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BOCG. Congreso de los Diputados, serie A, núm. 66-1, de 09/06/1997
BOLETIN OFICIAL
DE LAS CORTES GENERALES
CONGRESO DE LOS DIPUTADOS
VI LEGISLATURA
Serie A:
PROYECTOS DE LEY 9 de junio de 1997 Núm. 66-1
PROYECTO DE LEY
121/000063 Régimen del suelo y valoraciones.
La Mesa de la Cámara, en su reunión del día de hoy, ha adoptado el
acuerdo que se indica respecto del asunto de referencia:
(121) Proyecto de ley.
121/000063.
AUTOR: Gobierno.
Proyecto de Ley sobre régimen del suelo y valoraciones.
Acuerdo:
Encomendar su aprobación con competencia legislativa plena, conforme al
artículo 148 del Reglamento, a la Comisión de Infraestructuras. Asimismo,
disponer su tramitación por el procedimiento de urgencia y publicar en el
Boletín Oficial de las Cortes Generales, estableciendo plazo de
enmiendas, por un período de ocho días hábiles, que finaliza el día 18 de
junio de 1997.
En ejecución de dicho acuerdo, se ordena la publicación de conformidad
con el artículo 97 del Reglamento de la Cámara.
Palacio del Congreso de los Diputados, 3 de junio de 1997.--El
Presidente del Congreso de los Diputados, Federico Trillo-Figueroa
Martínez-Conde.
PROYECTO DE LEY SOBRE REGIMEN DEL SUELO
Y VALORACIONES
1.Las sucesivas reformas de nuestra legislación urbanística han ido
incrementando la complejidad de este sector del ordenamiento jurídico, al
multiplicar innecesariamente las intervenciones administrativas en las
distintas fases de los procesos de desarrollo urbano y,
consiguientemente, las cotas de discrecionalidad del sistema, lo que,
unido a la limitación artificial de la oferta de suelo, ha contribuido
decisivamente a demorar hasta extremos irrazonables la conclusión de las
operaciones de urbanización y ulterior edificación, haciendo imprevisible
su coste e impidiendo una adecuada programación de las correspondientes
actividades empresariales, con el consiguiente encarecimiento del
producto final.
La última de dichas reformas, llevada a cabo por la Ley 8/ 1990 de
25 de julio y recogida en el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del
Suelo y Ordenación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992 de
26 de junio que ha sido objeto de la Sentencia del Tribunal
Constitucional de 20 de marzo de 1997 (B.O.E. de 25 de abril de 1997),
llevó esta línea de tendencia a sus últimas consecuencias y su fracaso,
que hoy es imposible ignorar, reclama una enérgica rectificación cuyo
norte no puede ser otro que la búsqueda de una mayor flexibilidad que, de
un lado, elimine los factores de rigidez que se han ido acumulando y, de
otro, asegure a las Administraciones Públicas responsables de la política
urbanística una mayor capacidad de adaptación a una coyuntura económica
cambiante, en la que los ciclos de expansión y recesión se suceden con
extraordinaria rapidez.
El legislador estatal, que carece constitucionalmente de
competencias en materia de urbanismo y de ordenación del territorio en
sentido propio, no puede por sí sólo afrontar la tarea indicada, a la que
sólo puede aportar una solución parcial poniendo a contribución su
indiscutible competencia para, como ha reconocido la citada Sentencia del
Tribunal Constitucional, regular el derecho de propiedad del suelo a fin
de garantizar la igualdad de las condiciones básicas de su ejercicio en
todo el territorio nacional, así como
regular otras materias que inciden en el urbanismo como son la
expropiación forzosa, las valoraciones, la responsabilidad de las
administraciones públicas o el procedimiento administrativo común.
Por ello, su obra reclama una continuación por parte de los
legisladores de las diferentes Comunidades Autónomas, sin la cual la
reforma que ahora se inicia quedaría incompleta.
2.Dentro de estos concretos límites, que comprenden inequívocamente
la determinación de las distintas clases de suelo como presupuesto mismo
de la definición de las condiciones básicas del derecho de propiedad
urbana, la presente Ley pretende facilitar el aumento de la oferta de
suelo, a cuyos efectos considera en principio susceptible de ser
urbanizado todo el suelo que todavía no ha sido incorporado al proceso
urbano, en el que no concurran razones objetivas determinantes de su
preservación de acuerdo con el planeamiento y la legislación territorial
o sectorial, en razón de sus valores ambientales, paisajísticos,
históricos, arqueológicos, científicos o culturales, de su riqueza
agrícola, forestal, ganadera o de otra índole, o de su justificada
inadecuación para el desarrollo urbano. Hay que tener presente, asimismo,
que la reforma del mercado del suelo en el sentido de una mayor
liberalización que incremente su oferta forma parte de la necesaria
reforma estructural de la economía española, para la que el legislador
estatal tiene las competencias que le atribuye el artículo 149.1.13ª de
la Constitución Española.
En ese amplio espacio podrán, por lo tanto, promoverse actuaciones
urbanísticas, previa aprobación del correspondiente planeamiento de
desarrollo en los términos que precise la legislación urbanística en cada
caso aplicable, siempre, naturalmente, que sean conformes con la
estructura general del territorio que el planeamiento general haya
fijado, que no incidan en usos declarados por éste incompatibles con los
previstos por aquella estructura ni rebasen las intensidades máximas de
edificación que dicho planeamiento pueda haber establecido y que se
asegure por su promotor la ejecución, a su costa, de las infraestructuras
de conexión con los sistemas generales que la naturaleza e intensidad de
dichas actuaciones demande en cada caso o, incluso, el reforzamiento y
mejora de dichos sistemas generales cuando ello resulte necesario,
exigencias mínimas éstas que por su carácter de tales contribuyen a
delimitar las condiciones básicas del ejercicio del derecho de propiedad.
El régimen urbanístico del suelo prescinde así de imponer a los
propietarios un sistema de actuaciones programadas por la Administración,
sin datos ni garantías efectivas que aseguren su ejecución, que ésta sólo
está en condiciones de ofrecer en relación a sus propias actuaciones.
