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BOCG. Congreso de los Diputados, serie A, núm. 80-16, de 04/12/1998
BOLETÍN OFICIAL DE LAS CORTES GENERALES
CONGRESO DE LOS DIPUTADOS
VI LEGISLATURA
Serie A: 4 de diciembre de 1998 Núm. 80-16 PROYECTOS DE LEY
APROBACIÓN DEFINITIVA POR EL CONGRESO
121/000076 Derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles
de uso turístico y normas tributarias.
El Pleno del Congreso de los Diputados, en su sesión del día 26 de
noviembre de 1998, aprobó, de conformidad con lo establecido en el
artículo 90 de la Constitución, el Proyecto de Ley sobre derechos de
aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico
y normas tributarias (núm. expte. 121/76), con el texto que se inserta
a continuación.
Se ordena la publicación en cumplimiento de lo previsto en el
artículo 97 del Reglamento de la Cámara.
Palacio del Congreso de los Diputados, 27 de noviembre de 1998.-El
Presidente del Congreso de los Diputados, Federico Trillo-Figueroa
Martínez-Conde.
LEY SOBRE DERECHOS DE APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES INMUEBLES
DE USO TURÍSTICO Y NORMAS TRIBUTARIAS
Preámbulo
I
Con el término impropio de «multipropiedad» se vienen denominando
todas aquellas fórmulas por las que se transmite el derecho a
disfrutar de un alojamiento durante un período determinado cada año.
El interés en realizar una adquisición de esta naturaleza suele estar
justificado en la utilización vacacional del inmueble: por un lado,
el adquirente dispone de un lugar estable y seguro para sus
vacaciones anuales; por otro, lo hace sin tener que adquirir, y
pagar, la entera propiedad del inmueble,
con lo que reduce considerablemente la inversión, ajustándola a sus
posibilidades reales de disfrute.
Desde el punto de vista jurídico, la figura implica una división
temporal del derecho a disfrutar del bien. A pesar de que el 6 de
julio de 1960 se inscribió en el Registro de la Propiedad Industrial
una patente de invención de unas llamadas «pólizas de verano», que
atribuían a sus titulares el derecho a disfrutar de un alojamiento
vacacional por «períodos fijos o variables», este sistema de
explotación turística de inmuebles era desconocido en España hasta
tiempo relativamente reciente; sí pueden encontrarse en cambio
fórmulas similares de explotación en otros ámbitos, como son, por
ejemplo, el régimen jurídico de dulas, tradicional en Canarias, que
consiste en dividir temporalmente la explotación del agua entre sus
titulares, o las comunidades pro-diviso con la concurrencia de los
derechos dominicales de invernadero, agostadero, pastos y de labor
(cada dos, tres o seis años), propios de Extremadura, así como, en
nuestro Derecho histórico, la dula de aprovechamientos de pastos y la
división temporal del uso y disfrute de una finca por razón de
diversos cultivos.
Sea como fuere, desde que esta figura se empezó a aplicar, ha tenido
un amplio desarrollo, hasta hacer de España el segundo país del mundo
en número de complejos explotados de esta forma.
Muy poco después de la introducción de la figura, se convirtió en un
lugar común la idea de que la legislación existente era insuficiente
para dotar a la misma de un marco legislativo adecuado. Esta idea
resultaba cuando menos apresurada. El problema no era tanto de
configuración jurídica como de garantizar el efectivo disfrute de
cada derecho.
Por otro lado, para la Unión Europea ha sido, hace ya tiempo, motivo
de preocupación la gran cantidad de abusos que se han dado en este
sector: desde la «propuesta de Resolución sobre la necesidad de
colmar la laguna jurídica existente en materia de multipropiedad»,
que fue presentada al Parlamento Europeo el 17 de octubre de 1986,
hasta la Directiva 94/47/CE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de
26 de octubre de 1994, «relativa a la protección de los adquirentes
en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de
adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de
tiempo compartido». Hitos importantes en ese camino fueron las
Resoluciones del Parlamento Europeo de 13 de octubre de 1988 y de 11
de junio de 1991. También cabe citar la Resolución de 14 de
septiembre de 1989, que se enmarca en el campo de las adquisiciones
inmobiliarias transfronterizas.
Al final, la propia Unión Europea llegó al convencimiento de que el
problema no estaba tanto en una teórica insuficiencia legislativa
como en el hecho de tratarse de un sector donde el consumidor está
especialmente desprotegido, de modo que lo procedente era la
elaboración de una Directiva que estableciera una normativa de
carácter excepcional y que limitara, en este ámbito, la autonomía de
la voluntad hasta donde fuera aconsejable.
Las medidas concretas adoptadas por la Directiva son las siguientes:
Estableció, en favor del adquirente, un derecho de desistimiento
unilateral durante los diez días siguientes a la celebración del
contrato. La Directiva, en su traducción al español, lo llama
«derecho de resolución», y añade la caracterización «ad nutum» para
indicar que el mismo se ejerce sin necesidad de alegar ningún motivo
o razón. Sin embargo, precisamente porque no es necesario alegar
ningún motivo, y no lo es porque no es necesario que exista, al ser
una facultad que se concede al adquirente por el mero hecho de serlo
y que puede ejercitar libremente sin necesidad de que concurra
ninguna condición ulterior parece más ajustado denominarlo facultad
de «desistimiento», que es expresión que acentúa ese carácter
unilateral e incondicionado.
