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BOCG. Senado, serie III B, núm. 35-f, de 22/03/1999
BOLETIN OFICIAL DE LAS CORTES GENERALES
SENADO
VI LEGISLATURA
Serie III B: 22 de marzo de 1999 Núm. 35 (f)
PROPOSICIONES DE LEY (Cong. Diputados, Serie B, núm. 245
DEL CONGRESO DE LOS DIPUTADOS Núm. exp. 122/000218)
PROPOSICION DE LEY
624/000020 De Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal.
TEXTO APROBADO POR EL SENADO
624/000020
PRESIDENCIA DEL SENADO
El Pleno del Senado, en su sesión del día 10 de marzo de 1999, ha
aprobado el Dictamen de la Comisión de Justicia sobre la Proposición de
Ley de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, con el texto que adjunto se publica.
Las enmiendas aprobadas por el Senado y el correspondiente mensaje
motivado han sido remitidos al Congreso de los Diputados a los efectos
previstos en el artículo 90.2 de la Constitución.
Lo que se publica para general conocimiento.
Palacio del Senado, 17 de marzo de 1999.--La Presidenta del Senado,
Esperanza Aguirre Gil de Biedma.--La Secretaria primera del Senado, María
Cruz Rodríguez Saldaña.
PROPOSICION DE LEY DE REFORMA DE LA LEY 49/1960, DE 21 DE JULIO, SOBRE
PROPIEDAD HORIZONTAL
EXPOSICION DE MOTIVOS
El largo período de vigencia de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
Propiedad Horizontal, ha demostrado la gran utilidad de ésta en muy
diversos ámbitos: en la regulación de las relaciones entre los
copropietarios sometidos a su régimen, en el fomento de la construcción y
en el urbanismo. Tanto la Ley 2/1988, de 23 de febrero, como la Ley
3/1990, de 21 de junio, significaron un gran avance en el acercamiento de
aquélla a la realidad social. Sin embargo, transcurrido el tiempo, han
surgido nuevas aspiraciones de la sociedad en materia de regulación de la
Propiedad Horizontal.
Se considera así hoy en día que la regla de la unanimidad es en exceso
rigurosa, en cuanto obstaculiza la realización de determinadas
actuaciones que son convenientes para la comunidad de propietarios e
incluso, por razones medioambientales o de otra índole, para el resto de
la colectividad. Se ha considerado así conveniente flexibilizar el
régimen de mayoría para el establecimiento de determinados servicios
(porterías, ascensores, supresión de barreras arquitectónicas que
dificulten la movilidad de personas con minusvalía, servicios de
telecomunicación, aprovechamiento de la energía solar, etc.).
Otra de las grandes demandas de la sociedad es lograr que las comunidades
de propietarios puedan cobrar lo que legítimamente les adeudan los
copropietarios integrantes de las mismas. Lo que se viene denominando
lucha contra la morosidad se pretende combatir con esta reforma a través
de una pluralidad de medidas dirigidas a tal fin: creación de un fondo de
reserva, publicidad en el instrumento público de transmisión de las
cantidades adeudadas por los propietarios, afección real del inmueble
transmitido al pago de los gastos generales correspondientes a la
anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año inmediatamente
anterior, responsabilidad solidaria del transmitente que no comunique el
cambio de titularidad, atribución de carácter ejecutivo a los acuerdos
formalizados en acta de la Junta de propietarios, establecimiento de un
procedimiento ágil y eficaz de ejecución judicial para el cobro de las
deudas con la comunidad, etc.
La presente Ley lleva a cabo también una regulación actualizada de la
formación de las actas de las Juntas, funciones de los órganos de la
comunidad, en particular del Administrador, que podrá ser cualquier
copropietario o persona física con cualificación profesional suficiente,
régimen de convocatorias, ejercicio del derecho de voto, renuncia al
cargo del Presidente y otras numerosas materias que la realidad diaria de
la vida en comunidad había puesto de relieve que estaban
insuficientemente reguladas.
