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BOCG. Senado, serie II, núm. 102-e, de 23/10/1998
BOLETIN OFICIAL DE LAS CORTES GENERALES
SENADO
VI LEGISLATURA
Serie II: 23 de octubre de 1998 Núm. 102 (e)
PROYECTOS DE LEY (Cong. Diputados, Serie A, núm. 80
621/000102 Sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes
inmuebles de uso turístico y normas tributarias.
DICTAMEN DE LA COMISION
621/000102
PRESIDENCIA DEL SENADO
En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 191 del Reglamento del
Senado, se ordena la publicación en el BOLETIN OFICIAL DE LAS CORTES
GENERALES del Dictamen emitido por la Comisión de Justicia en el Proyecto
de Ley sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de
uso turístico y normas tributarias.
Palacio del Senado, 20 de octubre de 1998.--El Presidente del Senado,
Juan Ignacio Barrero Valverde.--La Secretaria primera del Senado, María
Cruz Rodríguez Saldaña.
La Comisión de Justicia, tras deliberar sobre el Proyecto de Ley sobre
derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso
turístico y normas tributarias, así como sobre las enmiendas presentadas
al mismo, tiene el honor de elevar a V. E. el siguiente
DICTAMEN
PROYECTO DE LEY SOBRE DERECHOS DE APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES
INMUEBLES DE USO TURISTICO Y NORMAS TRIBUTARIAS
PREAMBULO
I
Con el término impropio de 'multipropiedad' se vienen denominando todas
aquellas fórmulas por las que se transmite el derecho a disfrutar de un
alojamiento durante un período determinado cada año. El interés en
realizar una adquisición de esta naturaleza suele estar justificado en la
utilización vacacional del inmueble: por un lado, el adquirente dispone
de un lugar estable y seguro para sus vacaciones anuales; por otro, lo
hace sin tener que adquirir, y pagar, la entera propiedad del inmueble,
con lo que reduce considerablemente la inversión ajustándola a sus
posibilidades reales de disfrute.
Desde el punto de vista jurídico, la figura implica una división temporal
del derecho a disfrutar del bien. A pesar de que el 6 de julio de 1960 se
inscribió en el Registro de la Propiedad Industrial una patente de
invención de unas llamadas 'pólizas de verano', que atribuían a sus
titulares el derecho a disfrutar de un alojamiento vacacional por
'períodos fijos o variables', este sistema de explotación turística de
inmuebles era desconocido en España hasta tiempo relativamente reciente;
sí pueden encontrarse en cambio fórmulas similares de explotación en
otros ámbitos, como son, por ejemplo, el régimen jurídico de dulas,
tradicional en Canarias, que consiste en dividir temporalmente la
explotación del agua entre sus titulares, o las comunidades pro-diviso
con la concurrencia de los derechos dominicales de invernadero,
agostadero, pastos y de labor (cada dos, tres o seis años), propios de
Extremadura, así como, en nuestro Derecho histórico, la dula de
aprovechamientos de pastos y la división temporal del uso y disfrute de
una finca por razón de diversos cultivos.
Sea como fuere, desde que esta figura se empezó a aplicar, ha tenido un
amplio desarrollo, hasta hacer de España el segundo país del mundo en
número de complejos explotados de esta forma.
Muy poco después de la introducción de la figura, se convirtió en un
lugar común la idea de que la legislación existente era insuficiente para
dotar a la misma de un marco legislativo adecuado. Esta idea resultaba
cuando menos apresurada. El problema no era tanto de configuración
jurídica como de garantizar el efectivo disfrute de cada derecho.
Por otro lado, para la Unión Europea ha sido, hace ya tiempo, motivo de
preocupación la gran cantidad de abusos que se han dado en este sector:
desde la 'propuesta de Resolución sobre la necesidad de colmar la laguna
jurídica existente en materia de multipropiedad', que fue presentada al
Parlamento Europeo el 17 de octubre de 1986, hasta la Directiva 94/47/CE
del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de octubre de 1994, 'relativa
a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos
de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles
en régimen de tiempo compartido'. Hitos importantes en ese camino fueron
las Resoluciones del Parlamento Europeo de 13 de octubre de 1988 y 11 de
junio de 1991. También cabe citar la Resolución de 14 de septiembre de
1989, que se enmarca en el campo de las adquisiciones inmobiliarias
transfronterizas.
Al final, la propia Unión Europea llegó al convencimiento de que el
problema no estaba tanto en una teórica insuficiencia legislativa como en
el hecho de tratarse de un sector donde el consumidor está especialmente
desprotegido, de modo que lo procedente era la elaboración de una
directiva que estableciera una normativa de carácter excepcional y que
limitara, en este ámbito, la autonomía de la voluntad hasta donde fuera
aconsejable.
Las medidas concretas adoptadas por la Directiva son las siguientes:
Estableció, en favor del adquirente, un derecho de desistimiento
unilateral durante los diez días siguientes a la celebración del
contrato. La Directiva, en su traducción al español, lo llama 'derecho de
resolución', y añade la caracterización 'ad nutum' para indicar que el
mismo se ejerce sin necesidad de alegar ningún motivo o razón. Sin
embargo, precisamente porque no es necesario alegar ningún motivo, y no
lo es porque no es necesario que exista, al ser una facultad que se
concede al adquirente por el mero hecho de serlo y que puede ejercitar
libremente sin necesidad de que concurra ninguna condición ulterior
parece más ajustado denominarlo facultad de 'desistimiento', que es
expresión que acentúa ese carácter unilateral e incondicionado.
Además de esta facultad de desistimiento, la Directiva impone al vendedor
una obligación de información que se desglosa en los siguientes aspectos:
en primer lugar, el vendedor debe disponer, a favor de cualquiera que lo
solicite, de un documento informativo en el que se recojan determinados
extremos; en segundo lugar, el contrato debe contener ciertas menciones
que tienen por objeto, en definitiva, informar al adquirente de aspectos
esenciales de lo que está adquiriendo. Para hacer plenamente eficaz este
deber de información, se establece que, en el caso de que el contrato no
contuviera alguna de las menciones exigidas, el adquirente tendrá el
derecho a resolver unilateralmente el contrato en el plazo de tres meses
a contar desde su celebración. Esta facultad conserva en el texto la
denominación de 'facultad de resolución' porque tiene una naturaleza
distinta a la del desistimiento en cuanto es necesario que exista una
previa condición, como es el incumplimiento, por parte del vendedor, del
deber de información que le incumbe.
Como disposición complementaria de las facultades de desistimiento y de
resolución, la Directiva establece que, para el caso de que la
adquisición
se haya financiado con un préstamo del vendedor o de un tercero, previo
acuerdo celebrado entre el tercero y el vendedor, el ejercicio de la
facultad de desistimiento o de resolución implicará, igualmente, la
resolución del préstamo.
Por último, la Directiva se ocupa de otros aspectos, como son el de la
lengua en que debe ir redactado el contrato que firma el adquirente o la
sujeción a determinados fueros.
La figura suscitaba dos cuestiones jurídicas. Una de orden terminológico
y otra de política legislativa.
El término 'multipropiedad' tenía la gran ventaja de haber calado en la
opinión pública hasta el punto de ser, con mucho, la forma más habitual
de denominar entre nosotros a la institución, con independencia de que se
hubiera constituido como una forma de propiedad o como una forma de
derecho personal. Pero es precisamente ese carácter globalizador con el
que normalmente se utiliza, por un lado, y el hecho de hacer referencia a
una forma concreta de propiedad, por otro, lo que lo hacen un término
inadecuado por equívoco.
Otra opción era utilizar la fórmula empleada en la Directiva; 'tiempo
compartido'. Sin embargo, esta forma de denominar a la institución
resulta también poco satisfactoria. En principio, parece un término más
genérico que el de 'multipropiedad', pero hay que tener en cuenta que
'tiempo compartido' no es más que la traducción al español de la forma
inglesa 'time-sharing'. La expresión 'tiempo compartido', aunque no
parece presentar serios inconvenientes para denominar con ella la forma
societaria del derecho francés, no es adecuada para incluir cualesquiera
otras fórmulas, tanto si son de derecho personal (el multi-arriendo
griego) o de derecho real (el derecho de habitación periódica portugués).
Además, tiene el inconveniente de que parece dar a entender que, entre
los titulares de estos derechos, lo que se comparte es el tiempo, cuando
es precisamente lo contrario, puesto que los titulares lo son respecto de
períodos de tiempo diferentes y excluyentes. Por ello, resulta preferible
la expresión 'derecho de aprovechamiento por turno', en primer lugar,
porque es menos comprometida, en el sentido de ser una expresión más
genérica y más descriptiva y, en segundo lugar, porque se ajusta
perfectamente a la regulación que del mismo se hace. Nada obsta, sin
embargo, a que se mantenga la utilización de esta denominación, o de
cualquier otra, en particular a efectos promocionales, siempre que no
contenga la palabra propiedad, o no pueda ser equívoca en cuanto al
contenido del derecho a que se hace referencia.