Ello no implica, en ningún caso, una renuncia a la función directiva y
orientadora que es consustancial a la idea de Plan. Muy al contrario, la
Ley parte del efectivo ejercicio de esa función por el planeamiento
general, que debe fijar en todo caso la estructura general del
territorio, esto es, la imagen de la ciudad que la comunidad que lo
aprueba considera deseable, ya que esa es una referencia de la que, en
ningún caso, puede prescindirse. Más allá de ella no debe, sin embargo,
prejuzgarse y, menos aún desde una Ley como ésta, la ordenación concreta
del suelo exterior a las poblaciones, para el cual debe bastar, como
regla general y de acuerdo con lo que al efecto disponga la legislación
urbanística, el establecimiento de los usos incompatibles con aquella
estructura general y el señalamiento de intensidades máximas de
edificación, de forma que se posibiliten cualesquiera desarrollos que
respeten estos límites. Sólo en el suelo urbanizable más próximo a los
núcleos urbanos, que tendrá la consideración de urbano sólo a los efectos
de su valoración catastral, enmarcado en la red de los sistemas generales
existentes y de la ampliación de los mismos que la Administración esté en
condiciones de asegurar, podrá el planeamiento general proponer una
oferta más concreta a la iniciativa privada, aunque sin imponérsela a
ésta en ningún caso, ya que siempre tendrá a su alcance la opción de
actuar en suelos más alejados si está dispuesta a afrontar los mayores
costes que inevitablemente supondrá para ella la financiación de la
imprescindible conexión con dichos sistemas.
Esta es la idea general de la que la Ley parte con el propósito de
no introducir, desde la definición del estatuto jurídico básico de la
propiedad del suelo rigideces innecesarias que puedan impedir el
despliegue por los legisladores autonómicos y por las Administraciones
Públicas competentes, de políticas urbanísticas más flexibles y con mayor
capacidad de adaptación a las cambiantes circunstancias en el contexto de
una economía cuya globalización la hace especialmente sensible a los
cambios de coyuntura.
De este modo la necesaria flexibilidad, que tanto se ha echado en
falta en el pasado, se cohonesta con la imprescindible salvaguardia de
los intereses públicos, eludiendo la rigidez inherente a una ordenación y
una programación omnicomprensivas, fruto de un maximalismo cuyos efectos
perturbadores ha puesto inequívocamente de manifiesto la experiencia de
los últimos cuarenta años.
La flexibilidad que la Ley persigue con el fin de evitar la escasez
de suelo artificialmente generada por la programación cuatrienal no debe,
sin embargo, conducir a un régimen de absoluta discrecionalidad de las
autoridades urbanísticas a la hora de decidir acerca de la viabilidad de
las iniciativas que se promuevan en el ámbito del suelo urbanizable. Si
no se pusiera algún límite a este tipo de decisiones, la reforma legal
sería rigurosamente inútil, pues nadie afrontaría los gastos inherentes a
la adquisición del suelo y a la elaboración del correspondiente
planeamiento de desarrollo si todo ello quedara finalmente al arbitrio de
una decisión libérrima e incontrolable de la autoridad urbanística en
cada caso competente. Para evitarlo, la Ley ha previsto un sistema
voluntario de consulta previa, de carácter vinculante, a la que dicha
autoridad debe responder razonadamente identificando, si los hay, los
obstáculos que eventualmente puedan oponerse a la viabilidad de las
iniciativas que se le sometan y las condiciones que éstas deben
satisfacer para asegurar su encaje en la estructura general del
territorio que el planeamiento general haya podido establecer, de forma
que no haya sorpresas a la hora de promover el correspondiente
planeamiento de desarrollo. De este modo, se pretende
asegurar un mínimo de consistencia al derecho del propietario del suelo
clasificado por el planeamiento como urbanizable, que como tal mínimo,
debe entenderse comprendido sin discusión dentro de las condiciones
básicas del estatuto jurídico de la propiedad, sin perjudicar la libertad
de la que han de gozar las Administraciones competentes para valorar, en
cada caso, los intereses públicos en juego.
3.En lo que concierne a los criterios de valoración del suelo, la
Ley ha optado por establecer un sistema que trata de reflejar con la
mayor exactitud posible el valor real que el mercado asigna a cada tipo
de suelo renunciando así formalmente a toda clase de fórmulas
artificiosas que, con mayor o menor fundamento aparente, contradicen esa
realidad y constituyen una fuente interminable de conflictos, proyectando
una sombra de injusticia que resta credibilidad a la Administración y
contribuye a deslegitimar su actuación.
Se elimina así la actual dualidad de valores, inicial y urbanístico,
a la que habían quedado ya reducidos los cuatro valores diferentes que
estableció en su día la versión primera de la Ley del Suelo, de forma,
que a partir de ahora, no habrá ya sino un sólo valor, el valor real,
único que puede reclamar para sí el calificativo de justo que exige
inexcusablemente toda operación expropiatoria.
A partir de este principio básico, la Ley se limita a establecer el
método aplicable para la determinación de ese valor, en función, claro
está, de la clase de suelo y, en consecuencia, del régimen jurídico
aplicable al mismo y de sus características concretas. Este método es,
tanto en el suelo no urbanizable como en el urbanizable aún no incluido
en un concreto ámbito o sector para su desarrollo, el de comparación con
los valores comprobados de otras fincas análogas, habida cuenta de su
situación, tamaño y naturaleza, así como de los usos y aprovechamientos
permitidos por el planeamiento.
