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BOCG. Senado, serie II, núm. 102-a, de 09/10/1998
BOLETIN OFICIAL DE LAS CORTES GENERALES
SENADO
VI LEGISLATURA
Serie II: 9 de octubre de 1998 Núm. 102 (a)
PROYECTOS DE LEY (Cong. Diputados, Serie A, núm. 80
Núm. exp. 121/000076)
PROYECTO DE LEY
621/000102 Sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes
inmuebles de uso turístico y normas tributarias.
TEXTO REMITIDO POR EL CONGRESO
DE LOS DIPUTADOS
621/000102
PRESIDENCIA DEL SENADO
Con fecha 9 de octubre de 1998, ha tenido entrada en esta Cámara el texto
aprobado por la Comisión de Justicia e Interior del Congreso de los
Diputados, con competencia legislativa plena, en relación con el Proyecto
de Ley sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de
uso turístico y normas tributarias.
Al amparo del artículo 104 del Reglamento del Senado, se ordena la
remisión de este Proyecto de Ley a la Comisión de Justicia.
Declarado urgente, se comunica, a efectos de lo dispuesto en el artículo
135.1 del Reglamento del Senado, que el plazo para la presentación de
enmiendas terminará el próximo día 13 de octubre, martes.
De otra parte, y en cumplimiento del artículo 191 del Reglamento del
Senado, se ordena la publicación del texto del mencionado Proyecto de
Ley, encontrándose la restante documentación a disposición de los señores
Senadores en la Secretaría General de la Cámara.
Palacio del Senado, 9 de octubre de 1998.--El Presidente del Senado, Juan
Ignacio Barrero Valverde.--La Secretaria primera del Senado, María Cruz
Rodríguez Saldaña.
PROYECTO DE LEY SOBRE DERECHOS DE APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES
INMUEBLES DE USO TURISTICO Y NORMAS TRIBUTARIAS
PREAMBULO
I
Con el término impropio de «multipropiedad» se vienen denominando
todas aquellas fórmulas por las que se transmite el derecho a disfrutar
de un alojamiento durante un período determinado cada año. El interés en
realizar una adquisición de esta naturaleza
suele estar justificado en la utilización vacacional del inmueble: por un
lado, el adquirente dispone de un lugar estable y seguro para sus
vacaciones anuales; por otro, lo hace sin tener que adquirir, y pagar, la
entera propiedad del inmueble, con lo que reduce considerablemente la
inversión ajustándola a sus posibilidades reales de disfrute.
Desde el punto de vista jurídico, la figura implica una división
temporal del derecho a disfrutar del bien. Aunque este sistema de
explotación turística de inmuebles era desconocida en España hasta tiempo
relativamente reciente, en cambio, sí pueden encontrarse fórmulas
similares de explotación en otros ámbitos, como es, por ejemplo, el
régimen jurídico de dulas, tradicional en Canarias, que consiste en
dividir temporalmente la explotación del agua entre sus titulares, o las
comunidades pro-diviso con la concurrencia de los derechos dominicales de
invernadero, agostadero, pastos y de labor (cada dos, tres o seis años),
propios de Extremadura, así como en nuestro Derecho histórico, la dula de
aprovechamientos de pastos y la división temporal del uso y disfrute de
una finca por razón de diversos cultivos.
Sea como fuere, desde que esta figura se empezó a aplicar, ha tenido
un amplio desarrollo, hasta hacer de España el segundo país del mundo en
número de complejos explotados de esta forma.
Muy poco después de la introducción de la figura, se convirtió en un
lugar común la idea de que la legislación existente era insuficiente para
dotar a la misma de un marco legislativo adecuado. Esta idea resultaba
cuando menos apresurada. El problema no era tanto de configuración
jurídica como de garantizar el efectivo disfrute de cada derecho.
Por otro lado, para la Unión Europea ha sido, hace ya tiempo, motivo
de preocupación la gran cantidad de abusos que se han dado en este
sector: desde la «propuesta de Resolución sobre la necesidad de colmar la
laguna jurídica existente en materia de multipropiedad», que fue
presentada al Parlamento Europeo el 17 de octubre de 1986, hasta la
Directiva 94/47/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de octubre
de 1994, «relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a
determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de
utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido». Hitos
importantes en ese camino fueron las Resoluciones del Parlamento Europeo
de 13 de octubre de 1988 y 11 de junio de 1991. También cabe citar la
Resolución de 14 de septiembre de 1989, que se enmarca en el campo de las
adquisiciones inmobiliarias transfronterizas.
Al final, la propia Unión Europea llegó al convencimiento de que el
problema no estaba tanto en una teórica insuficiencia legislativa como en
el hecho de tratarse de un sector donde el consumidor está especialmente
desprotegido, de modo que lo procedente era la elaboración de una
directiva que estableciera una normativa de carácter excepcional y que
limitara, en este ámbito, la autonomía de la voluntad hasta donde fuera
aconsejable.
Las medidas concretas adoptadas por la Directiva son las siguientes:
Estableció, en favor del adquirente, un derecho de desistimiento
unilateral durante los diez días siguientes a la celebración del
contrato. La Directiva, en su traducción al español, lo llama «derecho de
resolución», y añade la caracterización «ad nutum» para indicar que el
mismo se ejerce sin necesidad de alegar ningún motivo o razón. Sin
embargo, precisamente porque no es necesario alegar ningún motivo, y no
lo es porque no es necesario que exista, al ser una facultad que se
concede al adquirente por el mero hecho de serlo y que puede ejercitar
libremente sin necesidad de que concurra ninguna condición ulterior
parece más ajustado denominarlo facultad de «desistimiento», que es
expresión que acentúa ese carácter unilateral e incondicionado.
Además de esta facultad de desistimiento, la Directiva impone al
vendedor una obligación de información que se desglosa en los siguientes
aspectos: en primer lugar, el vendedor debe disponer, a favor de
cualquiera que lo solicite, de un documento informativo en el que se
recojan determinados extremos; en segundo lugar, el contrato debe
contener ciertas menciones que tienen por objeto, en definitiva, informar
al adquirente de aspectos esenciales de lo que está adquiriendo. Para
hacer plenamente eficaz este deber de información, se establece que, en
el caso de que el contrato no contuviera alguna de las menciones
exigidas, el adquirente tendrá el derecho a resolver unilateralmente el
contrato en el plazo de tres meses a contar desde su celebración. Esta
facultad conserva en el texto la denominación de «facultad de resolución»
porque tiene una naturaleza distinta a la del desistimiento en cuanto es
necesario que exista una previa condición, como es el incumplimiento, por
parte del vendedor, del deber de información que le incumbe.
Como disposición complementaria de las facultades de desistimiento y
de resolución, la Directiva establece que, para el caso de que la
adquisición se
haya financiado con un préstamo del vendedor o de un tercero, previo
acuerdo celebrado entre el tercero y el vendedor, el ejercicio de la
facultad de desistimiento o de resolución implicará, igualmente, la
resolución del préstamo.
Por último, la Directiva se ocupa de otros aspectos, como son el de
la lengua en que debe ir redactado el contrato que firma el adquirente o
la sujeción a determinados fueros.
La figura suscitaba dos cuestiones jurídicas. Una de orden
terminológico y otra de política legislativa.
El término «multipropiedad» tenía la gran ventaja de haber calado en
la opinión pública hasta el punto de ser, con mucho, la forma más
habitual de denominar entre nosotros a la institución, con independencia
de que se hubiera constituido como una forma de propiedad o como una
forma de derecho personal. Pero es precisamente ese carácter globalizador
con el que normalmente se utiliza, por un lado, y el hecho de hacer
referencia a una forma concreta de propiedad, por otro, lo que lo hacen
un término inadecuado por equívoco.
Otra opción era utilizar la fórmula empleada en la Directiva;
«tiempo compartido». Sin embargo, esta forma de denominar a la
institución resulta también poco satisfactoria. En principio, parece un
término más genérico que el de «multipropiedad», pero hay que tener en
cuenta que «tiempo compartido» no es más que la traducción al español de
la forma inglesa «time-sharing». La expresión «time-sharing», en realidad
presupone, como hacía el término «multipropiedad», una de las posibles
formas que puede adoptar la institución y que no es otra que el sistema
de «club-trustee», tan arraigado entre los británicos y, aunque no parece
que haya serios inconvenientes para incluir en la denominación «tiempo
compartido» la forma societaria del derecho francés, no es adecuada para
incluir cualesquiera otras fórmulas, tanto si son de derecho personal (el
multi-arriendo griego) o de derecho real (el derecho de habitación
periódica portugués). Además, tiene el inconveniente de que parece dar a
entender que, entre los titulares de estos derechos, lo que se comparte
es el tiempo, cuando es precisamente lo contrario, puesto que los
titulares lo son respecto de períodos de tiempo diferentes y excluyentes.
