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BOCG. Senado, serie III B, núm. 35-e, de 26/02/1999
BOLETIN OFICIAL DE LAS CORTES GENERALES
SENADO
VI LEGISLATURA
Serie III B: 26 de febrero de 1999 Núm. 35 (e)
PROPOSICIONES DE LEY (Cong. Diputados, Serie B, núm. 245
DEL CONGRESO DE LOS DIPUTADOS Núm. exp. 122/000218)
PROPOSICION DE LEY
624/000020 De Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal.
DICTAMEN DE LA COMISION
624/000020
PRESIDENCIA DEL SENADO
En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 191 del Reglamento del
Senado, se ordena la publicación en el BOLETIN OFICIAL DE LAS CORTES
GENERALES del Dictamen emitido por la Comisión de Justicia en la
Proposición de Ley de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
Propiedad Horizontal.
Palacio del Senado, 24 de febrero de 1999.--La Presidenta del Senado,
Esperanza Aguirre Gil de Biedma.--La Secretaria primera del Senado, María
Cruz Rodríguez Saldaña.
La Comisión de Justicia, tras deliberar sobre la Proposición de Ley
de reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal,
y de las enmiendas presentadas a la misma, tiene el honor de elevar a V.
E. el siguiente
DICTAMEN
PROPOSICION DE LEY DE REFORMA DE LA LEY 49/1960, DE 21 DE JULIO, SOBRE
PROPIEDAD HORIZONTAL
ARTICULO PRIMERO
El artículo 1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial
de propiedad sobre los pisos y locales de negocio establecida en el
artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal.»
ARTICULO SEGUNDO
El artículo 2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«Esta Ley será de aplicación:
a)A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo
dispuesto en el artículo 5.
b)A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el
artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título
constitutivo de la propiedad horizontal.
Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de
esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus
partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos
y obligaciones recíprocas de los comuneros.
c)A los complejos inmobiliarios privados, en los términos
establecidos en esta Ley.»
ARTICULO TERCERO
El artículo 7 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos: «1.El
propietario de cada piso o local de negocio, así como de cualquier otra
parte de la edificación susceptible de aprovechamiento independiente,
podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios
de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su
estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique
los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras
previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si
advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin
dilación al administrador.
2.Al propietario y al ocupante del piso o local de negocio no les
está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades
prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que
contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas,
insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera
de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las
actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las
mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales
procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa
autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al
efecto, podrá entablar contra él acción de cesación, que se tramitará
conforme al cauce establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil para el
proceso de cognición.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del
requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo
adoptado por la Junta de propietarios, el Juez podrá acordar con carácter
cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo
apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar
asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la
efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra
el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local
de negocio.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la
cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños
y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda
o local de negocio por tiempo no superior a tres años, en función de la
gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad.
Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar
extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o
local de negocio así como su inmediato lanzamiento.»
ARTICULO CUARTO
El artículo 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos: «1.Son
obligaciones de cada propietario:
a)Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás
elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de
los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un
uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños
o desperfectos.
b)Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local de
negocio e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la
comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione
por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
c)Consentir en su vivienda o local de negocio las reparaciones que
exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres
imprescindibles
requeridas para la creación de servicios comunes de interés general
acordados conforme a lo establecido en el artículo 17, teniendo derecho a
que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
d)Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en
los tres apartados anteriores.
e)Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el
título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el
adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y
responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de
contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a
las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al
año natural inmediatamente anterior tienen la condición de preferentes a
efectos del artículo 1923 del Código Civil y preceden, para su
satisfacción, a los enumerados en los apartados 3º, 4º y 5º de dicho
precepto, sin perjuicio de las garantías a favor de los créditos
salariales establecidas en el Estatuto de los Trabajadores.