Para los casos en que esa comparación no sea posible, en los citados
suelos --sin desarrollo previsible a corto plazo-- el método alternativo
será el de capitalización de las rentas reales o potenciales del suelo de
acuerdo con su estado y naturaleza, que es el método tradicional. En el
suelo urbano y en el urbanizable incluído en sectores o ámbitos
delimitados por el propio planeamiento general o con posterioridad al
mismo, el método de cálculo consistirá en la aplicación al
aprovechamiento correspondiente del valor básico de repercusión más
específico recogido en las ponencias catastrales para el terreno de que
se trate, valor que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 39/1988
reguladora de las Haciendas Locales, refleja los valores de mercado,
puesto que las valoraciones catastrales se fijan a partir de un estudio
previo de dichos valores. Finalmente, y para el caso de que no existan o
no sean aplicables los valores de las ponencias catastrales por haber
perdido vigencia o haberse modificado el planeamiento, el valor básico de
repercusión se calculará por el método residual, comúnmente utilizado en
el ámbito inmobiliario, en sus distintas modalidades, tanto por el sector
público como por el privado.
La aplicación de valores de repercusión, habida cuenta de su
correspondencia, en general, con terrenos urbanizados y en condiciones de
ser edificados, conlleva la necesidad de deducir la totalidad de los
costes de urbanización que en cada caso estuvieran pendientes, así como
los costes financieros, de gestión y cualesquiera otros que fueran
imprescindibles para dotar al terreno de la condición de solar, tal y
como se viene haciendo habitual y pacíficamente en las tasaciones que se
realizan a diario en el ámbito inmobiliario y en el financiero.
El estricto realismo al que la Ley ha querido ajustarse en este
punto contribuirá, sin duda, a aumentar la seguridad del tráfico jurídico
y a reducir la conflictividad, lo que redundará también en una
agilización de la gestión urbanística y en una reducción de los costes
innecesarios que su prolongación en el tiempo inevitablemente añade.
4.El Título Cuarto de la Ley se ha limitado a incluir los preceptos
imprescindibles para enmarcar el ejercicio en este sector, por las
distintas Administraciones Públicas, de la potestad expropiatoria, a la
que serán aplicables sin más las normas generales vigentes que regulan
ésta. Remite, asimismo, para la determinación del justiprecio, a los
criterios generales establecidos en el Título Tercero, acabando con la
actual e injusta dualidad de criterios que trata de distinta manera al
propietario expropiado y al que no lo es.
5.El Título Quinto, por su parte, ajusta simplemente al régimen
jurídico de la propiedad del suelo que establecen los Títulos Primero y
Segundo de la Ley la regulación precedente de las indemnizaciones por
alteración del planeamiento y de las limitaciones o vinculaciones
singulares impuestas por éste que no sean susceptibles de distribución
equitativa por los mecanismos de reparto de beneficios y cargas que
establezca la legislación urbanística..
6.La Ley ha querido mantenerse absolutamente en el marco de las
competencias del Estado claramente delimitadas por la Sentencia de 20 de
marzo de 1997 del Tribunal Constitucional ya citada, por lo que ha
renunciado a incidir lo más mínimo en los aspectos relativos al
planeamiento, a la gestión urbanística y al control de aquél y de ésta.
7.Por último, las disposiciones transitorias de la Ley procuran
evitar a ultranza las soluciones de continuidad, estableciendo reglas de
aplicación directa en función de la situación de los procesos de
desarrollo y ejecución del planeamiento y obviando la exigencia de la
previa adaptación de los planes para la efectividad de la reforma, en
razón de la negativa experiencia acumulada con motivo de las reformas
precedentes.
TITULO I
DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1.Objeto de la Ley.
Es objeto de la presente Ley definir el contenido básico del derecho
de propiedad del suelo de acuerdo con su función
social, regulando las condiciones que aseguren la igualdad esencial de su
ejercicio en todo el territorio nacional.
Artículo 2.Facultades del derecho de propiedad.
1.Las facultades urbanísticas del derecho de propiedad se ejercerán
siempre dentro de los límites y con el cumplimiento de los deberes
establecidos en las Leyes o, en virtud de ellas, por el planeamiento con
arreglo a la clasificación urbanística de los predios.
2.La ordenación del uso de los terrenos y construcciones establecida
en el planeamiento no conferirá derecho a los propietarios a exigir
indemnización, salvo en los casos expresamente establecidos en las Leyes.
Artículo 3.Participación en las plusvalías.
La participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la
acción urbanística de los entes públicos, se producirá en los términos
fijados por la presente Ley y las demás que sean de aplicación.
Artículo 4.Acción urbanística e iniciativa privada.
1.Los propietarios deberán contribuir, en los términos establecidos
en las Leyes, a la acción urbanística de los entes públicos, a los que
corresponderá la dirección última del proceso sin perjuicio de respetar
la iniciativa de aquéllos.
2.La gestión pública suscitará, en la medida más amplia posible, la
iniciativa privada y la sustituirá cuando ésta no alcanzase a cumplir los
objetivos necesarios.
Artículo 5.Reparto equitativo de beneficios y cargas.
Las Leyes garantizarán en todo caso el reparto de los beneficios y
cargas derivados del planeamiento, entre todos los propietarios afectados
por cada actuación urbanística, en proporción a sus aportaciones.
Artículo 6.Información y participación pública en el planeamiento y la
gestión.
1.Las Administraciones urbanísticas garantizarán el derecho a la
información tanto de las entidades representativas de los intereses
afectados por cada actuación como de los particulares, así como la mayor
participación pública en todos los procedimientos de planeamiento y
gestión.
2.Todo administrado tendrá derecho a que la Administración
competente le informe por escrito del régimen y condiciones urbanísticas
aplicables a una finca o ámbito determinado.
TITULO II
REGIMEN URBANISTICO DE LA PROPIEDAD DEL SUELO CAPITULO 1
Clasificación del suelo
Artículo 7.Clases de suelo.
1.A los efectos de la presente Ley, el suelo se clasifica en urbano,
urbanizable y no urbanizable.
2.La legislación urbanística podrá reconocer la existencia de suelos
que correspondan a formas tradicionales de asentamientos. Dicha
legislación regulará los criterios para su determinación y las
particularidades de su régimen urbanístico, que no será más gravoso que
el del suelo urbano establecido en esta Ley.
Artículo 8.Suelo urbano.
