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BOCG. Congreso de los Diputados, serie B, núm. 245-3, de 03/12/1998
BOLETÍN OFICIAL DE LAS CORTES GENERALES
CONGRESO DE LOS DIPUTADOS
VI LEGISLATURA
Serie B: 3 de diciembre de 1998 Núm. 245-3 PROPOSICIONES DE LEY
APROBACIÓN POR LA COMISIÓN CON COMPETENCIA LEGISLATIVA PLENA
122/000218 Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal.
En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 97 del Reglamento de
la Cámara, se ordena la publicación en el BOLETÍN OFICIAL DE LAS
CORTES GENERALES del texto aprobado por la Comisión de Justicia e
Interior sobre la Proposición de Ley de Reforma de la Ley 49/1960, de
21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (núm. expte. 122/000218),
tramitado con Competencia Legislativa Plena, de conformidad con lo
previsto en el artículo 75.2 de la Constitución.
Palacio del Congreso de los Diputados, 30 de noviembre de 1998.-El
Presidente del Congreso de los Diputados, Federico Trillo-Figueroa
Martínez-Conde.
La Comisión de Justicia e Interior, a la vista del Informe emitido
por la Ponencia, ha aprobado con Competencia Legislativa Plena, de
conformidad con lo dispuesto en el artículo 75.2 de la Constitución,
la Proposición de Ley de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio,
sobre Propiedad Horizontal (núm. expte. 122/000218) con el siguiente
texto:
PROPOSICIÓN DE LEY DE REFORMA DE LA LEY 49/1960, DE 21 DE JULIO,
SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL
Artículo 1.
El artículo 1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial
de propiedad sobre los pisos y locales de
negocio establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se
denomina propiedad horizontal.»
Artículo 2.
El artículo 2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«Esta Ley será de aplicación:
a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo
dispuesto en el artículo 5.
b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el
artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título
constitutivo de la propiedad horizontal.
Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de
esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus
partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los
derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.
c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos
establecidos en esta Ley.»
Artículo 3.
El artículo 7 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«1. El propietario de cada piso o local de negocio podrá modificar
los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél
cuando no menoscabe o altere
la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración
o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario,
debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a
la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si
advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo
sin dilación al administrador.
2. Al propietario y al ocupante del piso o local de negocio les está
prohibido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades no
permitidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que
contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas,
insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de
los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las
actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las
mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales
procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa
autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al
efecto, podrá entablar contra él acción de cesación, que se tramitará
conforme al cauce establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil para
el proceso de cognición.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del
requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del
acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el Juez podrá acordar
con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad
prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de
desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares
fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación.
La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso,
contra el ocupante de la vivienda o local de negocio.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la
cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de
daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la
vivienda o local de negocio por tiempo no superior a tres años, en
función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios
ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario,
la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus
derechos relativos a la vivienda o local de negocio así como su
inmediato lanzamiento.»
Artículo 4.
El artículo 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«1. Son obligaciones de cada propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás
elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera
de los propietarios, haciendo un uso adecuado de los mismos y
evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local de
negocio e instalaciones privativas, en
términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros
propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el
de las personas por quienes deba responder.
c) Consentir en su vivienda o local de negocio las reparaciones que
exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres
imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de
interés general acordados conforme a lo establecido en el artículo
17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y
perjuicios ocasionados.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en
los tres apartados anteriores.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el
título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para
el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y
responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de
contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes
a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y
al año natural inmediatamente anterior tienen la condición de
preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil y preceden,
para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3.o, 4.o y 5.
o de dicho precepto, sin perjuicio de las garantías a favor de los
créditos salariales establecidas en el Estatuto de los Trabajadores.
El adquirente de una vivienda o local de negocio en régimen de
propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de
la Propiedad, responde de las cantidades adeudadas a la comunidad de
propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los
anteriores titulares hasta el límite de las cuotas imputables a la
parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición
y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local de negocio
estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación,
resultando igualmente aplicables en este caso las reglas sobre
prelación de créditos señaladas en el párrafo anterior.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier
título, la vivienda o local de negocio el transmitente deberá
declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de
la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El
transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el
estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin
la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público,
salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el
adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete
días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de
Secretario, con el visto bueno del Presidente, quienes responderán,
en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos
consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso
en su emisión.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a
la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de
propietarios para atender las obras de conservación y reparación de
la finca.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos
a la comunidad, estará dotado con una
cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al cinco por ciento de
su presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un
contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca por
riesgos extraordinarios o bien concluir un contrato de mantenimiento
permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus
relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las
infracciones cometidas y daños causados por el que ocupe la vivienda
o local de negocio, sin perjuicio de las acciones directas que
procedan.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la
comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su
recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y
notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En
defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones
y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad,
surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del
mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese
imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior,
se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación
correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar
visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva
de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de
notificación, firmada por quien ejerza las funciones de Secretario de
la comunidad, con el visto bueno del Presidente. La notificación
practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el
plazo de tres días naturales.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la
comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su
recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas
con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de
forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de
aquél a repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando
cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13
hayan tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o
local de negocio por cualquier otro medio o por actos concluyentes
del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte
notoria.
