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BOCG. Congreso de los Diputados, serie B, núm. 245-5, de 25/03/1999
BOLETÍN OFICIAL DE LAS CORTES GENERALES
CONGRESO DE LOS DIPUTADOS
VI LEGISLATURA
Serie B: 25 de marzo de 1999 Núm. 245-5 PROPOSICIONES DE LEY
APROBACIÓN DEFINITIVA POR EL CONGRESO
122/000218 Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal.
El Pleno del Congreso de los Diputados, en su sesión del día 18 de
marzo de 1999, aprobó, de conformidad con lo establecido en el
artículo 90 de la Constitución, la Proposición de Ley de Reforma de
la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (núm.
expte. 122/000218), con el texto que se inserta a continuación.
Se ordena la publicación en cumplimiento de lo previsto en el
artículo 97 del Reglamento de la Cámara.
Palacio del Congreso de los Diputados, 23 de marzo de 1999.-El
Presidente del Congreso de los Diputados, Federico Trillo-Figueroa
Martínez-Conde.
LEY DE REFORMA DE LA LEY 49/1960, DE 21 DE JULIO, SOBRE PROPIEDAD
HORIZONTAL
Preámbulo
El largo período de vigencia de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
Propiedad Horizontal, ha demostrado la gran utilidad de ésta en muy
diversos ámbitos: en la regulación de las relaciones entre los
copropietarios sometidos a su régimen, en el fomento de la
construcción y en el urbanismo. Tanto la Ley 2/1988, de 23 de
febrero, como la Ley 3/1990, de 21 de junio, significaron un gran
avance en el acercamiento de aquélla a la realidad social. Sin
embargo, transcurrido el tiempo, han surgido nuevas aspiraciones de
la sociedad en materia de regulación de la propiedad horizontal.
Se considera así hoy en día que la regla de la unanimidad es en
exceso rigurosa, en cuanto obstaculiza la
realización de determinadas actuaciones que son convenientes para la
comunidad de propietarios e incluso, por razones medioambientales o
de otra índole, para el resto de la colectividad. Se ha considerado
así conveniente flexibilizar el régimen de mayoría para el
establecimiento de determinados servicios (porterías, ascensores,
supresión de barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad de
personas con minusvalía, servicios de telecomunicación,
aprovechamiento de la energía solar..., etc.).
Otra de las grandes demandas de la sociedad es lograr que las
comunidades de propietarios puedan legítimamente cobrar lo que les
adeudan los copropietarios integrantes de las mismas. Lo que se viene
denominando lucha contra la morosidad se pretende combatir con esta
reforma a través de una pluralidad de medidas dirigidas a tal fin:
creación de un fondo de reserva, publicidad en el instrumento público
de transmisión de las cantidades adeudadas por los propietarios,
afección real del inmueble transmitido al pago de los gastos
generales correspondientes a la anualidad en la cual tenga lugar la
adquisición y al año inmediatamente anterior, responsabilidad
solidaria del transmitente que no comunique el cambio de titularidad,
atribución de carácter ejecutivo a los acuerdos formalizados en el
acta de la Junta de propietarios, establecimiento de un procedimiento
ágil y eficaz de ejecución judicial para el cobro de las deudas con
la comunidad..., etc.
La presente Ley lleva a cabo también una regulación actualizada de la
formación de las actas de las juntas, funciones de los órganos de la
comunidad, en particular del Administrador, que podrá ser cualquier
copropietario o persona física con cualificación profesional
suficiente, régimen de convocatorias, ejercicio del derecho de voto,
renuncia al cargo del Presidente y otras numerosas materias que la
realidad diaria de la vida en comunidad había puesto de relieve que
estaban insuficientemente reguladas.
Con ello, la Ley de Propiedad Horizontal gana en flexibilidad
y dinamismo, pero también en eficacia, y se acomoda a los nuevos
requerimientos sociales, en el convencimiento de que seguirá siendo
durante las décadas venideras una de las normas jurídicas de mayor
transcendencia para nuestro país.
Artículo primero
El artículo 1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial
de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se
denomina propiedad horizontal.
A efectos de esta Ley tendrán también la consideración de locales
aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de
aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de
aquél o a la vía pública.»
Artículo segundo
El artículo 2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«Esta Ley será de aplicación:
a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo
dispuesto en el artículo 5.
b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el
artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título
constitutivo de la propiedad horizontal.
Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de
esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus
partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los
derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.
c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos
establecidos en esta Ley.»
Artículo tercero
La rúbrica del capítulo II de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
Propiedad Horizontal, queda redactada así:
«Del régimen de la propiedad por pisos o locales.»
Artículo cuarto
El artículo 7 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos
arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no
menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general,
su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de
otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente
a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si
advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo
sin dilación al Administrador.