Por ello, resulta preferible la expresión «derecho de aprovechamiento por
turno», en primer lugar, porque es menos comprometida, en el sentido de
ser una expresión más genérica y más descriptiva y, en segundo lugar,
porque se ajusta perfectamente a la regulación que del mismo se hace.
Nada obsta, sin embargo, a que se mantenga la utilización de esta
denominación, o de cualquier otra, en particular a efectos promocionales,
siempre que no contenga la palabra propiedad, o no pueda ser equívoca en
cuanto al contenido del derecho a que se hace referencia.
La cuestión clave de política legislativa consistía en determinar si
debían regularse varias fórmulas institucionales o si se debía limitar su
regulación a una sola, dejando fuera de la ley a las demás. Se ha optado
por una vía intermedia, consistente en la detallada regulación de un
nuevo derecho real de aprovechamiento por turno, permitiendo sin embargo
la configuración del derecho como una variante del arrendamiento de
temporada, al que resultarán aplicables el conjunto de disposiciones de
la ley en cuanto no contradigan su naturaleza jurídica.
La Ley, por otra parte, no se limita a la trasposición estricta de
la Directiva, sino que procura dotar a la institución de una regulación
completa. Así determina la posibilidad de constituir un derecho de
naturaleza real por el que se adquiere la facultad de disfrutar de un
inmueble durante un período determinado del año; regula cómo se
constituye sobre un inmueble el régimen jurídico del aprovechamiento por
turno y dispone cómo han de ejercitarse en España los derechos de
desistimiento y resolución que establece la Directiva europea.
No es la primera vez que un texto comunitario es origen de una
regulación interna más amplia de la exigida por aquél, y más aún,
tratándose de directivas que establecen unas garantías mínimas de
protección.
Todas estas cuestiones pueden encuadrarse dentro del Derecho privado
civil y mercantil del Estado y, por tanto, la Ley se dicta al amparo de
lo establecido en el artículo 149.1.6ª, 8ª y 14ª de la Constitución.
Lógicamente, ello se entiende sin perjuicio de las competencias que la
propia Constitución reconoce en cuanto a la conservación, modificación o
desarrollo de los derechos civiles de las Comunidades Autónomas.
Además, la Ley contiene una expresa mención de la empresa de
servicios, esencial para la vida del régimen y para el adecuado disfrute
del derecho adquirido. Sin empresa de servicios, o si esta funciona
incorrectamente, el derecho no podrá ser ejercitado en la práctica y de
poco le servirá al adquirente que el contenido jurídico del mismo esté,
en otros aspectos, perfectamente determinado incumpliendo la oferta
contractual.
II
El texto está dividido en dos Títulos (normas civiles y mercantiles,
y normas tributarias) y desarrollado en veinte artículos, dos
disposiciones adicionales, tres disposiciones transitorias y una
disposición final. El Título I se divide en tres Capítulos (disposiciones
generales, régimen jurídico); el Capítulo II, a su vez, está dividido en
dos secciones (constitución y condiciones de promoción y transmisión).
El Capítulo I está dedicado a las disposiciones generales. Al
definir el ámbito de aplicación, la Ley utiliza la expresión
«alojamientos» para denominar los elementos sujetos al régimen. Tal
expresión incluye tan sólo los elementos que sean susceptibles de ser
utilizados como alojamiento. Por eso, luego se excluyen de la
constitución los locales, entendiendo por tales todos los elementos que
no pueden tener tal destino y por eso se exige, antes de la constitución
del régimen, la obtención de las correspondientes cédulas de
habitabilidad, requisito que sólo tiene sentido para elementos destinados
a alojamiento.
Además, se establece que el régimen sólo podrá recaer sobre un
edificio, conjunto inmobiliario o sector de éstos arquitectónicamente
diferenciado para evitar que en una edificación o grupo de edificaciones
el propietario de tan sólo alguno o algunos alojamientos, físicamente
dispersos, constituya un régimen de derechos de aprovechamiento por turno
sobre los mismos. No se impide la extinción parcial del régimen siempre
que se respete esa identidad física y los derechos preexistentes. Se
permite, no obstante, la explotación mixta de un inmueble siempre que el
tipo de explotación que tenga que convivir con un régimen de derechos de
aprovechamiento por turno sea otro tipo de explotación turística, pues en
este caso, las dos actividades, a efectos materiales de convivencia, son
tan próximas que ningún perjuicio grave para los clientes y los titulares
de los derechos puede derivarse de ello.
El ámbito de aplicación restrictivo ha aconsejado establecer una
norma para determinar el régimen de los derechos de aprovechamiento por
turno o similares a éstos que se constituyan sin ajustarse a la Ley, pues
aunque es evidente que se trataría de supuestos de fraude de ley y
deberán, en consecuencia, someterse a la solución del artículo 6.4 del
Código Civil, ésta no parece por sí sola norma suficiente para evitar
que, de hecho, el fraude de ley se produzca en la práctica.
No obstante, como ha quedado dicho, se incluyen a todos los efectos
en el ámbito de la ley los arrendamientos de temporada que tengan por
objeto mas de tres de ellas y en los que se anticipen las rentas
correspondientes a algunas o a todas las temporadas contratadas.
Se establece una duración mínima (5 años) y máxima (50 años) del
régimen. Dentro de estos límites caben todas las opciones de lo que puede
ser un tiempo razonable para agotar las posibilidades reales de disfrute
del adquirente. Esta limitación de la duración del régimen es, además, la
que permite que el propietario que lo ha constituido siga, durante la
vida de éste, vinculado al inmueble. Esta vinculación es deseable a
partir del momento en que se considera que lo que ofrece el propietario
no es solo una titularidad inmobiliaria, sino también un servicio durante
la existencia del derecho, que es lo que explica la naturaleza
necesariamente compleja de la relación entre el titular de un derecho de
aprovechamiento por turno y el propietario del inmueble. Así pues, el
propietario debe garantizar que los titulares de los derechos reciban los
debidos servicios implícitos en su titularidad. Esta garantía mínima
exigible existe desde el momento en que el propietario sigue vinculado al
inmueble, lo cual sólo puede ser así porque los derechos por él
enajenados no son plenos, sino limitados. Y la limitación, en este caso,
solo puede afectar a la duración del régimen.
III
La formalización del régimen en escritura pública se establece como
constitutiva, y se impone como obligatoria su inscripción en el registro
de la propiedad, con el fin de evitar que se puedan iniciar las
transmisiones de derechos de aprovechamiento por turno antes de que tanto
el fedatario autorizante como el registrador controlen la legalidad del
régimen y se haga público. Así, los adquirentes, antes o despues de su
adquisición, podrán acudir al registro para recabar la información
esencial sobre el régimen al que se encuentra sometida su adquisición,
con plena garantía de su adecuación a la legalidad.
Al otorgamiento de la escritura reguladora ha de concurrir la
empresa que ha de prestar los servicios propios del contenido esencial
del derecho de aprovechamiento por turno, salvo que el propietario o
promotor manifieste expresamente que asume directamente su prestación.
En la sección dedicada a las «condiciones de promoción y
transmisión» se transponen la mayoría de las normas de la Directiva de
1994. Aparte de su naturaleza restrictiva del principio de autonomía de
la voluntad, en la transposición no hay problemas especiales, salvo por
lo que se refiere al caso de que el contrato se celebre directamente ante
Notario. La intervención del fedatario público sería suficiente para
considerar innecesario conceder al adquirente la facultad de
desistimiento, pues su presencia impide el que la otra parte haga valer
su preponderancia, pero, puesto que la Directiva no establece ninguna
excepción en favor de estos contratos intervenidos, ha sido necesario
conservar esa facultad de desistimiento, si bien exigiendo que el mismo
se haga por acta notarial como documento público equivalente a la
escritura en la que se ha formalizado el contrato sobre un derecho de
aprovechamiento por turno.
La especial facultad resolutoria explícita que se permite pactar en
el contrato de adquisición de un derecho de aprovechamiento por turno
(artículo 13) está justificada por la singular naturaleza de tal derecho,
donde el valor del mismo depende tanto de los servicios como de su
contenido, de forma que es perfectamente lógico que el impago de aquéllos
pueda implicar la resolución del derecho. Se permite, asimismo, pactar
una cláusula penal que compense al propietario o promotor que opta por
resolver el contrato cuando el adquirente deje de pagar las cuotas
debidas al prestador de servicios.