2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se
reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o a
varios pisos o locales de negocio, sin que la no utilización de un
servicio exima del cumplimiento de las obligaciones
correspondientes.»
Artículo 5.
El artículo 10 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras
necesarias para el adecuado sostenimiento y
conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las
debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y
seguridad.
2. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la
ejecución de las órdenes dictadas por la Autoridad competente
responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en
vía administrativa.
3. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a
realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También
podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los
términos establecidos en la ley.
4. Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de
conservación a que se refiere el presente artículo estará afecto el
piso o local en los mismos términos y condiciones que los
establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.»
Artículo 6.
El artículo 11 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«1. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o
mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad y
seguridad del inmueble, según su naturaleza y características.
2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 17, cuando se adopten
voluntariamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a
tenor del párrafo anterior y cuya cuota de instalación exceda del
importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el
disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso
en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las
ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de
realización y mantenimiento.
3. Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio
para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el
consentimiento expreso de éste.»
Artículo 7.
El artículo 12 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la
estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al
título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las
modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la
naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la
descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de
cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos.»
Artículo 8.
El artículo 13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
a) La Junta de propietarios.
b) El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes.
c) El Secretario.
d) El Administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de
propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la
comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las
funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye
a los anteriores.
2. El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante
elección, turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio,
si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez
dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones
que le asistan para ello. El Juez, a través del procedimiento
establecido en el artículo 17.3.a resolverá de plano lo procedente,
designando en la misma resolución al propietario que hubiera de
sustituir al Presidente en el cargo.
Igualmente podrá acudirse al Juez cuando, por cualquier causa, fuese
imposible para la Junta designar Presidente de la comunidad.
3. El Presidente ostentará legalmente la representación de la
comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la
afecten.
4. La existencia de Vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento
se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la
designación del Presidente.
Corresponde al Vicepresidente, o a los Vicepresidentes por su orden,
sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o
imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus
funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.
5. Las funciones del Secretario y del Administrador serán ejercidas
por el Presidente de la comunidad, salvo que los estatutos, o la
Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión
de dichos cargos separadamente de la presidencia.
6. Los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en una
misma persona o bien nombrarse independientemente.
El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario-
Administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como
por personas físicas con cualificación profesional suficiente y
legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá
recaer en personas jurídicas, corporaciones u organizaciones
profesionales en los términos establecidos en el ordenamiento
jurídico.
7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el
nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un
año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la
expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios,
convocada en sesión extraordinaria.
8. Cuando el número de propietarios de viviendas o locales de negocio
en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de
administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo
establecen los estatutos.»
Artículo 9.
El artículo 14 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«Corresponde a la Junta de propietarios:
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos
mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que
los titulares de los pisos formulen contra la actuación de aquéllos.
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas
correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de
reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser
informada inmediatamente de las medidas urgentes adoptadas por el
Administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).
d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de
régimen interior.
e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la
comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el
mejor servicio común.»
Artículo 10.
El artículo 15 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por
representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un
escrito firmado por el propietario.
Si algún piso o local de negocio perteneciese pro indiviso
a diferentes propietarios éstos nombrarán un representante para asistir
y votar en las juntas.
Si la vivienda o local de negocio se hallare en usufructo la
asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo
manifestación en contrario, se entenderá representado por el
usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de
los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de
obras extraordinarias y de mejora.
2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se
encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con
la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o
procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada,
podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de
voto. El acta de la junta reflejará los propietarios privados del
derecho de voto, cuya persona y cuota
de participación en la comunidad no será computada a efectos de
alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.»
Artículo 11.
El artículo 16 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año
para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que
lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de
los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25
por 100 de las cuotas de participación.
2. La convocatoria de las juntas la hará el Presidente y, en su
defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos
a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en
su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la
forma establecida en el artículo 9.
Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria,
la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría
de las cuotas de participación se procederá a una segunda
convocatoria de la misma.
