en cuenta el régimen
urbanístico, la situación, tamaño y naturaleza de las citadas fincas en
relación con la que se valora, así como, en su caso, los usos y
aprovechamientos de que sean susceptibles.
2.Cuando por la inexistencia de valores comparables no sea posible la
aplicación del método indicado en el punto anterior, el valor del suelo
no urbanizable se determinará mediante la capitalización de las rentas
reales o potenciales del suelo, y conforme a su estado en el momento de
la valoración.
Artículo 27.Valor del suelo urbanizable
1.El valor del suelo urbanizable, en la situación a la que se refiere el
número 2 del artículo 16, se determinará en la forma definida en el
artículo anterior.
2.Cuando el suelo urbanizable estuviese en la situación descrita en el
número 1 del artículo 16, el valor del mismo se obtendrá por aplicación,
al aprovechamiento que le corresponda, del valor básico de repercusión en
polígono, que será el deducido de las ponencias de valores catastrales.
En defecto de acuerdo entre los propietarios afectados, dichos criterios
se aplicarán igualmente en los procedimientos de distribución de
beneficios y cargas de conformidad con lo que establezca la legislación
urbanística.
En los supuestos de inexistencia o pérdida de vigencia de los valores de
las ponencias catastrales, se aplicarán los valores de repercusión
obtenidos por el método residual.
Artículo 28.Valor del suelo urbano
1.El valor del suelo urbano sin urbanización consolidada, se determinará,
salvo lo dispuesto en el apartado 2 de este artículo, por aplicación al
aprovechamiento resultante del correspondiente ámbito de gestión en que
esté incluido, del valor básico de repercusión más específico recogido en
las ponencias de valores catastrales para el terreno concreto a valorar.
2.En los ámbitos de gestión que tengan por objeto la reforma, renovación
o mejora urbana, el aprovechamiento de referencia de cada parcela, a los
sólos efectos de su valoración, será el resultante del planeamiento o el
resultante de la edificación existente, si fuera superior.
3.En el suelo urbano consolidado por la urbanización, el valor del suelo
se determinará por aplicación al aprovechamiento establecido por el
planeamiento para cada terreno concreto, del valor básico de repercusión
en parcela recogido en las ponencias de valores catastrales o, en su
caso, del de repercusión en calle o tramo de calle corregido en la forma
establecida en la normativa técnica de valoración catastral.
4.En los supuestos de inexistencia o pérdida de vigencia de los valores
de las ponencias catastrales, se aplicarán los valores de repercusión
obtenidos por el método residual.
Artículo 29 (NUEVO).Valor del suelo en los supuestos de carencia de plan
o sin atribución de aprovechamiento
En los supuestos de carencia de planeamiento o cuando, en suelo urbano o
urbanizable, no se atribuya aprovechamiento lucrativo alguno al terreno
no incluído en un determinado ámbito de gestión, el aprovechamiento a
tener en cuenta a los solos efectos de su valoración, será el resultante
de la media ponderada de los aprovechamientos, referidos al uso
predominante, del polígono fiscal en que, a efectos catastrales esté
incluído el mismo.
Artículo 30 (29 del Proyecto).Deducción de gastos de urbanización
pendiente
Del valor total determinado por aplicación al aprovechamiento
correspondiente de valores de repercusión, se deducirán, cuando proceda,
los costes de urbanización precisa y no ejecutada, y los de su
financiación, gestión y, en su caso, promoción así como los de las
indemnizaciones procedentes, según las normas o determinaciones de este
carácter contenidas en el planeamiento o en el proyecto de obras
correspondiente o, en su defecto, los costes necesarios para que el
terreno correspondiente alcance la condición de solar. En el supuesto de
suelos urbanos sujetos a operaciones de reforma interior, renovación
o mejora urbana, se deducirán asimismo los costes adicionales que estas
operaciones puedan conllevar.
Artículo 31 (30 del Proyecto).Valoración de obras, edificaciones,
instalaciones, plantaciones y arrendamientos
1.Las plantaciones, sembrados, obras e instalaciones que existan en el
suelo, salvo que por su carácter de mejoras permanentes hayan sido
tenidas en cuenta en la determinación del valor del terreno se valorarán,
con independencia del mismo, con arreglo a los criterios de la Ley de
Expropiación Forzosa y su importe será satisfecho a sus titulares.