Por otro lado, se regula en un solo acto el requerimiento formal y
fechaciente de pago y la notificación de la voluntad de resolver sujeta a
un plazo preclusivo.
IV
La Ley, de ámbito estrictamente civil, no impone sanciones
administrativas para el caso de incumplimiento de sus normas. Pero es
obvio que ello no impide que tales incumplimientos, cuando la actividad
sea calificada como turística por las Comunidades Autónomas o mediante el
desarrollo de la normativa autonómica en materia de protección a los
consumidores y usuarios, puedan ser consideradas por la legislación de
aquéllas como infracciones administrativas sancionables, sin perjuicio de
los derechos que la Ley reconoce a los titulares de los derechos de
aprovechamiento por turno. No obstante, la Ley intenta que, a través de
la exigencia de unos requisitos previos muy rigurosos, cuyo cumplimiento
es indispensable para constituir el régimen y cuyo control se atribuye a
Notarios y Registradores, los incumplimientos sean aislados o, al menos,
poco frecuentes, haciendo mínima la necesidad de la intervención
administrativa.
V
El Título II contiene un serie de normas tributarias aplicables a
los derechos contemplados en la presente Ley y que tienen por finalidad
no discriminar en el plano fiscal a los titulares de los derechos reales
de aprovechamiento por turno en relación con los titulares de otras
posibles fórmulas de utilización de inmuebles a tiempo parcial.
En efecto, de no introducirse esta regulación, los citados derechos
reales seguirían el régimen previsto en las diferentes leyes de los
tributos para los derechos de esta naturaleza y, como consecuencia de su
carácter de derechos reales de disfrute sobre bienes inmuebles, darían
lugar, en algunos supuestos, a la aplicación de tipos impositivos
superiores a los previstos para la transmisión o adquisición de derechos
de carácter personal.
De acuerdo con lo anterior y, teniendo presente el carácter
particular de las normas contempladas en este Título, que no constituyen,
en puridad, un régimen tributario específico, sino que contienen,
únicamente, ciertas especialidades que no impiden la aplicación, en lo no
previsto expresamente, de la normativa tributaria general y de las
disposiciones propias del Impuesto sobre el Patrimonio, del Impuesto
sobre el Valor Añadido y del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y
Actos Jurídicos Documentados a los que se hace referencia en el citado
Título.
En el Impuesto sobre el Patrimonio, cualquiera que sea la naturaleza
del derecho en cuestión, se unifica el criterio para su valoración a
efectos de su integración en la base imponible de este Impuesto,
determinando la valoración por el precio de la adquisición.
En el Impuesto sobre el Valor Añadido, se generaliza la aplicación
del tipo reducido al 7 por ciento a las prestaciones de servicios
consistentes en la cesión de los derechos de aprovechamiento por turno de
bienes inmuebles como en otras formas de utilización de los bienes
inmuebles por período determinado o determinable del año con prestación
de alguno de los servicios complementarios propios de la industria
hotelera.
Finalmente, en el ámbito del Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados se establece la aplicación
del tipo de gravamen del 4 por ciento, propio de la transmisión de
derechos de carácter personal.
En definitiva, pues, el régimen tributario contemplado en la
presente Ley asimila el tratamiento en los supuestos contemplados en la
misma de los derechos reales de aprovechamiento por turno de bienes
inmuebles y otros de derechos de naturaleza personal distintos de los
anteriores, con la finalidad ya señalada de no discriminar negativamente
a los primeros.
Esta finalidad responde plenamente al objeto de la presente Ley, así
como de la Directiva 94/47/CE, en cuanto que incentiva sustancialmente la
adquisición de los derechos contemplados.
VI
La disposición adicional segunda está justificada por la propia
Directiva, que en su artículo 9 exige a los Estados miembros adoptar las
medidas necesarias para que, en cualquier caso, el adquirente no quede
privado de la protección que le concede la misma. La disposición pretende
precisamente eso, en cuanto se trate de derechos de aprovechamiento por
turno sobre bienes inmuebles situados en España, soslayando la
posibilidad de que el contrato se someta a la jurisdicción pactada por
las partes. En definitiva, se trata de evitar los posibles fraudes de
ley, los llamados «fraudes de ley internacionales», que se pueden dar
amparándose en la existencia, dentro de un espacio común, de Estados
donde la Directiva comunitaria no haya sido traspuesta por no haberse
sentido la necesidad de hacerlo al no comercializarse en sus territorios
esta clase de derechos. Este mismo camino es el que está tratando de
tomar la Unión Europea en lo que se refiere a Directivas comunitarias de
protección a los consumidores para evitar precisamente que su falta de
trasposición en algunos Estados sirva de medio para soslayar la
aplicación de las normas dictadas por los otros para la integración en
sus respectivos ordenamientos. Y así, en esta dirección apunta la
iniciativa comunitaria relativa a las acciones de cesación en materia de
protección de los intereses de los consumidores. La disposición está
además apoyada, a mayor abundamiento, en los artículos 16 de los
Convenios de Bruselas de 27 de Septiembre de 1968 y de Lugano de 16 de
Septiembre de 1988, y en los artículos 3 y 4 del Convenio de Roma sobre
la Ley aplicable a las obligaciones contractuales de 19 de junio de 1980.
VII
En cuanto al régimen transitorio, trata de que la Ley sea aplicable,
en cuanto a los regímenes existentes, a la promoción y transmisión de
derechos que contienen la facultad de disfrutar de un alojamiento por un
tiempo al año, estableciendo, además, para estos regímenes en todo caso
la obligación de adaptarse en el plazo de dos años, a contar desde la
entrada en vigor de la Ley. Naturalmente, la adaptación que exige la
Disposición transitoria segunda no pretende la transformación de los
regímenes preexistentes, sino tan sólo que se dé publicidad a éstos y a
su forma de explotación con pleno respeto de los derechos ya adquiridos.
Por eso la Disposición exige sólamente los requisitos del artículo 5 y no
el cumplimiento de todas las obligaciones que la Ley impone al que se
proponga constituir un régimen de derechos de aprovechamiento por turno
una vez que haya entrado en vigor y aún aquéllos, sólo en la medida en
que sean compatibles con la propia naturaleza del régimen preexistente.
TITULO I
NORMAS CIVILES Y MERCANTILES
CAPITULO I
Disposiciones generales
Artículo 1.Ambito objetivo.
1.Es objeto de esta Ley la regulación de la constitución, ejercicio,
transmisión y extinción del derecho de aprovechamiento por turno de
bienes inmuebles, que atribuye a su titular la facultad de disfrutar, con
carácter exclusivo, durante un período específico de cada año, un
alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida
propia a la vía pública o a un elemento común del edificio en el que
estuviera integrado, y que esté dotado, de modo permanente, con el
mobiliario adecuado al efecto, y el derecho a la prestación de los
servicios complementarios. La facultad de disfrute no comprende las
alteraciones del alojamiento ni de su mobiliario. El derecho de
aprovechamiento por turno podrá constituirse como derecho real limitado
o de conformidad con lo dispuesto en el apartado 6 de este artículo.
2.El régimen de aprovechamiento por turno sólo podrá recaer sobre un
edificio, conjunto inmobiliario o sector de ellos arquitectónicamente
diferenciado. Todos los alojamientos independientes que lo integren, con
la necesaria excepción de los locales, deben de estar sometidos al
régimen. Será necesario que el conjunto tenga, al menos, diez
alojamientos. Se permite, no obstante, que un mismo conjunto inmobiliario
esté sujeto, al tiempo, a un régimen de derechos de aprovechamiento por
turno y a otro tipo de explotación turística, siempre que los derechos de
aprovechamiento por turno recaigan sobre alojamientos concretos y para
períodos determinados.
3.El período anual de aprovechamiento no podrá ser nunca inferior a
siete días seguidos. En todo caso, dentro de un régimen, los turnos han
de tener todos la misma duración. Deberá, además, quedar reservado para
reparaciones, limpieza u otros fines comunes un período de tiempo que no
podrá ser inferior a siete días por cada uno de los alojamientos sujetos
al régimen.
4.El derecho real de aprovechamiento por turno no podrá en ningún
caso vincularse a una cuota indivisa de la propiedad, ni denominarse
multipropiedad, ni de cualquier otra manera que contenga la palabra
propiedad.
A los efectos de publicidad, comercialización y transmisión del
derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles podrá utilizarse
cualquier otra denominación siempre que no induzca a confusión a los
consumidores finales y del mismo se desprenda con claridad la naturaleza,
características y condiciones jurídicas y económicas de la facultad de
disfrute.
