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BOCG. Congreso de los Diputados, serie B, núm. 245-1, de 20/11/1998
BOLETÍN OFICIAL DE LAS CORTES GENERALES
VI LEGISLATURA
Serie B: 20 de noviembre de 1998 Núm. 245-1 PROPOSICIONES DE LEY
INFORME DE LA PONENCIA
122/000218 Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal. (Procedente de la Proposiciones de Ley con núms. de
expte. 120/000002, 122/000062 y 122/000063)
En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 97 del Reglamento de
la Cámara, se ordena la publicación en el BOLETÍN OFICIAL DE LAS
CORTES GENERALES del informe conjunto emitido por las Ponencias
relativo a la Proposición de Ley sobre reclamación de deudas
comunitarias (núm. expte. 120/2) («BOCG. Congreso de los Diputados»,
serie B, núm. 83-1, de 18 de febrero de 1997); Proposición de Ley por
la que se modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal (núm. expte. 122/62) («BOCG. Congreso de los Diputados»,
serie B, núm. 62-1, de 3 de febrero de 1997), y Proposición de Ley
sobre modificación de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal (núm. expte. 122/63) («BOCG. Congreso de los Diputados»,
serie B, núm. 80-1, de 17 de febrero de 1997), tramitado con
competencia legislativa plena.
El nuevo texto resultante de la unificación de las Proposiciones de
Ley citadas, se denominará «Proposición de Ley de Reforma de la Ley
49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal» (núm. expte.
122/218), tal como figura en el anexo al Informe de la Ponencia.
Palacio del Congreso de los Diputados, 17 de noviembre de 1998.-El
Presidente del Congreso de los Diputados, Federico Trillo-Figueroa
Martínez-Conde.
A la Comisión de Justicia e Interior
Las Ponencias encargadas de redactar el Informe relativo a la
Proposición de Ley sobre reclamación de deudas comunitarias (núm.
expte. 120/2); Proposición de Ley por la que se modifica la Ley 49/
1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (núm. expte. 122/62)
julio, sobre Propiedad Horizontal
(núm. expte. 122/63), integrada por los Diputados don Luis Ortiz
González, don José Rivas Fontán y doña Teófila Martínez Saiz (GP);
don Carlos Navarrete Merino y don Jordi Pedret i Grenzner (GS); don
Pablo Castellano Cardalliaguet (GIU), don Lluis Recoder i Miralles
(GCCiU), doña Margarita Uría Echevarría (GV), don Luis Mardones
Sevilla (GCC) y doña Begoña Lasagabaster Olazábal (GMx), ha estudiado
con todo detenimiento dichas iniciativas, así como las enmiendas
presentadas, y en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 113 del
Reglamento elevan a la Comisión el siguiente:
INFORME
I. Consideraciones previas relativas al procedimiento
1. Las ponencias arriba citadas, reunidas conjuntamente, consideran
conveniente refundir en un solo texto las distintas iniciativas
legislativas que tienen por objeto la reforma del régimen jurídico de
la propiedad horizontal mediante la incorporación de modificaciones
en la vigente Ley 49/1960, de 21 de julio, y en ciertas disposiciones
complementarias. Dichas iniciativas son la Proposición de Ley sobre
reclamación de deudas comunitarias (núm. expte. 120/2), formulada al
amparo del artículo 87.3 de la Constitución, la Proposición de Ley
por la que se modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
Propiedad Horizontal (núm. expte. 122/62), presentada por el G.P.
Catalán (CiU) y tomada en consideración por esta Cámara el día 23 de
septiembre de 1997, y la Proposición de Ley sobre modificacion de la
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (núm. expte.
122/63), presentada por el G.P. Popular y tomada en consideración por
el Congreso en la misma sesión que la anterior.
Se considera asimismo procedente, por razones técnico-legislativas,
incorporar parcialmente al texto resultante el contenido del proyecto
de Ley de infraestructuras comunes en los edificios para acceso a
servicios de telecomunicación (núm. expte. 121/108), procedente del
Real Decreto-Ley 1/1998, de 27 de febrero, que se tramita en esta
Cámara de conformidad con lo dispuesto en el artículo 86.3 de la
Constitución. Dicho proyecto legislativo contiene diversas normas que
afectan al régimen jurídico de la propiedad horizontal, en especial a
las reglas de adopción de acuerdos por los órganos comunitarios, que
encuentran su encaje técnico más adecuado en la legislación general
sobre esta materia que de forma dispersa en otras normas de nuestro
ordenamiento jurídico.
A tal efecto, se propone desglosar aquellos preceptos del proyecto de
Ley (Expte. 121/108) que atañen al régimen de la propiedad horizontal
e incorporarlos al texto resultante. La parte restante del citado
proyecto de Ley, que no afecta directamente al régimen de la
propiedad horizontal, proseguirá su tramitación parlamentaria
independientemente del anterior. A tal efecto, la Ponencia designada
para ello elaborará un Informe separado sobre este proyecto de ley.
2. Tras haber examinado conjuntamente las citadas iniciativas
legislativas y las enmiendas presentadas a todas ellas, se formula a
la Comisión una propuesta que consiste en un único texto refundido de
las tres proposiciones de ley, que a partir de este momento, si la
Mesa del Congreso así lo acuerda, será objeto de tramitación agrupada
bajo un mismo título y un nuevo número de expediente.
En el apartado II de este Informe se reflejan los acuerdos alcanzados
por las ponencias en relación con los diferentes artículos y
enmiendas.
3. Con objeto de evitar cualquier lesión en los derechos de los
Diputados y de los Grupos Parlamentarios enmendantes a las distintas
proposiciones de ley, las ponencias proponen a la Comisión que en los
trámites subsiguientes de este texto refundido puedan ser defendidas
tales a cualquiera de las iniciativas, sino también aquellas partes
de las iniciativas originales que no han sido incorporadas al texto,
en sus propios términos o de forma transaccional. Atal efecto, se
elaborará una relación de las enmiendas vivas a esta iniciativa
legislativa para su debate y votación por la Comisión de Justicia e
Interior junto con el presente Informe.
II. Acuerdos relativos al contenido de la Proposicion de Ley
A) TÍTULO DE LA PROPOSICIÓN
En atención al contenido normativo que incorpora el presente texto se
propone a la Comisión el siguiente título:
Proposición de Ley de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio,
sobre Propiedad Horizontal.
