BOLETIN OFICIAL

DE LAS CORTES GENERALES

CONGRESO DE LOS DIPUTADOS

VI LEGISLATURA

Serie B:


PROPOSICIONES DE LEY 3 de febrero de 1997 Núm. 78-1

PROPOSICION DE LEY

122/000062 Por la que se modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio,

sobre Propiedad Horizontal.


Presentada por el Grupo Parlamentario Catalán (Convergència i Unió).


La Mesa de la Cámara, en su reunión del día de hoy, ha adoptado el

acuerdo que se indica respecto del asunto de referencia:


(122) Proposición de Ley de Grupos Parlamentarios del Congreso.


122/000062.


AUTOR: Grupo Parlamentario Catalán (Convergència i Unió).


Proposición de Ley por la que se modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio,

sobre Propiedad Horizontal.


Acuerdo:


Admitir a trámite, trasladar al Gobierno a los efectos del artículo 126

del Reglamento, publicar en el Boletín y notificar al autor de la

iniciativa.


En ejecución de dicho acuerdo, se ordena la publicación de conformidad

con el artículo 97 del Reglamento de la Cámara.


Palacio del Congreso de los Diputados, 28 de enero de 1997.--P. D., El

Secretario General del Congreso de los Diputados, Emilio Recoder de

Casso.


A la Mesa del Congreso de los Diputados

Joaquim Molins i Amat, en su calidad de Portavoz del Grupo Parlamentario

Catalán (Convergència i Unió), presenta ante el Congreso de los Diputados

una Proposición de Ley por la que se modifica la Ley 49/1960, de 21 de

julio, sobre propiedad horizontal.


De acuerdo con lo establecido en los artículos 124 y siguientes del

Reglamento de la Cámara, interesa su tramitación con arreglo a Derecho.


Palacio del Congreso de los Diputados, 10 de enero de 1997.--El Portavoz

del Grupo Parlamentario Catalán (Convergència i Unió), Joaquim Molins i

Amat.


PROPOSICION DE LEY DEL GRUPO PARLAMENTARIO CATALAN (CONVERGENCIA I UNIO)

POR LA QUE SE MODIFICA LA LEY 49/1960, DE 21 DE JULIO, SOBRE PROPIEDAD

HORIZONTAL

EXPOSICION DE MOTIVOS

La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, reguladora

del régimen de propiedad por pisos, locales o espacios delimitados de un

edificio tiene más de treinta años de vigencia, a pesar de las dos

modificaciones legislativas operadas durante este lapso de tiempo. En

este sentido, tanto la Ley 2/1988, de 23 de febrero, como la Ley 3/1990,

de 21 de junio, significaron un serio avance en el ámbito del

acercamiento a la realidad social. No obstante, se puede afirmar que a lo

largo de tan largo período de vigencia se han puesto de manifiesto

determinadas lagunas, a la vez que han surgido nuevas necesidades y

demandas de la sociedad en materia de regulación de la Propiedad

Horizontal.


Todo ello alcanza una especial significación si se tienen en cuenta las

especiales dificultades con que se encuentran




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las relaciones de las colectividades que conforman las distintas

comunidades de propietarios. Dificultad y complejidad propia del hecho de

que, en primer lugar, deben encauzarse y confluir los derechos de los

distintos propietarios de un inmueble, dotándoles de una ordenación

completa y eficaz y, en segundo lugar, por la propia coexistencia de un

derecho singular y exclusivo de propiedad con un derecho conjunto de

copropiedad sobre los otros elementos del inmueble.


De ahí la necesidad de llevar a cabo las correspondientes modificaciones

de la vigente Ley sobre Propiedad Horizontal con objeto de agilizar y

simplificar el funcionamiento de las Comunidades de Propietarios.