Cada uno de los derechos reales de aprovechamiento por turno
gravará, en conjunto, la total propiedad del alojamiento o del inmueble,
según esté previamente constituida o no una propiedad horizontal sobre el
mismo. La reunión de un derecho real de aprovechamiento y la propiedad, o
una cuota de ella, en una misma persona no implica extinción del derecho
real limitado, que subsistirá durante toda la vida del régimen.
El propietario del inmueble, sin perjuicio de las limitaciones que
resultan del régimen y de las facultades de los titulares de los derechos
de aprovechamiento por turno, podrá libremente disponer de su derecho de
propiedad con arreglo a las normas del Derecho privado.
5.Lo dispuesto en la presente Ley se aplicará al propietario,
promotor y a cualquier persona física o jurídica que participe
profesionalmente en la transmisión o comercialización de derechos de
aprovechamiento por turno.
6.Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles vacacionales
por temporada, que tengan por objeto más de tres de ellas hasta un máximo
de cincuenta años y en los que se anticipen las rentas correspondientes a
algunas o a todas las temporadas contratadas, quedarán sujetos a lo
dispuesto en la presente Ley, sin perjuicio de lo prevenido en la Ley de
Arrendamientos Urbanos. Tales contratos deberán referirse a una temporada
que se corresponda con un período específico de cada año y a un
alojamiento determinado o determinable por sus condiciones genéricas,
siempre que esté especificado el edificio o conjunto inmobiliario donde
se va a disfrutar del derecho.
7. El contrato por virtud del cual se constituya o transmita
cualquier otro derecho, real o personal, relativo a la utilización de uno
o más inmuebles durante un período determinado o determinable al año, al
margen de la presente Ley, será nulo de pleno derecho debiéndole ser
devueltas al adquirente o cesionario cualesquiera rentas o
contraprestaciones satisfechas, así como indemnizados los daños y
perjuicios sufridos.
Artículo 2.Límites y consecuencias del incumplimiento.
1.Son nulas las cláusulas mediante las cuales el adquirente renuncie
anticipadamente a los derechos que le atribuye la presente Ley. Asimismo,
serán nulas las cláusulas que exoneren al propietario o promotor, o a
cualquier persona física o jurídica que participe profesionalmente en la
transmisión o comercialización de los derechos de aprovechamiento por
turno, de las responsabilidades que le son propias conforme a lo
establecido por aquélla.
2.Son nulas las estipulaciones de sumisión a arbitraje, salvo si
estas últimas se conciertan una vez que haya surgido la cuestión
discutida o son de sometimiento al sistema arbitral de consumo o a un
Tribunal arbitral especializado que pudiera constituirse siempre que en
su composición participen, en régimen de igualdad, las organizaciones de
consumidores.
Artículo 3.Duración.
1.La duración del régimen será de 3 a 50 años a contar desde la
fecha de inscripción del régimen
jurídico o desde la inscripción de la terminación de la obra cuando el
régimen se haya constituido sobre un inmueble en construcción.
2.Extinguido el régimen por transcurso del plazo de duración los
titulares no tendrán derecho a compensación alguna.
CAPITULO II
Régimen jurídico
SECCION 1ª
Constitución
Artículo 4.Constitución del régimen.
1.El régimen de aprovechamiento por turno deberá ser constituido por
el propietario del inmueble según el Registro de la Propiedad. Para poder
hacerlo, deberá previamente:
a)Haber inscrito la conclusión de la obra en el Registro de la
Propiedad. En el caso de que la obra esté iniciada, deberá haber inscrito
la declaración de obra nueva en construcción.
b)Haber obtenido de las autoridades competentes las licencias
necesarias para ejercer la actividad turística, las de apertura, las
necesarias para la primera ocupación de los alojamientos, zonas comunes y
servicios accesorios que sean necesarias para el destino y la
correspondiente cédula de habitabilidad. En el caso de que la obra esté
tan sólo iniciada, bastará haber obtenido la licencia de obra y la
necesaria para la actividad turística.
Esta última, tanto si la obra está terminada como si tan sólo
iniciada, solamente será exigible en aquellas Comunidades Autónomas donde
la comercialización de derechos que impliquen la facultad de disfrute de
un alojamiento durante un período de tiempo al año tenga, con arreglo a
su legislación, la calificación de actividad turística sometida a
licencia.
c)Haber celebrado, de conformidad con lo establecido en la presente
Ley, el contrato con una empresa de servicios que reúna, en aquellas
Comunidades Autónomas donde se establezcan, los requisitos que se exijan
a éstas, salvo que el propietario, cumpliendo los mismos requisitos, haya
decidido asumirlos directamente él.
d)Haber concertado los seguros a los que se refiere el artículo 7.
2.El propietario que constituya el régimen sobre un inmueble en
construcción deberá, además, contratar a favor de los futuros adquirentes
de derechos de aprovechamiento por turno, un aval bancario con alguna de
las entidades registradas en el Banco de España, o un seguro de caución
con entidad autorizada que garantice la devolución de las cantidades
entregadas a cuenta para la adquisición del derecho, actualizadas con
arreglo al Indice Anual de Precios al Consumo, si la obra no ha sido
finalizada en la fecha fijada o no se ha incorporado el mobiliario
descrito en la escritura reguladora cuando el adquirente del derecho opte
por la resolución del contrato en los términos previstos en el artículo
10 de la presente Ley. Las cantidades así recibidas serán independientes
de las que deba satisfacer el propietario o promotor en concepto de
indemnización de daños y perjuicios consecuencia del incumplimiento de
sus obligaciones.
Las garantías de las cantidades entregadas a cuenta se regirán, en
todo aquello que les sea aplicable, por la Ley 57/1968, de 27 de julio,
sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de
viviendas, y sus normas de desarrollo.
Mientras no esté inscrita el acta notarial donde conste la
finalización de la obra, en ningún caso podrá quedar liberado el aval
constituido, ni extinguirse el contrato de seguro.
3.El régimen de aprovechamiento por turno de un inmueble, se
constituirá mediante su formalización en escritura pública, y se
inscribirá en el Registro de la Propiedad. Al otorgamiento de la
escritura deberá concurrir la empresa que haya asumido la administración
y prestación de los servicios, salvo manifestación expresa del
propietario de que son por él asumidos directamente.
A los contratos por virtud de los cuales se constituyan o transmitan
derechos de aprovechamiento por turno antes de estar válidamente
constituido el régimen, se les aplicara lo dispuesto en el artículo 1.7,
de esta Ley.
4.Los Notarios no autorizarán una escritura reguladora de un régimen
de aprovechamiento por turno y los Registradores no lo inscribirán
mientras no se les acredite el cumplimiento de los requisitos
establecidos en los apartados 1 y 2 de este artículo.
Artículo 5.Escritura reguladora.
1.La escritura pública reguladora del régimen de aprovechamiento por
turno deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:
1º.La descripción de la finca sobre la que se constituye el régimen
de aprovechamiento por turno y del edificio o edificios que en ella
existan, con reseña de los servicios comunes a que tengan derecho los
titulares de los aprovechamientos. Si la construcción está únicamente
comenzada, se indicará la fecha límite para la terminación de la misma.
2º.La descripción de cada uno de los alojamientos que integren cada
edificación, a los que se dará una numeración correlativa con referencia
a la finca. Si el inmueble se ha de destinar a explotación turística al
tiempo que se constituye sobre él un régimen de aprovechamiento por
turno, se determinará cuáles de los alojamientos son susceptibles de ser
gravados con derechos de aprovechamiento por turno y para qué períodos al
año.
3º.En cada alojamiento destinado a aprovechamiento por turno se
expresará el número de éstos, su duración, indicando el día y hora
inicial y final, la cuota que corresponda a cada turno con relación al
alojamiento, si está previamente constituida la división horizontal, o
con relación al total del inmueble, si no lo está, el mobiliario que
tenga destinado, así como su valor, y los días del año no configurados
como turnos de aprovechamiento por estar reservados, en ese alojamiento,
a reparaciones y mantenimiento. A cada aprovechamiento se le dará también
un número correlativo respecto a cada alojamiento.
4º.Referencia a los servicios que se han de prestar y que son
inherentes a los derechos de aprovechamiento por turno, expresando que
éstos se asumen directamente por el propietario o por una empresa de
servicios.