B) MODIFICACIONES SUSTANTIVAS QUE SE PROPONEN EN EL ARTICULADO DE LA
VIGENTE LEY 49/1960, DE 21 DE JULIO, DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Artículo 1
Se propone a la Comisión que la primera parte del artículo 1 de la
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, por la que
se modifica el artículo 396 del Código Civil, pase a tener la
siguiente redacción transaccional:
1. El artículo 396 del Código Civil quedará redactado como sigue:
«Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos
susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia
a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de
propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad
sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado
uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones; elementos
estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de
carga o que delimitan espacios comunes u otros privativos; recintos
destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros
servicios o instalaciones; fachadas, los elementos de cierre que las
conforman, terrazas, balcones y ventanas, incluyendo sus
revestimientos exteriores; pasos, muros, fosos, patios, pozos;
conducciones de ventilación y evacuación de humos, para el suministro
de agua, gas o electricidad y para los servicios audiovisuales hasta
la entrada al espacio privativo o para el desagüe; instalaciones de
antenas colectivas, para la detección y prevención de incendios o la
seguridad del edificio, canalizaciones y servidumbres y cualesquiera
otros que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de
división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas
juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo
inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás,
por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales
especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los
interesados.»
La segunda parte del artículo 1, relativa al artículo 401 del Código
Civil, no es objeto de propuesta alguna de modificación.
Artículos 2 al 6
Ninguna de las iniciativas legislativas examinadas ni de las
enmiendas presentadas propone la reforma de estos artículos. Se
propone a la Comisión mantener el texto de la vigente Ley de
Propiedad Horizontal.
Artículo 7
Se propone a la Comisión la incorporación parcial de la enmienda núm.
20 (122/62) del G.P. Socialista, a resultas de lo cual el párrafo
tercero de este artículo queda redactado en los siguientes términos:
«Al propietario y al ocupante del piso o local de negocio les está
prohibido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades no
permitidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que
contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas,
insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.»
Con el fin de reforzar la exigibilidad jurídica de las prohibiciones
contenidas en el párrafo tercero de este artículo, se proponen las
siguientes modificaciones:
a) Al inicio del párrafo primero añadir el número 1. («1. El
propietario de cada piso o local de negocio...»). Asimismo al inicio
del párrafo tercero, añadir el número 2 («2. Al propietario ...
b) Añadir, dentro del apartado 2, los siguientes párrafos:
«El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera
de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las
actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las
mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales
procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa
autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al
efecto, podrá entablar contra él acción de cesación, que se tramitará
conforme al cauce establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil para
el proceso de cognición.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del
requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del
acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el Juez podrá acordar
con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad
prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de
desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares
fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación.
La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso,
contra el ocupante de la vivienda o local de negocio.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la
cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de
daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la
vivienda o local de negocio por tiempo no superior a tres años, en
función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios
ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario,
la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus
derechos relativos a la vivienda o local de negocio así como su
inmediato lanzamiento.»
Artículo 8
La Ponencia propone el mantenimiento del texto de la vigente Ley de
Propiedad Horizontal y, por tanto, la no incorporación de la enmienda
núm. 14 (a la P.L. 120/2).
Artículo 9
Regla a)
Se propone a la Comisión un texto transaccional que recoge tanto lo
sugerido por la Proposición de Ley núm. de expediente 122/62 como las
enmiendas núm. 21 (122/62), 15 (120/2) y 1 (122/62). No obstante, se
considera más adecuado técnicamente desplazar la referencia a los
daños a la regla g). El texto resultante es el siguiente:
«a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás
elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera
de los propietarios, haciendo un uso adecuado de los mismos y
evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.»
Regla b)
Se propone a la Comisión no introducir modificación alguna sobre el
texto vigente de la Ley de Propiedad Horizontal.
Regla c)
Se propone a la Comisión la incorporación de la enmienda núm. 22
(122/62) del G.P. Socialista, si bien con una modificación
transaccional, a resultas de la cual el texto pasa a tener la
siguiente redacción:
«c) Consentir en su vivienda o local de negocio las reparaciones que
exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres
imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de
interés general acordados conforme a lo establecido en el artículo
17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y
perjuicios ocasionados.»
Regla d)
Se propone a la Comisión no introducir modificación alguna respecto
al texto vigente de la Ley de Propiedad Horizontal.
Regla e)
Sobre la base de las enmiendas núm. 23 (122/62) del G.P. Socialista,
y 8 (120/2) del G.P. Popular, así como de las propuestas articuladas
contenidas en las Proposiciones de Ley núm. de expediente 120/2 y
núm. de expediente 122/62, se acuerda el siguiente texto
transaccional:
«e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el
título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para
el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y
responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de
contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes
a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y
al año natural inmediatamente anterior tienen la condición de
preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden,
para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3.º, 4.º y
5.º de dicho precepto, sin perjuicio de las
garantías a favor de los créditos salariales establecidas en el
Estatuto de los Trabajadores.
El adquirente de una vivienda o local de negocio en régimen de
propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de
la Propiedad, responde de las cantidades adeudadas a la comunidad de
propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los
anteriores titulares hasta el límite de las cuotas imputables a la
parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición
y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local de negocio
estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación,
resultando igualmente aplicables en este caso las reglas sobre
prelación de créditos señaladas en el párrafo anterior.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier
título, la vivienda o local de negocio el transmitente deberá
declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de
la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El
transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el
estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin
la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público,
salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el
adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete
días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de
Secretario, con el visto bueno del Presidente, quienes responderán,
en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos
consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso
en su emisión.»
Regla f) (nueva)
Se propone a la Comisión, sobre la base de las diversas propuestas
formuladas en las proposiciones de Ley y las enmiendas de los Grupos
Parlamentarios, la incorporación de una nueva regla al artículo 9,
situada a continuación de la actual regla e), del siguiente tenor:
«f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a
la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de
propietarios para atender las obras de conservación y reparación de
la finca.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos
a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso
podrá ser inferior al cinco por ciento de su presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un
contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca por
riesgos extraordinarios o bien concluir un contrato de mantenimiento
permanente del inmueble y sus instalaciones generales.»
Regla g)
De conformidad con los acuerdos adoptados en relación con la regla a)
se propone a la Comisión la siguiente redacción transaccional:
«g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus
relaciones con los demás titulares y
responder ante éstos de las infracciones cometidas y daños causados
por el que ocupe la vivienda o local de negocio, sin perjuicio de las
acciones directas que procedan.»
Reglas h) e i) (nuevas)
Se propone a la Comisión un texto transaccional entre la iniciativa
legislativa popular (núm. expte. 120/2) y la enmienda núm. 9 (120/2)
del G.P. Popular, del siguiente tenor:
«h) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la
comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su
recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y
notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En
defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones
y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad,
surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del
mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese
imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior,
se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación
correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar
visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva
de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de
notificación, firmada por quien ejerza las funciones de Secretario de
la comunidad, con el visto bueno del Presidente. La notificación
practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el
plazo de tres días naturales.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la
comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su
recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas
con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de
forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de
aquél a repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando
cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13
haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o
local de negocio por cualquier otro medio o por actos concluyentes
del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte
notoria.»