La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora
indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si
hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto será
nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este
artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la junta no
celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación
mínima de tres días.
3. La citación para la junta ordinaria anual se hará, cuando menos,
con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que
sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los
interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la
convocatoria del Presidente, siempre que concurran la totalidad de
los propietarios y así lo decidan.»
Artículo 12.
El artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las
siguientes normas:
1.a La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos
que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas
en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los
estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor,
portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de
interés general, incluso cuando supongan la modificación del título
constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las
tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios
comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras
arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con
minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título
constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la
mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de
las cuotas de participación.
A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma,
se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios
ausentes de la junta, debidamente citados, quienes una vez informados
del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento
establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por
comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la
comunidad en el plazo de treinta días naturales, por cualquier medio
que permita tener constancia de la recepción.
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta
norma obligan a todos los propietarios.
2.a La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a
los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-Ley 1/
1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, así como
de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros
energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier
propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que
representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación
o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su
conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios
que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo.
No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los
servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos,
y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las
adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles
siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido,
debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos
de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada
tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de
elemento común.
3.a Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la
mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la
mayoría de las cuotas de participación.
En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la
mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más
de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos
establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de
parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta, y
oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados,
resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados
desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.»
Artículo 13.
El artículo 18 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante
los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación
procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad
de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia
comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no
tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso
de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los
propietarios que hubiesen salvado su voto en la junta, los ausentes
por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de
su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el
propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de
las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la
consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación
para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al
establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se
refiere el artículo 9 entre los propietarios.
3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la
Junta de propietarios. Para los propietarios ausentes dicho plazo se
computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al
procedimiento establecido en el artículo 9.
4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su
ejecución, salvo que el Juez así lo disponga, con carácter cautelar,
a solicitud del demandante oída la comunidad de propietarios.»
Artículo 14.
El artículo 19 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un
libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la
forma que reglamentariamente se disponga.
2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá
expresar, al menos, las siguientes circunstancias:
a) La fecha y el lugar de celebración.
b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la
hubiesen promovido.
c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su
celebración en primera o segunda convocatoria.
d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así
como los propietarios representados.
e) El orden del día de la reunión.
f) Los acuerdos adoptados, con indicación de los nombres de los
propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos,
así como de las cuotas de participación que respectivamente
representen.
3. El acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del
Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales
siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que
la Ley previere lo contrario.
El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios ausentes, de
acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9.
Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la
misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los
propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos
adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como
las cuotas de participación que respectivamente supongan y se
encuentre firmada por el Presidente y el Secretario. Dicha
subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la
Junta de propietarios.
4. El Secretario deberá conservar, durante el plazo de cinco años,
las actas de la Junta de propietarios así como las convocatorias,
comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las
reuniones.»
Artículo 15.
El artículo 20 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«Corresponde al Administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones
y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y
apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de
gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer
frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa,
disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando
inmediata cuenta de ellas a la Junta o, en su caso, a los
propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los
pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a
disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.»
Artículo 16.
El artículo 21 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del
artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o
local de negocio en el tiempo y forma determinados por la Junta. En
caso contrario, el Presidente o el Administrador, si así lo acordase
la Junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del
procedimiento establecido en este artículo.
2. La utilización de este procedimiento requeriría la previa
certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la
deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como
Secretario de la misma, con el visto bueno del Presidente, siempre
que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en
la forma establecida en el artículo 9.
3. La competencia territorial corresponderá exclusivamente al Juez
del lugar donde se halle la finca, no siendo obligatoria la
postulación mediante abogado ni procurador, sin perjuicio de lo
dispuesto en el apartado 10 de este artículo.
4. El proceso principiará por demanda sucinta, a la que se acompañará
la certificación a que se refiere el número 2 de este artículo. En el
caso de que el titular registral deba responder solidariamente del
pago de la deuda, y sin perjuicio de su derecho a repetir contra el
propietario actual, deberá ser demandado conjuntamente con éste.
5. Presentada la demanda y admitida a trámite, el Juez requerirá al
demandado para que, en el plazo de veinte días, pague al demandante,
acreditándolo ante el Tribunal, o comparezca ante éste y alegue, en
escrito de oposición, las razones por las que, a su entender, no
debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada. El requerimiento
deberá efectuarse en el domicilio en España previamente designado por
el deudor, o en su defecto, en el propio piso o local, con el
apercibimiento de que, de no pagar ni comparecer alegando las razones
de la negativa al pago, se despachará contra él ejecución según lo
previsto en el número siguiente.