Además de esta facultad de desistimiento, la Directiva impone al
vendedor una obligación de información, que se desglosa en los
siguientes aspectos: en primer lugar, el vendedor debe disponer, a
favor de cualquiera que lo solicite, de un documento informativo, en
el que se recojan determinados extremos; en segundo lugar, el
contrato debe contener ciertas menciones, que tienen por objeto, en
definitiva, informar al adquirente de aspectos esenciales de lo que
está adquiriendo. Para hacer plenamente eficaz este deber de
información, se establece que, en el caso de que el contrato no
contuviera alguna de las menciones exigidas, el adquirente tendrá el
derecho a resolver unilateralmente el contrato en el plazo de tres
meses, a contar desde su celebración. Esta facultad conserva en el
texto la denominación de «facultad de resolución» porque tiene una
naturaleza distinta a la del desistimiento en cuanto es necesario que
exista una previa condición, como es el incumplimiento, por parte del
vendedor, del deber de información que le incumbe.
Como disposición complementaria de las facultades de desistimiento y
de resolución, la Directiva establece que, para el caso de que la
adquisición se haya financiado con un préstamo del vendedor o de un
tercero, previo acuerdo celebrado entre el tercero y el vendedor, el
ejercicio de la facultad de desistimiento o de resolución implicará,
igualmente, la resolución del préstamo.
Por último, la Directiva se ocupa de otros aspectos, como son el de
la lengua en que debe ir redactado el contrato que firma el
adquirente o la sujeción a determinados fueros.
La figura suscitaba dos cuestiones jurídicas: una de orden
terminológico y otra de política legislativa.
El término «multipropiedad» tenía la gran ventaja de haber calado en
la opinión pública hasta el punto de ser, con mucho, la forma más
habitual de denominar entre nosotros a la institución, con
independencia de que se hubiera constituido como una forma de
propiedad o como una forma de derecho personal. Pero es precisamente
ese carácter globalizador con el que normalmente se utiliza, por un
lado, y el hecho de hacer referencia a una forma concreta de
propiedad, por otro, lo que lo hacen un término inadecuado por
equívoco.
Otra opción era utilizar la fórmula empleada en la Directiva: «tiempo
compartido». Sin embargo, esta forma de denominar a la institución
resulta también poco satisfactoria. En principio, parece un término
más genérico que el de «multipropiedad», pero hay que tener en cuenta
que «tiempo compartido» no es más que la traducción al español de la
forma inglesa «time-sharing». La expresión «tiempo compartido»,
aunque no parece presentar serios inconvenientes para denominar con
ella la forma societaria del derecho francés, no es adecuada para
incluir cualesquiera otras fórmulas, tanto si son de derecho personal
(el multiarriendo griego) o de derecho real (el derecho de habitación
periódica portugués). Además, tiene el inconveniente de que parece
dar a entender que, entre los titulares de estos derechos, lo que se
comparte es el tiempo, cuando es precisamente lo contrario, puesto
que los titulares lo son respecto de períodos de tiempo diferentes y
excluyentes. Por ello, resulta preferible la expresión «derecho de
aprovechamiento por turno», en primer lugar, porque es menos
comprometida, en el sentido de ser una expresión más genérica y más
descriptiva y, en segundo lugar, porque se ajusta perfectamente a la
regulación que del mismo se hace. Nada obsta, sin embargo, a que se
mantenga la utilización de esta denominación, o de cualquier otra, en
particular a efectos promocionales, siempre que no contenga la
palabra propiedad, o no pueda ser equívoca en cuanto al contenido del
derecho a que se hace referencia.
La cuestión clave de política legislativa consistía en determinar si
debían regularse varias fórmulas institucionales o si se debía
limitar su regulación a una sola, dejando fuera de la ley a las
demás. Se ha optado por una vía intermedia, consistente en la
detallada regulación de un nuevo derecho real de aprovechamiento por
turno, permitiendo sin embargo la configuración del derecho como una
variante del arrendamiento de temporada, al que resultarán aplicables
el conjunto de disposiciones de la Ley en cuanto no contradigan su
naturaleza jurídica.
La Ley, por otra parte, no se limita a la transposición estricta de
la Directiva, sino que procura dotar a la institución de una
regulación completa. Así determina la posibilidad de constituir un
derecho de naturaleza real, por el que se adquiere la facultad de
disfrutar de un inmueble durante un período determinado del año;
regula cómo se constituye sobre un inmueble el régimen jurídico del
aprovechamiento por turno y dispone cómo han de ejercitarse en España
los derechos de desistimiento y resolución que establece la Directiva
europea.
No es la primera vez que un texto comunitario es origen de una
regulación interna más amplia de la exigida por aquél, y más aún
tratándose de Directivas que establecen unas garantías mínimas de
protección.
Todas estas cuestiones pueden encuadrarse dentro del Derecho privado
civil y mercantil del Estado y, por tanto, la Ley se dicta al amparo
de lo establecido en el artículo 149.1.6.a, 8.a y 14.a de la
Constitución. Lógicamente, ello se entiende sin perjuicio de las
competencias que la propia Constitución reconoce en cuanto a la
conservación, modificación o desarrollo de los derechos civiles de
las Comunidades Autónomas.