2.El valor de las edificaciones, que asimismo se calculará con
independencia del suelo, se determinará de acuerdo con la normativa
catastral en función de su coste de reposición, corregido en atención a
la antigüedad y estado de conservación de las mismas.
3.Las indemnizaciones a favor de los arrendatarios rústicos y urbanos se
fijarán de acuerdo con lo previsto en la Ley de Expropiación Forzosa.
Artículo 32 (31 del Proyecto).Valoración de las concesiones
administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles
1.La valoración de las concesiones administrativas y los derechos reales
sobre inmuebles, a los efectos de su constitución, modificación o
extinción, se efectuará con arreglo a las disposiciones sobre
expropiación que específicamente determinen el justiprecio de los mismos;
y subsidiariamente, según las normas del Derecho Administrativo, Civil o
Fiscal que resulten de aplicación.
2.Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administración que la
efectuare podrá elegir entre justipreciar cada uno de los derechos que
concurren con el dominio, para distribuirlo entre los titulares de cada
uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar su
importe en poder del Juzgado, para que éste fije y distribuya, por el
trámite de los incidentes, la proporción que corresponda a los
respectivos interesados.
TITULO IV
EXPROPIACIONES
Artículo 33 (32 del Proyecto).Legitimación de expropiaciones
La aprobación de Planes de ordenación urbana y de delimitaciones de
ámbitos de gestión a desarrollar por expropiación implicará la
declaración de utilidad pública de las obras y la necesidad de ocupación
de los terrenos y edificios correspondientes, a los fines de expropiación
o imposición de servidumbres.
Artículo 34 (33 del Proyecto).Funciones de la expropiación
La expropiación por razón de urbanismo podrá aplicarse de acuerdo con las
finalidades previstas en la legislación urbanística y, asimismo, por
incumplimiento de la función social de la propiedad, con los requisitos
previstos en la Ley de Expropiación Forzosa.
Artículo 35 (34 del Proyecto).Ejercicio de la potestad expropiatoria
El ejercicio de la potestad expropiatoria se ajustará a lo dispuesto en
la presente Ley y en la legislación urbanística. En todo lo no previsto
en ellas, será de aplicación la legislación general de Expropiación
Forzosa.
Artículo 36 (35 del Proyecto).Procedimiento y determinación del
justiprecio
El justiprecio de los bienes y derechos expropiados se determinará
conforme a lo establecido en el Título Tercero de la presente Ley,
mediante expediente individualizado o por el procedimiento de tasación
conjunta.
Artículo 37 (36 del Proyecto).Pago del justiprecio mediante adjudicación
de terrenos
En todas las expropiaciones, la Administración actuante podrá satisfacer
el justiprecio, por acuerdo con el expropiado, mediante la adjudicación
de terrenos de valor equivalente.
Artículo 38 (37 del Proyecto).Aprobación y efectos del procedimiento de
tasación conjunta
El pago o depósito del importe de la valoración establecida por el órgano
competente al aprobar el Proyecto de Expropiación habilitará para
proceder a la ocupación de la finca y producirá los efectos previstos en
los números 6, 7 y 8 del artículo 52 de la Ley de Expropiación Forzosa,
sin perjuicio de la valoración, en su caso, por el Jurado Provincial de
Expropiación y de que puedan seguir tramitándose los recursos procedentes
respecto a la fijación del justiprecio. Asimismo habilitará para proceder
a la ocupación de las fincas la aprobación del documento de adjudicación
de las futuras parcelas en que se hubiera concretado el pago en especie,
de conformidad con lo establecido en el artículo anterior.
Artículo 39 (38 del Proyecto).Ocupación e inscripción en el Registro
1.Una vez efectuado el pago o consignación se levantará el Acta de
ocupación correspondiente a cada finca afectada
Artículo 36. Procedimiento de determinación del justiprecio
por el expediente expropiatorio. La superficie objeto de la actuación se
inscribirá como una o varias fincas registrales. El hecho de que alguna
de estas fincas no estuviese inmatriculada no será obstáculo para que
pueda practicarse directamente aquella inscripción. En las fincas
afectadas, a continuación de la nota a que se refiere la legislación
hipotecaria sobre asientos derivados de procedimientos de expropiación
forzosa, se extenderá otra en la que se identificará la porción
expropiada si la actuación no afectase a la totalidad de la finca.