Tendrán la condición de suelo urbano, a los efectos de esta Ley:
a)El suelo ya transformado por contar con acceso rodado,
abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía
eléctrica o por estar edificados al menos en las dos terceras partes del
espacio servido por las redes de los indicados servicios.
b)Los terrenos que en ejecución del planeamiento hayan sido
urbanizados de acuerdo con el mismo.
Artículo 9.Suelo no urbanizable.
Tendrán la condición de suelo no urbanizable, a los efectos de esta
Ley, los terrenos en que concurran alguna de las circunstancias
siguientes:
1.Que deban incluirse en esta clase por estar sometidos a algún
régimen especial de protección incompatible con su transformación de
acuerdo con los planes de ordenación territorial o la legislación
sectorial, en razón de sus valores paisajísticos, históricos,
arqueológicos, científicos, ambientales o culturales o en función de sus
sujección a limitaciones o servidumbres para la protección del dominio
público.
2.Que el planeamiento general considere necesario preservar por los
valores a que se ha hecho referencia en el punto anterior, por su valor
agrícola, forestal, ganadero o por sus riquezas naturales, así como
aquellos otros que considere justificadamente inadecuados para un
desarrollo urbano racional.
Artículo 10.Suelo urbanizable.
El suelo que, a los efectos de esta Ley, no tenga la condición de
urbano o de no urbanizable, tendrá la consideración
de suelo urbanizable, y podrá ser objeto de transformación en los
términos establecidos en la legislación urbanística y el planeamiento
aplicable.
Artículo 11.Clasificación del suelo en municipios sin planeamiento.
En los municipios que carezcan de planeamiento general, el suelo que
no tenga la condición de urbano de conformidad con los criterios
establecidos en el artículo 8, tendrá la consideración de suelo no
urbanizable, a los efectos de esta Ley.
CAPITULO 2
Derechos y deberes de los propietarios Artículo 12.Ejercicio de derechos
y deberes.
Los derechos y deberes de los propietarios de suelo que se regulan
en esta Ley se ejercerán de acuerdo con la normativa que sobre
planeamiento, gestión y ejecución del planeamiento establezca la
legislación urbanística en cada caso aplicable.
Artículo 13.Derechos de los propietarios de suelo urbano.
Los propietarios de suelo urbano tienen el derecho a completar la
urbanización de los terrenos para que adquieran la condición de solares y
a edificar éstos en las condiciones que en cada caso establezca la
legislación urbanística y el planeamiento.
Artículo 14.Deberes de los propietarios de suelo urbano.
1.Los propietarios de terrenos en suelo urbano consolidado por la
urbanización deberán completar a su costa la urbanización necesaria para
que los mismos alcancen --si aún no la tuvieran-- la condición de solar,
y edificarlos en plazo si se encontraran en ámbitos para los que así se
haya establecido por el planeamiento y de conformidad con el mismo.
2.Los propietarios de terrenos de suelo urbano que carezcan de
urbanización consolidada costearán y, en su caso, ejecutarán las obras de
urbanización y cederán al Ayuntamiento los terrenos destinados a viales,
espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas de carácter local,
así como el suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales
adscritos al ámbito en el que el planeamiento los haya incluido a efectos
de gestión. Asimismo, cederán a la Administración actuante el suelo
correspondiente al diez por ciento del aprovechamiento del
correspondiente ámbito; este porcentaje, que tiene carácter de máximo,
podrá ser reducido por la legislación urbanística. Igualmente, edificarán
los solares en plazo en el supuesto del número 1 de este artículo.
Artículo 15.Derechos de los propietarios de suelo urbanizable.
Los propietarios de suelo clasificado como urbanizable tendrán
derecho a usar, disfrutar y disponer de los terrenos de su propiedad
conforme a la naturaleza rústica de los mismos y a promover su
transformación instando de la Administración la aprobación del
correspondiente planeamiento de desarrollo, de conformidad con lo que
establezca la legislación urbanística.
Artículo 16.Reglas básicas para el ejercicio del derecho.
El ejercicio del derecho a promover la transformación del suelo
urbanizable, se ajustará a las siguientes reglas:
1.Cuando en parte de dicho suelo el planeamiento general haya
delimitado sectores o ámbitos estableciendo las condiciones para su
desarrollo, bastará para promover su transformación con la presentación
ante el Ayuntamiento del correspondiente planeamiento de desarrollo, para
su tramitación y aprobación de conformidad con la legislación urbanística
aplicable.
2.Cuando el planeamiento general se haya limitado a señalar los
criterios para la delimitación de los sectores o ámbitos, los usos
incompatibles con la estructura general del territorio y las intensidades
máximas de edificación u otras condiciones similares, con carácter previo
a la presentación del planeamiento de desarrollo los propietarios que
deseen promover la transformación de dicho suelo tendrán derecho a
consultar a la Administración actuante --comunicando las características
básicas de la actuación-- sobre la adecuación de la misma al planeamiento
y a las previsiones de la ordenación territorial o de los planes y
proyectos sectoriales, así como sobre las obras que habrán de realizar a
su costa para asegurar la conexión con los sistemas generales exteriores
a la actuación de conformidad con lo dispuesto en el punto 3 del artículo
18 de esta Ley.
3.La anterior consulta tendrá carácter vinculante en relación con la
tramitación ulterior del planeamiento de desarrollo.
Artículo 17.Usos y obras provisionales.
En el suelo comprendido en sectores o ámbitos ya delimitados con
vistas a su desarrollo inmediato, en tanto no se haya aprobado el
correspondiente planeamiento de desarrollo, sólo podrán autorizarse
excepcionalmente usos y obras de carácter provisional que no estén
expresamente prohibidos por la legislación urbanística o sectorial ni por
el planeamiento general, que habrán de cesar, en todo caso y ser
demolidas sin indemnización alguna, cuando lo acordare la Administración
urbanística. La autorización,
bajo las indicadas condiciones aceptadas por el propietario, se hará
constar en el Registro de la Propiedad de conformidad con lo establecido
en la legislación hipotecaria.