Además, la Ley contiene una expresa mención de la empresa de
servicios, esencial para la vida del régimen y para el adecuado
disfrute del derecho adquirido. Sin empresa de servicios, o si ésta
funciona incorrectamente, el derecho no podrá ser ejercitado en la
práctica y de poco le servirá al adquirente que el contenido jurídico
del mismo esté en otros aspectos perfectamente determinado.
II
El texto está dividido en dos títulos (normas civiles y mercantiles y
normas tributarias) y desarrollado en veinte artículos, tres
disposiciones adicionales, tres disposiciones transitorias y una
disposición final. El título I se divide en tres capítulos
(disposiciones generales, régimen jurídico e incumplimiento de los
servicios); el capítulo II, a su vez, está dividido en dos secciones
(constitución y condiciones de promoción y transmisión).
El capítulo I está dedicado a las disposiciones generales. Al definir
el ámbito de aplicación, la Ley utiliza la expresión «alojamientos»
para denominar los elementos sujetos al régimen. Tal expresión
incluye tan sólo los elementos que sean susceptibles de ser
utilizados como alojamiento. Por eso, luego se excluyen de la
constitución los locales, entendiendo por tales todos los elementos
que no pueden tener tal destino y por eso se exige, antes de la
constitución del régimen, la obtención de las correspondientes
cédulas de habitabilidad, requisito que sólo tiene sentido para
elementos destinados a alojamiento.
Además, se establece que el régimen sólo podrá recaer sobre un
edificio, conjunto inmobiliario o sector de éstos arquitectónicamente
diferenciado para evitar que en una edificación o grupo de
edificaciones el propietario de tan sólo alguno o algunos
alojamientos, físicamente dispersos, constituya un régimen de
derechos de aprovechamiento por turno sobre los mismos. No se impide
la extinción parcial del régimen siempre que se respete esa identidad
física y los derechos preexistentes. Se permite, no obstante, la
explotación mixta de un inmueble siempre que el tipo de explotación
que tenga que convivir con un régimen de derechos de aprovechamiento
por turno sea otro tipo de explotación turística, pues, en este
caso, las dos actividades, a efectos materiales de convivencia,
son tan próximas que ningún perjuicio grave para los clientes y
los titulares de los derechos puede derivarse de ello.
El ámbito de aplicación restrictivo ha aconsejado establecer una
norma para determinar el régimen de los derechos de aprovechamiento
por turno o similares a éstos que se constituyan sin ajustarse a la
Ley, pues aunque es evidente que se trataría de supuestos de fraude
de ley y deberán, en consecuencia, someterse a la solución del
artículo 6.4 del Código Civil, ésta no parece por sí sola norma
suficiente para evitar que, de hecho, el fraude de ley se produzca en
la práctica.
No obstante, como ha quedado dicho, se incluyen a todos los efectos
en el ámbito de la Ley los arrendamientos de temporada que tengan por
objeto más de tres de ellas y en los que se anticipen las rentas
correspondientes a algunas o a todas las temporadas contratadas.
Se establece una duración mínima (tres años) y máxima (cincuenta
años) del régimen. Dentro de estos límites caben todas las opciones
de lo que puede ser un tiempo razonable para agotar las posibilidades
reales de disfrute del adquirente. Esta limitación de la duración del
régimen es, además, la que permite que el propietario que lo ha
constituido siga, durante la vida de éste, vinculado al inmueble.
Esta vinculación es deseable a partir del momento en que se considera
que lo que ofrece el propietario no es sólo una titularidad
inmobiliaria, sino también un servicio durante la existencia del
derecho, que es lo que explica la naturaleza necesariamente compleja
de la relación entre el titular de un derecho de aprovechamiento por
turno y el propietario del inmueble. Así pues, el propietario debe
garantizar que los titulares de los derechos reciban los debidos
servicios implícitos en su titularidad. Esta garantía mínima exigible
existe desde el momento en que el propietario sigue vinculado al
inmueble, lo cual sólo puede ser así porque los derechos por él
enajenados no son plenos, sino limitados. Y la limitación, en este
caso, sólo puede afectar a la duración del régimen.
III
La formalización del régimen en escritura pública se establece como
constitutiva, y se impone como obligatoria su inscripción en el
Registro de la Propiedad, con el fin de evitar que se puedan iniciar
las transmisiones de derechos de aprovechamiento por turno antes de
que tanto el fedatario autorizante como el registrador controlen la
legalidad del régimen y se haga público. Así, los adquirentes, antes
o después de su adquisición, podrán acudir al Registro para recabar
la información esencial sobre el régimen al que se encuentra sometida
su adquisición, con plena garantía de su adecuación a la legalidad.
Al otorgamiento de la escritura reguladora ha de concurrir la empresa
que ha de prestar los servicios propios del contenido esencial del
derecho de aprovechamiento por turno, salvo que el propietario o
promotor manifieste expresamente que asume directamente su
prestación.
En la sección dedicada a las «condiciones de promoción y transmisión»
se transponen la mayoría de las normas de la Directiva de 1994.
Aparte de su naturaleza restrictiva del principio de autonomía de la
voluntad, en la transposición no hay problemas especiales, salvo por
lo que se refiere al caso de que el contrato se celebre directamente
ante Notario. La intervención del fedatario público sería suficiente
para considerar innecesario conceder al adquirente la facultad de
desistimiento, pues su presencia impide el que la otra parte haga
valer su preponderancia, pero, puesto que la Directiva no establece
ninguna excepción en favor de estos contratos intervenidos, ha sido
necesario conservar esa facultad de desistimiento, si bien exigiendo
que el mismo se haga por acta notarial, como documento público
equivalente a la escritura en la que se ha formalizado el contrato
sobre un derecho de aprovechamiento por turno.