Con ello la Ley de Propiedad Horizontal gana en flexibilidad y dinamismo,
pero también en eficacia, y se acomoda a los nuevos requerimientos
sociales, en el convencimiento de que seguirá siendo durante las décadas
venideras una de las normas jurídicas de mayor transcendencia para
nuestro país.
ARTICULO PRIMERO
El artículo 1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de
propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se
denomina propiedad horizontal.
A efectos de esta Ley tendrán también la consideración de locales
aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento
independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía
pública.»
ARTICULO SEGUNDO
El artículo 2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«Esta Ley será de aplicación:
a)A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo
dispuesto en el artículo 5.
b)A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el
artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título
constitutivo de la propiedad horizontal.
Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta
Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes
privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y
obligaciones recíprocas de los comuneros.
c)A los complejos inmobiliarios privados, en los términos
establecidos en esta Ley».
ARTICULO SEGUNDO BIS
La rúbrica del Capítulo II de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
Propiedad Horizontal, queda redactada así:
«Del régimen de la propiedad por pisos o locales.»
ARTICULO TERCERO
El artículo 7 de la Ley 49/1960, de 21 de julio,
sobre Propiedad Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«1.El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos
arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o
altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración
o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario,
debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la
comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si
advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin
dilación al Administrador.
2.Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido
desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en
los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las
disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas,
peligrosas o ilícitas.
El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los
propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades
prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo
apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa
autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al
efecto, podrá entablar contra él acción de cesación, que, en lo no
previsto expresamente por este artículo, se substanciará por las normas
que regulan el juicio de cognición.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento
fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la
Junta de propietarios, el Juez podrá acordar con carácter cautelar la
cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de
incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas
medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la
orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y,
en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación
definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y
perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o
local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la
infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el
infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar
extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o
local, así como su inmediato lanzamiento.»
ARTICULO CUARTO
El artículo 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos: «1.Son
obligaciones de cada propietario:
a)Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás
elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de
los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un
uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños
o desperfectos.
b)Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e
instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o
a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su
descuido o el de las personas por quienes deba responder.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el
servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles
requeridas para la creación de servicios comunes de interés general
acordados conforme a lo establecido en el artículo 17, teniendo derecho a
que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos
en los tres apartados anteriores.
e)Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el
título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el
adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y
responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de
contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a
las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al
año natural inmediatamente anterior tienen la condición de preferentes a
efectos del artículo 1923 del Código Civil y preceden, para su
satisfacción, a los enumerados en los apartados 3º, 4º y 5º de dicho
precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los
créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal,
incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con
el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad
de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los
anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la
parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al
año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente
afecto al cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier
título, la vivienda o local el transmitente deberá declarar hallarse al
corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de
propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en
este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad
coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el
otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente
exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será
emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por
quien ejerza las funciones de Secretario, con el visto bueno del
Presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la
exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios
causados por el retraso en su emisión.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a
la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de
propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la
finca.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a
la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser
inferior al cinco por ciento de su último presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de
seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un
contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones
generales.
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus
relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las
infracciones cometidas y de los daños causados.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la
comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su
recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y
notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto
de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y
notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo
plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible
practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá
realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el
tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general
habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por
los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza
las funciones de Secretario de la comunidad, con el visto bueno del
Presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos
efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
i)Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la
comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su
recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con
la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma
solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a
repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando
cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya
tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por
cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o
bien cuando dicha transmisión resulte notoria.
2.Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán
generales los gastos que no sean imputables a uno o a varios pisos o
locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento
de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en
el artículo 11.2 de esta Ley.»
ARTICULO QUINTO
El artículo 10 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«1.Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias
para el adecuado sostenimiento
y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las
debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y
seguridad.
2.Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la
ejecución de las órdenes dictadas por la Autoridad competente responderán
individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía
administrativa.
3.En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar
resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los
interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos
establecidos en la ley.
4.Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de
conservación a que se refiere el presente artículo estará afecto el piso
o local en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el
artículo 9 para los gastos generales.»
ARTICULO SEXTO
El artículo 11 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos: «1.Ningún
propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no
requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del
inmueble, según su naturaleza y características.