En el resto del suelo urbanizable podrán autorizarse, antes de su
inclusión en sectores o ámbitos para su desarrollo, los usos previstos en
el artículo 20 de la presente Ley.
Artículo 18.Deberes de los propietarios de suelo urbanizable.
La transformación del suelo clasificado como urbanizable comportará
para los propietarios del mismo los siguientes deberes:
1.Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración todo el
suelo necesario para los viales, espacios libres, zonas verdes y
dotaciones públicas de carácter local al servicio del sector o ámbito de
desarrollo en el que sus terrenos resulten incluidos.
2.Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la
ejecución de los sistemas generales que el planeamiento general, en su
caso, incluya o adscriba al sector o ámbito correspondiente.
3.Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexión
con los sistemas generales exteriores a la actuación y, en su caso, las
obras necesarias para la ampliación o refuerzo de dichos sistemas
requeridos por la dimensión y densidad de la misma y las intensidades de
uso que ésta genere, de conformidad con los requisitos y condiciones que
establezca el planeamiento general.
4.Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración actuante el
suelo correspondiente al diez por ciento del aprovechamiento del sector o
ámbito correspondiente; este porcentaje, que tiene carácter de máximo,
podrá ser reducido por la legislación urbanística.
5.Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas
derivados del planeamiento, con anterioridad al inicio de la ejecución
material del mismo.
6.Costear o ejecutar la urbanización del sector.
Artículo 19.Deberes legales de uso, conservación y rehabilitación.
1.Los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones
deberán destinarlos a usos que no resulten incompatibles con el
planeamiento urbanístico y mantenerlos en condiciones de seguridad,
salubridad y ornato público. Quedarán sujetos igualmente al cumplimiento
de las normas sobre protección del medio ambiente y de los patrimonios
arquitectónicos y arqueológicos y sobre rehabilitación urbana.
2.El coste de las obras necesarias en virtud de lo dispuesto en el
número anterior se sufragará por los propietarios o por la
Administración, en los términos que establezca la legislación aplicable.
Artículo 20.Derechos de los propietarios de suelo no urbanizable.
1.Los propietarios del suelo clasificado como no urbanizable tendrán
derecho a usar, disfrutar y disponer de los terrenos de su propiedad de
conformidad con la naturaleza de los mismos, debiendo destinarlos a fines
agrícolas, forestales, ganaderos, cinegéticos u otros vinculados a la
utilización racional de los recursos naturales, y dentro de los límites
que, en su caso, establezcan las Leyes o el planeamiento.
De acuerdo con la legislación urbanística aplicable, podrán
levantar, previa obtención de la correspondiente licencia municipal,
construcciones destinadas a las explotaciones agrícolas o ganaderas y a
vivienda que guarden relación con la naturaleza, extensión y destino de
las fincas. Excepcionalmente, a través del procedimiento previsto en
aquella legislación y de acuerdo con ella, podrán autorizarse actuaciones
específicas de interés público, previa justificación de que no concurren
las circunstancias previstas en el apartado 1 del artículo 9 de la
presente Ley.
2.En el suelo no urbanizable quedan prohibidas las parcelaciones
urbanísticas, sin que, en ningún caso, puedan efectuarse divisiones,
segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo
dispuesto en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza.
Artículo 21.Transmisión de fincas y deberes urbanísticos.
1.La transmisión de fincas no modificará la situación del titular de
las mismas respecto de los deberes establecidos por la legislación
urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución derivados de
la misma. El nuevo titular quedará subrogado en el lugar y puesto del
anterior propietario en sus derechos y deberes urbanísticos, así como en
los compromisos que éste hubiera acordado con la Administración
urbanística competente y hayan sido objeto de inscripción registral,
siempre que tales compromisos se refieran a un posible efecto de mutación
jurídico-real.
2.En las enajenaciones de terrenos, deberá hacerse constar en el
correspondiente título:
a).Si se tratare de terrenos no susceptibles de edificación o con
edificaciones fuera de ordenación de conformidad con el planeamiento
aplicable, su expresa situación a estos efectos.
b).Si se tratare de terrenos en proceso de urbanización, los
compromisos aún pendientes que el propietario hubiere asumido en orden a
la misma.
c).En el supuesto de terrenos de urbanizaciones de iniciativa
particular, la fecha de aprobación del planeamiento correspondiente y las
cláusulas que se refieran a la disposición de las parcelas y compromisos
con los adquirentes.
3.La infracción de cualquiera de las anteriores disposiciones, sin
perjuicio de lo dispuesto en el punto 1 de este artículo, facultará al
adquirente para rescindir el contrato
en el plazo de un año a contar desde la fecha de su otorgamiento y para
exigir indemnización por los daños y perjuicios que se le hubieren
irrogado.
Artículo 22.Declaración de obra nueva.
Los Notarios y Registradores de la Propiedad, exigirán para
autorizar o inscribir, respectivamente, escrituras de declaración de obra
nueva terminada, que se acredite el otorgamiento de la preceptiva
licencia y la expedición por técnico competente de la certificación de
finalización de la obra conforme al Proyecto objeto de la misma.
Para autorizar e inscribir escritura de obra nueva en construcción,
a la licencia de edificación se acompañará certificación expedida por
técnico competente de que la descripción de la obra nueva se ajusta al
Proyecto para el que se obtuvo la licencia. En este caso, el propietario
deberá hacer constar la terminación mediante acta notarial que
incorporará la certificación de finalización de la obra antes mencionada.
Tanto la licencia como las mencionadas certificaciones deberán
testimoniarse en las correspondientes escrituras.
TITULO III
VALORACIONES
Artículo 23.Aplicación general de las reglas de valoración.
A los efectos de expropiación, las valoraciones de suelo se
efectuarán con arreglo a los criterios establecidos en la presente Ley,
cualquiera que sea la finalidad que la motive y la legislación,
urbanística o de otro carácter, que la legitime.