La cuestión clave de política legislativa consistía en determinar si
debían regularse varias fórmulas institucionales o si se debía limitar su
regulación a una sola, dejando fuera de la ley a las demás. Se ha optado
por una vía intermedia, consistente en la detallada regulación de un
nuevo derecho real de aprovechamiento por turno, permitiendo sin embargo
la configuración del derecho como una variante del arrendamiento de
temporada, al que resultarán aplicables el conjunto de disposiciones de
la ley en cuanto no contradigan su naturaleza jurídica.
La Ley, por otra parte, no se limita a la transposición estricta de la
Directiva, sino que procura dotar a la institución de una regulación
completa. Así determina la posibilidad de constituir un derecho de
naturaleza real por el que se adquiere la facultad de disfrutar de un
inmueble durante un período determinado del año; regula cómo se
constituye sobre un inmueble el régimen jurídico del aprovechamiento por
turno y dispone cómo han de ejercitarse en España los derechos de
desistimiento y resolución que establece la Directiva europea.
No es la primera vez que un texto comunitario es origen de una regulación
interna más amplia de la exigida por aquél, y más aún, tratándose de
directivas que establecen unas garantías mínimas de protección.
Todas estas cuestiones pueden encuadrarse dentro del Derecho privado
civil y mercantil del Estado y, por tanto, la Ley se dicta al amparo de
lo establecido en el artículo 149.1.6ª, 8ª y 14ª de la Constitución.
Lógicamente, ello se entiende sin perjuicio de las competencias que la
propia Constitución reconoce en cuanto a la conservación, modificación o
desarrollo de los derechos civiles de las Comunidades Autónomas.
Además, la Ley contiene una expresa mención de la empresa de servicios,
esencial para la vida del régimen y para el adecuado disfrute del derecho
adquirido. Sin empresa de servicios, o si esta funciona incorrectamente,
el derecho no podrá ser ejercitado en la práctica y de poco le servirá al
adquirente que el contenido jurídico del mismo esté en otros aspectos
perfectamente determinado.
II
El texto está dividido en dos Títulos (normas civiles y mercantiles, y
normas tributarias) y desarrollado
en veinte artículos, tres disposiciones adicionales, tres disposiciones
transitorias y una disposición final. El Título I se divide en tres
Capítulos (disposiciones generales, régimen jurídico e incumplimiento de
los servicios); el Capítulo II, a su vez, está dividido en dos secciones
(constitución y condiciones de promoción y transmisión).
El Capítulo I está dedicado a las disposiciones generales. Al definir el
ámbito de aplicación, la Ley utiliza la expresión 'alojamientos' para
denominar los elementos sujetos al régimen. Tal expresión incluye tan
sólo los elementos que sean susceptibles de ser utilizados como
alojamiento. Por eso, luego se excluyen de la constitución los locales,
entendiendo por tales todos los elementos que no pueden tener tal destino
y por eso se exige, antes de la constitución del régimen, la obtención de
las correspondientes cédulas de habitabilidad, requisito que sólo tiene
sentido para elementos destinados a alojamiento.
Además, se establece que el régimen sólo podrá recaer sobre un edificio,
conjunto inmobiliario o sector de éstos arquitectónicamente diferenciado
para evitar que en una edificación o grupo de edificaciones el
propietario de tan sólo alguno o algunos alojamientos, físicamente
dispersos, constituya un régimen de derechos de aprovechamiento por turno
sobre los mismos. No se impide la extinción parcial del régimen siempre
que se respete esa identidad física y los derechos preexistentes. Se
permite, no obstante, la explotación mixta de un inmueble siempre que el
tipo de explotación que tenga que convivir con un régimen de derechos de
aprovechamiento por turno sea otro tipo de explotación turística, pues en
este caso, las dos actividades, a efectos materiales de convivencia, son
tan próximas que ningún perjuicio grave para los clientes y los titulares
de los derechos puede derivarse de ello.
El ámbito de aplicación restrictivo ha aconsejado establecer una norma
para determinar el régimen de los derechos de aprovechamiento por turno o
similares a éstos que se constituyan sin ajustarse a la Ley, pues aunque
es evidente que se trataría de supuestos de fraude de ley y deberán, en
consecuencia, someterse a la solución del artículo 6.4 del Código Civil,
ésta no parece por sí sola norma suficiente para evitar que, de hecho, el
fraude de ley se produzca en la práctica.
No obstante, como ha quedado dicho, se incluyen a todos los efectos en el
ámbito de la ley los arrendamientos de temporada que tengan por objeto
mas de tres de ellas y en los que se anticipen las rentas
correspondientes a algunas o a todas las temporadas contratadas.
Se establece una duración mínima (3 años) y máxima (50 años) del régimen.
Dentro de estos límites caben todas las opciones de lo que puede ser un
tiempo razonable para agotar las posibilidades reales de disfrute del
adquirente. Esta limitación de la duración del régimen es, además, la que
permite que el propietario que lo ha constituido siga, durante la vida de
éste, vinculado al inmueble. Esta vinculación es deseable a partir del
momento en que se considera que lo que ofrece el propietario no es solo
una titularidad inmobiliaria, sino también un servicio durante la
existencia del derecho, que es lo que explica la naturaleza
necesariamente compleja de la relación entre el titular de un derecho de
aprovechamiento por turno y el propietario del inmueble. Así pues, el
propietario debe garantizar que los titulares de los derechos reciban los
debidos servicios implícitos en su titularidad. Esta garantía mínima
exigible existe desde el momento en que el propietario sigue vinculado al
inmueble, lo cual sólo puede ser así porque los derechos por él
enajenados no son plenos, sino limitados. Y la limitación, en este caso,
solo puede afectar a la duración del régimen.
III
La formalización del régimen en escritura pública se establece como
constitutiva, y se impone como obligatoria su inscripción en el registro
de la propiedad, con el fin de evitar que se puedan iniciar las
transmisiones de derechos de aprovechamiento por turno antes de que tanto
el fedatario autorizante como el registrador controlen la legalidad del
régimen y se haga público. Así, los adquirentes, antes o despues de su
adquisición, podrán acudir al registro para recabar la información
esencial sobre el régimen al que se encuentra sometida su adquisición,
con plena garantía de su adecuación a la legalidad.
Al otorgamiento de la escritura reguladora ha de concurrir la empresa que
ha de prestar los servicios propios del contenido esencial del derecho de
aprovechamiento por turno, salvo que el propietario o promotor manifieste
expresamente que asume directamente su prestación.
En la sección dedicada a las 'condiciones de promoción y transmisión' se
transponen la mayoría
de las normas de la Directiva de 1994. Aparte de su naturaleza
restrictiva del principio de autonomía de la voluntad, en la
transposición no hay problemas especiales, salvo por lo que se refiere al
caso de que el contrato se celebre directamente ante Notario. La
intervención del fedatario público sería suficiente para considerar
innecesario conceder al adquirente la facultad de desistimiento, pues su
presencia impide el que la otra parte haga valer su preponderancia, pero,
puesto que la Directiva no establece ninguna excepción en favor de estos
contratos intervenidos, ha sido necesario conservar esa facultad de
desistimiento, si bien exigiendo que el mismo se haga por acta notarial
como documento público equivalente a la escritura en la que se ha
formalizado el contrato sobre un derecho de aprovechamiento por turno.
La facultad resolutoria que, salvo pacto en contrario, se reconoce al
transmitente en el contrato de adquisición de un derecho de
aprovechamiento por turno (artículo 13) está justificada por la singular
naturaleza de tal derecho, donde el valor del mismo depende tanto de los
servicios como de su contenido, de forma que es perfectamente lógico que
el impago de aquéllos pueda implicar la resolución del derecho. Se
permite, asimismo, pactar una cláusula penal que compense al propietario
o promotor que opta por resolver el contrato cuando el adquirente deje de
pagar las cuotas debidas al prestador de servicios.