5º.En su caso, los estatutos a los que se somete el régimen de
aprovechamiento por turno. De los mismos no podrá resultar para los
titulares de los derechos ninguna obligación o limitación contraria a lo
establecido en la presente Ley. Los Registradores no inscribirán aquellos
apartados o artículos de los estatutos que contravengan dicha
prohibición, sin perjuicio de lo dispuesto en la Disposición Transitoria
Segunda de esta Ley.
6º.La situación registral, catastral, urbanística y, en su caso,
turística del inmueble. Se acompañará igualmente el plano de distribución
de los distintos alojamientos en la respectiva planta.
7º.La retribución de los servicios y, en su caso, los gastos de
comunidad.
8º.Duración del régimen.
2.Además deberán incorporarse a la escritura, originales o por
testimonio, el contrato celebrado con la empresa de servicios y los
contratos de seguro a que se refiere el artículo 7. Deberá acompañarse
una copia autenticada de éstos para su archivo en el Registro.
En el caso de que el inmueble se encuentre en construcción, deberá
incorporarse documento acreditativo de haberse constituido el aval o el
seguro de caución a los que se refiere el artículo 4.2.
La persona o personas físicas que otorguen la escritura serán
responsables de la realidad de los contratos incorporados.
3.En el caso de que el régimen se haya constituido sobre un inmueble
en construcción, la terminación de la obra deberá hacerse constar en el
Registro de la Propiedad en el plazo de tres meses a contar desde su
conclusión. Para realizar tal constancia será necesario aportar las
licencias a las que se refiere el artículo 4.1 letra b) y que no se
aportaron en el momento de inscribir la obra nueva en construcción.
El propietario o promotor, una vez inscrita la terminación de la
obra, deberá notificar el hecho a quienes adquirieron derechos de
aprovechamiento por turno sobre el inmueble en cuestión mientras este
último se encontraba en construcción.
Artículo 6.Inscripción del régimen y su modificación.
1.Si al inscribir el régimen en el Registro mediante la escritura
reguladora no constaren como fincas registrales independientes los
distintos alojamientos destinados a aprovechamientos por turno, el
Registrador les abrirá folio, aunque en la escritura reguladora no se
haga división horizontal del inmueble. Al hacerlo, deberá expresar, en
cada uno de ellos, los turnos y las demás circunstancias a que se refiere
el número 3º del apartado 1 del artículo anterior.
Al inscribir la primera adquisición de un derecho de aprovechamiento
por turno podrá asimismo inscribirse, si así se hubiera pactado en la
escritura o en el contrato elevado a público, la subrogación en la parte
proporcional del crédito hipotecario que pese sobre la totalidad del
inmueble sin necesidad del consentimiento del acreedor hipotecario si, al
constituirse la hipoteca, se pactó un sistema objetivo de distribución de
la responsabilidad hipotecaria entre todos los derechos de
aprovechamiento por turno resultantes de la constitución del régimen.
2.Una vez inscrita la escritura reguladora y antes de restituir el
título al presentante, el Registrador archivará copia de los contratos
incorporados a la misma, haciéndolo constar en la inscripción del régimen
y en toda la publicidad que dé, tanto del inmueble, como de los derechos
de aprovechamiento por turno, debiendo acompañar copia de tales contratos
a las certificaciones que expida relativas al inmueble sobre el que se ha
constituido el régimen, cuando así se le hubiera pedido expresamente en
la solicitud de certificación.
3. Si después de constituido el régimen se aportaran para su archivo
en el Registro un nuevo contrato con una empresa de servicios, en el caso
de que el propietario no quiera seguir haciéndose cargo de los mismos o
por haberse extinguido el contrato, o en caso de resolución, o un acta de
manifestaciones en la que el propietario se haga cargo directamente de
los servicios o cuando se aporte el documento informativo a que se
refiere el artículo 8.2, el Registrador archivará copia y hará constar el
hecho por nota al margen de la inscripción del régimen con referencia al
legajo donde hayan sido archivados. El Registrador suspenderá el archivo
si en el acta, el propietario, o en el nuevo contrato, la empresa de
servicios no hacen asunción expresa de las condiciones del anterior, si
el contrato se hubiera celebrado antes de la constitución del régimen o
si el documento informativo no contuviera las menciones exigidas en el
artículo 8.2. También suspenderá el Registrador el archivo de aquellos
contratos que no tengan las firmas legitimadas notarialmente.
Cualquier modificación que se realice en los contratos y documento
anteriores, siempre que esté permitida por esta Ley, no será válida
mientras no se haga constar en el Registro de la Propiedad conforme a lo
dispuesto en el párrafo anterior.
4.El régimen sólo podrá ser modificado por el propietario, según el
Registro, con el consentimiento de la empresa de servicios y de la
Comunidad de Titulares, conforme a lo establecido en el artículo 15.4 de
esta Ley, debiendo constar tal modificación en escritura pública y ser
inscrita en el Registro de la Propiedad, en los términos señalados en el
artículo 4.3.
Artículo 7.Seguro.
Antes de la constitución del régimen de derechos de aprovechamiento
por turno, el propietario deberá suscribir y mantener en vigor una póliza
de seguro que cubra, por todo el tiempo que dure la promoción y hasta la
transmisión de la totalidad de los derechos de aprovechamiento por turno,
el riesgo de nacimiento a su cargo de la obligación de indemnizar a
terceros los daños causados y perjuicios causados por él o cualquiera de
sus dependientes hasta que dicha transmisión se produzca.
Además deberá suscribir y mantener en vigor un contrato que cubra la
responsabilidad civil en que puedan incurrir los ocupantes de los
alojamientos derivada de la utilización de los mismos, asi como de seguro
de incendios y otros daños generales del edificio o del conjunto de sus
instalaciones y equipos. Sin perjuicio de la responsabilidad del
propietario o promotor con la compañia de seguros, éste y la empresa de
servicios pueden pactar que esta última se haga cargo del pago de las
primas de estos seguros.
SECCION 2ª
Condiciones de promoción y transmisión
Artículo 8.Información general.
1.Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1.4 de la presente
Ley, está prohibida la transmisión de derechos de aprovechamiento por
turno con la denominación de multipropiedad o cualquier otra que contenga
la palabra propiedad.
2.El propietario, el promotor o cualquier persona física o jurídica
que se dedique profesionalmente a la transmisión de derechos de
aprovechamiento por turno que se proponga iniciar la transmisión de estos
derechos deberá editar, de acuerdo con la normativa que, en su caso,
apruebe la Comunidad Autónoma competente en materia de consumo, un
documento informativo con el carácter de oferta vinculante que entregará
gratuitamente, después de haber sido archivado en el Registro de la
Propiedad correspondiente, a cualquier persona que solicite información.
En tal documento se mencionarán los siguientes extremos:
a)Identidad y domicilio del propietario o promotor y de cualquier
persona física o jurídica que participe profesionalmente en la
transmisión o comercialización de los derechos de aprovechamiento por
turno.
b)La naturaleza real o personal de los derechos que van a ser objeto
de transmisión, con indicación de la fecha en que, según lo que resulte
de la
nota del Registro de la Propiedad al pie de la escritura reguladora, se
ha de extinguir el régimen.
c)Si la obra está en construcción, indicación de la fecha límite
para su terminación también según lo que resulte de la escritura
reguladora e indicación de la fecha estimada de extinción del régimen,
calculada sobre la fecha límite de la terminación de la obra.
d)Descripción precisa del inmueble sobre el que se ha constituido el
régimen y de su situación, y si la obra está concluida o se encuentra en
construcción.
e)Servicios comunes de los que podrá disfrutar el adquirente y las
condiciones de este disfrute.
f)Instalaciones de uso común a las que el titular podrá tener acceso
y, si procede, condiciones para ese acceso, con indicación expresa de su
importe o de las bases para su determinación.
g)Indicación, en su caso, de la empresa de servicios que se hará
cargo de la administración con expresión de su denominación y sus datos
de inscripción en el Registro Mercantil.
h)Precio medio de los derechos de aprovechamiento por turno y precio
de los que lo tengan más alto. Asimismo, el importe de la primera cuota
anual que deberá satisfacerse por la utilización de las instalaciones y
servicios comunes, o su estimación, y el procedimiento de cálculo de las
futuras anualidades.
i)Información sobre el número de alojamientos susceptibles de
aprovechamiento por turno y del número de turnos por alojamiento.
j)Información sobre los derechos de desistimiento y de resolución
unilateral que tendrá el adquirente expresando el tiempo de que
dispondrá, según esta Ley, para ejercitarlo, que no tendrá a su cargo
ningún gasto por el ejercicio del mismo e indicación de la persona y
domicilio a quien deberá comunicarse, si se ejercita. Si la obra está en
construcción, indicación del aval o del seguro constituido para
garantizar la terminación de la misma.
k)Si existe o no la posibilidad de participar en un sistema de
intercambio y, en caso positivo, el nombre, denominación o la razón
social del tercero que se va a hacer cargo del servicio, haciéndose
mención al documento que, con carácter anual, expedirá dicho tercero
acreditando la participación del régimen en el programa de intercambio.