El adquirente de una vivienda o local de negocio en régimen de
propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la
Propiedad, responde de las cantidades adeudadas a la comunidad de
propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los
anteriores titulares hasta el límite de las cuotas imputables a la parte
vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año
natural inmediatamente anterior. El piso o local de negocio estará
legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación, resultando
igualmente aplicables en este caso las reglas sobre prelación de créditos
señaladas en el párrafo anterior.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por
cualquier título, la vivienda o local de negocio el transmitente deberá
declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la
comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente
deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas
con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá
autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese
expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La
certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales
desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario, con el
visto bueno del Presidente, quienes responderán, en caso de culpa o
negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de
los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
f)Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a
la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de
propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la
finca.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los
efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso
podrá ser inferior al cinco por ciento de su último presupuesto
ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un
contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca por riesgos
extraordinarios o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente
del inmueble y sus instalaciones generales.
g)Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus
relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las
infracciones cometidas y daños causados por el que ocupe la vivienda o
local de negocio, sin perjuicio de las acciones directas que procedan.
h)Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la
comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su
recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y
notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto
de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y
notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo
plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese
imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se
entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación
correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar
visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de
la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación,
firmada por quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, con
el visto bueno del Presidente. La notificación practicada de esta forma
producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
i)Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la
comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su
recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas
con la comunidad devengadas
con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo
titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando
cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13
hayan tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o
local de negocio por cualquier otro medio o por actos concluyentes del
nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.
2.Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se
reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o a varios
pisos o locales de negocio, sin que la no utilización de un servicio
exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes.»
ARTICULO QUINTO
El artículo 10 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos: «1.Será
obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el
adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de
modo que reuna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad,
habitabilidad y seguridad.
2.Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la
ejecución de las órdenes dictadas por la Autoridad competente responderán
individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía
administrativa.
3.En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a
realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán
los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos
establecidos en la ley.
4. Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de
conservación a que se refiere el presente artículo estará afecto el piso
o local en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el
artículo 9 para los gastos generales.»
ARTICULO SEXTO
El artículo 11 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos: «1.Ningún
propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no
requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del
inmueble, según su naturaleza y características.
2.Cuando se adopten voluntariamente acuerdos para realizar
innovaciones no exigibles a tenor del párrafo anterior y cuya cuota de
instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos
comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota,
incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las
ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de
realización y mantenimiento, debidamente actualizados aplicando el
correspondiente interés legal.
3.Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio
para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el
consentimiento expreso de éste.
4.Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en
el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la
exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.»
ARTICULO SEPTIMO
El artículo 12 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal,queda redactado en los siguientes términos: «La
construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la
estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al
título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las
modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza
de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la
finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o
titulares de los nuevos locales o pisos.»
ARTICULO OCTAVO
El artículo 13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«1.Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
a)La Junta de propietarios.
b)El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes.
c)El Secretario.
d)El Administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de
propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la
comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y
responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los
anteriores.
2.El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante
elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El
nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá
solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al
cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El Juez, a través
del procedimiento establecido en el artículo 17.3ª, resolverá de plano lo
procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera
de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda
a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución
judicial.
Igualmente podrá acudirse al Juez cuando, por cualquier causa, fuese
imposible para la Junta designar Presidente de la comunidad.
3.El Presidente ostentará legalmente la representación de la
comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
4.La existencia de Vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento
se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la
designación del Presidente.
Corresponde al Vicepresidente, o a los Vicepresidentes por su orden,
sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad
de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los
términos que establezca la Junta de propietarios.
5.Las funciones del Secretario y del Administrador serán ejercidas
por el Presidente de la comunidad, salvo que los estatutos, o la Junta de
propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos
cargos separadamente de la presidencia.
6.Los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en una
misma persona o bien nombrarse independientemente.
El cargo de Administrador y, en su caso, el de
Secretario-Administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario,
así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y
legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer
en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos
en el ordenamiento jurídico.
7.Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el
nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la
expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada
en sesión extraordinaria.
8.Cuando el número de propietarios de viviendas o locales de negocio
en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de
administración del artículo 398 del Codigo Civil, si expresamente lo
establecen los estatutos.»
ARTICULO NOVENO
El artículo 14 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos: «Corresponde
a la Junta de propietarios:
a)Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos
mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los
titulares de los pisos formulen contra la actuación de aquéllos.
b)Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas
correspondientes.
c)Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de
reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser
informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador de
conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).
d)Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de
régimen interior.
e)Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la
comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor
servicio común.»
ARTICULO DECIMO
El artículo 15 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«1.La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por
representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un
escrito firmado por el propietario.
Si algún piso o local de negocio perteneciese pro indiviso a
diferentes propietarios éstos nombrarán un representante para asistir y
votar en las juntas.