(SE HA SUPRIMIDO EL ULTIMO PARRAFO DE ESTE APARTADO III)
IV
La Ley, de ámbito estrictamente civil, no impone sanciones
administrativas para el caso de incumplimiento de sus normas. Pero es
obvio que ello no impide que tales incumplimientos, cuando la actividad
sea calificada como turística por las Comunidades Autónomas o mediante el
desarrollo de la normativa autonómica en materia de protección a los
consumidores y usuarios, puedan ser consideradas por la legislación de
aquéllas como infracciones administrativas sancionables, sin perjuicio de
los derechos que la Ley reconoce a los titulares de los derechos de
aprovechamiento por turno. No obstante, la Ley intenta que, a través de
la exigencia de unos requisitos previos muy rigurosos, cuyo cumplimiento
es indispensable para constituir el régimen y cuyo control se atribuye a
Notarios y Registradores, los incumplimientos sean aislados o, al menos,
poco frecuentes, haciendo mínima la necesidad de la intervención
administrativa.
V
El Título II contiene un serie de normas tributarias aplicables a los
derechos contemplados en la presente Ley y que tienen por finalidad no
discriminar en el plano fiscal a los titulares de los derechos reales de
aprovechamiento por turno en relación con los titulares de otras posibles
fórmulas de utilización de inmuebles a tiempo parcial.
En efecto, de no introducirse esta regulación, los citados derechos
reales seguirían el régimen previsto en las diferentes leyes de los
tributos para los derechos de esta naturaleza y, como consecuencia de su
carácter de derechos reales de disfrute sobre bienes inmuebles, darían
lugar, en algunos supuestos, a la aplicación de tipos impositivos
superiores a los previstos para la transmisión o adquisición de derechos
de carácter personal.
De acuerdo con lo anterior y, teniendo presente el carácter particular de
las normas contempladas en este Título, que no constituyen, en puridad,
un régimen tributario específico, sino que contienen, únicamente, ciertas
especialidades que no impiden la aplicación, en lo no previsto
expresamente, de la normativa tributaria general y de las disposiciones
propias del Impuesto sobre el Patrimonio, del Impuesto sobre el Valor
Añadido y del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos
Jurídicos Documentados a los que se hace referencia en el citado Título.
En el Impuesto sobre el Patrimonio, cualquiera que sea la naturaleza del
derecho en cuestión, se unifica el criterio para su valoración a efectos
de su integración en la base imponible de este Impuesto, determinando la
valoración por el precio de la adquisición.
En el Impuesto sobre el Valor Añadido, se generaliza la aplicación del
tipo reducido al 7 por ciento a las prestaciones de servicios
consistentes en la cesión de los derechos de aprovechamiento por turno de
bienes inmuebles como en otras formas de utilización de los bienes
inmuebles por período determinado o determinable del año con prestación
de alguno de los servicios complementarios propios de la industria
hotelera.
Finalmente, en el ámbito del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y
Actos Jurídicos Documentados se establece la aplicación del tipo de
gravamen del 4 por ciento, propio de la transmisión de derechos de
carácter personal.
En definitiva, pues, el régimen tributario contemplado en la presente Ley
asimila el tratamiento en los supuestos contemplados en la misma de los
derechos reales de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles y otros
de derechos de naturaleza personal distintos de los anteriores, con la
finalidad ya señalada de no discriminar negativamente a los primeros.
Esta finalidad responde plenamente al objeto de la presente Ley, así como
de la Directiva 94/47/CE, en cuanto que incentiva sustancialmente la
adquisición de los derechos contemplados.
VI
La disposición adicional segunda está justificada por la propia
Directiva, que en su artículo 9 exige a los Estados miembros adoptar las
medidas necesarias para que, en cualquier caso, el adquirente no quede
privado de la protección que le concede la misma. La disposición pretende
precisamente eso, en cuanto se trate de derechos de aprovechamiento por
turno sobre bienes inmuebles situados en España, soslayando la
posibilidad de que el contrato se someta a la jurisdicción pactada por
las partes. En definitiva, se trata de evitar los posibles fraudes de
ley, los llamados 'fraudes de ley internacionales', que se pueden dar
amparándose en la existencia, dentro de un espacio común, de Estados
donde la Directiva comunitaria no haya sido traspuesta por no haberse
sentido la necesidad de hacerlo al no comercializarse en sus territorios
esta clase de derechos. Este mismo camino es el que está tratando de
tomar la Unión Europea en lo que se refiere a Directivas comunitarias de
protección a los consumidores para evitar precisamente que su falta de
trasposición en algunos Estados sirva de medio para soslayar la
aplicación de las normas dictadas por los otros para la integración en
sus respectivos ordenamientos. Y así, en esta dirección apunta la
iniciativa comunitaria relativa a las acciones de cesación en materia de
protección de los intereses de los consumidores. La disposición está
además apoyada, a mayor abundamiento, en los artículos 16 de los
Convenios de Bruselas de 27 de Septiembre de 1968 y de Lugano de 16 de
Septiembre de 1988, y en los artículos 3 y 4 del Convenio de Roma sobre
la Ley aplicable a las obligaciones contractuales de 19 de junio de 1980.
VII
En cuanto al régimen transitorio, trata de que la Ley sea aplicable, en
cuanto a los regímenes existentes, a la promoción y transmisión de
derechos que contienen la facultad de disfrutar de un alojamiento por un
tiempo al año, estableciendo, además, para estos regímenes en todo caso
la obligación de adaptarse en el plazo de dos años, a contar desde la
entrada en vigor de la Ley. Naturalmente, la adaptación que exige la
Disposición transitoria segunda no pretende la transformación de los
regímenes preexistentes, sino tan sólo que se dé publicidad a éstos y a
su forma de explotación con pleno respeto de los derechos ya adquiridos.
Por eso la Disposición exige sólamente los requisitos del artículo 5 y no
el cumplimiento de todas las obligaciones que la Ley impone al que se
proponga constituir un régimen de derechos de aprovechamiento por turno
una vez que haya entrado en vigor y aún aquéllos, sólo en la medida en
que sean compatibles con la propia naturaleza del régimen preexistente.
TITULO I
NORMAS CIVILES Y MERCANTILES
CAPITULO I
Disposiciones generales
Artículo 1.Ambito objetivo
1.Es objeto de esta Ley la regulación de la constitución, ejercicio,
transmisión y extinción del derecho de aprovechamiento por turno de
bienes inmuebles, que atribuye a su titular la facultad de disfrutar, con
carácter exclusivo, durante un período específico de cada año, un
alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida
propia a la vía pública o a un elemento común del edificio en el que
estuviera integrado, y que esté dotado, de modo permanente, con el
mobiliario adecuado al efecto, y el derecho a la prestación de los
servicios complementarios. La facultad de disfrute no comprende las
alteraciones
del alojamiento ni de su mobiliario. El derecho de aprovechamiento por
turno podrá constituirse como derecho real limitado o de conformidad con
lo dispuesto en el apartado 6 de este artículo.
2.El régimen de aprovechamiento por turno sólo podrá recaer sobre un
edificio, conjunto inmobiliario o sector de ellos arquitectónicamente
diferenciado. Todos los alojamientos independientes que lo integren, con
la necesaria excepción de los locales, deben estar sometidos a dicho
régimen. Será necesario que el conjunto tenga, al menos, diez
alojamientos. Se permite, no obstante, que un mismo conjunto inmobiliario
esté sujeto, al tiempo, a un régimen de derechos de aprovechamiento por
turno y a otro tipo de explotación turística, siempre que los derechos de
aprovechamiento por turno recaigan sobre alojamientos concretos y para
períodos determinados.
3.El período anual de aprovechamiento no podrá ser nunca inferior a siete
días seguidos. En todo caso, dentro de un régimen, los turnos han de
tener todos la misma duración. Deberá, además, quedar reservado para
reparaciones, limpieza u otros fines comunes un período de tiempo que no
podrá ser inferior a siete días por cada uno de los alojamientos sujetos
al régimen.
4.El derecho real de aprovechamiento por turno no podrá en ningún caso
vincularse a una cuota indivisa de la propiedad, ni denominarse
multipropiedad, ni de cualquier otra manera que contenga la palabra
propiedad.
A los efectos de publicidad, comercialización y transmisión del derecho
de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles podrá utilizarse
cualquier otra denominación siempre que no induzca a confusión a los
consumidores finales y del mismo se desprenda con claridad la naturaleza,
características y condiciones jurídicas y económicas de la facultad de
disfrute.
Cada uno de los derechos reales de aprovechamiento por turno gravará, en
conjunto, la total propiedad del alojamiento o del inmueble, según esté
previamente constituida o no una propiedad horizontal sobre el mismo. La
reunión de un derecho real de aprovechamiento y la propiedad, o una cuota
de ella, en una misma persona no implica extinción del derecho real
limitado, que subsistirá durante toda la vida del régimen.
El propietario del inmueble, sin perjuicio de las limitaciones que
resultan del régimen y de las facultades de los titulares de los derechos
de aprovechamiento por turno, podrá libremente disponer de su derecho de
propiedad con arreglo a las normas del Derecho privado.