2.Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no
exigibles a tenor del párrafo anterior y cuya cuota de instalación exceda
del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el
disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el
caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas
de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y
mantenimiento, debidamente actualizados aplicando el correspondiente
interés legal.
3.Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el
uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el
consentimiento expreso de éste.
4.Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el
inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la
exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.»
ARTICULO SEPTIMO
El artículo 12 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal,queda redactado en los siguientes términos: «La construcción
de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica
del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y
deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo.
El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las
alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o
locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos
locales o pisos.»
ARTICULO OCTAVO
El artículo 13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos: «1.Los órganos de
gobierno de la comunidad son los siguientes:
a)La Junta de propietarios.
b)El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes.
c)El Secretario.
d)El Administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios,
podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que
ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades
frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.
2.El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección
o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento
será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su
relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando
las razones que le asistan para ello. El Juez, a través del procedimiento
establecido en el artículo 17.3ª, resolverá de plano lo procedente,
designando en la misma resolución al propietario que hubiera de
sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a
una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución
judicial.
Igualmente podrá acudirse al Juez cuando, por
cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar Presidente de la
comunidad.
3.El Presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad,
en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
4.La existencia de Vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se
realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la
designación del Presidente.
Corresponde al Vicepresidente, o a los Vicepresidentes por su orden,
sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad
de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los
términos que establezca la Junta de propietarios.
5.Las funciones del Secretario y del Administrador serán ejercidas por el
Presidente de la comunidad, salvo que los estatutos, o la Junta de
propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos
cargos separadamente de la presidencia.
6.Los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en una misma
persona o bien nombrarse independientemente.
El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario-Administrador
podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas
físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida
para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y
otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento
jurídico.
7.Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el
nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración
del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión
extraordinaria.
8.Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio
no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del
artículo 398 del Codigo Civil, si expresamente lo establecen los
estatutos.»
ARTICULO NOVENO
El artículo 14 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos: «Corresponde a la
Junta de propietarios:
a)Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos
mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los
titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de
aquéllos.
b)Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas
correspondientes.
c)Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de
reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser
informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador de
conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).
d)Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de
régimen interior.
e)Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la
comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor
servicio común.»
ARTICULO DECIMO
El artículo 15 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos: «1.La asistencia
a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o
voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el
propietario.
Si algún piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes propietarios
éstos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas.
Si la vivienda o local se hallare en usufructo la asistencia y el voto
corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en
contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser
expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la
regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora.
2.Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se
encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la
comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a
la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán
participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El
acta de la junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto,
cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a
efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.»
ARTICULO UNDECIMO
El artículo 16 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos: «1.La Junta de
propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los
presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere
conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios,
o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas
de participación.
2.La convocatoria de las juntas la hará el Presidente y, en su defecto,
los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el
lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en
segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma
establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de
los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas
vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto
si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y
se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal
efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que
pide sean tratados, al Presidente, el cual los incluirá en el orden del
día de la siguiente Junta que se celebre.
Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la
mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las
cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la
misma, esta vez sin sujeción a quórum.
La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora
indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si
hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto será
nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este
artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la junta no
celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación
mínima de tres días.
3.La citación para la junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con
seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea
posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La
Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del Presidente,
siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.»
ARTICULO DUODECIMO
El artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos: «No obstante lo
establecido en el artículo 11, los acuerdos de la Junta de propietarios
se sujetarán a las siguientes normas:
1.ªLa unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que
impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el
título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la
comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería,
conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general,
incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los
estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del
total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas
partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos
comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble requerirá
igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los
propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las
cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario
directamente afectado, si lo hubiere.
La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes
que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que
dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso
cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los
estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios
que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se
computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de
la junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo
adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el
artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien
ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de treinta
días naturales, por cualquier
medio que permita tener constancia de la recepción.
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta
norma obligan a todos los propietarios.