6. Si el demandado no compareciere ante el Tribunal o no se opusiere
a la demanda, el Juez dictará auto en el que despachará ejecución,
que proseguirá conforme a lo dispuesto para la de sentencias
judiciales, por la cantidad adeudada más los intereses y costas
previstos y por los gastos previos extrajudiciales de las
notificaciones de la liquidación de la deuda, cuando se haya
utilizado la vía notarial.
El solicitante de este proceso y el deudor ejecutado no podrán
pretender ulteriormente en proceso ordinario la cantidad reclamada en
aquél o la devolución de la que con la ejecución se obtuviere.
Desde que se dicte auto despachando ejecución, la deuda devengará el
interés legal del dinero incrementado en dos puntos.
7. Si el deudor atendiera al requerimiento de pago, tan pronto como
lo acredite se le hará entrega del documento en que conste la deuda y
se archivarán las actuaciones.
No obstante, serán de su cuenta las costas que se indican en el
número 10 de este artículo y los gastos a que se refiere el número
anterior.
8. Si el deudor se opusiere alegando razones para negarse al pago, en
todo o en parte, el Juez, previo traslado
al demandante del escrito de oposición, seguirá la tramitación del
juicio verbal a partir del momento de la citación para juicio oral.
No obstante, formulada oposición, el actor podrá pedir el embargo
preventivo de bienes del deudor suficientes para hacer frente a la
cantidad reclamada, los intereses y las costas.
El Juez acordará en todo caso el embargo preventivo sin necesidad de
que el acreedor preste fianza. El deudor podrá librarse del embargo
prestando aval bancario por la cuantía por la que se decrete el
embargo preventivo.
9. Si el deudor comparece dentro de plazo y se opone parcialmente al
pago, alegando pluspetición, sólo se admitirá la oposición si
acredita haber pagado o puesto a disposición del demandante, antes de
la interposición de la demanda, la suma que reconoce como debida. Si
la oposición se funda en pluspetición, sólo podrá pedirse el embargo
preventivo por la suma a que ascienda la cantidad no satisfecha por
el deudor.
10. La sentencia que recaiga tendrá fuerza de cosa juzgada.
Se impondrán las costas al litigante que hubiera visto totalmente
desestimadas sus pretensiones. De estimarse parcialmente la demanda,
cada parte soportará las costas causadas a su instancia y las comunes
por la mitad. La condena en costas incluirá los honorarios del
Abogado y del Procurador de la parte vencedora, si hubiere utilizado
los servicios profesionales de los mismos en la demanda o la
contestación.
11. Podrán acumularse durante el curso del proceso, sin necesidad de
retrotraer el procedimiento, las cuotas vencidas con posterioridad a
la presentación de la demanda, considerándose comunes a la ampliación
los trámites que le hayan precedido. Esta facultad se extenderá a la
fase de ejecución de la sentencia.
La acumulación durante el proceso de la deuda vencida con la
comunidad con posterioridad a la presentación de la demanda requerirá
su previa acreditación mediante una nueva certificación del acuerdo
aprobatorio de la liquidación, expedida con arreglo a lo dispuesto en
el apartado 2.
12. El recurso contra la sentencia no será admitido a trámite si el
demandado no acreditase al interponerlo tener satisfecha o consignada
la cantidad líquida a que se contrae la sentencia condenatoria.
Si la sentencia condenase al pago de cantidades líquidas por
incumplimiento de plazos o cuotas vencidas, se tendrá por desierto el
recurso si durante su tramitación dejase el recurrente de abonar o
consignar a su tiempo las que de su misma índole vayan venciendo.»
Artículo 17.
El artículo 22 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a
terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente
y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el deudor
podrá dirigirsecontra cada propietario que hubiese sido parte en el
correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe
insatisfecho.
2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita
que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las
deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el
requerimiento a que se refiere el apartado anterior.
Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo
las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le
corresponda.»
Artículo 18.
El artículo 21 de la vigente Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
Propiedad Horizontal, pasa a ser el artículo 23 de esta misma Ley,
sin experimentar variación alguna en su redacción.
Artículo 19.
Se añade un Capítulo III (nuevo) en la Ley 49/1960, de 21 de julio,
sobre Propiedad Horizontal, rubricado «Del régimen de los complejos
inmobiliarios privados». Dicho capítulo estará integrado por el
artículo 24 de la Ley, que tendrá la siguiente redacción:
«1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396
del Código Civil será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios
privados que reúnan los siguientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas
independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o
locales de negocio.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o
locales de negocio en que se encuentren divididos horizontalmente,
con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad
indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales,
instalaciones o servicios.