5.Lo dispuesto en la presente Ley se aplicará al propietario, promotor y
a cualquier persona física o jurídica que participe profesionalmente en
la transmisión o comercialización de derechos de aprovechamiento por
turno.
6.Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles vacacionales por
temporada, que tengan por objeto más de tres de ellas hasta un máximo de
cincuenta años y en los que se anticipen las rentas correspondientes a
algunas o a todas las temporadas contratadas, quedarán sujetos a lo
dispuesto en la presente Ley, sin perjuicio de lo prevenido en la Ley de
Arrendamientos Urbanos. Tales contratos deberán referirse a una temporada
que se corresponda con un período específico de cada año y a un
alojamiento determinado o determinable por sus condiciones genéricas,
siempre que esté especificado el edificio o conjunto inmobiliario donde
se va a disfrutar del derecho.
7.El contrato por virtud del cual se constituya o transmita cualquier
otro derecho, real o personal, por tiempo superior a tres años y relativo
a la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o
determinable al año, al margen de la presente Ley, será nulo de pleno
derecho debiéndole ser devueltas al adquirente o cesionario cualesquiera
rentas o contraprestaciones satisfechas, así como indemnizados los daños
y perjuicios sufridos.
Artículo 2.Límites y consecuencias del incumplimiento
1.Son nulas las cláusulas mediante las cuales el adquirente renuncie
anticipadamente a los derechos que le atribuye la presente Ley. Asimismo,
serán nulas las cláusulas que exoneren al propietario o promotor, o a
cualquier persona física o jurídica que participe profesionalmente en la
transmisión o comercialización de los derechos de aprovechamiento por
turno, de las responsabilidades que le son propias conforme a lo
establecido por aquélla.
2.Son nulas las estipulaciones de sumisión a arbitraje, salvo si estas
últimas se conciertan una vez que haya surgido la cuestión discutida o
son de sometimiento al sistema arbitral de consumo o a un Tribunal
arbitral especializado que pudiera constituirse siempre que en su
composición participen,
en régimen de igualdad, las organizaciones de consumidores.
Artículo 3.Duración
1.La duración del régimen será de 3 a 50 años a contar desde la fecha de
inscripción del régimen jurídico o desde la inscripción de la terminación
de la obra cuando el régimen se haya constituido sobre un inmueble en
construcción.
2.Extinguido el régimen por transcurso del plazo de duración los
titulares no tendrán derecho a compensación alguna.
CAPITULO II
Régimen jurídico
SECCION 1.ª
Constitución
Artículo 4.Constitución del régimen
1.El régimen de aprovechamiento por turno deberá ser constituido por el
propietario registral del inmueble. Para poder hacerlo, deberá
previamente:
Propiedad. En el caso de que la obra esté iniciada, deberá haber inscrito
la declaración de obra nueva en construcción.
necesarias para ejercer la actividad turística, las de apertura, las
necesarias para la primera ocupación de los alojamientos, zonas comunes y
servicios accesorios que sean necesarias para el destino y la
correspondiente cédula de habitabilidad. En el caso de que la obra esté
tan sólo iniciada, bastará haber obtenido la licencia de obra y la
necesaria para la actividad turística.
Esta última, tanto si la obra está terminada como si tan sólo iniciada,
solamente será exigible en aquellas Comunidades Autónomas donde la
comercialización de derechos que impliquen la facultad de disfrute de un
alojamiento durante un período de tiempo al año tenga, con arreglo a su
legislación, la calificación de actividad turística sometida a licencia.
Ley, el contrato con una empresa de servicios que reúna, en aquellas
Comunidades Autónomas donde se establezcan, los requisitos que se exijan
a éstas, salvo que el propietario, cumpliendo los mismos requisitos, haya
decidido asumirlos directamente él.
Las empresas de servicios no podrán estar domiciliadas en paraísos
fiscales y tendrán que tener, al menos, una sucursal domiciliada en
España.
2.El propietario que constituya el régimen sobre un inmueble en
construcción deberá, además, contratar a favor de los futuros adquirentes
de derechos de aprovechamiento por turno, un aval bancario con alguna de
las entidades registradas en el Banco de España, o un seguro de caución
con entidad autorizada que garantice la devolución de las cantidades
entregadas a cuenta para la adquisición del derecho, actualizadas con
arreglo al Indice Anual de Precios al Consumo, si la obra no ha sido
finalizada en la fecha fijada o no se ha incorporado el mobiliario
descrito en la escritura reguladora cuando el adquirente del derecho opte
por la resolución del contrato en los términos previstos en el artículo
10 de la presente Ley. Las cantidades así recibidas serán independientes
de las que deba satisfacer el propietario o promotor en concepto de
indemnización de daños y perjuicios consecuencia del incumplimiento de
sus obligaciones.
Las garantías de las cantidades entregadas a cuenta se regirán, en todo
aquello que les sea aplicable, por la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre
percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de
viviendas, y sus normas de desarrollo.
Mientras no esté inscrita el acta notarial donde conste la finalización
de la obra, en ningún caso podrá quedar liberado el aval constituido, ni
extinguirse el contrato de seguro.
3.El régimen de aprovechamiento por turno de un inmueble, se constituirá
mediante su formalización en escritura pública, y se inscribirá en el
Registro de la Propiedad. Al otorgamiento de la escritura deberá
concurrir la empresa que haya asumido la administración y prestación de
los servicios, salvo manifestación expresa del propietario de que son por
él asumidos directamente.
A los contratos por virtud de los cuales se constituyan o transmitan
derechos de aprovechamiento por turno antes de estar válidamente
constituido el régimen, se les aplicara lo dispuesto en el artículo 1.7.
de esta Ley.
4.Los Notarios no autorizarán una escritura reguladora de un régimen de
aprovechamiento por turno y los Registradores no lo inscribirán mientras
no se les acredite el cumplimiento de los requisitos establecidos en los
apartados 1 y 2 de este artículo.
Artículo 5.Escritura reguladora
1.La escritura pública reguladora del régimen de aprovechamiento por
turno deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:
1º.La descripción de la finca sobre la que se constituye el régimen de
aprovechamiento por turno y del edificio o edificios que en ella existan,
con reseña de los servicios comunes a que tengan derecho los titulares de
los aprovechamientos. Si la construcción está únicamente comenzada, se
indicará la fecha límite para la terminación de la misma.
2º.La descripción de cada uno de los alojamientos que integren cada
edificación, a los que se dará una numeración correlativa con referencia
a la finca. Si el inmueble se ha de destinar a explotación turística al
tiempo que se constituye sobre él un régimen de aprovechamiento por
turno, se determinará cuáles de los alojamientos son susceptibles de ser
gravados con derechos de aprovechamiento por turno y para qué períodos al
año.
3º.En cada alojamiento destinado a aprovechamiento por turno se expresará
el número de éstos, su duración, indicando el día y hora inicial y final,
la cuota que corresponda a cada turno con relación al alojamiento, si
está previamente constituida la división horizontal, o con relación al
total del inmueble, si no lo está, el mobiliario que tenga destinado, así
como su valor, y los días del año no configurados como turnos de
aprovechamiento por estar reservados, en ese alojamiento, a reparaciones
y mantenimiento. A cada aprovechamiento se le dará también un número
correlativo respecto a cada alojamiento.
4º.Referencia a los servicios que se han de prestar y que son inherentes
a los derechos de aprovechamiento por turno, expresando que éstos se
asumen directamente por el propietario o por una empresa de servicios.
5º.En su caso, los estatutos a los que se somete el régimen de
aprovechamiento por turno. De los mismos no podrá resultar para los
titulares de los derechos ninguna obligación o limitación contraria a lo
establecido en la presente Ley.
6º.La situación registral, catastral, urbanística y, en su caso,
turística del inmueble. Se acompañará igualmente el plano de distribución
de los distintos alojamientos en la respectiva planta.
7º.La retribución de los servicios y, en su caso, los gastos de
comunidad.
8º.Duración del régimen.
2.Además deberán incorporarse a la escritura, originales o por
testimonio, el contrato celebrado con la empresa de servicios y los
contratos de seguro a que se refiere el artículo 7. Deberá acompañarse
una copia autenticada de éstos para su archivo en el Registro.
En el caso de que el inmueble se encuentre en construcción, deberá
incorporarse documento acreditativo de haberse constituido el aval o el
seguro de caución a los que se refiere el artículo 4.2.
La persona o personas físicas que otorguen la escritura serán
responsables de la realidad de los contratos incorporados.