De entre las referidas modificaciones y sin ánimo de ser exhaustivos,

cabe destacar, en primer lugar, la supresión de la regla de la unanimidad

que exige la ley para la adopción de acuerdos que afecten a la creación o

supresión del servicio de portería y aquellos que afecten al

establecimiento del servicio del ascensor, toda vez que, con ello se

pretende evitar que un solo copropietario pueda obstaculizar, mediante su

voto en contra, las legítimas decisiones del resto de copropietarios

produciendo, la mayoría de las veces, un grave perjuicio a la comunidad.


Por otro lado, y con la finalidad de procurar el buen estado de

conservación de los inmuebles se ha introducido, con carácter

obligatorio, la contribución de los copropietarios a un fondo de reserva

destinado a obras de conservación y reparación del inmueble así como la

obligatoriedad de realizar aquellas obras de mantenimiento y conservación

imprescindibles para dotar a la finca de las condiciones de habitabilidad

adecuadas.


Asimismo, se ha dado una especial consideración a la problemática

derivada de aquellos inquilinos que dejan de contribuir con las cargas de

la comunidad toda vez que, según se ha puesto de manifiesto

recientemente, las comunidades de propietarios acumulan en el Estado

español un total de 28.000 millones de pesetas de deuda de los vecinos

morosos.


La solución a dicho problema pasa, en primer lugar, por adoptar medidas

preventivas para dar publicidad de las deudas de las que deba responder

personalmente el propietario en el momento de la transmisión de la finca.


Por ello, se propone la modificación para exigir que a la escritura de

transmisión se acompañe una certificación que acredite que la finca a

transmitir se halla al corriente en el pago de gastos, o bien que se

cuantifique la deuda. En segundo lugar, se han articulado una serie de

medidas que afectan primordialmente al orden procesal. En este sentido,

se unifican los procedimientos relativos a todos los derechos y

obligaciones que reconoce la Ley en un solo proceso, el verbal, con

independencia de su cuantía, procedimiento que últimamente se ha

demostrado muy eficaz y que tiene su precedente en la determinación de

rentas y otros importes prevista en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre,

de Arrendamientos Urbanos.


Asimismo, dados los problemas que están causando las reclamaciones por

impago de obligaciones económicas, especialmente las cuotas o pagos de

percepción periódica, se permite la acumulación de las cuotas que vayan

venciendo durante el curso del proceso sin retroceder el procedimiento, a

semejanza de lo que ocurre en el juicio ejecutivo. Por otra parte, con el

objeto de evitar los abusos que las apelaciones infundadas pudieran

producir, se establece la necesidad de consignar las cantidades líquidas

a cuyo pago condene la sentencia como condición para tener derecho a la

apelación, así como la obligación de puntual pago o consignación de los

plazos de obligaciones periódicas que vayan venciendo para poder mantener

el recurso.


Asimismo, se considera conveniente introducir un mejor tratamiento

referido a la validez e ineficacia de los acuerdos, toda vez que, la Ley

en vigor contiene una confusión entre acuerdos contrarios a la ley, y por

tanto nulos de pleno derecho, y acuerdos anulables a los que da el mismo

tratamiento.


Finalmente, se especifica qué trámites se deben seguir ante el enojoso e

inapetente supuesto de que ninguno de los propietarios quiera ser

Presidente de la Comunidad, se introduce el requisito de la impugnación

judicial de los acuerdos cuando se deseen impugnar por parte de los

vecinos ausentes y se incrementa de uno a tres años, el período en que

pueden quedar afectos los pisos y locales al pago de los gastos

ordinarios y extraordinarios.


ARTICULO PRIMERO

Los artículos que a continuación se relacionan de la Ley 49/1960, de 21

de julio, sobre Propiedad Horizontal, quedarán redactados en los términos

siguientes:


1.El primer párrafo del artículo 9 queda redactado de la forma siguiente:


«Serán obligaciones de cada propietario:


Primera. Respetar los elementos comunes ya sean de uso general o

privativo, haciendo un uso adecuado de los mismos, de manera que no se

causen daños ni desperfectos. Cuando el usuario causante del daño sea

conocido, el propietario responderá individualmente de los daños y

deterioros causados por sí o por las personas de quien responda.