En relación con la ordenación sistemática del artículo 9 se propone a
la Comisión añadir el numero 1 al inicio del artículo, de forma que
pasará a tener la siguiente redacción:
«Artículo 9
1. Son obligaciones de cada propietario: ...
Asimismo, el último párrafo del vigente artículo 9 de la Ley de
Propiedad Horizontal pasará al final del
artículo, tras las nuevas reglas h) e i), como apartado 2 del mismo.
Quedará redactado en los siguientes términos:
«2. Para la aplicación de las reglas precedentes ...
Las reglas del apartado 1 pasan a estar encabezadas por letras
minúsculas.
Artículo nuevo
De acuerdo con la proposición de Ley núm. de expediente 122/62, se
propone a la Comisión añadir un nuevo artículo a la vigente Ley de
Propiedad Horizontal, que se incorporará a continuación del artículo
9 actual.
La redacción de este artículo nuevo es producto de una transacción
entre el texto de dicha proposición de Ley y la enmienda núm. 24
(122/62) del G.P. Socialista, del siguiente tenor:
«1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras
necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble
y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones
estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.
2. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la
ejecución de las órdenes dictadas por la Autoridad competente
responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en
vía administrativa.
3. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a
realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También
podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los
términos establecidos en la Ley.
4. Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de
conservación a que se refiere el presente artículo estará afecto el
piso o local en los mismos términos y condiciones que los
establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.»
Artículo 10
La ponencia propone introducir la siguiente modificación en el
párrafo primero:
«Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o
mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad y
seguridad del inmueble, según su naturaleza y características.»
Respecto al párrafo segundo, la Ponencia propone sustituir la
expresión «importe de una mensualidad ordinaria» por «importe de tres
mensualidades ordinarias».
Respecto al párrafo tercero se propone no introducir modificación
alguna en el texto vigente de la Ley de Propiedad Horizontal. En el
párrafo cuarto se incorpora una corrección sintáctica derivada de la
numeración de los diferentes apartados del precepto.
Se propone, asimismo, añadir los números 1, 2 y 3 al inicio de los
párrafos primero, segundo y cuarto.
Artículo 11
Se propone incorporar la enmienda núm. 25 (122/62), del G.P.
Socialista, si bien con una corrección de carácter lingüístico en la
misma. La redacción propuesta es la siguiente:
«La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la
estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes... (resto
igual).»
Artículo 12
Se propone a la Comisión un texto transaccional entre la iniciativa
legislativa popular, la Proposición de Ley 122/62 y las enmiendas 10
(120/2) del G.P. Popular y 26 (122/62) del G.P. Socialista, del
siguiente tenor:
«1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
a) La Junta de propietarios.
b) El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes.
c) El Secretario.
d) El Administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de
propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la
comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las
funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye
a los anteriores.
2. El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante
elección, turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio,
si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez
dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones
que le asistan para ello. El Juez, a través del procedimiento
establecido en el artículo 17.3.ª resolverá de plano lo procedente,
designando en la misma resolución al propietario que hubiera de
sustituir al Presidente en el cargo.
Igualmente podrá acudirse al Juez cuando, por cualquier causa, fuese
imposible para la Junta designar Presidente de la comunidad.
3. El Presidente ostentará legalmente la representación de la
comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la
afecten.
4. La existencia de Vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento
se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la
designación del Presidente.
Corresponde al Vicepresidente, o a los Vicepresidentes por su orden,
sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o
imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus
funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.
5. Las funciones del Secretario y del Administrador serán ejercidas
por el Presidente de la comunidad, salvo que los estatutos, o la
Junta de propietarios por acuerdo
mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de
la presidencia.
6. Los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en una
misma persona o bien nombrarse independientemente.
El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario-
Administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como
por personas físicas con cualificación profesional suficiente y
legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá
recaer en personas jurídicas, corporaciones u organizaciones
profesionales en los términos establecidos en el ordenamiento
jurídico.
7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el
nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un
año.
Los designados podrán ser removidos de su cargoantes de la expiración
del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en
sesión extraordinaria.
8. Cuando el número de propietarios de viviendas o locales de negocio
en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de
administración del artículo 398 del Codigo Civil, si expresamente lo
establecen los estatutos.»
Artículo 13
Se propone a la Comisión la sustitución de los apartados 2 y 3 del
artículo 13 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal por el texto
contenido en la enmienda núm. 27 (122/62) del G.P. Socialista, en los
términos resultantes del Anexo. El apartado 3.º de este artículo es
objeto de una transacción, resultando la siguiente redacción:
«3.º Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de
reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser
informada inmediatamente de las medidas urgentes adoptadas por el
Administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.3.º»
Artículo 14
Se propone a la Comisión la incorporación a este precepto de un nuevo
párrafo mediante el que quede claramente establecida la privación del
derecho de voto de aquellos propietarios que no se encuentren al
corriente en su obligación de contribuir a los gastos generales de la
comunidad.
La redacción que se propone de este párrafo a la Comisión es la
siguiente:
«Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se
encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con
la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o
procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada,
podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de
voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del
derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la
comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías
exigidas en esta Ley.»
Se divide este artículo en dos apartados: uno compuesto por los tres
primeros párrafos y otro por el cuarto párrafo.
Artículo 15
La ponencia propone a la Comisión una modificación de carácter
técnico en el párrafo segundo, con el fin de adecuar su redacción a
las reglas generales sobre citaciones y notificaciones incorporadas
al artículo 9.
De este modo, donde dice: «... entregándose las citaciones... a él
pertenecientes», debe decir: «... practicándose las citaciones en la
forma establecida en el artículo 9.» Asimismo, se suprime la
expresión «... conforme a lo dispuesto en el artículo siguiente...».
La Ponencia propone, igualmente, por razones técnico- legislativas,
trasladar una parte de la regla segunda del artículo siguiente a
éste. A tal efecto, se añaden a continuación del párrafo segundo los
dos párrafos siguientes:
«Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera
convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su
vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una
segunda convocatoria de la misma.
La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora
indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si
hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto será
nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este
artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la junta no
celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación
mínima de tres días.»
Se añade una numeración a los diferentes párrafos en los términos que
figuran en el Anexo a este informe.
Artículo 16
Regla 1.ª
La Ponencia propone a la Comisión el siguiente texto transaccional:
Primera. La unanimidad sólo será exigible para la validez de los
acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas
contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en
los estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor,
portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de
interés general, incluso cuando supongan la modificación del título
constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las
tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios
comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras
arquitectónicas que dificulten el acceso
modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el
voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez,
representen la mayoría de lascuotas de participación.
A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma,
se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios
ausentes de la junta, debidamente citados, quienes una vez informados
del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento
establecido en el artículo 9, no procedan a su impugnación judicial
dentro del plazo establecido por esta Ley.