3.En el caso de que el régimen se haya constituido sobre un inmueble en
construcción, la terminación de la obra deberá hacerse constar en el
Registro de la Propiedad en el plazo de tres meses a contar desde su
conclusión. Para realizar tal constancia será necesario aportar las
licencias a las que se refiere el artículo 4.1 letra b) y que no se
aportaron en el momento de inscribir la obra nueva en construcción.
El propietario o promotor, una vez inscrita la terminación de la obra,
deberá notificar el hecho a quienes adquirieron derechos de
aprovechamiento por turno sobre el inmueble en cuestión mientras este
último se encontraba en construcción.
Artículo 6.Inscripción del régimen y su modificación
1.Presentada la escritura reguladora para su inscripción en el Registro
de la Propiedad, el Registrador suspenderá la inscripción de aquellos
apartados o artículos de los Estatutos que impongan a los titulares de
los derechos de aprovechamiento por turno alguna obligación o limitación
contraria a lo establecido en la presente Ley.
Si al inscribir el régimen en el Registro mediante la escritura
reguladora no constaren como fincas registrales independientes los
distintos alojamientos destinados a aprovechamientos por turno, el
Registrador les abrirá folio, aunque en la escritura reguladora no se
haga división horizontal del inmueble. Al hacerlo, deberá expresar, en
cada uno de ellos, los turnos y las demás circunstancias a que se refiere
el número 3º del apartado 1 del artículo anterior.
Al inscribir la primera adquisición de un derecho de aprovechamiento por
turno podrá asimismo inscribirse, si así se hubiera pactado en la
escritura o en el contrato elevado a público, la subrogación en la parte
proporcional del crédito hipotecario que pese sobre la totalidad del
inmueble sin necesidad del consentimiento del acreedor hipotecario si, al
constituirse la hipoteca, se pactó un sistema objetivo de distribución de
la responsabilidad hipotecaria entre todos los derechos de
aprovechamiento por turno resultantes de la constitución del régimen.
2.Una vez inscrita la escritura reguladora y antes de restituir el título
al presentante, el Registrador archivará copia de los contratos
incorporados a la misma, haciéndolo constar en la inscripción del régimen
y en toda la publicidad que dé, tanto del inmueble, como de los derechos
de aprovechamiento por turno, debiendo acompañar copia de tales contratos
a las certificaciones que expida relativas al inmueble sobre el que se ha
constituido el régimen, cuando así se le hubiera pedido expresamente en
la solicitud de certificación.
3.Si después de constituido el régimen se aportaran para su archivo en el
Registro un nuevo contrato con una empresa de servicios, en el caso de
que el propietario no quiera seguir haciéndose cargo de los mismos o por
haberse extinguido el contrato, o en caso de resolución, o un acta de
manifestaciones en la que el propietario se haga cargo directamente de
los servicios o cuando se aporte el documento informativo a que se
refiere el artículo 8.2, el Registrador archivará copia y hará constar el
hecho por nota al margen de la inscripción del régimen con referencia al
legajo donde hayan sido archivados. El Registrador suspenderá el archivo
si en el acta, el propietario, o en el nuevo contrato, la empresa de
servicios no hacen asunción expresa de las condiciones del anterior, si
el contrato se hubiera celebrado antes de la constitución del régimen o
si el documento informativo no contuviera las menciones exigidas en el
artículo 8.2. También suspenderá el Registrador el archivo de aquellos
contratos que no tengan las firmas legitimadas notarialmente.
Cualquier modificación que se realice en los contratos y documento
anteriores, siempre que esté permitida por esta Ley, no será válida
mientras no se haga constar en el Registro de la Propiedad conforme a lo
dispuesto en el párrafo anterior.
4.El régimen sólo podrá ser modificado por el propietario registral, con
el consentimiento de la empresa de servicios y de la Comunidad de
Titulares, conforme a lo establecido en el artículo 15.4 de esta Ley,
debiendo constar tal modificación en escritura pública y ser inscrita en
el Registro de la Propiedad, en los términos señalados en el artículo
4.3.
Artículo 7.Seguro
Antes de la constitución del régimen de derechos de aprovechamiento por
turno, el propietario deberá suscribir y mantener en vigor una póliza de
seguro que cubra, por todo el tiempo que dure la promoción y hasta la
transmisión de la totalidad de los derechos de aprovechamiento por turno,
el riesgo de nacimiento a su cargo de la obligación de indemnizar a
terceros los daños causados y perjuicios causados por él o cualquiera de
sus dependientes hasta que dicha transmisión se produzca.
Además deberá suscribir y mantener en vigor un seguro que cubra la
responsabilidad civil en que puedan incurrir los ocupantes de los
alojamientos derivada de la utilización de los mismos, asi como de seguro
de incendios y otros daños generales del edificio o del conjunto de sus
instalaciones y equipos. Sin perjuicio de la responsabilidad del
propietario o promotor con la compañia de seguros, éste y la empresa de
servicios pueden pactar que esta última se haga cargo del pago de las
primas de estos seguros.
SECCION 2.ª
Condiciones de promoción y transmisión
Artículo 8.Información general
1.Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1.4 de la presente Ley,
está prohibida la transmisión
de derechos de aprovechamiento por turno con la denominación de
multipropiedad o cualquier otra que contenga la palabra propiedad.
2.El propietario, el promotor o cualquier persona física o jurídica que
se dedique profesionalmente a la transmisión de derechos de
aprovechamiento por turno que se proponga iniciar la transmisión de estos
derechos deberá editar, de acuerdo con la normativa que, en su caso,
apruebe la Comunidad Autónoma competente en materia de consumo, un
documento informativo con el carácter de oferta vinculante que entregará
gratuitamente, después de haber sido archivado en el Registro de la
Propiedad correspondiente, a cualquier persona que solicite información.
En tal documento se mencionarán los siguientes extremos:
persona física o jurídica que participe profesionalmente en la
transmisión o comercialización de los derechos de aprovechamiento por
turno.
de transmisión, con indicación de la fecha en que, según lo que resulte
de la nota del Registro de la Propiedad al pie de la escritura
reguladora, se ha de extinguir el régimen.
para su terminación, también según lo que resulte de la escritura
reguladora, e indicación de la fecha estimada de extinción del régimen,
calculada sobre la fecha límite de la terminación de la obra.
régimen y de su situación, y si la obra está concluida o se encuentra en
construcción.
condiciones de este disfrute.
y, si procede, condiciones para ese acceso, con indicación expresa de su
importe o de las bases para su determinación.
cargo de la administración con expresión de su denominación y sus datos
de inscripción en el Registro Mercantil.
de los que lo tengan más alto. Asimismo, el importe de la primera cuota
anual que deberá satisfacerse por la utilización de las instalaciones y
servicios comunes, o su estimación, y el procedimiento de cálculo de las
futuras anualidades.
aprovechamiento por turno y del número de turnos por alojamiento.
unilateral que tendrá el adquirente expresando el tiempo de que
dispondrá, según esta Ley, para ejercitarlo, que no tendrá a su cargo
ningún gasto por el ejercicio del mismo e indicación de la persona y
domicilio a quien deberá comunicarse, si se ejercita. Si la obra está en
construcción, indicación del aval o del seguro constituido para
garantizar la terminación de la misma.
intercambio y, en caso positivo, el nombre, denominación o la razón
social del tercero que se va a hacer cargo del servicio, haciéndose
mención del documento que, con carácter anual, expedirá dicho tercero
acreditando la participación del régimen en el programa de intercambio.
El documento, firmado por el representante legal de la empresa de
intercambio, expresará que el contrato del adquirente o titular del
derecho de aprovechamiento con la empresa de intercambio es un contrato
independiente y distinto del contrato que vincula al adquirente con el
promotor o propietario del régimen de aprovechamiento por turno. En el
documento se hará constar además la cuota de participación como socio en
el programa de intercambio y las cuotas de intercambio correspondientes.
En el documento se expresará además el número total de socios afiliados
al programa de intercambio, así como el número de regímenes que
participan en dicho programa y una reseña general sobre el funcionamiento
del sistema. El documento expedido por la sociedad de intercambio se
incorporará y formará parte integrante del documento informativo previsto
en este artículo.
3.El propietario, el promotor o cualquier persona física o jurídica que
se dedique profesionalmente a la transmisión de derechos de
aprovechamiento por turno deberá también, de acuerdo con la normativa
que, en su caso, apruebe la Comunidad Autónoma competente en materia de
consumo, informar al adquirente sobre cómo puede solicitar información
genérica y gratuita acerca de los derechos que, en general, le asisten en
los organismos y a los profesionales oficiales siguientes,
indicando la dirección y teléfono de los más próximos al lugar donde se
encuentre el inmueble sobre el que se ha constituido el régimen:
--Oficinas de Turismo.