Asimismo, será obligación de cada propietario respetar las instalaciones

generales o en provecho de otro propietario, estén o no incluidas en su

piso o local.»

2.El párrafo quinto del artículo 9 queda redactado de la forma siguiente:


«Quinta. Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el

título, o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el

adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y

responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.


Asimismo, cada propietario estará obligado a la constitución de un fondo

de reserva destinado a las obras de conservación y reparación, que no

podrá ser inferior al importe de un 5% del presupuesto ordinario de los

gastos generales y que deberá ser ingresado anualmente en proporción a la

cuota o coeficiente de propiedad respectivo.


Al pago de estos gastos producidos en los últimos tres años y la parte

vencida de la anualidad corriente estará afecto el piso o local,

cualquiera que fuere su propietario actual y el título de su adquisición,

siendo este crédito a favor de la




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comunidad de propietarios preferente a cualquier otro, y sin perjuicio de

las responsabilidades personales procedentes.


En la escritura por la que se transmita el piso o local a título oneroso

deberá el transmitente declarar hallarse al corriente en el pago de los

gastos o, en su caso, expresar los que adeudare. A dichos efectos y salvo

renuncia expresa del adquiriente, que se hará constar en la propia

escritura, el Notario autorizante exigirá una certificación expedida por

el presidente o administrador de la comunidad de propietarios

acreditativa de dichos términos que deberá emitirse en el plazo máximo de

ocho días desde su solicitud fehaciente. Dicha certificación quedará

unida a la escritura. El transmitente a título oneroso quedará sujeto a

la obligación legal de saneamiento o por la carga no aparente de los

gastos a cuyo pago esté afecto el piso o local».


3.Se añade un nuevo artículo 9 bis) con la siguiente redacción:


«Será obligación de la comunidad la realización en el inmueble de las

obras de mantenimiento y conservación que tengan por finalidad la

adecuación de los elementos estructurales, la estanqueidad del edificio y

aquellos que tengan por objeto el dotar al inmueble de las condiciones de

habitabilidad adecuadas, así como cualquier otra obra de conservación o

adecuación de la seguridad, cuya inejecución pueda afectar o suponer la

disminución de alguno de los elementos constructivos antes citados.


El propietario o propietarios que se opongan o demoren injustificadamente

a la ejecución de las órdenes de obras dictadas por la autoridad

administrativa competente, responderán individualmente de las sanciones

que puedan imponerse en vía administrativa.


En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras y su necesidad

podrá solicitarse arbitraje vinculante de la Administración competente en

materia de vivienda.


Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de

conservación a que se refiere el presente artículo estará afecto el piso

o local en los mismos términos y condiciones que los establecidos en la

obligación quinta del artículo 9 de esta Ley para los gastos generales.»

4.El artículo 12 queda redactado de la forma siguiente:


«Son órganos de la comunidad la junta de propietarios, el presidente de

la comunidad, el administrador y el secretario. No obstante, podrán,

preverse en los estatutos o por acuerdo mayoritario otros órganos de

gobierno, pero sin menoscabo, respecto de terceros, de las funciones que

atribuye la Ley a los órganos de gobierno.


Los propietarios nombrarán de entre ellos, previa elección, turno

rotatorio o sorteo, un presidente que representará en juicio y fuera de

él a la comunidad en los asuntos que la afecten. El nombramiento será

obligatorio para el elegido, si bien el nombrado podrá acudir al Juez

dentro del mes siguiente a la fecha de su elección, alegando los motivos

que estime oportunos para ser relevado.


El nombramiento que haga el Juez a favor del propietario que designe será

obligatorio durante el plazo establecido en el mismo.


El presidente actuará al propio tiempo como secretario y administrador si

los estatutos no determinan o los propietarios no acuerdan elegir a otras

personas para desempeñar dichos cargos, que, a su vez, podrán recaer en

una misma persona.


El administrador o secretario-administrador podrá no pertenecer a la

comunidad de propietarios en cuyo caso, se encomendará el cargo a un

administrador de fincas colegiado.