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta
norma obligan a todos los propietarios.
Regla nueva
La ponencia propone a la Comisión la incorporación de una nueva regla
en este artículo, que habría de figurar a continuación de la regla 1ª
actual, cuyo objeto sería incorporar al texto refundido las normas
que afectan a la adopción de acuerdos por las comunidades de
propietarios contenidas en el proyecto de Ley sobre infraestructuras
comunes en los edificios para el acceso a los servicios de
telecomunicación (núm. expte. 121/108). Esta regla, que la Ponencia
considera conveniente extender a las infraestructuras de otros
servicios esenciales en el ámbito de los suministros energéticos,
tendría la siguiente redacción:
Segunda. La instalación de las infraestructuras comunes para el
acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real
Decreto-Ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los
existentes, así como las infraestructuras necesarias para acceder a
nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a
petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes
de la junta que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de
participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación
o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su
conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios
que no hubieren votado expresamente en la junta a favor del acuerdo.
No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los
servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos,
y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las
adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles
siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido,
debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos
de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada
tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de
elemento común.
Regla 2.ª
La ponencia propone a la Comisión el mantenimiento del texto de esta
regla, en todos sus párrafos, conforme a la Ley de Propiedad
Horizontal vigente.
Reglas 3.ª y 4.ª
La ponencia propone a la Comisión un texto transaccional entre la
proposición de Ley 122/62, del G.P. Catalán- CiU, las enmiendas núms.
17 y 18 (120/2), del G.P. Popular, y las enmiendas núms. 29 y 30
(122/62), del G.P. Socialista. El texto incorpora también una
limitación en el derecho a impugnar los acuerdos de la Junta de
propietarios por parte de aquellos que no se encuentren al corriente
en su obligación de contribuir a los gastos generales de la
comunidad.
La redacción resultante de las referidas transacciones es la
siguiente:
«Tercera. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la
mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la
mayoría de las cuotas de participación.
En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la
mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más
de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos
establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de
parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta, y
oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados,
resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados
desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
Cuarta. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables
ante los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la
legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad
de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia
comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no
tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso
de derecho.
Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los
propietarios que hubiesen salvado su voto en la junta, los ausentes
por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de
su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la junta el
propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de
las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la
consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación
para la impugnación de los acuerdos de la junta relativos al
establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se
refiere el artículo 9 entre los propietarios.
La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la
Junta de propietarios. Para los propietarios ausentes dicho plazo se
computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al
procedimiento establecido en el artículo 9.»
Regla 5.ª
La ponencia propone a la Comisión la supresión de la Regla 5.ª de la
vigente Ley de Propiedad Horizontal y su sustitución por la
siguiente:
«La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su
ejecución, salvo que el Juez así lo disponga, con carácter cautelar,
a solicitud del demandante oída la comunidad de propietarios.»
La ponencia propone, por razones técnico-legislativas, desglosar este
artículo en dos, separando las reglas relativas a la adopción de
acuerdos por la Junta (reglas 1.ª, 2.ª y 3.ª) de las referentes a su
impugnación (4.ª y 5.ª). A tal efecto se realizan las adaptaciones
precisas en la numeración de los artículos y apartados.
Artículo 17
La ponencia propone a la Comisión la incorporación de un segundo
apartado en este artículo (el contenido del vigente artículo pasaría
a ser el apartado 1), recogiendo -con una redacción transaccional- la
propuesta de adición de un nuevo artículo contenida en la proposición
de Ley 122/63, del G.P. Catalán-CiU, y en las enmiendas núms. 19
(120/2) del G.P. Popular y 31 (122/62) del G.P. Socialista.
El texto transaccional del apartado 2 (nuevo) de este artículo es el
siguiente:
«2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá
expresar, al menos, las siguientes circunstancias:
a) La fecha y el lugar de celebración.
b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la
hubiesen promovido.
c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su
celebración en primera o segunda convocatoria.
d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así
como los propietarios representados.
e) El orden del día de la reunión.
f) Los acuerdos adoptados, con indicación de los nombres de los
propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos,
así como de las cuotas de participación que respectivamente
representen.»
Se añaden dos nuevos apartados en este artículo del siguiente tenor:
«3. El acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del
Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales
siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que
la Ley previere lo contrario.
El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios ausentes, de
acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9.
Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la
misma exprese inequívocamente la fecha
o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos
a favor y las cuotas de participación que respectivamente supongan y
se encuentre firmada por el Presidente y el Secretario. Dicha
subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la
Junta de propietarios.
4. El Secretario deberá conservar, durante el plazo de cinco años,
las actas de la Junta de propietarios así como las convocatorias,
comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las
reuniones.»
Artículo 18
La ponencia propone a la Comisión la siguiente modificación en el
apartado 3.º del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal:
«3.º Atender a la conservación y entretenimiento de la casa,
disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando
inmediata cuenta de ellas a la Junta o, en su caso, a los
propietarios.»
Artículo 19
Se propone a la Comisión la supresión de este artículo, al pasar su
contenido modificado al artículo 7.
Artículo 20
La ponencia propone a la Comisión la incorporación de la enmienda
núm. 12 (120/2) del G.P. Popular, por la que se pretende dar nueva
redacción de este precepto, estableciendo un procedimiento para el
cobro de las deudas de las comunidades de propietarios.
La citada enmienda se incorpora en sus apartados 3 a 10. Los
apartados 1 y 2 precisan ser adaptados a otras modificaciones
introducidas en la Ley de Propiedad Horizontal, resultando la
siguiente redacción de los mismos (de los apartados 1 y 2):
«1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del
artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o
local de negocio en el tiempo y forma determinados por la Junta. En
caso contrario, el Presidente o el Administrador, si así lo acordase
la Junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del
procedimiento establecido en este artículo.
2. La utilización de este procedimiento requeriría la previa
certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la
deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como
Secretario de la misma, con el visto bueno del Presidente, siempre
que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en
la forma establecida en el artículo 9.»
Se añade, además, un apartado núm. 11 en el texto de este artículo
del siguiente tenor:
«11. Podrán acumularse durante el curso del proceso, sin necesidad de
retrotraer el procedimiento, las cuotas
vencidas con posterioridad a la presentación de la demanda,
considerándose comunes a la ampliación los trámites que le hayan
precedido. Esta facultad se extenderá a la fase de ejecución de la
sentencia.
La acumulación durante el proceso de la deuda vencida con la
comunidad con posterioridad a la presentación de la demanda requerirá
su previa acreditación mediante una nueva certificación del acuerdo
aprobatorio de la liquidación, expedida con arreglo a lo dispuesto en
el apartado 2.»