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está
permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades
prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que
contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas,
insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualesquiera
de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las
actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las
mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales
procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta, el Presidente, previa
autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al
efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no
previsto expresamente por este artículo, se sustanciará por las
normas que regulan el juicio de cognición.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del
requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del
acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el Juez podrá acordar
con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad
prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de
desobediencia. Podrá adoptar, asimismo, cuantas medidas cautelares
fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación.
La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso,
contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer, además de la
cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de
daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la
vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la
gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la
comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia
podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos
relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.»
Artículo quinto
El artículo 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«1. Son obligaciones de cada propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás
elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualesquiera
de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local,
haciendo un uso adecuado
de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o
desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e
instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la
comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que
ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba
responder.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el
servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres
imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de
interés general acordados conforme a lo establecido en el artículo
17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y
perjuicios ocasionados.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en
los tres apartados anteriores.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el
título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para
el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y
responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de
contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes
a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y
al año natural inmediatamente anterior tienen la condición de
preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden,
para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3.o, 4.o y 5.
o de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a
favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad
horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la
Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las
cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el
sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares
hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de
la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural
inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al
cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier
título, la vivienda o local el transmitente deberá declarar hallarse
al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de
propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá
aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con
la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá
autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese
expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La
certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales
desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario, con
el visto bueno del Presidente, quienes responderán, en caso de culpa
o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y
de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a
la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de
propietarios para atender las obras de conservación y reparación de
la finca.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos
a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso
podrá ser inferior al 5 por 100 de su último presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un
contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien
concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus
instalaciones generales.
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus
relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las
infracciones cometidas y de los daños causados.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la
comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su
recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y
notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En
defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones
y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad,
surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del
mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese
imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior,
se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación
correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar
visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva
de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de
notificación, firmada por quien ejerza las funciones de Secretario de
la comunidad, con el visto bueno del Presidente. La notificación
practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el
plazo de tres días naturales.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la
comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su
recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas
con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de
forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de
aquél a repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando
cualesquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo
13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda
o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo
propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.
2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se
reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o a
varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio
exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin
perjuicio de lo establecido en el artículo 11.2 de esta Ley.»
Artículo sexto
El artículo 10 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras
necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble
y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones
estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.
2. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la
ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente
responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en
vía administrativa.
3. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a
realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También
podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los
términos establecidos en la Ley.
4. Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de
conservación a que se refiere el presente artículo estará afecto el
piso o local en los mismos términos y condiciones que los
establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.»
Artículo séptimo
El artículo 11 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«1. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o
mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad y
seguridad del inmueble, según su naturaleza y características.
2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones
no exigibles a tenor del párrafo anterior y cuya cuota de instalación
exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos
comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su
cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o
ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las
ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de
realización y mantenimiento, debidamente actualizados aplicando el
correspondiente interés legal.
3. Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio
para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el
consentimiento expreso de éste.
4. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en
el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de
la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.»
Artículo octavo
El artículo 12 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la
estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al
título constitutivo y deben
someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo.
El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las
alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos
o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los
nuevos locales o pisos.»
Artículo noveno
El artículo 13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
a) La Junta de propietarios.
b) El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes.
c) El Secretario.
d) El Administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de
propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la
comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las
funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye
a los anteriores.
2. El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante
elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El
nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá
solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al
cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El Juez, a
través del procedimiento establecido en el artículo 17.3.a, resolverá
de plano lo procedente, designando en la misma resolución al
propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el
cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se
determine en la resolución judicial.
Igualmente podrá acudirse al Juez cuando, por cualquier causa, fuese
imposible para la Junta designar Presidente de la comunidad.
3. El Presidente ostentará legalmente la representación de la
comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la
afecten.
4. La existencia de Vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento
se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la
designación del Presidente.
Corresponde al Vicepresidente, o a los Vicepresidentes por su orden,
sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o
imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus
funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.
5. Las funciones del Secretario y del Administrador serán ejercidas
por el Presidente de la comunidad, salvo que los estatutos, o la
Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión
de dichos cargos separadamente de la presidencia.
6. Los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en una
misma persona o bien nombrarse independientemente.
El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario-
Administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como
por personas físicas con cualificación profesional suficiente y
legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá
recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos
establecidos en el ordenamiento jurídico.
7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el
nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un
año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la
expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios,
convocada en sesión extraordinaria.
8. Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un
edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de
administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo
establecen los estatutos.»
Artículo décimo
El artículo 14 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«Corresponde a la Junta de propietarios:
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos
mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que
los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de
aquéllos.