La facultad resolutoria que, salvo pacto en contrario, se reconoce al
transmitente en el contrato de adquisición de un derecho de
aprovechamiento por turno (artículo 13) está justificada por la
singular naturaleza de tal derecho, donde el valor del mismo depende
tanto de los servicios como de su contenido, de forma que es
perfectamente lógico que el impago de aquéllos pueda implicar la
resolución del derecho. Se permite, asimismo, pactar una cláusula
penal que compense al propietario o promotor que opta por resolver el
contrato cuando el adquirente deje de pagar las cuotas debidas al
prestador de servicios.
IV
La Ley, de ámbito estrictamente civil, no impone sanciones
administrativas para el caso de incumplimiento de sus normas. Pero es
obvio que ello no impide que tales incumplimientos, cuando la
actividad sea calificada como turística por las Comunidades Autónomas
protección a los consumidores y usuarios, puedan ser consideradas por
la legislación de aquéllas como infracciones administrativas
sancionables, sin perjuicio de los derechos que la Ley reconoce a los
titulares de los derechos de aprovechamiento por turno. No obstante,
la Ley intenta que, a través de la exigencia de unos requisitos
previos muy rigurosos, cuyo cumplimiento es indispensable para
constituir el régimen y cuyo control se atribuye a Notarios y
Registradores, los incumplimientos sean aislados o, al menos, poco
frecuentes, haciendo mínima la necesidad de la intervención
administrativa.
V
El título II contiene una serie de normas tributarias aplicables a
los derechos contemplados en la presente Ley y que tienen por
finalidad no discriminar en el plano fiscal a los titulares de los
derechos reales de aprovechamiento por turno en relación con los
titulares de otras posibles fórmulas de utilización de inmuebles a
tiempo parcial.
En efecto, de no introducirse esta regulación, los citados derechos
reales seguirían el régimen previsto en las diferentes leyes de los
tributos para los derechos de esta naturaleza y, como consecuencia de
su carácter de derechos reales de disfrute sobre bienes inmuebles,
darían lugar, en algunos supuestos, a la aplicación de tipos
impositivos superiores a los previstos para la transmisión
o adquisición de derechos de carácter personal.
De acuerdo con lo anterior y, teniendo presente el carácter
particular de las normas contempladas en este título, que no
constituyen, en puridad, un régimen tributario específico, sino que
contienen, únicamente, ciertas especialidades que no impiden la
aplicación, en lo no previsto expresamente, de la normativa
tributaria general y de las disposiciones propias del Impuesto sobre
el Patrimonio, del Impuesto sobre el Valor Añadido y del Impuesto
sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados,
a los que se hace referencia en el citado título.
En el Impuesto sobre el Patrimonio, cualquiera que sea la naturaleza
del derecho en cuestión, se unifica el criterio para su valoración, a
efectos de su integración en la base imponible de este Impuesto,
determinando la valoración por el precio de la adquisición.
En el Impuesto sobre el Valor Añadido, se generaliza la aplicación
del tipo reducido al 7 por ciento a las prestaciones de servicios
consistentes en la cesión de los derechos de aprovechamiento por
turno de bienes inmuebles como en otras formas de utilización de los
bienes inmuebles por período determinado o determinable del año, con
prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la
industria hotelera.
Finalmente, en el ámbito del Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados se establece la
aplicación del tipo de gravamen del 4 por ciento, propio de la
transmisión de derechos de carácter personal.
En definitiva, pues, el régimen tributario contemplado en la presente
Ley asimila el tratamiento en los supuestos contemplados en la misma
de los derechos reales de aprovechamiento por turno de bienes
inmuebles y otros de derechos de naturaleza personal distintos de los
anteriores, con la finalidad ya señalada de no discriminar
negativamente a los primeros.
Esta finalidad responde plenamente al objeto de la presente Ley, así
como de la Directiva 94/47/CE, en cuanto que incentiva
sustancialmente la adquisición de los derechos contemplados.
VI
La disposición adicional segunda está justificada por la propia
Directiva, que en su artículo 9 exige a los Estados miembros adoptar
las medidas necesarias para que, en cualquier caso, el adquirente no
quede privado de la protección que le concede la misma. La
disposición pretende precisamente eso, en cuanto se trate de derechos
de aprovechamiento por turno sobre bienes inmuebles situados en
España, soslayando la posibilidad de que el contrato se someta a la
jurisdicción pactada por las partes. En definitiva, se trata de
evitar los posibles fraudes de ley, los llamados «fraudes de ley
internacionales», que se pueden dar amparándose en la existencia,
dentro de un espacio común, de Estados donde la Directiva comunitaria
no haya sido traspuesta por no haberse sentido la necesidad de
hacerlo, al no comercializarse en sus territorios esta clase de
derechos. Este mismo camino es el que está tratando de tomar la Unión
Europea en lo que se refiere a Directivas comunitarias de protección
a los consumidores, para evitar precisamente que su falta de
trasposición en algunos Estados sirva de medio para soslayar la
aplicación de las normas dictadas por los otros para la integración
en sus respectivos ordenamientos. Y así, en esta dirección apunta la
iniciativa comunitaria relativa a las acciones de cesación en materia
de protección de los intereses de los consumidores. La disposición
está además apoyada, a mayor abundamiento, en los artículos 16 de los
Convenios de Bruselas de 27 de septiembre de 1968 y de Lugano de 16
de septiembre de 1988, y en los artículos 3 y 4 del Convenio de Roma
sobre la Ley aplicable a las obligaciones contractuales de 19 de
junio de 1980.