Si la vivienda o local de negocio se hallare en usufructo la
asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo
manifestación en contrario, se entenderá representado por el
usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los
acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras
extraordinarias y de mejora.
2.Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se
encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la
comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a
la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán
participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El
acta de la junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto,
cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a
efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.»
ARTICULO UNDECIMO
El artículo 16 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«1.La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para
aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo
considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los
propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100
de las cuotas de participación.
2.La convocatoria de las juntas la hará el Presidente y, en su
defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a
tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su
caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma
establecida en el artículo 9.
Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera
convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez,
la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda
convocatoria de la misma.
La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora
indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si
hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto será
nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este
artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la junta no
celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación
mínima de tres días.
3.La citación para la junta ordinaria anual se hará, cuando menos,
con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea
posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La
Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del Presidente,
siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.»
ARTICULO DUODECIMO
El artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos: «Los acuerdos
de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
1.ªLa unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos
que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el
título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la
comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor,
portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés
general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo
o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas
partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres
quintas partes de las cuotas de participación.
La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios
comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas
que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso
cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los
estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios
que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma,
se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes
de la
junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo
adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el
artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien
ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de treinta
días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la
recepción.
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en
esta norma obligan a todos los propietarios.
2.ªLa instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a
los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-Ley
1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, así como de
las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros
energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier
propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que
representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o
adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su
conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que
no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No
obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de
telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera
aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en
las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que
les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el
correspondiente interés legal.
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos
de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada
tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de
elemento común.
3.ªPara la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la
mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la
mayoría de las cuotas de participación.
En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la
mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de
la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos
establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte
deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta, y oyendo en
comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en
equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición,
haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.»
ARTICULO DECIMOTERCERO
El artículo 18 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos: «1.Los
acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los
Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal
general, en los siguientes supuestos:
a)Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad
de propietarios.
b)Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia
comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c)Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no
tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de
derecho.
2.Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los
propietarios que hubiesen salvado su voto en la junta, los ausentes por
cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su
derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario
deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas
vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación
judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la
impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o
alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9
entre los propietarios.
3.La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la
Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o
a los Estatutos en cuyo caso la acción caducará al año. Para los
propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la
comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el
artículo 9.
4.La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su
ejecución, salvo que el Juez así lo disponga, con carácter cautelar, a
solicitud del demandante oída la comunidad de propietarios.»
ARTICULO DECIMOCUARTO
El artículo 19 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos: «1.Los
acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas
diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que
reglamentariamente se disponga.
2.El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá
expresar, al menos, las siguientes circunstancias:
a)La fecha y el lugar de celebración.
b)El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la
hubiesen promovido.
c)Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su
celebración en primera o segunda convocatoria.
d)Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así
como los propietarios representados.
e)El orden del día de la reunión.
f)Los acuerdos adoptados, con indicación de los nombres de los
propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así
como de las cuotas de participación que respectivamente representen.
3.El acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del
Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales
siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la
Ley previere lo contrario.
El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios, de acuerdo
con el procedimiento establecido en el artículo 9.
Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la
misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los
propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos
adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las
cuotas de participación que respectivamente supongan y se encuentre
firmada por el Presidente y el Secretario. Dicha subsanación deberá
efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que
deberá ratificar la subsanación.
4.El Secretario custodiará los libros de actas de la Junta de
propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de cinco años,
las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos
relevantes de las reuniones.»
ARTICULO DECIMOQUINTO
El artículo 20 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos: «Corresponde
al Administrador:
a)Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y
servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y
apercibimientos a los titulares.
b)Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de
gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a
los mismos.
c)Atender a la conservación y entretenimiento de la casa,
disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando
inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los
propietarios.
d)Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los
pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
e)Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a
disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
f)Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.»
ARTICULO DECIMOSEXTO
El artículo 21 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos: «1.Las
obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9
deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local de negocio en
el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el
Presidente o el Administrador, si así lo acordase la Junta de
propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del procedimiento
establecido en este artículo.
2.La utilización de este procedimiento requeriría la previa
certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la
deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como Secretario de
la misma, con el visto bueno del Presidente,
siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados
en la forma establecida en el artículo 9.
3.La competencia territorial corresponderá exclusivamente al Juez
del lugar donde se halle la finca, no siendo obligatoria la postulación
mediante abogado ni procurador, sin perjuicio de lo dispuesto en el
apartado 10 de este artículo.