En defecto de acuerdo entre los propietarios afectados, dichos
criterios se aplicarán igualmente en los procedimientos de distribución
de beneficios y cargas que establezca la legislación urbanística.
Artículo 24. Momento al que han de referirse las valoraciones.
Las valoraciones se entenderán referidas a:
a)Cuando se aplique la expropiación forzosa, al momento de
iniciación del expediente de justiprecio individualizado o de exposición
al público del proyecto de expropiación cuando se siga el procedimiento
de tasación conjunta.
b)En otros supuestos de actuación, al momento de iniciación del
correspondiente procedimiento.
c)En la determinación de indemnizaciones por cambio de planeamiento,
en los supuestos previstos en el Título V de la presente Ley, al momento
de la publicación de la aprobación definitiva del nuevo planeamiento.
Artículo 25.Criterio general de valoración.
El suelo se valorará con arreglo a su valor real, calculado según su
clase y situación, en la forma establecida en los artículos siguientes.
Artículo 26.Valor del suelo no urbanizable.
1.El valor real de este suelo se determinará por el método de
comparación a partir de valores comprobados de fincas análogas. A estos
efectos, la identidad de razón que justifique la analogía deberá tener en
cuenta la situación, tamaño y naturaleza de las citadas fincas en
relación con la que se valora, así como, en su caso, los usos y
aprovechamientos permitidos por el planeamiento.
2.Cuando por la inexistencia de valores comparables no sea posible
la aplicación del método indicado en el punto anterior, el valor del
suelo no urbanizable se determinará mediante la capitalización de las
rentas reales o potenciales del suelo, y conforme a su estado en el
momento de la valoración.
Artículo 27.Valor del suelo urbanizable.
1.El valor del suelo urbanizable no incluido en sectores o ámbitos
delimitados por el planeamiento, se determinará en la forma definida en
el artículo anterior.
2.Cuando el suelo urbanizable estuviese incluido en un sector o
ámbito delimitado por el planeamiento, el valor del mismo se obtendrá por
aplicación, al aprovechamiento que le corresponda, del valor básico de
repercusión en polígono, que será el deducido de las ponencias de valores
catastrales.
En los supuestos de inexistencia o pérdida de vigencia de los
valores de las ponencias catastrales, se aplicarán los valores de
repercusión obtenidos por el método residual.
Artículo 28.Valor del suelo urbano.
1.El valor del suelo urbano sin urbanización consolidada, se
determinará, salvo lo dispuesto en el apartado 2 de este artículo, por
aplicación al aprovechamiento resultante del correspondiente ámbito de
gestión en que esté incluido, del valor básico de repercusión más
específico recogido en las ponencias de valores catastrales para el
terreno concreto a valorar.
2.En los ámbitos de gestión que tengan por objeto la reforma,
renovación o mejora urbana, el aprovechamiento de referencia de cada
parcela, a los sólos efectos de su valoración, será el resultante del
planeamiento o el resultante de la edificación existente, si fuera
superior.
3.En el suelo urbano consolidado por la urbanización, el valor del
suelo se determinará:
a)Por aplicación al aprovechamiento establecido por el planeamiento
para cada terreno concreto del valor básico
de repercusión en parcela recogido en las ponencias de valores
catastrales o, en su caso, del de repercusión en calle o tramo de calle
corregido en la forma establecida en la normativa técnica de valoración
catastral.
b)En los supuestos de carencia de planeamiento o cuanto éste no
atribuya aprovechamiento lucrativo alguno al terreno no incluido en un
determinado ámbito de gestión, el aprovechamiento a tener en cuenta, a
los sólos efectos de su valoración, será el resultante de la media
ponderada de los aprovechamientos de las fincas colindantes, referido al
uso predominante en el polígono de valoración en el que, a efectos
catastrales, esté incluido el mismo.
4.En los supuestos de inexistencia o pérdida de vigencia de los
valores de las ponencias catastrales, se aplicarán los valores de
repercusión obtenidos por el método residual.
Artículo 29.Deducción de gastos de urbanización pendiente.
Del valor total determinado por aplicación al aprovechamiento
correspondiente de valores de repercusión, se deducirán, en su caso, los
costes financieros y de gestión, y los de la urbanización precisa y no
ejecutada, según las normas o determinaciones de este carácter contenidas
en el planeamiento o en el proyecto de obras correspondiente o, en su
defecto, los costes necesarios para que el terreno correspondiente
alcance la condición de solar. En el supuesto de suelos urbanos sujetos a
operaciones de reforma interior, renovación o mejora urbana, se deducirán
asimismo los costes adicionales que estas operaciones puedan conllevar.
Artículo 30.Valoración de obras, edificaciones, instalaciones,
plantaciones y arrendamientos.
1.Las plantaciones, sembrados, obras, edificaciones e instalaciones
que existan en el suelo se valorarán con independencia del mismo con
arreglo a los criterios de la Ley de Expropiación Forzosa, e
incrementarán con su cuantía el valor total del inmueble, salvo que, por
su carácter de mejoras permanentes, hayan sido tenidas en cuenta en la
determinación del valor del terreno. Las indemnizaciones a favor de los
arrendatarios rústicos y urbanos se fijarán de acuerdo con lo previsto en
la Ley de Expropiación Forzosa.
. 2.El valor de las edificaciones se determinará de acuerdo con la
normativa catastral, en función de su coste de reposición, corregido en
atención a la antigüedad y estado de conservación de las mismas.
Artículo 31.Valoración de las concesiones administrativas y de los
derechos reales sobre inmuebles.
1.La valoración de las concesiones administrativas y los derechos
reales sobre inmuebles, a los efectos de su constitución, modificación o
extinción, se efectuará con arreglo a las disposiciones sobre
expropiación que específicamente determinen el justiprecio de los mismos;
y subsidiariamente, según las normas del Derecho Administrativo, Civil o
Fiscal que resulten de aplicación.
2.Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administración que
la efectuare podrá elegir entre justipreciar cada uno de los derechos que
concurren con el dominio, para distribuirlo entre los titulares de cada
uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar su
importe en poder del Juzgado, para que éste fije y distribuya, por el
trámite de los incidentes, la proporción que corresponda a los
respectivos interesados.