El documento, firmado por el representante legal de la empresa de
intercambio, expresará que el contrato del adquirente o titular del
derecho de aprovechamiento con la empresa de intercambio es un contrato
independiente y distinto del contrato que vincula al adquirente con el
promotor o propietario del régimen de aprovechamiento por turno. En el
documento se hará constar además la cuota de participación como socio en
el programa de intercambio y las cuotas de intercambio correspondientes.
En el documento se expresará además el número total de socios
afiliados al programa de intercambio, así como el número de regímenes que
participan en dicho programa y una reseña general sobre el funcionamiento
del sistema. El documento expedido por la sociedad de intercambio se
incorporará y formará parte integrante del documento informativo previsto
en este artículo.
3.El propietario, el promotor o cualquier persona física o jurídica
que se dedique profesionalmente a la transmisión de derechos de
aprovechamiento por turno deberá también, de acuerdo con la normativa
que, en su caso, apruebe la Comunidad Autónoma competente en materia de
consumo, informar al adquirente sobre cómo puede solicitar información
genérica y gratuita acerca de los derechos que, en general, le asisten en
los organismos y a los profesionales oficiales siguientes, indicando la
dirección y teléfono de los más próximos al lugar donde se encuentre el
inmueble sobre el que se ha constituido el régimen:
-- Oficinas de Turismo.
-- Instituto Nacional del Consumo.
-- Organismos de las Comunidades Autónomas competentes en materia de
turismo y consumo.
-- Oficinas Municipales de Consumo.
-- Registradores de la Propiedad.
-- Notarios.
Todo ello sin perjuicio de la información que puedan prestar los
Colegios Profesionales de Arquitectos, Agentes de la Propiedad
Inmobiliaria, Administradores de Fincas, Abogados, Notarios y
Registradores.
4.El propietario, el promotor o cualquier persona física o jurídica
que se dedique profesionalmente a la transmisión de derechos de
aprovechamiento por turno deberá también, de acuerdo con la normativa
que, en su caso, apruebe la Comunidad Autonoma competente en materia de
consumo, deberá tener, a disposición de las personas a quienes proponga
la celebración del contrato, un inventario completo de todos los muebles,
instalaciones y ajuar con que cuente el alojamiento y en el que conste el
valor global del mismo.
5.Toda publicidad, incluido el documento informativo a que se
refiere el apartado 2 del presente artículo, promoción u oferta relativa
a derechos de aprovechamiento por turno, ha de indicar los datos de
inscripción del régimen en el Registro de la Propiedad, expresando la
titularidad y cargas, advirtiendo que aquél debe consultarse a efectos de
conocer la situación jurídica de la finca y el íntegro contenido del
régimen de aprovechamiento por turno.
Artículo 9.Contenido mínimo del contrato.
1.El contrato celebrado por toda persona física o jurídica en el
marco de su actividad profesional y relativo a derechos de
aprovechamiento por turno de alojamientos deberá constar por escrito y en
él se expresarán, al menos, los siguientes extremos:
1º.La fecha de celebración del contrato, los datos de la escritura
reguladora del régimen, con indicación del día del otorgamiento, del
Notario autorizante y del número de su protocolo, y los datos de
inscripción en el Registro de la Propiedad. 2º.Referencia expresa a
la naturaleza real o personal del derecho transmitido, haciendo constar
la fecha en que el régimen se extinguirá de conformidad con las
disposiciones de la presente Ley.
3º.Descripción precisa del edificio, de su situación y del
alojamiento sobre el que recae el derecho, con referencia expresa a sus
datos registrales y del turno que es objeto del contrato con indicación
de los días y horas en que se inicia y termina.
4º.Expresión de que la obra está concluida o se encuentra en
construcción. En este último caso habrá de indicarse:
a)Fase en que se encuentra la construcción.
b)Plazo límite para la terminación del inmueble.
c)Referencia a la licencia de obra e indicación y domicilio del
Ayuntamiento que la ha expedido.
d)Fase en que se encuentran los servicios comunes que permitan la
utilización del inmueble.
e)Domicilio indicado por el adquirente donde habrá de notificársele
la inscripción de la terminación de la obra y la fecha a partir de la
cual se computará la duración del régimen.
f)Una memoria de las calidades del alojamiento objeto del contrato.
g)Relación detallada del mobiliario y ajuar con que contará el
alojamiento, así como el valor que se le ha atribuido a efectos del aval
o del seguro a los que se refiere el artículo 4.2.
h)Referencia expresa a dicho aval o seguro con indicación de la
entidad donde se ha constituido o con quien se ha contratado y que el
mismo podrá ser ejecutado o reclamado por el adquirente en el caso de que
la obra no esté concluida en la fecha límite establecida al efecto o si
no se incorpora al alojamiento el mobiliario establecido.
5º.El precio que deberá pagar el adquirente y la cantidad que
conforme a la escritura reguladora deba satisfacer anualmente, una vez
adquirido el derecho, a la empresa de servicios o al propietario que se
hubiera hecho cargo de éstos en la escritura reguladora, con expresión de
que se actualizará con arreglo al índice de Precios al Consumo que
pública el Instituto Nacional de Estadística, salvo que las partes hayan
establecido otra forma de actualización, indicando, a título orientativo,
cuál ha sido la media de dicho índice en los últimos 5 años. También se
hará expresión del importe de los impuestos que, conforme a lo
establecido en la presente Ley, lleva aparejada la adquisición, así como
una indicación somera de los honorarios notariales y registrales para el
caso de que el contrato se eleve a escritura pública y se inscriba en el
Registro de la Propiedad.
6º.Inserción literal del texto de los artículos 10, 11 y 12,
haciendo constar su carácter de normas legales aplicables al contrato.
7º.Servicios e instalaciones comunes que el adquirente tiene derecho
a disfrutar y, en su caso, las condiciones para ese disfrute.
8º.Si existe o no la posibilidad de participar en servicios de
intercambio de períodos de aprovechamiento. Cuando exista esta
posibilidad se expresarán los eventuales costes, incluyendo una
estimación de los originados por el transporte, y se hará referencia al
documento acreditativo sobre el intercambio previsto en el artículo
8.2.k) de esta Ley.
9º.Expresión del nombre o razón social, con los datos de la
inscripción en el Registro Mercantil en el caso de que se trate de
sociedades, y el domicilio:
a)del propietario o promotor,
b)del transmitente, con indicación precisa de su relación jurídica
con el propietario o promotor en el momento de la celebración del
contrato,
c)del adquirente,
d)de la empresa de servicios,
e)del tercero que se hubiera hecho cargo del intercambio, en su
caso. Este tercero si es una persona jurídica deberá tener sucursal
abierta e inscrita en España.
10º.Duración del régimen, con referencia a la escritura reguladora y
a la fecha de la inscripción de ésta. Si el inmueble está en
construcción, con referencia a la fecha límite en que habrá de
inscribirse el acta de terminación de la obra.
11º.Expresión del derecho que asiste al adquirente a:
a)Comprobar la titularidad y cargas del inmueble, solicitando la
información del Registrador competente, cuyo domicilio y número de fax
constará expresamente.
b)Exigir el otorgamiento de escritura pública.
c)Inscribir su adquisición en el Registro de la Propiedad.
12º.Lugar y firma del contrato.
2.El inventario y, en su caso, las condiciones generales no
incluidas en el contrato, así como las cláusulas estatutarias inscritas,
figurarán como anexo inseparable suscrito por las partes.
3.El contrato y los documentos informativos prevenidos por esta Ley
se redactarán en la lengua o en una de las lenguas, elegida por el
adquirente, del Estado miembro de la Unión Europea en que resida. Además,
se redactarán en castellano o en cualquiera de las otras lenguas
españolas oficiales en el lugar de celebración, a elección del
adquirente.
Los adquirentes extranjeros que no sean nacionales de algún Estado
miembro de la Unión Europea ni residentes en los mismos podrán exigir que
el contrato y los demás documentos se les entreguen traducidos a la
lengua de un Estado miembro de la Unión Europea que ellos elijan.