4.El proceso principiará por demanda sucinta, a la que se acompañará
la certificación a que se refiere el número 2 de este artículo. En el
caso de que el titular anterior deba responder solidariamente del pago de
la deuda, y sin perjuicio de su derecho a repetir contra el propietario
actual, deberá ser demandado conjuntamente con éste. En cualquier caso
deberá ser demandado el titular registral.
5.Presentada la demanda y admitida a trámite, el Juez requerirá al
demandado para que, en el plazo de veinte días, pague al demandante,
acreditándolo ante el Tribunal, o comparezca ante éste y alegue, en
escrito de oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en
todo o en parte, la cantidad reclamada. El requerimiento deberá
efectuarse en el domicilio en España previamente designado por el deudor,
o en su defecto, en el propio piso o local, con el apercibimiento de que,
de no pagar ni comparecer alegando las razones de la negativa al pago, se
despachará contra él ejecución según lo previsto en el número siguiente.
6.Si el demandado no compareciere ante el Tribunal o no se opusiere
a la demanda, el Juez dictará auto en el que despachará ejecución, que
proseguirá conforme a lo dispuesto para la de sentencias judiciales, por
la cantidad adeudada más los intereses y costas previstos y por los
gastos previos extrajudiciales de las notificaciones de la liquidación de
la deuda, cuando se haya utilizado la vía notarial.
El solicitante de este proceso y el deudor ejecutado no podrán
pretender ulteriormente en proceso ordinario la cantidad reclamada en
aquél o la devolución de la que con la ejecución se obtuviere.
Desde que se dicte auto despachando ejecución, la deuda devengará el
interés legal del dinero incrementado en dos puntos.
7.Si el deudor atendiera al requerimiento de pago, tan pronto como
lo acredite se le hará entrega del documento en que conste la deuda y se
archivarán las actuaciones.
No obstante, serán de su cuenta las costas que se indican en el
número 10 de este artículo y los gastos a que se refiere el número
anterior.
8.Si el deudor se opusiere alegando razones para negarse al pago, en
todo o en parte, el Juez, previo traslado al demandante del escrito de
oposición, seguirá la tramitación del juicio verbal a partir del momento
de la citación para juicio oral. No obstante, formulada oposición, el
actor podrá pedir el embargo preventivo de bienes del deudor suficientes
para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.
El Juez acordará en todo caso el embargo preventivo sin necesidad de
que el acreedor preste fianza. El deudor podrá librarse del embargo
prestando aval bancario por la cuantía por la que se decrete el embargo
preventivo.
9.Si el deudor comparece dentro de plazo y se opone parcialmente al
pago, alegando pluspetición, sólo se admitirá la oposición si acredita
haber pagado o puesto a disposición del demandante, antes de la
interposición de la demanda, la suma que reconoce como debida. Si la
oposición se funda en pluspetición, sólo podrá pedirse el embargo
preventivo por la suma a que ascienda la cantidad no satisfecha por el
deudor.
10.La sentencia que recaiga tendrá fuerza de cosa juzgada.
Se impondrán las costas al litigante que hubiera visto totalmente
desestimadas sus pretensiones. De estimarse parcialmente la demanda, cada
parte soportará las costas causadas a su instancia y las comunes por la
mitad. La condena en costas incluirá los honorarios del Abogado y del
Procurador de la parte vencedora, si hubiere utilizado los servicios
profesionales de los mismos en la demanda o la contestación.
11.Podrán acumularse durante el curso del proceso, sin necesidad de
retrotraer el procedimiento, las cuotas vencidas con posterioridad a la
presentación de la demanda, considerándose comunes a la ampliación los
trámites que le hayan precedido. Esta facultad se extenderá a la fase de
ejecución de la sentencia.
La acumulación durante el proceso de la deuda vencida con la
comunidad con posterioridad a la presentación de la demanda requerirá su
previa acreditación mediante una nueva certificación del acuerdo
aprobatorio de la liquidación, expedida con arreglo a lo dispuesto en el
apartado 2.
12.El recurso contra la sentencia no será admitido a trámite si el
demandado no acreditase al interponerlo tener satisfecha o consignada la
cantidad líquida a que se contrae la sentencia condenatoria.