VII
En cuanto al régimen transitorio, trata de que la Ley sea aplicable,
en cuanto a los regímenes existentes, a la promoción y transmisión de
derechos que contienen la facultad de disfrutar de un alojamiento por
un tiempo al año, estableciendo, además, para estos regímenes en todo
caso la obligación de adaptarse en el plazo de dos años, a contar
desde la entrada en vigor de la Ley. Naturalmente, la adaptación que
exige la disposición transitoria segunda no pretende la
transformación de los regímenes preexistentes, sino tan sólo que se
dé publicidad a éstos y a su forma de explotación con pleno respeto
de los derechos ya adquiridos. Por eso, la disposición exige
solamente los requisitos del artículo 5 y no el cumplimiento de todas
las obligaciones que la Ley impone al que se proponga constituir un
régimen de derechos de aprovechamiento por turno una vez que haya
entrado en vigor y, aun aquéllos, sólo en la medida en que sean
compatibles con la propia naturaleza del régimen preexistente.
TÍTULO I
NORMAS CIVILES Y MERCANTILES
CAPÍTULO I
Disposiciones generales
Artículo 1. Ámbito objetivo
1. Es objeto de esta Ley la regulación de la constitución, ejercicio,
transmisión y extinción del derecho de aprovechamiento por turno de
bienes inmuebles, que atribuye a su titular la facultad de disfrutar,
con carácter exclusivo, durante un período específico de cada año, un
alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida
propia a la vía pública o a un elemento común del edificio en el que
estuviera integrado, y que esté dotado, de modo permanente, con el
mobiliario adecuado al efecto, y el derecho a la prestación de los
servicios complementarios. La facultad de disfrute no comprende las
alteraciones del alojamiento ni de su mobiliario. El derecho de
aprovechamiento por turno podrá constituirse como derecho real
limitado o de conformidad con lo dispuesto en el apartado 6 de este
artículo.
2. El régimen de aprovechamiento por turno sólo podrá recaer sobre un
edificio, conjunto inmobiliario o sector de ellos arquitectónicamente
diferenciado. Todos los alojamientos independientes que lo integren,
con la necesaria excepción de los locales, deben estar sometidos
a dicho régimen. Será necesario que el conjunto tenga, al menos, diez
alojamientos. Se permite, no obstante, que un mismo conjunto
inmobiliario esté sujeto, al tiempo, a un régimen de derechos de
aprovechamiento por turno y a otro tipo de explotación turística,
siempre que los derechos de aprovechamiento por turno recaigan sobre
alojamientos concretos y para períodos determinados.
3. El período anual de aprovechamiento no podrá ser nunca inferior a
siete días seguidos. En todo caso, dentro de un régimen, los turnos
han de tener todos la misma duración. Deberá, además, quedar
reservado para reparaciones, limpieza u otros fines comunes un
período de tiempo que no podrá ser inferior a siete días por cada uno
de los alojamientos sujetos al régimen.
4. El derecho real de aprovechamiento por turno no podrá en ningún
caso vincularse a una cuota indivisa de la propiedad, ni denominarse
multipropiedad, ni de cualquier otra manera que contenga la palabra
propiedad.
A los efectos de publicidad, comercialización y transmisión del
derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles podrá
utilizarse cualquier otra denominación, siempre que no induzca a
confusión a los consumidores finales y del mismo se desprenda con
claridad la naturaleza, características y condiciones jurídicas
y económicas de la facultad de disfrute.
Cada uno de los derechos reales de aprovechamiento por turno gravará,
en conjunto, la total propiedad del alojamiento o del inmueble, según
esté previamente constituida
derecho real de aprovechamiento y la propiedad, o una cuota de ella,
en una misma persona no implica extinción del derecho real limitado,
que subsistirá durante toda la vida del régimen.
El propietario del inmueble, sin perjuicio de las limitaciones que
resultan del régimen y de las facultades de los titulares de los
derechos de aprovechamiento por turno, podrá libremente disponer de
su derecho de propiedad con arreglo a las normas del Derecho privado.
5. Lo dispuesto en la presente Ley se aplicará al propietario,
promotor y a cualquier persona física o jurídica que participe
profesionalmente en la transmisión o comercialización de derechos de
aprovechamiento por turno.
6. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles vacacionales
por temporada, que tengan por objeto más de tres de ellas, hasta un
máximo de cincuenta años, y en los que se anticipen las rentas
correspondientes a algunas o a todas las temporadas contratadas,
quedarán sujetos a lo dispuesto en la presente Ley, sin perjuicio de
lo prevenido en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Tales contratos
deberán referirse necesariamente a una temporada anual determinada
que se corresponda con un período determinado o determinable de esa
temporada y a un alojamiento determinado o determinable por sus
condiciones genéricas, siempre que esté especificado el edificio o
conjunto inmobiliario donde se va a disfrutar del derecho.