2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado
anterior podrán:
a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de
cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo
del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones
de esta Ley, que les resultará íntegramente de aplicación.
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A
tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva
comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo
o por los Presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar
aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus
respectivas juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá
la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los
elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará
la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas,
las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir
al sostenimiento de los gastos generales de
la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad
agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.
3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior
gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las
comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta
Ley, con las siguientes especialidades:
a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en
contrario, por los Presidentes de las comunidades integradas en la
agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de
los propietarios de cada comunidad.
b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías
cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría
de que se trate en cada una de las juntas de propietarios de las
comunidades que integran la agrupación.
c) Salvo acuerdo en contrario de la junta no será aplicable a la
comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el
fondo de reserva.
La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada
únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales,
instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar
en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de
gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la
agrupación de comunidades.
4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de
las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables,
supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los
copropietarios, las disposiciones de esta Ley con las mismas
especialidades señaladas en el apartado anterior.»
Artículo 20.
Se añade una Disposición Adicional a la Ley 49/1960, de 21 de julio,
sobre Propiedad Horizontal, con la siguiente redacción:
«Disposición Adicional
1. Sin perjuicio de las competencias de las Comunidades Autónomas en
materia de vivienda, la constitución del fondo de reserva regulado en
el artículo 9.1.f) se ajustará a las siguientes reglas:
a) El fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse por la
Junta de propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad
correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la
entrada en vigor de la presente disposición.
Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de
reserva al aprobar su primer presupuesto ordinario.
b) En el momento de su constitución el fondo estará dotado con una
cantidad no inferior al 2,5 por 100 del
presupuesto ordinario de la comunidad. A tal efecto, los propietarios
deberán efectuar previamente las aportaciones necesarias en función
de su respectiva cuota de participación.
c) Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio
anual inmediatamente posterior a aquel en que se constituya el fondo
de reserva, la dotación del mismo deberá alcanzar la cuantía mínima
establecida en el artículo 9.
2. La dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior, en ningún
momento del ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido.
Las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio
presupuestario para atender los gastos de conservación y reparación
de la finca permitidos por la presente ley se computarán como parte
integrante del mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima.
Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán las
aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detraídas del
fondo de reserva conforme a lo señalado en el párrafo anterior.»
DISPOSICIÓN ADICIONAL
1. El artículo 396 del Código Civil quedará redactado en los
siguientes términos:
«Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos
susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia
a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de
propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad
sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado
uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones; elementos
estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de
carga o que delimitan espacios comunes u otros privativos; recintos
destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros
servicios o instalaciones; fachadas, los elementos de cierre que las
conforman, terrazas, balcones y ventanas, incluyendo sus
revestimientos exteriores; pasos, muros, fosos, patios, pozos;
conducciones de ventilación y evacuación de humos, para el suministro
de agua, gas o electricidad y para los servicios audiovisuales hasta
la entrada al espacio privativo o para el desagüe;
instalaciones de antenas colectivas, para la detección
y prevención de incendios o la seguridad del edificio, canalizaciones y
servidumbres y cualesquiera otros que por su naturaleza o destino
resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de
división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas
juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo
inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás,
por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales
especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los
interesados.»
2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, las
modificaciones introducidas en el Código Civil y en la Ley
Hipotecaria por los artículos 1 y 2 de la Ley 49/1960, de 21 de
julio, sobre Propiedad Horizontal, permanecen en vigor con su
redacción actual.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA
Las normas contenidas en el artículo 21 de la Ley sobre Propiedad
Horizontal, conforme a la nueva redacción dada a dicho precepto por
la presente Ley, no serán aplicables a los procesos judiciales ya
iniciados de acuerdo con la legislación anteriormente vigente, los
cuales continuarán tramitándose con arreglo a ésta hasta su
conclusión.
DISPOSICIÓN FINAL
1. Quedan derogadas cuantas disposiciones generales se opongan a lo
establecido en la presente Ley. Asimismo quedan sin efecto las
cláusulas contenidas en los estatutos de las comunidades de
propietarios que resulten contrarias o incompatibles con esta Ley.
2. La presente Ley entrará en vigor al día siguiente de su
publicación en el «Boletín Oficial del Estado».
Palacio del Congreso de los Diputados, 24 de noviembre de 1998.-El
Presidente de la Comisión, Julio Padilla Carballada.-El Secretario de
la Comisión, AntonioPérez Solano.