Se añade un apartado más, el núm. 12 que recoge parcialmente el
contenido de la proposición de Ley 122/62. Su redacción sería la
siguiente:
«12. Si procediera recurso contra la sentencia no será admitido a
trámite si el demandado no acreditase al interponerlo tener
satisfecha o consignada la cantidad líquida a que se contrae la
sentencia condenatoria.
Si la sentencia condenase al pago de cantidades líquidas por
incumplimiento de plazos o cuotas vencidas, se tendrá por desierto el
recurso si durante su tramitación dejase el recurrente de abonar o
consignar a su tiempo las que de su misma índole vayan venciendo.»
Artículo nuevo
La ponencia propone a la Comisión la incorporación de un nuevo
artículo, a continuación del actual 20, cuyo contenido esencial es el
que aparece con dicho número en la proposición de Ley 122/62 del G.P.
Catalán-CiU. La redacción transaccional que se propone de este
precepto es la siguiente:
«1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a
terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente
y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el deudor
podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el
correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe
insatisfecho.
2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita
que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las
deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el
requerimiento a que se refiere el apartado anterior.
Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo
las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le
corresponda.»
Artículo 21
La ponencia propone a la Comisión el mantenimiento de la redacción
vigente de este precepto en la Ley de Propiedad Horizontal, al no
haber sido objeto de propuestas de modificación.
Disposición Adicional Primera
Se propone por la Ponencia incorporar una nueva Disposición Adicional
(Primera) a la Ley de Propiedad
Horizontal, incorporando una regulación de las urbanizaciones
privadas, que recoge parcialmente el contenido de las enmiendas núms.
20 (120/2) del G.P. Popular y 35 (122/62) del G.P. Socialista.
El texto de esta Disposición Adicional es el siguiente:
«1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396
del Código Civil será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios
privados que reúnan los siguientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas
independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o
locales de negocio.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o
locales de negocio en que se encuentren divididos horizontalmente,
con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad
indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales,
instalaciones o servicios.
2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado
anterior podrán:
a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de
cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo
del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones
de esta Ley, que les resultará íntegramente de aplicación.
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A
tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva
comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo
o por los Presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar
aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus
respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá
la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los
elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará
la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas,
las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir
al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El
título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en
el Registro de la Propiedad.
3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior
gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las
comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta
Ley, con las siguientes especialidades:
a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en
contrario, por los Presidentes de las comunidades integradas en la
agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de
los propietarios de cada comunidad.
b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías
cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría
de que se trate en cada una de las juntas de propietarios de las
comunidades que integran la agrupación.
c) Salvo acuerdo en contrario de la junta no será aplicable a la
comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el
fondo de reserva.
La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada
únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales,
instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar
en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de
gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la
agrupación de comunidades.
4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de
las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables,
supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los
copropietarios, las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal,
con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.»
Disposición Adicional Segunda
Se propone por la ponencia añadir a la Ley 49/1960, de 21 de julio,
sobre Propiedad Horizontal, la siguiente Disposición Adicional
(Segunda):
«1. La constitución del fondo de reserva regulado en el artículo 9.f)
se ajustará a las siguientes reglas:
a) El fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse por la
Junta de propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad
correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la
entrada en vigor de la presente disposición.
Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de
reserva al aprobar su primer presupuesto ordinario.
b) En el momento de su constitución el fondo estará dotado con una
cantidad no inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la
comunidad. A tal efecto, los propietarios deberán efectuar
previamente las aportaciones necesarias en función de su respectiva
cuota de participación.
c) Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio
anual inmediatamente posterior a aquel en que se constituya el fondo
de reserva, la dotación del mismo deberá alcanzar la cuantía mínima
establecida en el artículo 9.
2. La dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior, en ningún
momento del ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido.
Las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio
presupuestario para atender los gastos de conservación y reparación
de la finca permitidos por la presente ley se computarán como parte
integrante del mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima.
Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán las
aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detraídas del
fondo de reserva conforme a lo señalado en el párrafo anterior.»
C) MODIFICACIONES QUE SE PROPONEN EN LA ORDENACIÓN SISTEMÁTICAY
NUMERACIÓN DE LOS ARTÍCULOS DE LA VIGENTE LEY 49/1960, DE 21 DE
JULIO, SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL
La introducción de nuevos artículos y apartados en la vigente Ley de
Propiedad Horizontal exige llevar a cabo simultáneamente una
reordenación sistemática de los mismos, modificando la numeración
contenida en la ley vigente en aquellos supuestos en los que resulta
indispensable.
Al incorporarse un precepto nuevo a continuación del vigente artículo
9 de la Ley de Propiedad Horizontal, los siguientes artículos corren
su numeración.
Al desdoblarse en dos artículos el artículo 16 de la vigente Ley de
Propiedad Horizontal, se añade un segundo corrimiento en la
numeración de la Ley reformada. No obstante el artículo 20 pasa a ser
el nuevo artículo 21, al haber sido suprimido el artículo 19. El
artículo 21 vigente pasa a ser el nuevo artículo 23 al haberse
añadido un nuevo artículo a continuación del artículo 20, actualmente
vigente.
Finalmente se añaden las dos Disposiciones Adicionales.
En todo el texto de la Ley de Propiedad Horizontal se añaden diversas
correcciones terminológicas, sintácticas y ortográficas, en los
términos que figuran en el Anexo.
D) DISPOSICIÓN FINAL QUE SE INCORPORA A LA LEY DE REFORMA DE LA LEY
DE PROPIEDAD HORIZONTAL
En el texto de la presente Ley de reforma de la Ley de Propiedad
Horizontal se incorpora una Disposición Final del siguiente tenor:
«Disposición Final
1. Quedan derogadas cuantas disposiciones generales se opongan a lo
establecido en la presente Ley. Asimismo quedan sin efecto las
cláusulas contenidas en los estatutos de las comunidades de
propietarios que resulten contrarias o incompatibles con esta Ley.
2. La presente Ley entrará en vigor al día siguiente de su
publicación en el 'Boletín Oficial del Estado'.»
Con el fin de facilitar el debate y votación en Comisión de esta
proposición de Ley refundida, en el Anexo que se inserta a
continuación figura el texto articulado completo que propone la
ponencia.
Palacio del Congreso de los Diputados, a 11 de noviembre de 1998.-
Luis Ortiz González, José Rivas Fontán, Teófila Martínez Saiz, Carlos
Navarrete Merino, Jordi Pedret i Grenzner, Pablo Castellano
Cardalliaguet, Lluis Recoder i Miralles, Margarita Uría Echevarría,
Luis Mardones Sevilla, Begoña Lasagabaster Olazábal.