2.Será título inscribible el acta o actas de ocupación acompañadas de las
actas de pago o los justificantes de consignación del justiprecio de
todas las fincas ocupadas. Dicho título, además de la descripción
conforme a la legislación hipotecaria, incorporará la oportuna referencia
catastral e identificará la nueva finca mediante un adecuado sistema
gráfico de coordenadas.
3.Si al procederse a la inscripción surgiesen dudas fundadas sobre si
dentro de la superficie ocupada existiese alguna finca registral no
tenida en cuenta en el expediente expropiatorio, sin perjuicio de
practicarse la inscripción, se pondrá tal circunstancia en conocimiento
del Organismo expropiante.
Artículo 40 (39 del Proyecto).Supuestos de reversión
1.Los terrenos de cualquier clase que se expropien por razones
urbanísticas deberán ser destinados al fin específico que se estableciese
en el Plan correspondiente.
2.Si en virtud de modificación o revisión del planeamiento se alterara el
uso que motivó la expropiación procederá la reversión salvo que
concurriera alguna de las siguientes circunstancias:
a)Que el nuevo uso asignado estuviera adecuadamente justificado y
fuera igualmente dotacional público.
b)Que el uso dotacional que motivó la expropiación hubiese sido
efectivamente implantado y mantenido durante ocho años.
3.Procederá la reversión de los terrenos expropiados para la formación o
ampliación del Patrimonio Municipal de Suelo si, como consecuencia de una
modificación del planeamiento que no se efectúe en el marco de la
revisión de éste, se alteraran los usos, intensidades o aprovechamientos
y ello supusiera un incremento de valor de los mismos.
4.Igualmente, procederá la reversión en los supuestos de terrenos
incluidos en un ámbito delimitado para su desarrollo por el sistema de
expropiación, cuando hubieren transcurrido diez años desde la
expropiación sin que la urbanización se hubiera concluido.
5.El mismo plazo y condición se aplicará en las expropiaciones de
terrenos motivadas por el incumplimiento de deberes urbanísticos
vinculados al proceso de urbanización.
TITULO V
SUPUESTOS INDEMNIZATORIOS
Artículo 41 (40 del Proyecto).Indemnización por alteración de
planeamiento
1.La modificación o revisión del planeamiento sólo podrá dar lugar a
indemnización por reducción de aprovechamiento
si se produce antes de transcurrir los plazos previstos para su ejecución
en el ámbito en el que a dichos efectos se encuentre incluido el terreno,
o transcurridos aquéllos, si la ejecución no se hubiere llevado a efecto
por causas imputables a la Administración.
2.Las situaciones de fuera de ordenación surgidas por los cambios del
planeamiento no serán indemnizables, a excepción de lo previsto en el
apartado anterior.
Artículo 42 (41 del Proyecto).Indemnización por alteración del
planeamiento, con licencia en vigor
1.Si en el momento de entrada en vigor de la modificación o revisión del
planeamiento se hubiera obtenido la licencia de construcción, pero aún no
se hubiera iniciado la edificación, se declarará extinguida, con
audiencia del interesado, la eficacia de la licencia en cuanto sea
disconforme con la nueva ordenación, debiendo fijarse la indemnización,
en el mismo expediente, por la reducción del aprovechamiento resultante
de las nuevas condiciones urbanísticas, así como por los perjuicios que
justificadamente se acrediten de conformidad con la legislación general
de expropiación forzosa.
2.Si la edificación ya se hubiera iniciado, la Administración podrá
modificar o revocar la licencia, fijándose la indemnización de acuerdo
con lo establecido en el número anterior.
Artículo 43 (42 del Proyecto).Indemnización por limitaciones singulares
Las ordenaciones que impusieran vinculaciones o limitaciones singulares
en orden a la conservación de edificios, en lo que excedan de los deberes
legalmente establecidos, o que lleven consigo una restricción del
aprovechamiento urbanístico del suelo que no pueda ser objeto de
distribución equitativa entre los interesados, conferirán derecho a
indemnización.
Artículo 44 (43 del Proyecto).Otros supuestos indemnizatorios
1.Serán en todo caso indemnizables los gastos producidos por el
cumplimiento de los deberes inherentes al proceso urbanizador, dentro de
los plazos establecidos al efecto, que resulten inservibles como
consecuencia de un cambio de planeamiento o por acordarse la
expropiación.