--Instituto Nacional del Consumo.
--Organismos de las Comunidades Autónomas competentes en materia de
turismo y consumo.
--Oficinas Municipales de Consumo.
--Registradores de la Propiedad.
--Notarios.
Todo ello sin perjuicio de la información que puedan prestar los Colegios
Profesionales de Arquitectos, Agentes de la Propiedad Inmobiliaria,
Administradores de Fincas, Abogados, Notarios y Registradores.
4.El propietario, el promotor o cualquier persona física o jurídica que
se dedique profesionalmente a la transmisión de derechos de
aprovechamiento por turno deberá tener también, de acuerdo con la
normativa que, en su caso, apruebe la Comunidad Autonoma competente en
materia de consumo, a disposición de las personas a quienes proponga la
celebración del contrato, un inventario completo de todos los muebles,
instalaciones y ajuar con que cuente el alojamiento y en el que conste el
valor global del mismo.
5.Toda publicidad, incluido el documento informativo a que se refiere el
apartado 2 del presente artículo, promoción u oferta relativa a derechos
de aprovechamiento por turno, ha de indicar los datos de inscripción del
régimen en el Registro de la Propiedad, expresando la titularidad y
cargas, advirtiendo que aquél debe consultarse a efectos de conocer la
situación jurídica de la finca y el íntegro contenido del régimen de
aprovechamiento por turno.
Artículo 9.Contenido mínimo del contrato
1.El contrato celebrado por toda persona física o jurídica en el marco de
su actividad profesional y relativo a derechos de aprovechamiento por
turno de alojamientos deberá constar por escrito y en él se expresarán,
al menos, los siguientes extremos:
1º.La fecha de celebración del contrato, los datos de la escritura
reguladora del régimen, con indicación del día del otorgamiento, del
Notario autorizante y del número de su protocolo, y los datos de
inscripción en el Registro de la Propiedad.
2º.Referencia expresa a la naturaleza real o personal del derecho
transmitido, haciendo constar la fecha en que el régimen se extinguirá de
conformidad con las disposiciones de la presente Ley.
3º.Descripción precisa del edificio, de su situación y del alojamiento
sobre el que recae el derecho, con referencia expresa a sus datos
registrales y al turno que es objeto del contrato, con indicación de los
días y horas en que se inicia y termina.
4º.Expresión de que la obra está concluida o se encuentra en
construcción. En este último caso habrá de indicarse:
Ayuntamiento que la ha expedido.
utilización del inmueble.
la inscripción de la terminación de la obra y la fecha a partir de la
cual se computará la duración del régimen.
alojamiento, así como el valor que se le ha atribuido a efectos del aval
o del seguro a los que se refiere el artículo 4.2.
entidad donde se ha constituido o con quien se ha contratado y que el
mismo podrá ser ejecutado o reclamado por el adquirente en el caso de que
la obra no esté concluida en la fecha límite establecida al efecto o si
no se incorpora al alojamiento el mobiliario establecido.
5º.El precio que deberá pagar el adquirente y la cantidad que conforme a
la escritura reguladora deba satisfacer anualmente, una vez adquirido el
derecho, a la empresa de servicios o al propietario que se hubiera hecho
cargo de éstos en la escritura reguladora, con expresión de que se
actualizará con arreglo al Indice de Precios al Consumo que publica el
Instituto Nacional de Estadística, salvo que las partes hayan establecido
otra forma de actualización, que no podrá quedar al arbitrio de una de
ellas, indicando, a título orientativo, cuál ha sido la media de dicho
índice en los últimos 5 años. También se hará expresión del importe de
los impuestos que, conforme a lo establecido en la presente Ley, lleva
aparejada la adquisición, así como una indicación somera de los
honorarios notariales y registrales para el caso de que el contrato se
eleve a escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad.
6º.Inserción literal del texto de los artículos 10, 11 y 12, haciendo
constar su carácter de normas legales aplicables al contrato.
7º.Servicios e instalaciones comunes que el adquirente tiene derecho a
disfrutar y, en su caso, las condiciones para ese disfrute.
8º.Si existe o no la posibilidad de participar en servicios de
intercambio de períodos de aprovechamiento. Cuando exista esta
posibilidad se expresarán los eventuales costes y se hará referencia al
documento acreditativo sobre el intercambio previsto en el artículo
8.2.k) de esta Ley.
9º.Expresión del nombre o razón social, con los datos de la inscripción
en el Registro Mercantil en el caso de que se trate de sociedades, y el
domicilio:
con el propietario o promotor en el momento de la celebración del
contrato,
caso. Este tercero si es una persona jurídica deberá tener sucursal
abierta e inscrita en España.
10º.Duración del régimen, con referencia a la escritura reguladora y a la
fecha de la inscripción de ésta. Si el inmueble está en construcción, con
referencia a la fecha límite en que habrá de inscribirse el acta de
terminación de la obra.
11º.Expresión del derecho que asiste al adquirente a:
información del Registrador competente, cuyo domicilio y número de fax
constará expresamente.
12º.Lugar y firma del contrato.
2.El inventario y, en su caso, las condiciones generales no incluidas en
el contrato, así como las cláusulas estatutarias inscritas, figurarán
como anexo inseparable suscrito por las partes.
3.El contrato y los documentos informativos prevenidos por esta Ley se
redactarán en la lengua o en una de las lenguas, elegida por el
adquirente, del Estado miembro de la Unión Europea en que resida. Además,
se redactarán en castellano o en cualquiera de las otras lenguas
españolas oficiales en el lugar de celebración, a elección del
adquirente.
Los adquirentes extranjeros que no sean nacionales de algún Estado
miembro de la Unión Europea ni residentes en los mismos podrán exigir que
el contrato y los demás documentos se les entreguen traducidos a la
lengua de un Estado miembro de la Unión Europea que ellos elijan.
Los propietarios, promotores o cualquier persona física o jurídica que se
dedique profesionalmente a la transmisión de derechos de aprovechamiento
por turno deberán conservar a disposición de las organizaciones de
consumidores previstas en la Disposición Adicional Primera de esta Ley y,
en su caso, de las autoridades turísticas, las traducciones de los
documentos que deben entregar a cualquier adquirente y de las cláusulas
que tengan la consideración de condiciones generales.
Sin perjuicio de las responsabilidades a que haya lugar, en caso de
existir alguna divergencia entre las distintas versiones, se aplicará la
más favorable al adquirente.
4.Toda la información contenida en el documento informativo previsto por
el apartado 2 del artículo anterior deberá incorporarse y formar parte
integrante del contrato. El incumplimiento de esta obligación implica el
del deber de información a los efectos establecidos en el artículo
siguiente.
Artículo 10.Desistimiento y resolución del contrato
1.El adquirente de derechos de aprovechamiento por turno tiene un plazo
de diez días, contados desde la firma del contrato, para desistir del
mismo a su libre arbitrio. Si el último día del mencionado plazo fuese
inhábil, quedará excluido del cómputo, el cual terminará el siguiente día
hábil.
Ejercitado el desistimiento, el adquirente no abonará indemnización o
gasto alguno.
2.Si el contrato no contiene alguna de las menciones o documentos a los
que se refiere el artículo 9, o en el caso de que el adquirente no
hubiera resultado suficientemente informado por haberse contravenido la
prohibición del artículo 8.1, o incumplido alguna de las obligaciones de
los restantes apartados de ese mismo artículo, o si el documento
informativo entregado no se correspondía con el archivado en el Registro,
el adquirente podrá resolverlo en el plazo de tres meses a contar desde
la fecha del contrato, sin que se le pueda exigir el pago de pena o gasto
alguno.
En el caso de que haya falta de veracidad en la información suministrada
al adquirente, éste podrá, sin perjuicio de la responsabilidad penal en
que hubiera podido incurrir el transmitente y sin perjuicio de lo
establecido en el párrafo anterior, instar la acción de nulidad del
contrato conforme a lo dispuesto en los artículos 1300 y siguientes del
Código Civil.
Completada la información antes de que expire el citado plazo, el
adquirente podrá desistir dentro de los diez días siguientes al de la
subsanación, según lo establecido en el apartado 1 de este artículo.
Transcurridos los tres meses sin haberse completado la información y sin
que el adquirente haya hecho uso de su derecho de resolución, éste podrá
igualmente desistir dentro de los diez días siguientes al de expiración
del plazo, según lo establecido en el citado apartado 1 de este artículo.
3.El desistimiento o resolución del contrato deberá notificarse al
propietario o promotor en el domicilio que a estos efectos figure
necesariamente en el contrato. La notificación podrá hacerse por
cualquier medio que garantice la constancia de la comunicación y de su
recepción, así como de la fecha de su envío. Tratándose de desistimiento,
será suficiente que el envío se realice antes de la expiración del plazo.