TITULO IV
EXPROPIACIONES
Artículo 32. Legitimación de expropiaciones.
La aprobación de Planes de ordenación urbana y de delimitaciones de
ámbitos de gestión a desarrollar por expropiación implicará la
declaración de utilidad pública de las obras y la necesidad de ocupación
de los terrenos y edificios correspondientes, a los fines de expropiación
o imposición de servidumbres.
Artículo 33.Funciones de la expropiación.
1.La expropiación por razón de urbanismo podrá aplicarse, entre
otros fines, para:
a)Ejecutar el planeamiento,cuando se haya establecido este sistema
para un determinado ámbito.
b)Obtener el suelo destinado a dotaciones públicas, así como el
necesario para la implantación, ampliación o mejora de los servicios
públicos de conformidad con lo dispuesto en el planeamiento y en la
legislación urbanística.
c)Constituir o ampliar el Patrimonio Municipal del Suelo u otros
patrimonios públicos de suelo.
2.La expropiación podrá asimismo aplicarse, por incumplimiento de la
función social de la propiedad, en los supuestos y con los requisitos
previstos en la Ley de Expropiación Forzosa.
Artículo 34.Ejercicio de la potestad expropiatoria.
El ejercicio de la potestad expropiatoria se ajustará a lo dispuesto
en la presente Ley y en la legislación urbanística. En todo lo no
previsto en ellas, será de aplicación la legislación general de
Expropiación Forzosa.
Artículo 35. Procedimiento y determinación del justiprecio.
El justiprecio de los bienes y derechos expropiados se determinará
conforme a lo establecido en el Título Tercero
de la presente Ley, mediante expediente individualizado o por el
procedimiento de tasación conjunta.
Artículo 36.Pago del justiprecio mediante adjudicación de terrenos.
En todas las expropiaciones, la Administración actuante podrá
satisfacer el justiprecio, por acuerdo con el expropiado, mediante la
adjudicación de terrenos de valor equivalente.
Artículo 37.Aprobación y efectos del procedimiento de tasación conjunta.
El pago o depósito del importe de la valoración establecida por el
órgano competente al aprobar el Proyecto de Expropiación habilitará para
proceder a la ocupación de la finca y producirá los efectos previstos en
los números 6, 7 y 8 del artículo 52 de la Ley de Expropiación Forzosa,
sin perjuicio de la valoración, en su caso, por el Jurado Provincial de
Expropiación y de que puedan seguir tramitándose los recursos procedentes
respecto a la fijación del justiprecio.
Artículo 38.Ocupación e inscripción en el Registro.
1.Una vez efectuado el pago o consignación se levantará el Acta de
ocupación correspondiente a cada finca afectada por el expediente
expropiatorio. La superficie objeto de la actuación se inscribirá como
una o varias fincas registrales. El hecho de que alguna de estas fincas
no estuviese inmatriculada no será obstáculo para que pueda practicarse
directamente aquella inscripción. En las fincas afectadas, a continuación
de la nota a que se refiere la legislación hipotecaria sobre asientos
derivados de procedimientos de expropiación forzosa, se extenderá otra en
la que se identificará la porción expropiada si la actuación no afectase
a la totalidad de la finca.
2.Será título inscribible el acta o actas de ocupación acompañadas
de las actas de pago o los justificantes de consignación del justiprecio
de todas las fincas ocupadas. Dicho título, además de la descripción
conforme a la legislación hipotecaria, incorporará la oportuna referencia
catastral e identificará la nueva finca mediante un adecuado sistema
gráfico de coordenadas.
3.Si al procederse a la inscripción surgiesen dudas fundadas sobre
si dentro de la superficie ocupada existiese alguna finca registral no
tenida en cuenta en el expediente expropiatorio, sin perjuicio de
practicarse la inscripción, se pondrá tal circunstancia en conocimiento
del Organismo expropiante.
Artículo 39. Supuestos de reversión.
1.Los terrenos de cualquier clase que se expropien por razones
urbanísticas deberán ser destinados al fin específico que se estableciese
en el Plan correspondiente.
2.Si en virtud de modificación o revisión del planeamiento se
alterara el uso que motivó la expropiación procederá la reversión salvo
que concurriera alguna de las siguientes circunstancias:
a)Que el nuevo uso asignado estuviera adecuadamente justificado
y fuera igualmente dotacional público.
b)Que el uso dotacional que motivó la expropiación hubiese sido
efectivamente implantado y mantenido durante ocho años.
3.Procederá la reversión de los terrenos expropiados para la
formación o ampliación del Patrimonio Municipal de Suelo si, como
consecuencia de una modificación del planeamiento se alteraran los usos,
intensidades o aprovechamientos y ello supusiera un incremento de valor
de los mismos.
4.Igualmente, procederá la reversión en los supuestos de terrenos
incluidos en un ámbito delimitado para su desarrollo por el sistema de
expropiación, cuando hubieren transcurrido diez años desde la
expropiación sin que la urbanización se hubiera concluido.
5.El mismo plazo y condición se aplicará en las expropiaciones de
terrenos motivadas por el incumplimiento de deberes urbanísticos
vinculados al proceso de urbanización.
TITULO V
SUPUESTOS INDEMNIZATORIOS
Artículo 40.Indemnización por alteración de planeamiento.
1.La modificación o revisión del planeamiento sólo podrá dar lugar a
indemnización por reducción de aprovechamiento si se produce antes de
transcurrir los plazos previstos para su ejecución en el ámbito en el que
a dichos efectos se encuentre incluido el terreno, o transcurridos
aquéllos, si la ejecución no se hubiere llevado a efecto por causas
imputables a la Administración.
2.Las situaciones de fuera de ordenación surgidas por los cambios
del planeamiento no serán indemnizables, a excepción de lo previsto en el
apartado anterior.
Artículo 41.Indemnización por alteración del planeamiento, con licencia
en vigor.