2.Cuando se produzca la anulación de una licencia, demora injustificada
en su otorgamiento o su denegación improcedente, los perjudicados podrán
reclamar de la Administración el resarcimiento de los daños y perjuicios
causados, en los casos y con la concurrencia de los requisitos
establecidos en las normas que regulan con carácter general dicha
responsabilidad. En ningún caso habrá lugar a indemnización si existe
dolo, culpa o negligencia graves imputables al perjudicado.
DISPOSICIONES ADICIONALES
Primera
Los instrumentos de planificación territorial y urbanística, cualquiera
que sea su clase y denominación, que incidan sobre terrenos,
edificaciones e instalaciones, incluidas sus zonas de protección, afectos
a la Defensa Nacional deberán ser sometidos, respecto de esa incidencia,
a informe vinculante de la Administración General del Estado con carácter
previo a su aprobación.
Segunda
A los sólos efectos de lo dispuesto en el artículo 62 de la Ley
Reguladora de las Haciendas Locales, de acuerdo con la redacción otorgada
por el artículo 21 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas
Fiscales, Administrativas y del Orden Social, tendrán la consideración de
urbanizables los terrenos que así clasifique el planeamiento y estén
incluidos en sectores, así como el resto del suelo clasificado como
urbanizable a partir del momento de aprobación del instrumento
urbanístico que lo desarrolle.
Tercera (NUEVA)
Las Ciudades Autónomas de Ceuta y Melilla ejercerán las potestades
normativas reglamentarias que tienen atribuidas por las Leyes Orgánicas
1/1995 y 2/1995 de 13 de marzo dentro del marco de la presente Ley y de
las que el Estado promulgue a tal efecto.
Cuarta (NUEVA)
En los territorios insulares la legislación urbanística podrá establecer
criterios complementarios para clasificar los suelos no urbanizables y
urbanizables, teniendo en cuenta que la delimitación del contenido del
derecho de propiedad del suelo se condiciona por la peculiaridad del
hecho insular, su limitada capacidad de desarrollo territorial y la
necesidad de compatibilizar una suficiente oferta de suelo urbanizable
con la protección y preservación de los elementos esenciales del
territorio.
Quinta (NUEVA)
Esta Ley se aplicará sin perjuicio de los específicos regímenes forales
vigentes en materia de Hacienda, régimen tributario, régimen
económico-financiero municipal y régimen de los bienes municipales.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Primera.Régimen urbanístico
El régimen urbanístico del suelo establecido en esta Ley, sin perjuicio
de las especialidades sobre gestión y
uso del suelo de la legislación urbanística, será de aplicación desde la
entrada en vigor de la misma a los planes y normas vigentes en dicho
momento, teniendo en cuenta las siguientes reglas:
a)Al suelo urbano y al suelo no urbanizable, se les aplicará
respectivamente el régimen establecido en esta Ley para el suelo urbano y
para el no urbanizable.
b)Al suelo urbanizable programado, al suelo apto para urbanizar y al
suelo urbanizable no programado se les aplicará el régimen de derechos y
deberes establecido en esta Ley para el suelo urbanizable. El desarrollo
del suelo urbanizable no programado podrá promoverse directamente, sin
necesidad de concurso, mediante los instrumentos de planeamiento
previstos en la legislación urbanística.
Segunda.Planeamiento general vigente
El planeamiento general vigente a la entrada en vigor de la presente Ley
deberá adaptar su clasificación de suelo a lo dispuesto en ella cuando se
proceda a su revisión.
Tercera.Planeamiento general en tramitación
1.El planeamiento general en tramitación a la entrada en vigor de esta
Ley podrá seguirse tramitando sin adaptar sus clasificaciones de suelo a
la misma.
2.Se entenderá que se encuentra en la situación prevista en el apartado
anterior al planeamiento general, o su revisión, en cuya tramitación haya
recaído acuerdo de aprobación inicial.
Cuarta.Planeamiento en ejecución
En los procedimientos de distribución de beneficios y cargas que no
hubieran alcanzado la aprobación definitiva a la fecha de entrada en
vigor de esta Ley, será de aplicación, en cuanto al porcentaje de cesión
de aprovechamiento a la Administración actuante, el régimen urbanístico
establecido en la misma, según la clase de suelo.