2.ªLa instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los
servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-Ley 1/1998, de
27 de febrero, o la adaptación de los existentes, así como la instalación
de sistemas, comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía
solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos
suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de
cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad
que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación
de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y
mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren
votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con
posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones
o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas
infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes,
podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera
correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente
interés legal.
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de
conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá
la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento
común.
3.ªPara la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría
del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de
las cuotas de participación.
En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la
mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de
la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos
establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte
deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta, y oyendo en
comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en
equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición,
haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
ARTICULO DECIMOTERCERO
El artículo 18 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos: «1.Los acuerdos
de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales, de
conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los
siguientes supuestos:
a)Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad
de propietarios.
b)Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia
comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c)Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no
tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de
derecho.
2.Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los
propietarios que hubiesen salvado su voto en la junta, los ausentes por
cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su
derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario
deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas
vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación
judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la
impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o
alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9
entre los propietarios.
3.La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la
Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o
a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los
propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la
comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el
artículo 9.
4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución,
salvo que el Juez así lo disponga, con carácter cautelar, a solicitud del
demandante oída la comunidad de propietarios.»
ARTICULO DECIMOCUARTO
El artículo 19 de la Ley 49/1960, de 21 de julio,
sobre Propiedad Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«1.Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de
actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que
reglamentariamente se disponga.
2.El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al
menos, las siguientes circunstancias:
a)La fecha y el lugar de celebración.
b)El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la
hubiesen promovido.
c)Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su
celebración en primera o segunda convocatoria.
d)Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así
como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de
sus cuotas de participación.
e)El orden del día de la reunión.
f)Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera
relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios
que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las
cuotas de participación que respectivamente representen.
3.El acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario
al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes.
Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere
lo contrario.
El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el
procedimiento establecido en el artículo 9.
Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma
exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios
asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con
indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de
participación que respectivamente supongan y se encuentre firmada por el
Presidente y el Secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de
la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la
subsanación.
4.El Secretario custodiará los libros de actas de la Junta de
propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de cinco años,
las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos
relevantes de las reuniones.»
ARTICULO DECIMOQUINTO
El artículo 20 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos: «Corresponde al
Administrador:
a)Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y
servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y
apercibimientos a los titulares.
b)Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de
gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a
los mismos.
c)Atender a la conservación y entretenimiento de la casa,
disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando
inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los
propietarios.
d)Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los
pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
e)Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a
disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
f)Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.»
ARTICULO DECIMOSEXTO
El artículo 21 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos: «1.Las
obligaciones a que se refieren los apartados e)y f)del artículo 9 deberán
cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma
determinados por la Junta. En caso contrario, el Presidente o el
Administrador, si así lo acordase la Junta de propietarios, podrá
exigirlo judicialmente a través del procedimiento establecido en este
artículo.
2.La utilización de este procedimiento requeriría la previa certificación
del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la
comunidad de propietarios por quien actúe como Secretario de la misma,
con el visto bueno del Presidente, siempre que tal acuerdo haya sido
notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el
artículo 9.
3. La competencia territorial corresponderá exclusivamente al Juez del
lugar donde se halle la
finca, no siendo obligatoria la postulación mediante abogado ni
procurador, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 10 de este
artículo.
4.El proceso principiará por demanda sucinta, a la que se acompañará la
certificación a que se refiere el número 2 de este artículo. En el caso
de que el titular anterior deba responder solidariamente del pago de la
deuda, y sin perjuicio de su derecho a repetir contra el propietario
actual, deberá ser demandado conjuntamente con éste. En cualquier caso
deberá ser demandado el titular registral.
5.Presentada la demanda y admitida a trámite, el Juez requerirá al
demandado para que, en el plazo de veinte días, pague al demandante,
acreditándolo ante el Tribunal, o comparezca ante éste y alegue, en
escrito de oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en
todo o en parte, la cantidad reclamada. El requerimiento deberá
efectuarse en el domicilio en España previamente designado por el deudor,
o en su defecto, en el propio piso o local, con el apercibimiento de que,
de no pagar ni comparecer alegando las razones de la negativa al pago, se
despachará contra él ejecución según lo previsto en el número siguiente.