ANEXO
PROPOSICIÓN DE LEY DE REFORMA DE LA LEY 49/1960, DE 21 DE JULIO,
SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL
Artículo primero
La primera parte del artículo 1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio,
sobre Propiedad Horizontal, por la que se da nueva redacción al
artículo 396 del Código Civil, queda modificada en los siguientes
términos:
«1. El artículo 396 del Código Civil quedará redactado como sigue:
'Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos
susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia
a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de
propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad
sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado
uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones; elementos
estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de
carga o que delimitan espacios comunes u otros privativos; recintos
destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros
servicios o instalaciones; fachadas, los elementos de cierre que las
conforman, terrazas, balcones y ventanas, incluyendo sus
revestimientos exteriores; pasos, muros, fosos, patios, pozos;
conducciones de ventilación y evacuación de humos, para el suministro
de agua, gas o electricidad y para los servicios audiovisuales hasta
la entrada al espacio privativo o para el desagüe; instalaciones de
antenas colectivas, para la detección y prevención de incendios o la
seguridad del edificio, canalizaciones y servidumbres y cualesquiera
otros que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de
división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas
juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo
inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás,
por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales
especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los
interesados.'»
Artículo segundo
El artículo 7 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«1. El propietario de cada piso o local de negocio podrá modificar
los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél
cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura
general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los
derechos
de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a
quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si
advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo
sin dilación al administrador.
2. Al propietario y al ocupante del piso o local de negocio les está
prohibido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades no
permitidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que
contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas,
insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de
los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las
actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las
mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales
procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta, el Presidente, previa
autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al
efecto, podrá entablar contra él acción de cesación, que se tramitará
conforme al cauce establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil para
el proceso de cognición.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del
requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del
acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el Juez podrá acordar
con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad
prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de
desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares
fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación.
La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso,
contra el ocupante de la vivienda o local de negocio.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la
cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de
daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la
vivienda o local de negocio por tiempo no superior a tres años, en
función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios
ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario,
la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus
derechos relativos a la vivienda o local de negocio así como su
inmediato lanzamiento.»
Artículo tercero
El artículo 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«1. Son obligaciones de cada propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás
elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera
de los propietarios, haciendo un uso adecuado de los mismos y
evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local de
negocio e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a
la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que
ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba
responder.
c) Consentir en su vivienda o local de negocio las reparaciones que
exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres
imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de
interés general acordados conforme a lo establecido en el artículo
17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y
perjuicios ocasionados.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en
los tres apartados anteriores.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el
título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para
el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y
responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de
contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes
a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y
al año natural inmediatamente anterior tienen la condición de
preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil y preceden,
para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3.º, 4.º y
5.º de dicho precepto, sin perjuicio de las garantías a favor de los
créditos salariales establecidas en el Estatuto de los Trabajadores.
El adquirente de una vivienda o local de negocio en régimen de
propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de
la Propiedad, responde de las cantidades adeudadas a la comunidad de
propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los
anteriores titulares hasta el límite de las cuotas imputables a la
parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición
y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local de negocio
estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación,
resultando igualmente aplicables en este caso las reglas sobre
prelación de créditos señaladas en el párrafo anterior.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier
título, la vivienda o local de negocio el transmitente deberá
declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de
la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El
transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el
estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin
la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público,
salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el
adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete
días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de
Secretario, con el visto bueno del Presidente, quienes responderán,
en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos
consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso
en su emisión.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a
la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de
propietarios para atender las obras de conservación y reparación de
la finca.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos
a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso
podrá ser inferior al cinco por ciento de su presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un
contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca por
riesgos extraordinarios o bien concluir un contrato de mantenimiento
permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus
relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las
infracciones cometidas y daños causados por el que ocupe la vivienda
o local de negocio, sin perjuicio de las acciones directas que
procedan.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la
comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su
recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y
notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En
defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones
y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad,
surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del
mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese
imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior,
se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación
correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar
visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva
de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de
notificación, firmada por quien ejerza las funciones de Secretario de
la comunidad, con el visto bueno del Presidente. La notificación
practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el
plazo de tres días naturales.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la
comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su
recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas
con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de
forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de
aquél a repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando
cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13
hayan tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o
local de negocio por cualquier otro medio o por actos concluyentes
del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte
notoria.
2. Para la aplicación de las reglas precedentes se reputarán
generales los gastos que no sean imputables a uno o a varios pisos o
locales de negocio, sin que la no utilización de un servicio exima
del cumplimiento de las obligaciones correspondientes.»
Artículo cuarto
El artículo 10 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras
necesarias para el adecuado sostenimiento y
conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las
debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y
seguridad.
2. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la
ejecución de las órdenes dictadas por la Autoridad competente
responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en
vía administrativa.
3. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a
realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También
podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los
términos establecidos en la Ley.
4. Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de
conservación a que se refiere el presente artículo estará afecto el
piso o local en los mismos términos y condiciones que los
establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.»
Artículo quinto
El artículo 11 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«1. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o
mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad y
seguridad del inmueble, según su naturaleza y características.
2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones
no exigibles a tenor del párrafo anterior y cuya cuota de instalación
exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes
el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota,
incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las
ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de
realización y mantenimiento.
3. Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio
para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el
consentimiento expreso de éste.»
Artículo sexto
El artículo 12 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la
estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al
título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las
modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la
naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la
descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de
cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos.»
Artículo séptimo
El artículo 13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
a) La Junta de propietarios.
b) El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes.
c) El Secretario.
d) El Administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de
propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la
comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las
funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye
a los anteriores.
2. El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante
elección, turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio,
si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez
dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones
que le asistan para ello. El Juez, a través del procedimiento
establecido en el artículo 17.3.ª resolverá de plano lo procedente,
designando en la misma resolución al propietario que hubiera de
sustituir al Presidente en el cargo.
Igualmente podrá acudirse al Juez cuando, por cualquier causa, fuese
imposible para la Junta designar Presidente de la comunidad.
3. El Presidente ostentará legalmente la representación de la
comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la
afecten.
4. La existencia de Vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento
se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la
designación del Presidente.
Corresponde al Vicepresidente, o a los Vicepresidentes por su orden,
sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o
imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus
funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.
5. Las funciones del Secretario y del Administrador serán ejercidas
por el Presidente de la comunidad, salvo que los estatutos, o la
Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión
de dichos cargos separadamente de la presidencia.
6. Los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en una
misma persona o bien nombrarse independientemente.
El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario-
Administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como
por personas físicas con cualificación profesional suficiente y
legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá
recaer en personas jurídicas, corporaciones u organizaciones
profesionales en los términos establecidos en el ordenamiento
jurídico.
7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el
nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un
año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la
expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios,
convocada en sesión extraordinaria.