Si el contrato se celebra ante Notario en el caso del artículo 14.2, el
desistimiento deberá hacerse constar en acta notarial. Esta será título
hábil para reinscribir el derecho de aprovechamiento a favor del
transmitente.
Artículo 11.Prohibición de anticipos
1.Queda prohibido el pago de cualquier anticipo por el adquirente al
transmitente antes de que expire el plazo de ejercicio de la facultad de
desistimiento o mientras disponga de la facultad de resolución a las que
se refiere el artículo anterior. No obstante, podrán las partes
establecer los pactos y condiciones que tengan por convenientes para
garantizar el pago del precio aplazado, siempre que no sean contrarios a
dicha prohibición y no impliquen que el transmitente reciba, directa o
indirectamente, cualquier tipo de contraprestación en caso de ejercicio
de la mencionada facultad de desistir.
2.Si el adquirente hubiera anticipado alguna cantidad al transmitente,
tendrá derecho a exigir en cualquier momento la devolución de dicha
cantidad duplicada, pudiendo optar entre resolver el contrato en los tres
meses siguientes a su celebración o exigir su total cumplimiento.
Artículo 12.Régimen de préstamos a la adquisición
Los préstamos concedidos al adquirente por el transmitente o por un
tercero que hubiese actuado de acuerdo con él, quedarán resueltos cuando
el primero desista o resuelva en alguno de los casos previstos en el
artículo 10.
No podrán incluirse en los préstamos cláusulas que impliquen una sanción
o pena impuesta al adquirente para el caso de desistimiento o resolución.
Si el adquirente se hubiera subrogado en un préstamo concedido al
transmitente, ejercitado el desistimiento o resolución, subsistirá el
préstamo a cargo de éste.
Artículo 13.Resolución por falta de pago de las cuotas
1.Salvo pacto en contrario, el propietario tendrá una facultad
resolutoria en el caso de que el adquirente titular del derecho de
aprovechamiento por turno, una vez requerido, no atienda al pago de las
cuotas debidas por razón de los servicios prestados durante, al menos, un
año.
El propietario podrá ejercer esta facultad de resolución, a instancia de
la empresa de servicios, previo requerimiento fehaciente de pago al
deudor en el domicilio registral o, en su defecto, en el que conste a tal
fin en el contrato, bajo apercibimiento de proceder a la resolución del
mismo si en el plazo de treinta días naturales no se satisfacen
íntegramente las cantidades reclamadas.
2.Para llevar a cabo la resolución el propietario deberá consignar a
favor del titular del derecho la parte proporcional del precio
correspondiente al tiempo que le reste hasta su extinción.
No obstante, mediante claúsula penal podrá pactarse la pérdida en todo o
en parte de las cantidades que con arreglo al párrafo anterior
corresponda percibir al titular del derecho resuelto. Todo ello sin
perjuicio de la facultad moderadora de los tribunales establecida en el
artículo 1154 del Código Civil.
3.El propietario que ejercite la facultad resolutoria regulada en este
artículo quedará obligado a atender las deudas que el titular del derecho
de aprovechamiento por turno tuviere pendientes con la empresa de
servicios, salvo pacto en contrario con ésta.
Artículo 14.Publicidad registral
1.La adquisición y transmisión de derechos de aprovechamiento por turno
podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad, para lo que el contrato
deberá elevarse a escritura pública y el Registrador abrir folio al turno
cuyo derecho de aprovechamiento sea objeto de transmisión, quedando
siempre a salvo lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.
Al inscribir la primera transmisión de un derecho de aprovechamiento por
turno el Registrador hará constar, mediante nota marginal, que el mismo
queda gravado con carácter real para responder de las dos últimas cuotas,
a contar desde el momento de la reclamación por vía judicial o notarial,
por todo el tiempo de vida del régimen. Para hacer efectiva la garantía,
el prestador de los servicios podrá recurrir a cualquiera de los
procedimientos ejecutivos que la Ley de Propiedad Horizontal permite
utilizar a la comunidad de propietarios para reclamar las cuotas por
gastos comunes y al procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria.
2.Si el contrato se celebrara ante Notario, éste advertirá del derecho de
desistimiento que el artículo 10 establece en favor del adquirente, que
sólo puede hacerse por acta notarial, y de los demás derechos que le
reconoce la presente Ley.
3.El Notario no autorizará la escritura ni el Registrador inscribirá el
derecho si el contrato no contiene las menciones exigidas por el artículo
9.
Artículo 15.Facultades del titular de derechos de aprovechamiento por
turno
1.El titular de un derecho de aprovechamiento por turno puede libremente
disponer de su derecho sin más limitaciones que las que resultan de las
leyes y sin que la transmisión del mismo afecte a las obligaciones
derivadas del régimen.
2.El titular de derechos de aprovechamiento por turno que participe
profesionalmente en la transmisión o comercialización de derechos reales
constituidos sobre los mismos quedará sujeto a lo dispuesto en los
artículos 2 y 8 a 12 de la presente Ley. Los adquirentes de estos
derechos quedarán subrogados en los que correspondan al titular del
derecho de aprovechamiento por turno con arreglo a esta Ley y, en
especial, los que le corresponden frente al propietario del inmueble.
3.En el caso del apartado anterior, si el derecho de aprovechamiento por
turno no estuviera inscrito a favor del transmitente del derecho real o
cedente del derecho personal, el adquirente o cesionario podrá solicitar
la inscripción del derecho de aprovechamiento por turno a nombre del
transmitente o cedente por el procedimiento regulado en el artículo 312
del Reglamento Hipotecario.
4.La escritura reguladora del régimen de aprovechamiento por turno deberá
prever la constitución de una Comunidad de Titulares. La Comunidad de
Titulares se regirá por los estatutos previstos en la escritura
reguladora o los que libremente adopten los titulares de los derechos y
sus acuerdos se regirán por las siguientes normas:
1ª.Los acuerdos que tiendan a modificar el régimen constituido, deberán
ser tomados por la mayoría de dos tercios de los titulares.
2ª.Los demás acuerdos requerirán únicamente la mayoría simple de los
titulares del derecho de aprovechamiento por turno.
3ª.Cada persona tendrá tantos votos como derechos de los que es titular.
4ª.Si no resultare mayoría, o el acuerdo de éste fuere gravemente
perjudicial para los interesados, el Juez proveerá a instancia de parte
lo que corresponda.
5ª.Las normas de la Ley de Propiedad Horizontal reguladoras del
funcionamiento de las comunidades de propietarios se aplicarán supletoria
y subsidiariamente a las presentes.
CAPITULO III
Incumplimiento de los servicios
Artículo 16.Incumplimiento de los servicios
El propietario o promotor es responsable, frente a los titulares de
derechos de aprovechamiento por turno, de la efectiva prestación de los
servicios. En caso de incumplimiento por la empresa de servicios, el
propietario o promotor deberá resolver el contrato y exigir el
resarcimiento de daños y perjuicios. La acción de resolución corresponde
al propietario o promotor. En todo caso, cualquier titular de un derecho
de aprovechamiento por turno podrá reclamar del propietario la efectiva
prestación de los servicios y las indemnizaciones que correspondan en el
caso de que tal prestación no se efectúe. Una vez resuelto el celebrado
con la primitiva empresa de servicios, el propietario o promotor deberá
asumir directamente la prestación del servicio o contratarla con otra
empresa de servicios. Cualquier alteración del contrato no perjudicará,
en ningún caso, a los titulares de los derechos de aprovechamiento por
turno.
TITULO II
NORMAS TRIBUTARIAS
Artículo 17.Ambito de aplicación
Las normas tributarias contempladas en este Título se aplicarán a los
derechos regulados en la presente Ley, sin perjuicio de lo dispuesto en
los Tratados y Convenios Internacionales que hayan pasado a integrar el
ordenamiento interno.
En lo no previsto en el presente Título, se aplicarán las disposiciones
tributarias generales.
Artículo 18.Impuesto sobre el Patrimonio
Los derechos contemplados en la presente Ley, cualquiera que sea su
naturaleza, se valorarán, de acuerdo con lo previsto en el artículo
10,3,b) de la Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el
Patrimonio, por su precio de adquisición.
Artículo 19.Impuesto sobre el Valor Añadido
1.Se aplicará el tipo reducido del 7 por ciento a las siguientes
operaciones:
1º.Las prestaciones de servicios que consistan en la cesión de los
derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles contemplados en
el artículo 1 de la presente Ley.
2º.Cualquier otra forma de utilización de los bienes inmuebles por
período determinado o determinable del año con prestación de alguno de
los servicios complementarios propios de la industria hotelera.