Quinta.Valoraciones
En los expedientes expropiatorios, serán aplicables las disposiciones
sobre valoración contenidas en esta Ley siempre que no se haya alcanzado
la fijación definitiva del justiprecio en vía administrativa.
DISPOSICION DEROGATORIA
1.Queda derogado el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por
el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y
Ordenación Urbana, con excepción de los siguientes preceptos:
En los procedimientos de distribución de beneficios y cargas que no
hubieran alcanzado la aprobación definitiva a la fecha de entrada en
vigor de esta Ley, será de aplicación, en cuanto a la cesión de suelo en
que se deba materializar el porcentaje de aprovechamiento que corresponde
a la Administración actuante, el régimen urbanístico establecido en la
misma, según la clase de suelo.
1. Queda derogado el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por
el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y
Ordenación Urbana, con excepción de los siguientes preceptos:
--Artículos 104.3; 113.2; 124.1 y 124.3; 132; 133; 134.1; 136.2;
137.5;138 b); 159.4; 168; 169; 170.1; 183; 204; 210; 211.3; 213; 214;
222; 224; 242.1 y 242.6; 243.1 y 243.2; 244.2, 244.3 y 244.4; 245.1;
246.2; 255.2; 258.2 y 258.3; 259.3; 274; 276; 280.1; 287.2 y 287.3; 288.2
y 288.3; 289; 299; 300; 301; 302; 303; 304; 305; 306; 307; 308; 309; 310;
Disposición Adicional Cuarta.1ª y 3ª; Disposición Adicional Sexta; y
Disposición Transitoria Quinta.1.
2.Quedan asimismo derogados los artículos 1, 2, 3, Disposición
Transitoria y Disposición Final Primera de la Ley 7/1997 de 14 de abril,
de Medidas Liberalizadoras en materia de Suelo y de Colegios
Profesionales.
3.Quedan igualmente derogados cuantos preceptos legales se opongan o sean
incompatibles con lo previsto en la presente Ley.
DISPOSICION FINAL
Tienen el carácter de legislación básica en virtud de lo previsto en el
artículo 149.1. 13ª, 18ª y 23ª de la Constitución Española y, en su caso,
de condiciones básicas del ejercicio de los derechos a tenor de lo
dispuesto por el artículo 149.1.1ª del propio texto constitucional, los
siguientes preceptos: 1; 2; 3; 4; 5; 6; 7; 8; 9; 10; 11; 12; 13; 14; 15;
16; 17; 18; 19; 20; 34.1; 41; 42; 43; 44.1; Disposiciones Adicionales
Segunda, Tercera, Cuarta y Quinta; y Disposiciones Transitorias 1ª, 2ª,
3ª y 4ª, correspondiendo los restantes a la competencia exclusiva del
Estado en virtud del artículo 149.1.4ª, 8ª y 18ª del citado texto.
--Artículos 104.3; 113.2; 124.1 y 124.3; 133; 134.1; 136.2; 137.5; 138
b); 159.4; 168; 169; 170.1; 183; 204; 210; 211.3; 213; 214; 222; 224;
242.1 y 242.6; 243.1 y 243.2; 244.2, 244.3 y 244.4; 245.1; 246.2; 255.2;
258.2 y 258.3; 259.3; 274; 276;280.1;287.2 y 287.3; 288.2 y 288.3; 289;
299; 300; 301; 302; 303; 304; 305; 306; 307; 308; 309; 310; Disposición
Adicional Cuarta.l.ª y 3.ª; Disposición Adicional Sexta; y Disposición
Transitoria Quinta.l.
Tienen el carácter de legislación básica en virtud de lo previsto en el
artículo 149.1.13.ª 18.ª y 23.ª de la Constitución Española y, en su
caso, de condiciones básicas del ejercicio de los derechos a tenor de lo
dispuesto por el artículo 149.1.1.ª del propio texto constitucional, los
siguientes preceptos: l; 2; 3; 4; 5; 6; 7; 8; 9; 10; 11; 12; 13; 14; 15;
16; 17; 18; 19; 20; 34; 41; 42; 43; 44.l; Disposiciones Adicionales
Segunda, Tercera, Cuarta y Quinta; y Disposiciones Transitorias l.ª, 2.ª,
3.ª y 4.ª, correspondiendo los restantes a la competencia exclusiva del
Estado en virtud del artículo 149.1.4.ª, 8.ª y 18.ª del citado texto.