7. El contrato por virtud del cual se constituya o transmita
cualquier otro derecho, real o personal, por tiempo superior a tres
años y relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un
período determinado o determinable al año, al margen de la presente
Ley, será nulo de pleno derecho, debiéndole ser devueltas al
adquirente o cesionario cualesquiera rentas o contraprestaciones
satisfechas, así como indemnizados los daños y perjuicios sufridos.
Artículo 2. Límites y consecuencias del incumplimiento
1. Son nulas las cláusulas mediante las cuales el adquirente renuncie
anticipadamente a los derechos que le atribuye la presente Ley.
Asimismo, serán nulas las cláusulas que exoneren al propietario o
promotor, o a cualquier persona física o jurídica que participe
profesionalmente en la transmisión o comercialización de los derechos
de aprovechamiento por turno, de las responsabilidades que le son
propias conforme a lo establecido por aquélla.
2. Son nulas las estipulaciones de sumisión a arbitraje, salvo si
estas últimas se conciertan una vez que haya surgido la cuestión
discutida o son de sometimiento al sistema arbitral de consumo o a un
Tribunal arbitral especializado que pudiera constituirse, siempre que
en su composición participen, en régimen de igualdad, las
organizaciones de consumidores.
Artículo 3. Duración
1. La duración del régimen será de tres a cincuenta años, a contar
desde la fecha de inscripción del régimen jurídico o desde la
inscripción de la terminación de la obra cuando el régimen se haya
constituido sobre un inmueble en construcción.
2. Extinguido el régimen por transcurso del plazo de duración, los
titulares no tendrán derecho a compensación alguna.
CAPÍTULO II
Régimen jurídico
SECCIÓN 1.a
Constitución
Artículo 4. Constitución del régimen
1. El régimen de aprovechamiento por turno deberá ser constituido por
el propietario registral del inmueble. Para poder hacerlo, deberá
previamente:
a) Haber inscrito la conclusión de la obra en el Registro de la
Propiedad. En el caso de que la obra esté iniciada, deberá haber
inscrito la declaración de obra nueva en construcción.
b) Haber obtenido de las autoridades competentes las licencias
necesarias para ejercer la actividad turística, las de apertura, las
necesarias para la primera ocupación de los alojamientos, zonas
comunes y servicios accesorios que sean necesarias para el destino y
la correspondiente cédula de habitabilidad. En el caso de que la obra
esté tan sólo iniciada, bastará haber obtenido la licencia de obra y
la necesaria para la actividad turística.
Esta última, tanto si la obra está terminada como si tan sólo
iniciada, solamente será exigible en aquellas Comunidades Autónomas
donde la comercialización de derechos que impliquen la facultad de
disfrute de un alojamiento durante un período de tiempo al año tenga,
con arreglo a su legislación, la calificación de actividad turística
sometida a licencia.
c) Haber celebrado, de conformidad con lo establecido en la presente
Ley, el contrato con una empresa de servicios que reúna, en aquellas
Comunidades Autónomas donde se establezcan, los requisitos que se
exijan a éstas, salvo que el propietario, cumpliendo los mismos
requisitos, haya decidido asumirlos directamente él.
Las empresas de servicios no podrán estar domiciliadas en paraísos
fiscales y tendrán que tener, al menos, una sucursal domiciliada en
España.
d) Haber concertado los seguros a los que se refiere el artículo 7.
2. El propietario que constituya el régimen sobre un inmueble en
construcción deberá, además, contratar a favor de los futuros
adquirentes de derechos de aprovechamiento
por turno un aval bancario con alguna de las entidades registradas en
el Banco de España, o un seguro de caución con entidad autorizada que
garantice la devolución de las cantidades entregadas a cuenta para la
adquisición del derecho, actualizadas con arreglo al índice anual de
precios al consumo, si la obra no ha sido finalizada en la fecha
fijada o no se ha incorporado el mobiliario descrito en la escritura
reguladora cuando el adquirente del derecho opte por la resolución
del contrato en los términos previstos en el artículo 10 de la
presente Ley. Las cantidades así recibidas serán independientes de
las que deba satisfacer el propietario o promotor en concepto de
indemnización de daños y perjuicios, consecuencia del incumplimiento
de sus obligaciones.
Las garantías de las cantidades entregadas a cuenta se regirán, en
todo aquello que les sea aplicable, por la Ley 57/1968, de 27 de
julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y
venta de viviendas, y sus normas de desarrollo.
Mientras no esté inscrita el acta notarial donde conste la
finalización de la obra, en ningún caso podrá quedar liberado el aval
constituido, ni extinguirse el contrato de seguro.
3. El régimen de aprovechamiento por turno de un inmueble se
constituirá mediante su formalización en escritura pública, y se
inscribirá en el Registro de la Propiedad. Al otorgamiento de la
escritura deberá concurrir la empresa que haya asumido la
administración y prestación de los servicios, salvo manifestación
expresa del propietario de que son por él asumidos directamente.
A los contratos por virtud de los cuales se constituyan o transmitan
derechos de aprovechamiento por turno antes de estar válidamente
constituido el régimen, se les aplicara lo dispuesto en el artículo
1.7 de esta Ley.
4. Los Notarios no autorizarán una escritura reguladora de un régimen
de aprovechamiento por turno y los Registradores no lo inscribirán
mientras no se les acredite el cumplimiento de los requisitos
establecidos en los apartados 1 y 2 de este artículo.