Si la sentencia condenase al pago de cantidades líquidas por
incumplimiento de plazos o cuotas vencidas, se tendrá por desierto el
recurso si durante
su tramitación dejase el recurrente de abonar o consignar a su tiempo las
que de su misma índole vayan venciendo.»
ARTICULO DECIMOSEPTIMO
Se añade un artículo 22 a la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
Propiedad Horizontal, que tendrá la siguiente redacción:
«1.La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a
terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y
previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá
dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el
correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe
insatisfecho.
2.Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita
que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas
vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento a
que se refiere el apartado anterior.
Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo
las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le
corresponda.»
ARTICULO DECIMOCTAVO
El artículo 21 de la vigente Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
Propiedad Horizontal, pasa a ser el artículo 23 de esta misma Ley, sin
experimentar variación alguna en su redacción.
ARTICULO DECIMONOVENO
Se añade un Capítulo III (nuevo) en la Ley 49/1960, de 21 de julio,
sobre Propiedad Horizontal, rubricado «Del régimen de los complejos
inmobiliarios privados». Dicho capítulo estará integrado por el artículo
24 de la Ley, que tendrá la siguiente redacción:
«1.El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396
del Código Civil será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios
privados que reunan los siguientes requisitos:
a)Estar integrados por dos o mas edificaciones o parcelas
independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales
de negocio.
b)Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o
locales de negocio en que se encuentren divididos horizontalmente, con
carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre
otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
2.Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado
anterior podrán:
a)Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de
cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del
artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta
Ley, que les resultará íntegramente de aplicación.
b)Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A
tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad
agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los
Presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla,
previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas juntas
de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del
complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales,
instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de
participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales
responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento
de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los
estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de
la Propiedad.
3.La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior
gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las
comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta
Ley, con las siguientes especialidades:
a)La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en
contrario, por los Presidentes de las comunidades integradas en la
agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los
propietarios de cada comunidad.
b)La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías
cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de
que se trate en cada una de las juntas de propietarios de las comunidades
que integran la agrupación.
c)Salvo acuerdo en contrario de la junta no será aplicable a la
comunidad agrupada lo dispuesto
en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.
La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada
únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales,
instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar en
ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de
las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de
comunidades.
4.A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de
las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables,
supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre si los
copropietarios, las disposiciones de esta Ley con las mismas
especialidades señaladas en el apartado anterior.»
ARTICULO VIGESIMO
Se añade una Disposición Adicional a la Ley 49/1960, de 21 de julio,
sobre Propiedad Horizontal, con la siguiente redacción:
«Disposición Adicional
1.Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus competencias
adopten las Comunidades Autónomas, la constitución del fondo de reserva
regulado en el artículo 9.1.f) se ajustará a las siguientes reglas:
a)El fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse por la
Junta de propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad
correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada
en vigor de la presente disposición.
Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de
reserva al aprobar su primer presupuesto ordinario.
b)En el momento de su constitución el fondo estará dotado con una
cantidad no inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la
comunidad. A tal efecto, los propietarios deberán efectuar previamente
las aportaciones necesarias en función de su respectiva cuota de
participación.
c)Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio
anual inmediatamente posterior a aquél en que se constituya el fondo de
reserva, la dotación del mismo deberá alcanzar la cuantía mínima
establecida en el artículo 9.
2.La dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior, en ningún
momento del ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido.
Las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio
presupuestario para atender los gastos de conservación y reparación de la
finca permitidos por la presente ley se computarán como parte integrante
del mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima.
Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán las
aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detraídas del fondo de
reserva conforme a lo señalado en el párrafo anterior.»
DISPOSICION ADICIONAL
1.El artículo 396 del Código Civil quedará redactado en los
siguientes términos:
«Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos
susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a
un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de
propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre
los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y
disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones; elementos
estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga
o que delimitan espacios comunes u otros privativos; recintos destinados
a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o
instalaciones; fachadas, los elementos de cierre que las conforman,
terrazas, balcones y ventanas, incluyendo sus revestimientos exteriores;
pasos, muros, fosos, patios, pozos; conducciones de ventilación y
evacuación de humos, para el suministro de agua, gas o electricidad y
para los servicios audiovisuales hasta la entrada al espacio privativo o
para el desagüe; instalaciones de antenas colectivas, para la detección y
prevención de incendios o la seguridad del edificio, canalizaciones y
servidumbres y cualesquiera otros que por su naturaleza o destino
resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de
división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente
con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás,
por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales
especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los
interesados.»