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas
correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de
reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser
informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador de
conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).
d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de
régimen interior.
e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la
comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el
mejor servicio común.»
Artículo undécimo
El artículo 15 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por
representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un
escrito firmado por el propietario.
Si algún piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes
propietarios éstos nombrarán un representante para asistir y votar en
las juntas.
Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el
voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en
contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo
ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se
refiere la
regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora.
2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se
encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con
la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o
procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada,
podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de
voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del
derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la
comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías
exigidas en esta Ley.»
Artículo duodécimo
El artículo 16 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«1. La Junta de propietarios se reunirá, por lo menos, una vez al año
para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que
lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de
los propietarios, o un número de éstos que representen, al menos, el
25 por 100 de las cuotas de participación.
2. La convocatoria de las juntas la hará el Presidente y, en su
defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos
a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en
su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la
forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una
relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de
las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del
derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo
15.2.
Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios
estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la
comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique
claramente los asuntos que pide sean tratados, al Presidente, el cual
los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se
celebre.
Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria,
la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría
de las cuotas de participación, se procederá a una segunda
convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a quórum.
La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora
indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si
hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto será
nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este
artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no
celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación
mínima de tres días.
3. La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos,
con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que
sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los
interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la
convocatoria del Presidente, siempre que concurran la totalidad de
los propietarios y así lo decidan.»
Artículo decimotercero
El artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las
siguientes normas:
1.a La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos
que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas
en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los
estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor,
portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de
interés general, incluso cuando supongan la modificación del título
constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las
tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso
específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de
las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación,
así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si
lo hubiere.
La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios
comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras
arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con
minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título
constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la
mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de
las cuotas de participación.
A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma,
se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios
ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados
del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento
establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por
comunicación a quien ejerza las funciones de Secretario de la
comunidad en el plazo de treinta días naturales, por cualquier medio
que permita tener constancia de la recepción.
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta
norma obligan a todos los propietarios.
2.a La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a
los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/
1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, así como
la instalación de sistemas, comunes o privativos, de aprovechamiento
de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para
acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser
acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los
integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de
las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación
o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de
su conservación y mantenimiento
posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado
expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con
posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de
telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera
aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas
en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el
importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado,
aplicando el correspondiente interés legal.
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos
de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada
tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de
elemento común.
3.a Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la
mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la
mayoría de las cuotas de participación.
En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la
mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más
de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos
establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de
parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta, y
oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados,
resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados
desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
Artículo decimocuarto
El artículo 18 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante
los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación
procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad
de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia
comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no
tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso
de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los
propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes
por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de
su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el
propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de
las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la
consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación
para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al
establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se
refiere el artículo 9 entre los propietarios.
3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la
Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la
Ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para
los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la
comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el
artículo 9.
4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su
ejecución, salvo que el Juez así lo disponga, con carácter cautelar,
a solicitud del demandante oída la comunidad de propietarios.»
Artículo decimoquinto
El artículo 19 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un
libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la
forma que reglamentariamente se disponga.
2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá
expresar, al menos, las siguientes circunstancias:
a) La fecha y el lugar de celebración.
b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la
hubiesen promovido.
c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su
celebración en primera o segunda convocatoria.
d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así
como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso,
de sus cuotas de participación.
e) El orden del día de la reunión.
f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera
relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los
propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos,
así como de las cuotas de participación que, respectivamente,
representen.
3. El acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del
Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales
siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que
la Ley previere lo contrario.
El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo
con el procedimiento establecido en el artículo 9.
Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la
misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los
propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos
adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como
las cuotas de participación que respectivamente, supongan y se
encuentre firmada por el Presidente y el Secretario. Dicha
subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la
Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación.
4. El Secretario custodiará los libros de actas de la Junta de
propietarios. Asimismo, deberá conservar,
durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones,
apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.»
Artículo decimosexto
El artículo 20 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«Corresponde al Administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones
y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y
apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de
gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer
frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa,
disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando
inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los
propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los
pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar a
disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.»
Artículo decimoséptimo
El artículo 21 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del
artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o
local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso
contrario, el Presidente o el Administrador, si así lo acordase la
Junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del
procedimiento establecido en este artículo.
2. La utilización de este procedimiento requeriría la previa
certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la
deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como
Secretario de la misma, con el visto bueno del Presidente, siempre
que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en
la forma establecida en el artículo 9.
3. La competencia territorial corresponderá exclusivamente al Juez
del lugar donde se halle la finca, no siendo obligatoria la
postulación mediante Abogado ni Procurador, sin perjuicio de lo
dispuesto en el apartado 10 de este artículo.