3º.Los servicios contemplados en el artículo 91, Uno, 2, segundo de la
Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido,
prestados por las personas físicas o jurídicas a las que se refiere el
artículo 4.3 de la presente Ley.
2.A las operaciones señaladas en el apartado anterior, cuando se realicen
en la Comunidad Autónoma de Canarias, les será de aplicación el tipo
reducido que, conforme a su legislación, esté previsto para el Impuesto
General Indirecto Canario.
Artículo 20.Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados
A las transmisiones entre particulares no sujetas al Impuesto sobre el
Valor Añadido de los derechos contemplados en la presente Ley, cualquiera
que sea su naturaleza, les será aplicable el tipo de gravamen del 4 por
ciento en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados.
DISPOSICIONES ADICIONALES
Primera.Organizaciones de consumidores y usuarios
Las organizaciones de consumidores y usuarios legalmente constituidas
tendrán derecho a recibir, a costa del propietario o promotor, copia de
toda la documentación que, en cumplimiento de las normas de la presente
Ley, haya elaborado el mismo, con el objeto de verificar si éstas han
sido observadas.
Segunda.Imperatividad de la Ley
Todos los contratos que se refieran a derechos relativos a la utilización
de uno o más inmuebles
situados en España durante un período determinado o determinable del año
quedan sujetos a las disposiciones de esta Ley, cualquiera que sea el
lugar y la fecha de su celebración.
Tercera.Regímenes fiscales forales
Las normas tributarias contempladas en la presente Ley se entenderán sin
perjuicio de los regímenes fiscales forales de Concierto y Convenio
Económico, en vigor en los Territorios Históricos del País Vasco y en la
Comunidad Foral de Navarra, respectivamente.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Primera.Promoción y Transmisión
1.A partir de la entrada en vigor de la presente Ley, la promoción de
cualquier derecho relativo a la utilización de uno o más inmuebles,
construidos o en construcción, durante un periodo determinado o
determinable del año, quedará sujeta a lo prescrito en ella.
2.La transmisión de tales derechos se regirá por el régimen que hasta la
entrada en vigor de la Ley regule el inmueble. Una vez transcurrido el
periodo de adaptación, si ésta no se hubiera realizado, se regirá por la
presente Ley. Si tal adaptación se hubiera realizado, a partir de la
fecha de la misma, la transmisión se realizará de conformidad con el
régimen publicado en el Registro.
3.Serán en todo caso de aplicación los artículos 2 y 8 a 12 de la
presente Ley.
Segunda.Regímenes preexistentes
1. Los regímenes preexistentes de derechos relativos a la utilización de
uno o más inmuebles, construidos o en construcción, durante un período
determinado o determinable del año cuya constitución conste de cualquier
forma admitida en derecho deberán adaptarse, en el plazo de dos años, a
las disposiciones de la presente Ley.
Si el régimen preexistente estuviera inscrito se podrá solicitar del
Registrador el informe no vinculante a que se refiere el artículo 355 del
Reglamento Hipotecario sobre la forma en que ha de realizarse la
adaptación.
Transcurridos los dos años, cualquier titular de un derecho, real o
personal, relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un
período determinado o determinable del año, podrá instar judicialmente la
adaptación prevenida en la presente disposición.
2.Para esta adaptación será necesario, en todo caso, otorgar la escritura
reguladora con los requisitos del artículo 5 que sean compatibles con la
naturaleza del régimen e inscribirla en el Registro de la Propiedad, a
los solos efectos de publicidad y con pleno respeto a los derechos
adquiridos. De los contratos a que se refiere el artículo citado sólo
deberán incorporarse los que existan en el momento de la adaptación. La
escritura deberá ser otorgada por el propietario único del inmueble.
Si el régimen preexistente se constituyó de tal modo que los titulares de
los derechos son propietarios del inmueble por cuotas indivisas que
llevan aparejado el disfrute de un turno determinado, la escritura de
adaptación deberá ser otorgada por el Presidente de la comunidad de
propietarios, previo acuerdo de la propia Comunidad adoptado por mayoría
simple de asistentes a la Junta que se convoque al efecto.
En la escritura de adaptación el propietario único del inmueble deberá
describir el régimen preexistente y manifestar que los derechos que se
van a transmitir en el futuro tendrán la naturaleza que resulte de aquél,
idéntica a la de los ya enajenados. Si desea comercializar los turnos aún
no transmitidos como derechos de aprovechamiento por turno deberá,
además, constituir el régimen respecto de los períodos disponibles con
los requisitos establecidos en esta Ley, pero sin necesidad de que el
régimen se constituya sobre todo el inmueble, sino sólo respecto de los
turnos no enajenados. Si desea transformar todo el régimen para
convertirlo en un régimen de derechos de aprovechamiento por turno, tal y
como lo regula la Ley, podrá hacerlo cumpliendo todos los requisitos
establecidos en ésta, pero manteniendo la duración que tuviera el régimen
preexistente, incluso si era indefinida.
3.Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, todos los
regímenes preexistentes tendrán una duración máxima de cincuenta años, a
partir de la entrada en vigor de la presente Ley, salvo que sean de
duración inferior, o que hagan, en la
escritura de adaptación, declaración expresa de continuidad por tiempo
indefinido o plazo cierto.
Tercera.Incumplimiento de la obligación de adaptación
El incumplimiento, por parte del propietario, de la obligación de adaptar
el régimen dará derecho a los adquirentes, aunque no contraten con él
directamente, a resolver los contratos que se hubieran celebrado después
de la entrada en vigor de la Ley, pudiendo exigirle la devolución de las
cantidades satisfechas y la indemnización de daños y perjuicios.
DISPOSICION FINAL
Unica.Competencia constitucional
Esta norma se dicta al amparo de lo establecido en el artículo 149.1.6ª,
8ª y 14ª de la Constitución, sin perjuicio de la conservación,
modificación y desarrollo por las Comunidades Autónomas de los derechos
civiles, forales o especiales, allí donde existan.
Palacio del Senado, 20 de octubre de 1998.--El Presidente de la Comisión,
Juan Moya Sanabria.--El Secretario primero de la Comisión, José María
Barcina Magro.
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VOTOS PARTICULARES
621/000102
PRESIDENCIA DEL SENADO
En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 191 del Reglamento del
Senado, se ordena la publicación en el BOLETIN OFICIAL DE LAS CORTES
GENERALES de los votos particulares formulados al Dictamen emitido por la
Comisión de Justicia en el Proyecto de Ley sobre derechos de
aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas
tributarias.
Palacio del Senado, 21 de octubre de 1998.--El Presidente del Senado,
Juan Ignacio Barrero Valverde.--La Secretaria primera del Senado, María
Cruz Rodríguez Saldaña.
NUM. 1
Del Grupo Parlamentario Mixto (GPMX).
El Grupo Parlamentario Mixto, al amparo de lo previsto en el artículo 117
del Reglamento del Senado, desea mantener como votos particulares al
texto del Proyecto de Ley sobre derechos de aprovechamiento por turno de
bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, para su defensa
ante el Pleno, la enmienda número:
20.
Palacio del Senado, 20 de octubre de 1998.--El Portavoz, José Nieto
Cicuéndez.
NUM. 2
De don José Fermín Román Clemente (GPMX).
El Senador José Fermín Román Clemente, Grupo Mixto, al amparo de lo
previsto en el artículo 117 del Reglamento del Senado, desea mantener
como votos particulares al texto del Proyecto de Ley de aprovechamiento
por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, para
su defensa ante el Pleno, las enmiendas números:
2
Palacio del Senado, 21 de octubre de 1998.--José Fermín Román Clemente.
NUM. 3
De don Salvador Capdevila i Bas (GPCIU).
El Senador Salvador Capdevila i Bas, perteneciente al Grupo Parlamentario
de Convergència i Unió, al amparo de lo previsto en el artículo 117 del
Reglamento del Senado, desea mantener como voto particular la enmienda in
voce presentada en la Comisión de Justicia en el debate del dictamen del
Proyecto de Ley sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes
inmuebles de uso turístico y normas tributarias, en los siguientes
términos:
Redacción alternativa al artículo 1.6 párrafo segundo, último inciso:
«Tales contratos deberán referirse necesariamente a una temporada anual
determinada que se corresponda con un período determinado o determinable
de esa temporada y a un alojamiento determinado o determinable por sus
condiciones genéricas, siempre que esté especificado el edificio o
conjunto inmobiliario donde se va a disfrutar del derecho».
Y todo ello para su defensa ante el Pleno de la Cámara.
Palacio del Senado, 20 de octubre de 1998.--Salvador Capdevila i Bas.