1.Si en el momento de entrada en vigor de la modificación o revisión
del planeamiento se hubiera obtenido la licencia de construcción, pero
aún no se hubiera iniciado la edificación, se declarará extinguida, con
audiencia del interesado, la eficacia de la licencia en cuanto sea
disconforme con la nueva ordenación,debiendo fijarse la indemnización, en
el mismo expediente, por la reducción del
aprovechamiento resultante de las nuevas condiciones urbanísticas, así
como por los perjuicios que justificadamente se acrediten de conformidad
con la legislación general de expropiación forzosa.
2.Si la edificación ya se hubiera iniciado, la Administración podrá
modificar o revocar la licencia, fijándose la indemnización de acuerdo
con lo establecido en el número anterior.
Artículo 42.Indemnización por limitaciones singulares.
Las ordenaciones que impusieran vinculaciones o limitaciones
singulares en orden a la conservación de edificios, en lo que excedan de
los deberes legalmente establecidos, o que lleven consigo una restricción
del aprovechamiento urbanístico del suelo que no pueda ser objeto de
distribución equitativa entre los interesados, conferirán derecho a
indemnización.
Artículo 43.Otros supuestos indemnizatorios.
1.Serán en todo caso indemnizables los gastos producidos por el
cumplimiento de los deberes inherentes al proceso urbanizador, dentro de
los plazos establecidos al efecto, que resulten inservibles como
consecuencia de un cambio de planeamiento o por acordarse la
expropiación.
2.Cuando se produzca la anulación de una licencia, demora
injustificada en su otorgamiento o su denegación improcedente, los
perjudicados podrán reclamar de la Administración el resarcimiento de los
daños y perjuicios causados, en los casos y con la concurrencia de los
requisitos establecidos en las normas que regulan con carácter general
dicha responsabilidad. En ningún caso habrá lugar a indemnización si
existe dolo, culpa o negligencia graves imputables al perjudicado.
DISPOSICIONES ADICIONALES
Primera
Los instrumentos de planificación territorial y urbanística,
cualquiera que sea su clase y denominación, que puedan afectar a las
exigencias de la Defensa Nacional deberán ser somitidos a estos efectos a
informe vinculante de la Administración General del Estado, con carácter
previo a su aprobación.
Segunda
A los sólos efectos de lo dispuesto en el artículo 62 de la Ley
Reguladora de las Haciendas Locales, de acuerdo con la redacción otorgada
por el artículo 21 de la Ley 13/1996 de 30 de diciembre, de Medidas
Fiscales, Administrativas y del Orden Social, tendrán la consideración de
urbanizables los terrenos que así clasifique el planeamiento y estén
incluidos en sectores, así como el resto del suelo clasificado como
urbanizable a partir del momento de aprobación del instrumento
urbanístico que lo desarrolle.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Primera.Régimen urbanístico
El régimen urbanístico del suelo establecido en esta Ley, sin
perjuicio de las especialidades sobre gestión y uso del suelo de la
legislación urbanística que resulten compatibles, será de aplicación
desde la entrada en vigor de la misma, teniendo en cuenta las siguientes
reglas:
a)Al suelo urbano y al suelo no urbanizable, se les aplicará
respectivamente el régimen establecido en esta Ley para el suelo urbano y
para el no urbanizable.
b)Al suelo urbanizable programado, al suelo apto para urbanizar y al
suelo urbanizable no programado se les aplicará el régimen de derechos y
deberes establecido en esta Ley para el suelo urbanizable.
Segunda.Planeamiento general vigente
El planeamiento general vigente a la entrada en vigor de la presente
Ley deberá adaptar su clasificación de suelo a lo dispuesto en ella
cuando se proceda a su revisión.
Tercera.Planeamiento general en tramitación
1.El planeamiento general en tramitación a la entrada en vigor de
esta Ley podrá seguirse tramitando sin adaptar sus clasificaciones de
suelo a la misma.
2.Se entenderá que se encuentra en la situación prevista en el
apartado anterior al planeamiento general, o su revisión, en cuya
tramitación haya recaído acuerdo de aprobación inicial.
Cuarta.Planeamiento en ejecución
En los procedimientos de distribución de beneficios y cargas que no
hubieran alcanzado la aprobación definitiva a la fecha de entrada en
vigor de esta Ley, será de aplicación el régimen urbanístico establecido
en la misma, según la clase de suelo.
Quinta.Valoraciones
En los expedientes expropiatorios, serán aplicables las
disposiciones sobre valoración contenidas en esta Ley siempre que no se
haya alcanzado la fijación definitiva del justiprecio.
DISPOSICION DEROGATORIA
1.Quedan derogados los Títulos Preliminar, Primero, Segundo y Sexto
del Real Decreto Legislativo 1/1992 de 26 de junio por el que se aprobó
el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.
2.Quedan asimismo derogados los artículos 1, 2 y Disposición
Transitoria de la Ley 7 /1997 de 14 de abril, de Medidas Liberalizadoras
en materia de Suelo y de Colegios Profesionales.
3.Quedan igualmente derogados cuantos preceptos legales se opongan o
sean incompatibles con lo previsto en la presente Ley.
DISPOSICION FINAL
Tienen el carácter de legislación básica en virtud de lo previsto en
el artículo 149.1. 13ª, 18ª y 23ª de la Constitución Española y, en su
caso, de condiciones básicas del ejercicio de los derechos a tenor de lo
dispuesto por el artículo 149.1.1ª del propio texto constitucional, los
siguientes preceptos: 1; 2; 3; 4; 5; 6; 7; 8; 9; 10; 11; 12; 13; 14; 15;
16; 17; 18; 19; 20; 33.1; 34; 40; 41; 42; 43.1; Disposición Adicional
Segunda; y Disposiciones Transitorias 1ª, 2ª, 3ª y 4ª, correspondiendo
los restantes preceptos a la competencia exclusiva del Estado en virtud
del artículo 149.1.4ª, 8ª y 18ª del citado texto.