4. El proceso principiará por demanda sucinta, a la que se acompañará
la certificación a que se refiere el número 2 de este artículo. En el
caso de que el titular anterior deba responder solidariamente del
pago de la deuda, y
sin perjuicio de su derecho a repetir contra el propietario actual,
deberá ser demandado conjuntamente con éste. En cualquier caso deberá
ser demandado el titular registral.
5. Presentada la demanda y admitida a trámite, el Juez requerirá al
demandado para que, en el plazo de veinte días, pague al demandante,
acreditándolo ante el Tribunal, o comparezca ante éste y alegue, en
escrito de oposición, las razones por las que, a su entender, no
debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada. El requerimiento
deberá efectuarse en el domicilio en España previamente designado por
el deudor o, en su defecto, en el propio piso o local, con el
apercibimiento de que, de no pagar ni comparecer alegando las razones
de la negativa al pago, se despachará contra él ejecución según lo
previsto en el número siguiente.
6. Si el demandado no compareciere ante el Tribunal o no se opusiere
a la demanda, el Juez dictará auto en el que despachará ejecución,
que proseguirá conforme a lo dispuesto para la de sentencias
judiciales, por la cantidad adeudada más los intereses y costas
previstos y por los gastos previos extrajudiciales de las
notificaciones de la liquidación de la deuda, cuando se haya
utilizado la vía notarial.
El solicitante de este proceso y el deudor ejecutado no podrán
pretender ulteriormente en proceso ordinario la cantidad reclamada en
aquél o la devolución de la que con la ejecución se obtuviere.
Desde que se dicte auto despachando ejecución, la deuda devengará el
interés legal del dinero incrementado en dos puntos.
7. Si el deudor atendiera al requerimiento de pago, tan pronto como
lo acredite se le hará entrega del documento en que conste la deuda y
se archivarán las actuaciones.
No obstante, serán de su cuenta las costas que se indican en el
número 10 de este artículo y los gastos a que se refiere el número
anterior.
8. Si el deudor se opusiere alegando razones para negarse al pago, en
todo o en parte, el Juez, previo traslado al demandante del escrito
de oposición, seguirá la tramitación del juicio verbal a partir del
momento de la citación para juicio oral. No obstante, formulada
oposición, el actor podrá pedir el embargo preventivo de bienes del
deudor suficientes para hacer frente a la cantidad reclamada, los
intereses y las costas.
El Juez acordará en todo caso el embargo preventivo sin necesidad de
que el acreedor preste fianza. El deudor podrá librarse del embargo
prestando aval bancario por la cuantía por la que se decrete el
embargo preventivo.
9. Si el deudor comparece dentro de plazo y se opone parcialmente al
pago, alegando pluspetición, sólo se admitirá la oposición si
acredita haber pagado o puesto a disposición del demandante, antes de
la interposición de la demanda, la suma que reconoce como debida. Si
la oposición se funda en pluspetición, sólo podrá pedirse el embargo
preventivo por la suma a que ascienda la cantidad no satisfecha por
el deudor.
10. La sentencia que recaiga tendrá fuerza de cosa juzgada.
Se impondrán las costas al litigante que hubiera visto totalmente
desestimadas sus pretensiones. De estimarse
parcialmente la demanda, cada parte soportará las costas causadas a
su instancia y las comunes por la mitad. La condena en costas
incluirá los honorarios del Abogado y del Procurador de la parte
vencedora, si hubiere utilizado los servicios profesionales de los
mismos en la demanda o la contestación.
11. Podrán acumularse durante el curso del proceso, sin necesidad de
retrotraer el procedimiento, las cuotas vencidas con posterioridad a
la presentación de la demanda, considerándose comunes a la ampliación
los trámites que le hayan precedido. Esta facultad se extenderá a la
fase de ejecución de la sentencia.
La acumulación durante el proceso de la deuda vencida con la
comunidad con posterioridad a la presentación de la demanda requerirá
su previa acreditación mediante una nueva certificación del acuerdo
aprobatorio de la liquidación, expedida con arreglo a lo dispuesto en
el apartado 2.
12. El recurso contra la sentencia no será admitido a trámite si el
demandado no acreditase al interponerlo tener satisfecha o consignada
la cantidad líquida a que se contrae la sentencia condenatoria.
Si la sentencia condenase al pago de cantidades líquidas por
incumplimiento de plazos o cuotas vencidas, se tendrá por desierto el
recurso si durante su tramitación dejase el recurrente de abonar o
consignar a su tiempo las que de su misma índole vayan venciendo.»