Artículo 5. Escritura reguladora
1. La escritura pública reguladora del régimen de aprovechamiento por
turno deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:
a
1. La descripción de la finca sobre la que se constituye el régimen
de aprovechamiento por turno y del edificio o edificios que en ella
existan, con reseña de los servicios comunes a que tengan derecho los
titulares de los aprovechamientos. Si la construcción está únicamente
comenzada, se indicará la fecha límite para la terminación de la
misma.
2.a La descripción de cada uno de los alojamientos que integren cada
edificación, a los que se dará una numeración correlativa con
referencia a la finca. Si el inmueble se ha de destinar a explotación
turística al tiempo que se constituye sobre él un régimen de
aprovechamiento por turno, se determinará cuáles de los alojamientos
son susceptibles de ser gravados con derechos de
aprovechamiento por turno y para qué períodos al año.
3.a En cada alojamiento destinado a aprovechamiento por turno se
expresará el número de éstos, su duración, indicando el día y hora
inicial y final, la cuota que corresponda a cada turno con relación
al alojamiento, si está previamente constituida la división
horizontal, o con relación al total del inmueble, si no lo está, el
mobiliario que tenga destinado, así como su valor, y los días del año
no configurados como turnos de aprovechamiento por estar reservados,
en ese alojamiento, a reparaciones y mantenimiento. A cada
aprovechamiento se le dará también un número correlativo respecto a
cada alojamiento.
4.a Referencia a los servicios que se han de prestar y que son
inherentes a los derechos de aprovechamiento por turno, expresando
que éstos se asumen directamente por el propietario o por una empresa
de servicios.
5.a En su caso, los Estatutos a los que se somete el régimen de
aprovechamiento por turno. De los mismos no podrá resultar para los
titulares de los derechos ninguna obligación o limitación contraria a
lo establecido en la presente Ley.
6.a La situación registral, catastral, urbanística y, en su caso,
turística del inmueble. Se acompañará igualmente el plano de
distribución de los distintos alojamientos en la respectiva planta.
7.a La retribución de los servicios y, en su caso, los gastos de
comunidad.
8.a Duración del régimen.
2. Además deberán incorporarse a la escritura, originales o por
testimonio, el contrato celebrado con la empresa de servicios y los
contratos de seguro a que se refiere el artículo 7. Deberá
acompañarse una copia autenticada de éstos para su archivo en el
Registro.
En el caso de que el inmueble se encuentre en construcción, deberá
incorporarse documento acreditativo de haberse constituido el aval o
el seguro de caución a los que se refiere el artículo 4.2.
La persona o personas físicas que otorguen la escritura serán
responsables de la realidad de los contratos incorporados.
3. En el caso de que el régimen se haya constituido sobre un inmueble
en construcción, la terminación de la obra deberá hacerse constar en
el Registro de la Propiedad en el plazo de tres meses a contar desde
su conclusión. Para realizar tal constancia, será necesario aportar
las licencias a las que se refiere el artículo 4.1, letra b), y que
no se aportaron en el momento de inscribir la obra nueva en
construcción.
El propietario o promotor, una vez inscrita la terminación de la
obra, deberá notificar el hecho a quienes adquirieron derechos de
aprovechamiento por turno sobre el inmueble en cuestión mientras este
último se encontraba en construcción.
Artículo 6. Inscripción del régimen y su modificación
1. Presentada la escritura reguladora para su inscripciónen el
Registro de la Propiedad, el Registrador
suspenderá la inscripción de aquellos apartados o artículos de los
Estatutos que impongan a los titulares de los derechos de
aprovechamiento por turno alguna obligación o limitación contraria a
lo establecido en la presente Ley.
Si al inscribir el régimen en el Registro mediante la escritura
reguladora no constaren como fincas registrales independientes los
distintos alojamientos destinados a aprovechamientos por turno, el
Registrador les abrirá folio, aunque en la escritura reguladora no se
haga división horizontal del inmueble. Al hacerlo, deberá expresar,
en cada uno de ellos, los turnos y las demás circunstancias a que se
refiere la circunstancia 3.a del apartado 1 del artículo anterior.
Al inscribir la primera adquisición de un derecho de aprovechamiento
por turno podrá asimismo inscribirse, si así se hubiera pactado en la
escritura o en el contrato elevado a público, la subrogación en la
parte proporcional del crédito hipotecario que pese sobre la
totalidad del inmueble sin necesidad del consentimiento del acreedor
hipotecario si, al constituirse la hipoteca, se pactó un sistema
objetivo de distribución de la responsabilidad hipotecaria entre
todos los derechos de aprovechamiento por turno resultantes de la
constitución del régimen.
2. Una vez inscrita la escritura reguladora, y antes de restituir el
título al presentante, el Registrador archivará copia de los
contratos incorporados a la misma, haciéndolo constar en la
inscripción del régimen y en toda la publicidad que dé, tanto del
inmueble, como de los derechos de aprovechamiento por turno, debiendo
acompañar copia de tales contratos a las certificaciones que expida
relativas al inmueble sobre el que se ha constituido el régimen,
cuando así se le hubiera pedido expresamente en la solicitud de
certificación.