Los propietarios o promotores deberán conservar a disposición de las
organizaciones de consumidores previstas en la Disposición Adicional
Primera de esta Ley y, en su caso, de las autoridades turísticas, las
traducciones de los documentos que deben entregar a cualquier adquirente
y de las cláusulas que tengan la consideración de condiciones generales.
Sin perjuicio de las responsabilidades a que haya lugar, en caso de
existir alguna divergencia entre las distintas versiones, se aplicará la
más favorable al adquirente.
4.Toda la información contenida en el documento informativo previsto
por el apartado 2 del artículo anterior deberá incorporarse y formar
parte integrante del contrato. El incumplimiento de esta obligación
implica el del deber de información a los efectos establecidos en el
artículo siguiente.
Artículo 10.Desistimiento y resolución del contrato.
1.El adquirente de derechos de aprovechamiento por turno tiene un
plazo de diez días, contados desde la firma del contrato, para desistir
del mismo a su libre arbitrio. Si el último día del mencionado plazo
fuese inhábil, quedará excluido del cómputo, el cual terminará el
siguiente día hábil. Ejercitado el desistimiento, el adquirente no
abonará indemnización o gasto alguno.
2.Si el contrato no contiene alguna de las menciones o documentos a
los que se refiere el artículo 9, o en el caso de que el adquirente no
hubiera resultado suficientemente informado por haberse contravenido la
prohibición del artículo 8.1, o incumplido alguna de las obligaciones de
los restantes apartados de ese mismo artículo, o si el documento
informativo entregado no se correspondía con el archivado en el Registro,
el adquirente podrá resolverlo en el plazo de tres meses a contar desde
la fecha del contrato, sin que se le pueda exigir el pago de pena o gasto
alguno.
En el caso de que haya falta de veracidad en la información
suministrada al adquirente, éste podrá, sin perjuicio de la
responsabilidad penal en que hubiera podido incurrir el transmitente y
sin perjuicio de lo establecido en el párrafo anterior, instar la acción
de nulidad del contrato conforme a lo dispuesto en los artículos 1300 y
siguientes del Código Civil.
Completada la información antes de que expire el citado plazo, el
adquirente podrá desistir dentro de los diez días siguientes al de la
subsanación, según lo establecido en el apartado 1 de este artículo.
Transcurridos los tres meses sin haberse completado la información y
sin que el adquirente haya hecho uso de su derecho de resolución, éste
podrá igualmente desistir dentro de los diez días siguientes al de
expiración del plazo, según lo establecido en el citado apartado 1 de
este artículo.
3.El desistimiento o resolución del contrato deberá notificarse al
propietario o promotor en el domicilio que a estos efectos figure en el
contrato. Si no figurara ninguno, bastará que se haga al lugar donde se
celebró el contrato. La notificación podrá hacerse por cualquier medio
que garantice la constancia de la comunicación y de su recepción, así
como de la fecha de su envío. Tratándose de desistimiento, será
suficiente que el envío se realice antes de la expiración del plazo.
Si el contrato se celebra ante Notario en el caso del artículo 14.2,
el desistimiento deberá hacerse constar en acta notarial. Esta será
título hábil para reinscribir el derecho de aprovechamiento a favor del
transmitente.
Artículo 11.Prohibición de anticipos.
1.Queda prohibido el pago de cualquier anticipo por el adquirente al
transmitente antes de que expire el plazo de ejercicio de la facultad de
desistimiento o mientras disponga de la facultad de resolución a las que
se refiere el artículo anterior. No obstante, podrán las partes
establecer los pactos y condiciones que tengan por convenientes para
garantizar el pago del precio aplazado, siempre que no sean contrarios a
dicha prohibición y no impliquen que el transmitente reciba, directa o
indirectamente, cualquier tipo de contraprestación en caso de ejercicio
de la mencionada facultad de desistir.
2.Si el adquirente hubiera anticipado alguna cantidad al
transmitente, tendrá derecho a exigir en cualquier momento la devolución
de dicha cantidad duplicada, pudiendo optar entre resolver el contrato en
los tres meses siguientes a su celebración o exigir su total
cumplimiento.
Artículo 12.Régimen de préstamos a la adquisición.
Los préstamos concedidos al adquirente por el transmitente o por un
tercero que hubiese actuado de acuerdo con él, quedarán resueltos cuando
el primero desista o resuelva en alguno de los casos previstos en el
artículo 10.
No podrá incluirse en los préstamos cláusulas que impliquen una
sanción o pena impuesta al adquirente para el caso de desistimiento o
resolución.
Si el adquirente se hubiera subrogado en un préstamo concedido al
transmitente, ejercitado el desistimiento o resolución, subsistirá el
préstamo a cargo de éste.
Artículo 13.Resolución por falta de pago de las cuotas.
1.Salvo pacto en contrario, el propietario tendrá una facultad
resolutoria en el caso de que el adquirente titular del derecho de
aprovechamiento por turno, una vez requerido, no atienda al pago de las
cuotas debidas por razón de los servicios prestados durante al menos, un
año.
El propietario podrá ejercer esta facultad de resolución, a
instancia de la empresa de servicios, previo requerimiento fehaciente de
pago al deudor en el domicilio registral o, en su defecto, en el que
conste a tal fin en el contrato, bajo apercibimiento de proceder a la
resolución del mismo si en el plazo de treinta días naturales no se
satisfacen íntegramente las cantidades reclamadas.
2.Para llevar a cabo la resolución el propietario deberá consignar a
favor del titular del derecho la parte proporcional del precio
correspondiente al tiempo que le reste hasta su extinción.
No obstante, mediante claúsula penal podrá pactarse la pérdida en
todo o en parte de las cantidades que con arreglo al párrafo anterior
corresponda percibir al titular del derecho resuelto. Todo ello sin
perjuicio de la facultad moderadora de los tribunales establecida en el
artículo 1154 del Código Civil.
3.El propietario que ejercite la facultad resolutoria regulada en
este artículo quedará obligado a atender las deudas que el titular de la
empresa de aprovechamiento por turno tuviere pendientes con la empresa de
servicios, salvo pacto en contrario con ésta.
Artículo 14.Publicidad registral.
1.La adquisición y transmisión de derechos de aprovechamiento por
turno podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad, para lo que el
contrato deberá elevarse a escritura pública y el Registrador abrir folio
al turno cuyo derecho de aprovechamiento sea objeto de transmisión,
quedando siempre a salvo lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.
Al inscribir la primera transmisión de un derecho de aprovechamiento
por turno el Registrador hará constar, mediante nota marginal, que el
mismo queda gravado con carácter real para responder de las dos últimas
cuotas, a contar desde el momento
de la reclamación por vía judicial o notarial, por todo el tiempo de vida
del régimen. Para hacer efectiva la garantía, el prestador de los
servicios podrá recurrir a cualquiera de los procedimientos ejecutivos
que la Ley de Propiedad Horizontal permite utilizar a la comunidad de
propietarios para reclamar las cuotas por gastos comunes y al
procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria.
2.Si el contrato se celebrara ante Notario, éste advertirá del
derecho de desistimiento que el artículo 10 establece en favor del
adquirente, que sólo puede hacerse por acta notarial y de los demás
derechos que le reconoce la presente Ley.
3.El Notario no autorizará la escritura ni el Registrador inscribirá
el derecho si el contrato no contiene las menciones exigidas por el
artículo 9.
Artículo 15.Facultades del titular de derechos de aprovechamiento por
turno.
1.El titular de un derecho de aprovechamiento por turno puede
libremente disponer de su derecho sin más limitaciones que las que
resultan de las leyes y sin que la transmisión del mismo afecte a las
obligaciones derivadas del régimen.
2.El titular de derechos de aprovechamiento por turno que participe
profesionalmente en la transmisión o comercialización de derechos reales
constituidos sobre los mismos quedará sujeto a lo dispuesto en los
artículos 2 y 8 a 12 de la presente Ley. Los adquirentes de estos
derechos quedarán subrogados en los que correspondan al titular del
derecho de aprovechamiento por turno con arreglo a esta Ley y, en
especial, los que le corresponden frente al propietario del inmueble.
3.En el caso del apartado anterior, si el derecho de aprovechamiento
por turno no estuviera inscrito a favor del transmitente del derecho real
o cedente del derecho personal, el adquirente o cesionario podrá
solicitar la inscripción del derecho de aprovechamiento por turno a
nombre del transmitente o cedente por el procedimiento regulado en el
artículo 312 del Reglamento Hipotecario.