Artículo decimoctavo
Se añade un artículo 22 a la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
Propiedad Horizontal, que tendrá la siguiente redacción:
«1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a
terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente
y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor
podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el
correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe
insatisfecho.
2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita
que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las
deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el
requerimiento a que se refiere el apartado anterior.
Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo
las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le
corresponda.»
Artículo decimonoveno
El artículo 21 de la vigente Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
Propiedad Horizontal, pasa a ser el artículo 23 de esta misma Ley,
sin experimentar variación alguna en su redacción.
Artículo vigésimo
Se añade un capítulo III en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
Propiedad Horizontal, rubricado «Del régimen
de los complejos inmobiliarios privados». Dicho capítulo estará
integrado por el artículo 24 de la Ley, que tendrá la siguiente
redacción:
«1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396
del Código Civil será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios
privados que reúnan los siguientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas
independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o
locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o
locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter
inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros
elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado
anterior podrán:
a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de
cualesquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo
del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones
de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A
tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva
comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo
o por los Presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar
aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus
respectivas juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá
la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los
elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo,
fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades
integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de
contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad
agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán
inscribibles en el Registro de la Propiedad.
3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior
gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las
comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta
Ley, con las siguientes especialidades:
a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en
contrario, por los Presidentes de las comunidades integradas en la
agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de
los propietarios de cada comunidad.
b) La adopción de acuerdos para los que la Ley requiera mayorías
cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría
de que se trate en cada una de las juntas de propietarios de las
comunidades que integran la agrupación.
c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la
comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el
fondo de reserva.
La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada
únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales,
instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar
en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de
gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la
agrupación de comunidades.
4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de
las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables,
supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los
copropietarios, las disposiciones de esta Ley con las mismas
especialidades señaladas en el apartado anterior.»
Artículo vigésimo primero
Se añade una Disposición Adicional a la Ley 49/1960, de 21 de julio,
sobre Propiedad Horizontal, con la siguiente redacción:
«1. Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus competencias
adopten las Comunidades Autónomas, la constitución del fondo de
reserva regulado en el artículo 9.1.f) se ajustará a las siguientes
reglas:
a) El fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse por la
Junta de propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad
correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la
entrada en vigor de la presente disposición.
Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de
reserva al aprobar su primer presupuesto ordinario.
b) En el momento de su constitución el fondo estará dotado con una
cantidad no inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la
comunidad. A tal efecto, los propietarios deberán efectuar
previamente las aportaciones necesarias en función de su respectiva
cuota de participación.
c) Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio
anual inmediatamente posterior a aquel en que se constituya el fondo
de reserva, la dotación del mismo deberá alcanzar la cuantía mínima
establecida en el artículo 9.
2. La dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior, en ningún
momento del ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido.
Las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio
presupuestario para atender los gastos de conservación y reparación
de la finca permitidos por la presente Ley se computarán como parte
integrante del mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima.
Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán las
aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detraídas del
fondo de reserva conforme a lo señalado en el párrafo anterior.»
DISPOSICIÓN ADICIONAL
1. El artículo 396 del Código Civil quedará redactado en los
siguientes términos:
«Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos
susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia
a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de
propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad
sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los
necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo,
vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre
ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas,
con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas,
incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las
conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras,
porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los
recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o
a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que
fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones,
conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de
agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía
solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire
acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y
prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de
seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás
instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación,
todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y
cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su
naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de
división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas
o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de
la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás,
por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales
especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los
interesados.»
2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, las
modificaciones introducidas en el Código Civil y en la Ley
Hipotecaria por los artículos 1 y 2 de la Ley 49/1960, de 21 de
julio, sobre Propiedad Horizontal, permanecen en vigor con su
redacción actual.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA
Las normas contenidas en el artículo 21 de la Ley sobre Propiedad
Horizontal, conforme a la nueva redacción dada a dicho precepto por
la presente Ley, no serán aplicables a los procesos judiciales ya
iniciados de acuerdo con la legislación anteriormente vigente, los
cuales continuarán tramitándose con arreglo a ésta hasta su
conclusión.
DISPOSICIÓN FINAL
1. Quedan derogadas cuantas disposiciones generales se opongan a lo
establecido en la presente Ley. Asimismo, quedan sin efecto las
cláusulas contenidas en los estatutos de las comunidades de
propietarios que resulten contrarias o incompatibles con esta Ley.
2. Los estatutos de las comunidades de propietarios se adaptarán, en
el plazo de un año, a lo dispuesto en la presente Ley.
Palacio del Congreso de los Diputados, 18 de marzo de 1999.-El
Presidente del Congreso de los Diputados,Federico Trillo-Figueroa
Martínez-Conde.