2.Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, las
modificaciones introducidas en el Código Civil y en la Ley Hipotecaria
por los artículos 1 y 2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
Propiedad Horizontal, permanecen en vigor con su redacción actual.
DISPOSICION TRANSITORIA
Las normas contenidas en el artículo 21 de la Ley sobre Propiedad
Horizontal, conforme a la nueva redacción dada a dicho precepto por la
presente Ley, no serán aplicables a los procesos judiciales ya iniciados
de acuerdo con la legislación anteriormente vigente, los cuales
continuarán tramitándose con arreglo a ésta hasta su conclusión.
DISPOSICION FINAL
1.Quedan derogadas cuantas disposiciones generales se opongan a lo
establecido en la presente Ley. Asimismo quedan sin efecto las cláusulas
contenidas en los estatutos de las comunidades de propietarios que
resulten contrarias o incompatibles con esta Ley.
2.Los estatutos de las comunidades de propietarios se adaptarán, en
el plazo de un año, a lo dispuesto en la presente Ley.
3.La presente Ley entrará en vigor al día siguiente de su
publicación en el «Boletín Oficial del Estado».
Palacio del Senado, a 22 de febrero de 1999.-- El Presidente de la
Comisión, Juan Moya Sanabria.--El Secretario Primero de la Comisión, José
Mª Barcina Magro.
VOTOS PARTICULARES
624/000020
PRESIDENCIA DEL SENADO
En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 191 del Reglamento del
Senado, se ordena la publicación en el BOLETIN OFICIAL DE LAS CORTES
GENERALES de los votos particulares formulados al Dictamen emitido por la
Comisión de Justicia, en la Proposición de Ley de Reforma de la Ley
49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
Palacio del Senado, 24 de febrero de 1999.--La Presidenta del Senado,
Esperanza Aguirre Gil de Biedma.--La Secretaria primera del Senado, María
Cruz Rodríguez Saldaña.
NUM. 1
Del Grupo Parlamentario Mixto (GPMX)
El Grupo Parlamentario Mixto, al amparo de lo previsto en el artículo 117
del Reglamento del Senado, desea mantener como votos particulares al
texto de la Proposición de Ley de Reforma de Ley 49/1960, de 21 de julio,
sobre Propiedad Horizontal, para su defensa ante el Pleno, las enmiendas
números de la 1 a la 4.
Palacio del Senado, 22 de febrero de 1999.--El Portavoz, Cándido Armas
Rodríguez.
NUM. 2
Del Grupo Parlamentario de Senadores Nacionalistas Vascos (GPSNV)
El Grupo Parlamentario de Senadores Nacionalistas Vascos, al amparo de lo
previsto en el artículo 117 del Reglamento del Senado, desea mantener
como votos particulares al texto de la Proposición de Ley de Reforma de
la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, para su
defensa ante el Pleno, las enmiendas números: 12, 13, 14, 15, 16, 17, 19
y 20.
Palacio del Senado, 23 de febrero de 1999.--El Portavoz, Joseba Zubia
Atxaerandio.
NUM. 3
Del Grupo Parlamentario Popular en el Senado (GPP)
El Grupo Parlamentario Popular en el Senado (GPP), al amparo de lo
previsto en el artículo 117 del Reglamento del Senado, desea mantener
como votos particulares al texto de la Proposición de Ley de Reforma de
la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, para su
defensa ante el Pleno, las enmiendas números: 25, 26, 32, 33, 34, 45 y
46.
Palacio del Senado, 23 de febrero de 1999.--El Portavoz, Esteban González
Pons.
NUM. 4
Del Grupo Parlamentario Socialista (GPS)
Juan José Laborda Martín, Portavoz del Grupo Parlamentario Socialista del
Senado, al amparo de lo establecido en el artículo 117.1 del Reglamento
de la Cámara, formula mediante este escrito un voto particular al
Dictamen de la Comisión sobre la Proposición de Ley de Reforma de la Ley
49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
En consecuencia, en cumplimiento del artículo 117.3 anuncia el propósito
de defender ante el Pleno del Senado este voto particular manteniendo
todas las enmiendas socialistas excepto la número 5.
Palacio del Senado, 22 de febrero de 1999.--El Portavoz, Juan José
Laborda Martín.