6.Si el demandado no compareciere ante el Tribunal o no se opusiere a la
demanda, el Juez dictará auto en el que despachará ejecución, que
proseguirá conforme a lo dispuesto para la de sentencias judiciales, por
la cantidad adeudada más los intereses y costas previstos y por los
gastos previos extrajudiciales de las notificaciones de la liquidación de
la deuda, cuando se haya utilizado la vía notarial.
El solicitante de este proceso y el deudor ejecutado no podrán pretender
ulteriormente en proceso ordinario la cantidad reclamada en aquél o la
devolución de la que con la ejecución se obtuviere.
Desde que se dicte auto despachando ejecución, la deuda devengará el
interés legal del dinero incrementado en dos puntos.
7.Si el deudor atendiera al requerimiento de pago, tan pronto como lo
acredite se le hará entrega del documento en que conste la deuda y se
archivarán las actuaciones.
No obstante, serán de su cuenta las costas que se indican en el número 10
de este artículo y los gastos a que se refiere el número anterior.
8.Si el deudor se opusiere alegando razones para negarse al pago, en todo
o en parte, el Juez, previo traslado al demandante del escrito de
oposición, seguirá la tramitación del juicio verbal a partir del momento
de la citación para juicio oral. No obstante, formulada oposición, el
actor podrá pedir el embargo preventivo de bienes del deudor suficientes
para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.
El Juez acordará en todo caso el embargo preventivo sin necesidad de que
el acreedor preste fianza. El deudor podrá librarse del embargo prestando
aval bancario por la cuantía por la que se decrete el embargo preventivo.
9.Si el deudor comparece dentro de plazo y se opone parcialmente al pago,
alegando pluspetición, sólo se admitirá la oposición si acredita haber
pagado o puesto a disposición del demandante, antes de la interposición
de la demanda, la suma que reconoce como debida.Si la oposición se funda
en pluspetición, sólo podrá pedirse el embargo preventivo por la suma a
que ascienda la cantidad no satisfecha por el deudor.
10.La sentencia que recaiga tendrá fuerza de cosa juzgada.
Se impondrán las costas al litigante que hubiera visto totalmente
desestimadas sus pretensiones. De estimarse parcialmente la demanda, cada
parte soportará las costas causadas a su instancia y las comunes por la
mitad. La condena en costas incluirá los honorarios del Abogado y del
Procurador de la parte vencedora, si hubiere utilizado los servicios
profesionales de los mismos en la demanda o la contestación.
11.Podrán acumularse durante el curso del proceso, sin necesidad de
retrotraer el procedimiento, las cuotas vencidas con posterioridad a la
presentación de la demanda, considerándose comunes a la ampliación los
trámites que le hayan precedido. Esta facultad se extenderá a la fase de
ejecución de la sentencia.
La acumulación durante el proceso de la deuda vencida con la comunidad
con posterioridad a la presentación de la demanda requerirá su previa
acreditación mediante una nueva certificación del acuerdo aprobatorio de
la liquidación, expedida con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2.
12. El recurso contra la sentencia no será admitido a trámite si el
demandado no acreditase al interponerlo tener satisfecha o consignada la
cantidad líquida a que se contrae la sentencia condenatoria.
Si la sentencia condenase al pago de cantidades líquidas por
incumplimiento de plazos o cuotas vencidas, se tendrá por desierto el
recurso si durante su tramitación dejase el recurrente de abonar o
consignar a su tiempo las que de su misma índole vayan venciendo.»
ARTICULO DECIMOSEPTIMO
Se añade un artículo 22 a la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, que tendrá la siguiente redacción:
«1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a
terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y
previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá
dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el
correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe
insatisfecho.
2.Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se
encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas
con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se
refiere el apartado anterior.
Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo las
costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le
corresponda.»
ARTICULO DECIMOCTAVO
El artículo 21 de la vigente Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, pasa a ser el artículo 23 de esta misma Ley, sin experimentar
variación alguna en su redacción.