4.La escritura reguladora del régimen de aprovechamiento por turno
deberá prever la constitución de una Comunidad de Titulares. La Comunidad
de Titulares se regirá por los estatutos previstos en la escritura
reguladora o los que libremente adopten los titulares de los derechos y
sus acuerdos se regirán por las siguientes normas:
1º.Los acuerdos que tiendan a modificar el régimen constituido,
deberán ser tomados por la mayoría de dos tercios de los titulares.
2º.Los demás acuerdos requerirán simplemente la mayoría simple de
los titulares del derecho de aprovechamiento por turno.
3º.Cada persona tendrá tantos votos como derechos de los que es
titular.
4º.Si no resultare mayoría, o el acuerdo de éste fuere gravemente
perjudicial para los interesados, el Juez proveerá a instancia de parte
lo que corresponda.
5º.Las normas de la Ley de Propiedad Horizontal reguladoras del
funcionamiento de las comunidades de propietarios se aplicarán supletoria
y subsidiariamente a las presentes.
CAPITULO III Incumplimiento de los servicios
Artículo 16.Incumplimiento de los servicios.
El propietario o promotor es responsable, frente a los titulares de
derechos de aprovechamiento por turno, de la efectiva prestación de los
servicios. En caso de incumplimiento por la empresa de servicios, el
propietario o promotor deberá resolver el contrato y exigir el
resarcimiento de daños y perjuicios. La acción de resolución corresponde
al propietario o promotor. En todo caso, cualquier titular de un derecho
de aprovechamiento por turno podrá reclamar del propietario la efectiva
prestación de los servicios y las indemnizaciones que correspondan en el
caso de que tal prestación no se efectúe. Una vez resuelto el celebrado
con la primitiva empresa de servicios, el propietario o promotor deberá
asumir directamente la prestación del servicio o contratarla con otra
empresa de servicios. Cualquier alteración del contrato no perjudicará,
en ningún caso, a los titulares de los derechos de aprovechamiento por
turno.
TITULO II
NORMAS TRIBUTARIAS
Artículo 17.Ambito de aplicación.
Las normas tributarias contempladas en este Título se aplicarán a
los derechos regulados en la presente Ley, sin perjuicio de lo dispuesto
en los Tratados
y Convenios Internacionales que hayan pasado a integrar el ordenamiento
interno.
En lo no previsto en el presente Título, se aplicarán las
disposiciones tributarias generales.
Artículo 18.Impuesto sobre el Patrimonio.
Los derechos contemplados en la presente Ley, cualquiera que sea su
naturaleza, se valorarán, de acuerdo con lo previsto en el artículo
10,3,b) de la Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el
Patrimonio, por su precio de adquisición.
Artículo 19.Impuesto sobre el Valor Añadido.
1.Se aplicará el tipo reducido del 7 por ciento a las siguientes
operaciones:
1º.Las prestaciones de servicios que consistan en la cesión de los
derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles contemplados en
el artículo 1 de la presente Ley.
2º.Cualquier otra forma de utilización de los bienes inmuebles por
período determinado o determinable del año con prestación de alguno de
los servicios complementarios propios de la industria hotelera.
3º.Los servicios contemplados en el artículo 91, Uno, 2, segundo de
la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido,
prestados por las personas físicas o jurídicas a las que se refiere el
artículo 4.3 de la presente Ley.
2.A las operaciones señaladas en el apartado anterior, cuando se
realicen en la Comunidad Autónoma de Canarias, les será de aplicación el
tipo reducido que, conforme a su legislación, esté previsto para el
Impuesto General Indirecto Canario.
Artículo 20.Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados.
A las transmisiones entre particulares no sujetas al Impuesto sobre
el Valor Añadido de los derechos contemplados en la presente Ley,
cualquiera que sea su naturaleza, les será aplicable el tipo de gravamen
del 4 por ciento en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos
Jurídicos Documentados.
DISPOSICIONES ADICIONALES
Primera.Organizaciones de consumidores y usuarios.
Las organizaciones de consumidores y usuarios legalmente
constituidas tendrán derecho a recibir, a costa del propietario o
promotor, copia de toda la documentación que, en cumplimiento de las
normas de la presente Ley, haya elaborado el mismo, con el objeto de
verificar si éstas han sido observadas.
Segunda.Imperatividad de la Ley.
Todos los contratos que se refieran a derechos relativos a la
utilización de uno o más inmuebles situados en España durante un período
determinado o determinable del año quedan sujetos a las disposiciones de
esta Ley, cualquiera que sea el lugar y la fecha de su celebración.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Primera.Promoción y Transmisión.
1.A partir de la entrada en vigor de la presente Ley, la promoción
de cualquier derecho relativo a la utilización de uno o más inmuebles,
construidos o en construcción, durante un periodo determinado o
determinable del año, quedará sujeta a lo prescrito en ella.
2.La transmisión de tales derechos se regirá por el régimen que
hasta la entrada en vigor de la Ley regule el inmueble. Una vez
transcurrido el periodo de adaptación, si ésta no se hubiera realizado,
se regirá por la presente Ley. Si tal adaptación se hubiera realizado, a
partir de la fecha de la misma, la transmisión se realizará de
conformidad con el régimen publicado en el Registro.
3.Serán en todo caso de aplicación los artículos 8 a 12 de la
presente Ley.
Segunda.Regímenes preexistentes.
1.Los regímenes preexistentes de derechos relativos a la utilización
de uno o más inmuebles, construidos o en construcción, durante un período
determinado o determinable del año cuya constitución conste de cualquier
forma admitida en derecho
deberán adaptarse, en el plazo de dos años, a las disposiciones de la
presente Ley.
Si el régimen preexistente estuviera inscrito se podrá solicitar del
Registrador el informe no vinculante a que se refiere el artículo 355 del
Reglamento Hipotecario sobre la forma en que ha de realizarse la
adaptación.
Transcurridos los dos años, cualquier titular de un derecho, real o
personal, relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un
período determinado o determinable del año, podrá instar judicialmente la
adaptación prevenida en la presente disposición.
2.Para esta adaptación será necesario, en todo caso, otorgar la
escritura reguladora con los requisitos del artículo 5 que sean
compatibles con la naturaleza del régimen e inscribirla en el Registro de
la Propiedad, a los solos efectos de publicidad y con pleno respeto a los
derechos adquiridos. De los contratos a que se refiere el artículo citado
sólo deberán incorporarse los que existan en el momento de la adaptación.
La escritura deberá ser otorgada por el propietario único del inmueble.
Si el régimen preexistente se constituyó de tal modo que los
titulares de los derechos son propietarios del inmueble por cuotas
indivisas que llevan aparejado el disfrute de un turno determinado, la
escritura de adaptación deberá ser otorgada por el Presidente de la
comunidad de propietarios, previo acuerdo de la propia Comunidad adoptado
por mayoría simple de asistentes a la Junta que se convoque al efecto.
En la escritura de adaptación el propietario único del inmueble
deberá describir el régimen preexistente y manifestar que los derechos
que se van a transmitir en el futuro tendrán la naturaleza que resulte de
aquél, idéntica a la de los ya enajenados. Si desea comercializar los
turnos aún no transmitidos como derechos de aprovechamiento por turno
deberá, además, constituir el régimen respecto de los períodos
disponibles con los requisitos establecidos en esta Ley, pero sin
necesidad de que el régimen se constituya sobre todo el inmueble, sino
sólo respecto de los turnos no enajenados. Si desea transformar todo el
régimen para convertirlo en un régimen de derechos de aprovechamiento por
turno, tal y como lo regula la Ley, podrá hacerlo cumpliendo todos los
requisitos establecidos en ésta, pero manteniendo la duración que tuviera
el régimen preexistente, incluso si era indefinida.
3.Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, todos los
regímenes preexistentes tendrán una duración máxima de cincuenta años, a
partir de la entrada en vigor de la presente Ley, salvo que sean de
duración inferior, o que hagan, en la escritura de adaptación,
declaración expresa de continuidad por tiempo indefinido o plazo cierto.
Tercera.Incumplimiento de la obligación de adaptación.
El incumplimiento, por parte del propietario, de la obligación de
adaptar el régimen dará derecho a los adquirentes, aunque no contraten
con él directamente, a resolver los contratos que se hubieran celebrado
después de la entrada en vigor de la Ley, pudiendo exigirle la devolución
de las cantidades satisfechas y la indemnización de daños y perjuicios.
DISPOSICION FINAL
Unica.Competencia constitucional.
Esta norma se dicta al amparo de lo establecido en el artículo
149.1.6ª, 8ª y 14ª de la Constitución, sin perjuicio de las competencias
de conservación, modificación y desarrollo de los derechos civiles de las
Comunidades Autónomas.