8. Cuando el número de propietarios de viviendas o locales de negocio
en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de
administración del artículo 398 del Codigo Civil, si expresamente lo
establecen los estatutos.»
Artículo octavo
El artículo 14 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«Corresponde a la Junta de propietarios:
1.º Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos
mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que
los titulares de los pisos formulen contra la actuación de aquéllos.
2.º Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas
correspondientes.
3.º Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de
reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser
informada inmediatamente de las medidas urgentes adoptadas por el
Administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.3.º
4.º Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de
régimen interior.
5.º Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la
comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el
mejor servicio común.»
Artículo noveno
El artículo 15 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por
representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un
escrito firmado por el propietario.
Si algún piso o local de negocio perteneciese pro indiviso
a diferentes propietarios éstos nombrarán un representante para asistir
y votar en las juntas.
Si la vivienda o local de negocio se hallare en usufructo la
asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo
manifestación en contrario, se entenderá representado por el
usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de
los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de
obras extraordinarias y de mejora.
2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se
encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con
la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o
procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada,
podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de
voto. El acta de la junta reflejará los propietarios privados del
derecho de voto, cuya persona y
cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de
alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.»
Artículo décimo
El artículo 16 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año
para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que
lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de
los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25
por 100 de las cuotas de participación.
2. La convocatoria de las juntas la hará el Presidente y, en su
defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos
a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en
su caso, segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la
forma establecida en el artículo 9.
Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria,
la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría
de las cuotas de participación se procederá a una segunda
convocatoria de la misma.
La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora
indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si
hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto será
nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este
artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la junta no
celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación
mínima de tres días.
3. La citación para la junta ordinaria anual se hará, cuando menos,
con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que
sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los
interesados. La junta podrá reunirse válidamente aun sin la
convocatoria del Presidente, siempre que concurran la totalidad de
los propietarios y así lo decidan.»
Artículo undécimo
El artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las
siguientes normas:
1.ª La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos
que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas
en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los
estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor,
portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de
interés general, incluso cuando supongan la modificación del título
constitutivo o de los estatutos,
requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de
los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes
de las cuotas de participación.
La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios
comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras
arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con
minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título
constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la
mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de
las cuotas de participación.
A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma,
se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios
ausentes de la junta, debidamente citados, quienes una vez informados
del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento
establecido en el artículo 9, no procedan a su impugnación judicial
dentro del plazo establecido por esta ley.
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta
norma obligan a todos los propietarios.
2.ª La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a
los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-Ley 1/
1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, así como
las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros
energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier
propietario, por un tercio de los integrantes de la junta que
representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación
o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su
conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios
que no hubieren votado expresamente en la junta a favor del acuerdo.
No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los
servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos,
y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las
adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles
siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido,
debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos
de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada
tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de
elemento común.
3.ª Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la
mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la
mayoría de las cuotas de participación.
En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la
mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más
de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos
establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de
parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta, y
oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados,
resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados
desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.»
Artículo duodécimo
El artículo 18 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante
los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación
procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad
de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia
comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no
tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso
de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los
propietarios que hubiesen salvado su voto en la junta, los ausentes
por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de
su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la junta, el
propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de
las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la
consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación
para la impugnación de los acuerdos de la junta relativos al
establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se
refiere el artículo 9 entre los propietarios.
3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la
Junta de propietarios. Para los propietarios ausentes dicho plazo se
computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al
procedimiento establecido en el artículo 9.
4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su
ejecución, salvo que el Juez así lo disponga, con carácter cautelar,
a solicitud del demandante oída la comunidad de propietarios.»
Artículo decimotercero
El artículo 19 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un
libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la
forma que reglamentariamente se disponga.
2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá
expresar, al menos, las siguientes circunstancias:
a) La fecha y el lugar de celebración.
b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la
hubiesen promovido.
c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su
celebración en primera o segunda convocatoria.
d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así
como los propietarios representados.
e) El orden del día de la reunión.
f) Los acuerdos adoptados, con indicación de los nombres de los
propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos,
así como de las cuotas de participación que respectivamente
representen.
3. El acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del
Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales
siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que
la Ley previere lo contrario.
El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios ausentes, de
acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9.
Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la
misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los
propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos
adoptados, con indicación de los votos a favor y las cuotas de
participación que respectivamente supongan y se encuentre firmada por
el Presidente y el Secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse
antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios.
4. El Secretario deberá conservar, durante el plazo de cinco años,
las actas de la Junta de propietarios así como las convocatorias,
comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las
reuniones.»
Artículo decimocuarto
El artículo 20 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«Corresponde al Administrador:
1.º Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones
y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y
apercibimientos a los titulares.
2.º Preparar con la debida antelación y someter a la junta el plan de
gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer
frente a los mismos.
3.º Atender a la conservación y entretenimiento de la casa,
disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando
inmediata cuenta de ellas a la Junta o, en su caso, a los
propietarios.
4.º Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar
los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
5.º Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a
disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
6.º Todas las demás atribuciones que se confieran por la junta.»
Artículo decimoquinto
El artículo 21 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del
artículo 9 deberán cumplirse por el propietario
de la vivienda o local de negocio en el tiempo y forma determinados
por la Junta. En caso contrario, el Presidente o el Administrador, si
así lo acordase la Junta de propietarios, podrá exigirlo
judicialmente a través del procedimiento establecido en este
artículo.
2. La utilización de este procedimiento requeriría la previa
certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la
deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como
Secretario de la misma, con el visto bueno del Presidente, siempre
que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en
la forma establecida en el artículo 9.
3. La competencia territorial corresponderá exclusivamente al Juez
del lugar donde se halle la finca, no siendo obligatoria la
postulación mediante abogado ni procurador, sin perjuicio de lo
dispuesto en el apartado 10 de este artículo.
4. El proceso principiará por demanda sucinta, a la que se acompañará
la certificación a que se refiere el número 2 de este artículo. En el
caso de que el titular registral deba responder solidariamente del
pago de la deuda, y sin perjuicio de su derecho a repetir contra el
propietario actual, deberá ser demandado conjuntamente con éste.
5. Presentada la demanda y admitida a trámite, el Juez requerirá al
demandado para que, en el plazo de veinte días, pague al demandante,
acreditándolo ante el Tribunal, o comparezca ante éste y alegue, en
escrito de oposición, las razones por las que, a su entender, no
debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada. El requerimiento
deberá efectuarse en el domicilio en España previamente designado por
el deudor, o en su defecto, en el propio piso o local, con el
apercibimiento de que, de no pagar ni comparecer alegando las razones
de la negativa al pago, se despachará contra él ejecución según lo
previsto en el número siguiente.