ARTICULO DECIMONOVENO
Se añade un Capítulo III (nuevo)en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
Propiedad Horizontal, rubricado «Del régimen de los complejos
inmobiliarios privados». Dicho capítulo estará integrado por el artículo
24 de la Ley, que tendrá la siguiente redacción:
«1.El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del
Código Civil será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios privados
que reunan los siguientes requisitos:
a)Estar integrados por dos o mas edificaciones o parcelas
independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
b)Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o
locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter
inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros
elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
2.Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado
anterior podrán:
a)Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de
cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del
artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta
Ley, que les resultará íntegramente de aplicación.
b)Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A
tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad
agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los
Presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla,
previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas juntas
de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del
complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales,
instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de
participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales
responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento
de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los
estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de
la Propiedad.
3.La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior
gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las
comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta
Ley, con las siguientes especialidades:
a)La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en
contrario, por los Presidentes de las comunidades integradas en la
agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los
propietarios de cada comunidad.
b)La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías
cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de
que se trate en cada una de las juntas de propietarios de las comunidades
que integran la agrupación.
c)Salvo acuerdo en contrario de la junta no será aplicable a la
comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el
fondo de reserva.
La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada
únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales,
instalaciones y
servicios comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar en ningún caso las
facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades
de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.
4.A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las
formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables,
supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre si los
copropietarios, las disposiciones de esta Ley con las mismas
especialidades señaladas en el apartado anterior.»
ARTICULO VIGESIMO
Se añade una Disposición Adicional a la Ley 49/1960, de 21 de julio,
sobre Propiedad Horizontal, con la siguiente redacción:
«Disposición Adicional
1.Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus competencias
adopten las Comunidades Autónomas, la constitución del fondo de reserva
regulado en el artículo 9.1.f)se ajustará a las siguientes reglas:
a)El fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse por la
Junta de propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad
correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada
en vigor de la presente disposición.
Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de reserva
al aprobar su primer presupuesto ordinario.
b)En el momento de su constitución el fondo estará dotado con una
cantidad no inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la
comunidad. A tal efecto, los propietarios deberán efectuar previamente
las aportaciones necesarias en función de su respectiva cuota de
participación.
c)Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio
anual inmediatamente posterior a aquél en que se constituya el fondo de
reserva, la dotación del mismo deberá alcanzar la cuantía mínima
establecida en el artículo 9.
2.La dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior, en ningún
momento del ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido.
Las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio presupuestario
para atender los gastos de conservación y reparación de la finca
permitidos por la presente ley se computarán como parte integrante del
mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima.
Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán las
aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detraídas del fondo de
reserva conforme a lo señalado en el párrafo anterior.»
DISPOSICION ADICIONAL
1.El artículo 396 del Código Civil quedará redactado en los siguientes
términos:
«Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos
susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a
un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de
propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre
los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su
adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones,
cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas,
forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos
exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o
configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus
revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías,
corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados
a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o
instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los
ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el
desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de
aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria,
calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las
de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y
otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y
demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de
telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las
servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que
por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división
y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la
parte determinada
privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por
este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales
y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.»
2.Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, las
modificaciones introducidas en el Código Civil y en la Ley Hipotecaria
por los artículos 1 y 2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
Propiedad Horizontal, permanecen en vigor con su redacción actual.
DISPOSICION TRANSITORIA
Las normas contenidas en el artículo 21 de la Ley sobre Propiedad
Horizontal, conforme a la nueva redacción dada a dicho precepto por la
presente Ley, no serán aplicables a los procesos judiciales ya iniciados
de acuerdo con la legislación anteriormente vigente, los cuales
continuarán tramitándose con arreglo a ésta hasta su conclusión.
DISPOSICION FINAL
1.Quedan derogadas cuantas disposiciones generales se opongan a lo
establecido en la presente Ley. Asimismo quedan sin efecto las cláusulas
contenidas en los estatutos de las comunidades de propietarios que
resulten contrarias o incompatibles con esta Ley.
2. Los estatutos de las comunidades de propietarios se adaptarán, en el
plazo de un año, a lo dispuesto en la presente Ley.