Salvo que en los estatutos se disponga otra cosa, estos nombramientos se

harán por un año, prorrogable tácitamente por períodos iguales.


Los nombrados podrán, en todo caso, ser removidos en junta extraordinaria

de propietarios convocada al efecto.


No obstante, cuando el número de los propietarios de pisos o locales en

un edificio no exceda de cuatro, podrán acogerse, si expresamente así lo

convienen en los estatutos, al régimen de administración del artículo 398

del Código Civil.»

5.La norma primera del artículo 16 tendrá la siguiente redacción:


«Los acuerdos de la junta de propietarios se sujetarán a las siguientes

normas:


Primera.La unanimidad para la validez de los que impliquen aprobación o

modificación de reglas contenidas en el título constitutivo de la

propiedad o en los estatutos. No obstante, cuando tengan por finalidad la

supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso y la

movilidad de las personas con minusvalía, o cuando se refieran al

establecimiento del servicio de ascensor, así como a la creación o

supresión del servicio de portería, conserjería o vigilancia bastará el

voto de las tres quintas partes del total de los propietarios que a su

vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.


Los propietarios que, debidamente citados, no hubieren asistido a la

Junta serán notificados de modo fehaciente y detallado del acuerdo

adoptado por los presentes, y si en el plazo de un mes, a contar desde

dicha notificación, no impugnan judicialmente el acuerdo, se entenderán

vinculados por el mismo, que no será ejecutivo hasta que transcurra tal

plazo, salvo que antes manifestaren su conformidad.»

6.La norma cuarta del artículo 16 tendrá la siguiente redacción:


«Son nulos de pleno derecho los acuerdos de la Junta que recaigan sobre

materias que excedan de su competencia, los adoptados sin las mayorías en

cada caso exigidas o los que, por su causa o contenido, sean contrarios a

las leyes prohibitivas o imperativas o al orden público.


Son anulables los que produzcan graves perjuicios a un propietario o a la

comunidad y los demás acuerdos irregulares.


La acción de anulabilidad podrá ejercitarse contra la Comunidad por

cualquiera de los propietarios no asistentes o que no hayan votado a

favor del acuerdo y durante un mes a contar desde el día en que el

propietario tuvo conocimiento del mismo o se le notificó el acuerdo.»

7.La norma quinta del artículo 16 queda sin contenido.


8.Se añade un nuevo artículo 17 bis) con la siguiente redacción:





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«1.De cada Junta, se levantará, en el correspondiente Libro, acta con

expresión de las circunstancias siguientes:


1.ªFecha y lugar de celebración.


2.ªExpresión de su carácter de ordinaria o extraordinaria y constancia de

quién la ha convocado.


3.ªIdentidad del Presidente y del Secretario.


4.ªTranscripción de la lista de propietarios presentes y representados.


5.ªReferencia al orden del día.


6.ªAcuerdos adoptados, con expresión de los nombres de los propietarios

que hubiesen votado a favor y cuotas que representan.


2.El acta deberá cerrarse con las firmas del Secretario y Presidente de

la Junta al terminar la sesión o dentro de los diez días siguientes, y

desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos.


3.El Secretario, durante el plazo de cinco años guardará, unidos, la

convocatoria, las cartas, las copias o referencias suficientes de los

poderes, los documentos acreditativos de los acuerdos adoptados, así como

los demás documentos relativos a cada sesión.»

9.Se añade un nuevo artículo 20 bis) con la siguiente redacción

«El que hubiere obtenido frente a la comunidad sentencia firme podrá

dirigirse contra los fondos y créditos de la misma. Subsidiariamente, y

previo requerimiento de pago al propietario respectivo, podrá dirigirse

contra cada propiedad separada que hubiese sido parte en el

correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe

insatisfecho.


No obstante, cualquier propietario podrá oponerse a dicho requerimiento

si acredita que efectuó el pago por la cuota correspondiente.


Aunque el deudor pague en el acto de requerimiento, serán de su cargo las

costas causadas en la parte proporcional que le corresponda.»