6. Si el demandado no compareciere ante el Tribunal o no se opusiere
a la demanda, el Juez dictará auto en el que despachará ejecución,
que proseguirá conforme a lo dispuesto para la de sentencias
judiciales, por la cantidad adeudada más los intereses y costas
previstos y por los gastos previos extrajudiciales de las
notificaciones de la liquidación de la deuda, cuando se haya
utilizado la vía notarial.
El solicitante de este proceso y el deudor ejecutado no podrán
pretender ulteriormente en proceso ordinario la cantidad reclamada en
aquél o la devolución de la que con la ejecución se obtuviere.
Desde que se dicte auto despachando ejecución, la deuda devengará el
interés legal del dinero incrementado en dos puntos.
7. Si el deudor atendiera al requerimiento de pago, tan pronto como
lo acredite se le hará entrega del documento en que conste la deuda y
se archivarán las actuaciones.
No obstante, serán de su cuenta las costas que se indican en el
número 10 de este artículo y los gastos a que se refiere el número
anterior.
8. Si el deudor se opusiere alegando razones para negarse al pago, en
todo o en parte, el Juez, previo traslado al demandante del escrito
de oposición, seguirá la tramitación del juicio verbal a partir del
momento de la citación
para juicio oral. No obstante, formulada oposición, el actor podrá
pedir el embargo preventivo de bienes del deudor suficientes para
hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.
El Juez acordará en todo caso el embargo preventivo sin necesidad de
que el acreedor preste fianza. El deudor podrá librarse del embargo
prestando aval bancario por la cuantía por la que se decrete el
embargo preventivo.
9. Si el deudor comparece dentro de plazo y se opone parcialmente al
pago, alegando pluspetición, sólo se admitirá la oposición si
acredita haber pagado o puesto a disposición del demandante, antes de
la interposición de la demanda, la suma que reconoce como debida. Si
la oposición se funda en pluspetición, sólo podrá pedirse el embargo
preventivo por la suma a que ascienda la cantidad no satisfecha por
el deudor.
10. La sentencia que recaiga tendrá fuerza de cosa juzgada.
Se impondrán las costas al litigante que hubiera visto totalmente
desestimadas sus pretensiones. De estimarse parcialmente la demanda,
cada parte soportará las costas causadas a su instancia y las comunes
por la mitad. La condena en costas incluirá los honorarios del
Abogado y del Procurador de la parte vencedora, si hubiere utilizado
los servicios profesionales de los mismos en demanda o contestación.
11. Podrán acumularse durante el curso del proceso, sin necesidad de
retrotraer el procedimiento, las cuotas vencidas con posterioridad a
la presentación de la demanda, considerándose comunes a la ampliación
los trámites que le hayan precedido. Esta facultad se extenderá a la
fase de ejecución de la sentencia.
La acumulación durante el proceso de la deuda vencida con la
comunidad con posterioridad a la presentación de la demanda requerirá
su previa acreditación mediante una nueva certificación del acuerdo
aprobatorio de la liquidación, expedida con arreglo a lo dispuesto en
el apartado 2.
12. Si procediera recurso contra la sentencia no será admitido a
trámite si el demandado no acreditase al interponerlo tener
satisfecha o consignada la cantidad líquida a que se contrae la
sentencia condenatoria.
Si la sentencia condenase al pago de cantidades líquidas por
incumplimiento de plazos o cuotas vencidas, se tendrá por desierto el
recurso si durante su tramitación dejase el recurrente de abonar o
consignar a su tiempo las que de su misma índole vayan venciendo.»
Artículo decimosexto
El artículo 22 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:
«1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a
terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente
y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el deudor
podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el
correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe
insatisfecho.
2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita
que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las
deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el
requerimiento a que se refiere el apartado anterior.
Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo
las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le
corresponda.»
Artículo decimoséptimo
El artículo 21 de la vigente Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
Propiedad Horizontal, pasa a ser el artículo 23 de esta misma Ley,
sin experimentar variación alguna en su redacción.
Artículo decimoctavo
Se añade una Disposición Adicional (Primera) a la Ley 49/1960, de 21
de julio, sobre Propiedad Horizontal, con la siguiente redacción:
«Disposición Adicional Primera
1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396
del Código Civil será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios
privados que reúnan los siguientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas
independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o
locales de negocio.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o
locales de negocio en que se encuentren divididos horizontalmente,
con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad
indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales,
instalaciones o servicios.
2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado
anterior podrán:
a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de
cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo
del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones
de esta Ley, que les resultará íntegramente de aplicación.
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A
tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva
comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo
o por los Presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar
aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus
respectivas juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá
la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los
elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo,
fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades
integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de
contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad
agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán
inscribibles en el Registro de la Propiedad.
3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior
gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las
comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta
Ley, con las siguientes especialidades:
a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en
contrario, por los Presidentes de las comunidades integradas en la
agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de
los propietarios de cada comunidad.
b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías
cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría
de que se trate en cada una de las juntas de propietarios de las
comunidades que integran la agrupación.
c) Salvo acuerdo en contrario de la junta no será aplicable a la
comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el
fondo de reserva.
La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada
únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales,
instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar
en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de
gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la
agrupación de comunidades.
4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de
las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables,
supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los
copropietarios, las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal,
con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.»
Artículo decimonoveno
Se añade una Disposición Adicional (Segunda) a la Ley 49/1960, de 21
de julio, sobre Propiedad Horizontal, con la siguiente redacción:
«Disposición Adicional Segunda
1. La constitución del fondo de reserva regulado en el artículo 9.f)
se ajustará a las siguientes reglas:
a) El fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse por la
Junta de propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad
correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la
entrada en vigor de la presente disposición.
Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de
reserva al aprobar su primer presupuesto ordinario.
b) En el momento de su constitución el fondo estará dotado con una
cantidad no inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la
comunidad. A tal efecto, los propietarios deberán efectuar
previamente las aportaciones necesarias en función de su respectiva
cuota de participación.
c) Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio
anual inmediatamente posterior a aquel en que se constituya el fondo
de reserva, la dotación del mismo deberá alcanzar la cuantía mínima
establecida en el artículo 9.
2. La dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior, en ningún
momento del ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido.
Las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio
presupuestario para atender los gastos de conservación y reparación
de la finca permitidos por la presente ley se computarán como parte
integrante del mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima.
Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán las
aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detraídas del
fondo de reserva conforme a lo señalado en el párrafo anterior.»
DISPOSICIÓN FINAL
1. Quedan derogadas cuantas disposiciones generales se opongan a lo
establecido en la presente Ley. Asimismo quedan sin efecto las
cláusulas contenidas en los estatutos de las comunidades de
propietarios que resulten contrarias o incompatibles con esta Ley.
2. La presente Ley entrará en vigor al día siguiente de su
publicación en el «Boletín Oficial del Estado».