10.Se añade un nuevo artículo 22 con la siguiente redacción:


«Artículo 22

1.La competencia de los litigios sobre las materias que regula la

presente Ley corresponderá al Juez de Primera Instancia del lugar donde

se halle la finca.


2.Salvo el procedimiento especial de equidad previsto en el articulo 16

de esta Ley, las demás acciones basadas en los derechos y obligaciones

que esta Ley reconoce se tramitarán por el procedimiento de juicio

verbal, cualquiera que fuere la cuantía litigiosa.


3.Cuando en el proceso se ejercitaren acciones para exigir el

cumplimiento de lo previsto en el número 5 del artículo 9 de la presente

Ley, podrán acumularse durante el curso del mismo las cuotas impagadas en

cuya virtud se proceda y que vayan venciendo, sin necesidad de retroceder

el procedimiento, considerándose comunes a la ampliación los trámites que

le hayan precedido. Este derecho se extenderá al período de ejecución de

la sentencia.


4.En ningún caso se admitirán a trámite los recursos que procedieren si

el demandado no acreditare al interponerlos, tener satisfecha o

consignada en su caso, la cantidad líquida a que se contrae la sentencia

condenatoria.


5.Si la sentencia condenare al pago de cantidades líquidas por

incumplimiento de plazos o cuotas vencidas, se tendrá por desierto el

recurso si durante su tramitación dejase el recurrente de abonar o

consignar a su tiempo las que de su misma índole vayan venciendo.


Sin embargo podrá éste cautelarmente adelantar o consignar el pago de

plazos no vencidos, los cuales se sujetarán a liquidación una vez firme

la sentencia.


6.Las partes podrán someterse al procedimiento arbitral previsto en la

Ley 36/1988, de 5 de diciembre.»

ARTICULO SEGUNDO

El primer párrafo del artículo 396 del Código Civil queda redactado de la

forma siguiente:


«Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos

susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a

un elemento común de aquél o a la vía pública, podrán ser objeto de

propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre

los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y

disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, elementos

estructurales como pilares, jácenas, vigas y forjados; muros, recintos

destinados al ascensor o a otros servicios e instalaciones; fachadas y

elementos de cierre que las conforman, las terrazas, balcones, incluido

el revestimiento exterior, y barandillas; conductos de ventilación y

evacuación de humos, conductos de suministro de agua, gas, electricidad y

teléfono hasta la entrada al espacio privativo propio; conducciones de

desagües, fosos, patios, escaleras, porterías, ascensores, corredores,

cubiertas, canalizaciones, pasos y servidumbres; y demás servicios de

utilización general, tales como los equipos y antenas colectivas de

televisión, sistemas de detección y prevención de incendios y sistemas de

seguridad y comunicación.»

DISPOSICION ADICIONAL

Aquellas Comunidades Autónomas que tuvieren asumidas estatutariamente

competencias en materia de vivienda podrán regular:


a)La forma de constitución del fondo de reserva a que se refiere el

párrafo quinto del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, en su

redacción dada por la presente Ley.


b)El establecimiento de mecanismos de vigilancia y control que en su

caso fueren necesarios, para determinar las clases de obras a las cuales

va destinado el referido fondo.





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DISPOSICION DEROGATORIA

Quedan derogadas cuantas disposiciones de igual o inferior rango se

opongan lo establecido en la presente Ley.


DISPOSICIONES FINALES

Primera

Se faculta al Gobierno para aprobar las disposiciones y adoptar las

medidas necesarias para el desarrollo y ejecución de lo establecido en la

presente Ley y concretamente, para la efectiva aplicación de lo previsto

en el párrafo quinto del artículo 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio,

sobre Propiedad Horizontal en su redacción dada por el artículo Primero,

apartado 5 de la presente Ley, en lo que se refiere a las funciones de

los Notarios.


Segunda

La presente Ley entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el

«Boletín Oficial del Estado».


Palacio del Congreso de los Diputados, diez de enero de mil novecientos

noventa y siete.