3. Si después de constituido el régimen se aportaran para su archivo
en el Registro un nuevo contrato con una empresa de servicios, en el
caso de que el propietario no quiera seguir haciéndose cargo de los
mismos o por haberse extinguido el contrato, o en caso de resolución,
o un acta de manifestaciones en la que el propietario se haga cargo
directamente de los servicios o cuando se aporte el documento
informativo a que se refiere el artículo 8.2, el Registrador
archivará copia y hará constar el hecho por nota al margen de la
inscripción del régimen con referencia al legajo donde hayan sido
archivados. El Registrador suspenderá el archivo si en el acta el
propietario, o en el nuevo contrato, la empresa de servicios no hacen
asunción expresa de las condiciones del anterior, si el contrato se
hubiera celebrado antes de la constitución del régimen o si el
documento informativo no contuviera las menciones exigidas en el
artículo 8.2. También suspenderá el Registrador el archivo de
aquellos contratos que no tengan las firmas legitimadas
notarialmente.
Cualquier modificación que se realice en los contratos y documento
anteriores, siempre que esté permitida por esta Ley, no será válida
mientras no se haga constar en el Registro de la Propiedad conforme a
lo dispuesto en el párrafo anterior.
4. El régimen sólo podrá ser modificado por el propietario registral,
con el consentimiento de la empresa de
servicios y de la Comunidad de Titulares, conforme a lo establecido
en el artículo 15.4 de esta Ley, debiendo constar tal modificación en
escritura pública y ser inscrita en el Registro de la Propiedad, en
los términos señalados en el artículo 4.3.
Artículo 7. Seguro
Antes de la constitución del régimen de derechos de aprovechamiento
por turno, el propietario deberá suscribir y mantener en vigor una
póliza de seguro que cubra, por todo el tiempo que dure la promoción
y hasta la transmisión de la totalidad de los derechos de
aprovechamiento por turno, el riesgo de nacimiento a su cargo de la
obligación de indemnizar a terceros los daños causados y perjuicios
causados por él o cualquiera de sus dependientes, hasta que dicha
transmisión se produzca.
Además, deberá suscribir y mantener en vigor un seguro que cubra la
responsabilidad civil en que puedan incurrir los ocupantes de los
alojamientos derivada de la utilización de los mismos, así como de
seguro de incendios y otros daños generales del edificio o del
conjunto de sus instalaciones y equipos. Sin perjuicio de la
responsabilidad del propietario o promotor con la compañía de
seguros, éste y la empresa de servicios pueden pactar que esta última
se haga cargo del pago de las primas de estos seguros.
SECCIÓN 2.a
Condiciones de promoción y transmisión
Artículo 8. Información general
1. Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1.4 de la presente
Ley, está prohibida la transmisión de derechos de aprovechamiento por
turno con la denominación de multipropiedad o cualquier otra que
contenga la palabra propiedad.
2. El propietario, el promotor o cualquier persona física o jurídica
que se dedique profesionalmente a la transmisión de derechos de
aprovechamiento por turno, que se proponga iniciar la transmisión de
estos derechos, deberá editar, de acuerdo con la normativa que, en su
caso, apruebe la Comunidad Autónoma competente en materia de consumo,
un documento informativo con el carácter de oferta vinculante, que
entregará gratuitamente, después de haber sido archivado en el
Registro de la Propiedad correspondiente, a cualquier persona que
solicite información. En tal documento se mencionarán los siguientes
extremos:
a) Identidad y domicilio del propietario o promotor y de cualquier
persona física o jurídica que participe profesionalmente en la
transmisión o comercialización de los derechos de aprovechamiento por
turno.
b) La naturaleza real o personal de los derechos que van a ser objeto
de transmisión, con indicación de la fecha en que, según lo que
resulte de la nota del Registro
de la Propiedad al pie de la escritura reguladora, se ha de extinguir
el régimen.
c) Si la obra está en construcción, indicación de la fecha límite
para su terminación, también según lo que resulte de la escritura
reguladora, e indicación de la fecha estimada de extinción del
régimen, calculada sobre la fecha límite de la terminación de la
obra.
d) Descripción precisa del inmueble sobre el que se ha constituido el
régimen y de su situación, y si la obra está concluida o se encuentra
en construcción.
e) Servicios comunes de los que podrá disfrutar el adquirente y las
condiciones de este disfrute.
f) Instalaciones de uso común a las que el titular podrá tener acceso
y, si procede, condiciones para ese acceso, con indicación expresa de
su importe o de las bases para su determinación.
g) Indicación, en su caso, de la empresa de servicios que se hará
cargo de la administración con expresión de su denominación y sus
datos de inscripción en el Registro Mercantil.
h) Precio medio de los derechos de aprovechamiento por turno y precio
de los que lo tengan más alto. Asimismo, el importe de la primera
cuota anual que deberá satisfacerse por la utilización de las
instalaciones y servicios comunes, o su estimación, y el
procedimiento de cálculo de las futuras anualidades.
i) Información sobre el número de alojamientos susceptibles de
aprovechamiento por turno y del número de turnos por alojamiento.
j) Información sobre los derechos de desistimiento y de resolución
unilateral que tendrá el adquirente expresando el tiempo de que
dispondrá, según esta Ley, para ejercitarlo, que no tendrá a su cargo
ningún gasto por el ejercicio del mismo e indicación de la persona y
domicilio a quien deberá comunicarse, si se ejercita. Si la obra está
en construcción, indicación del aval o del seguro constituido para
garantizar la terminación de la misma.
k) Si existe o no la posibilidad de participar en un sistema de
intercambio y, en caso positivo, el nombre, denominación o la razón
social del tercero que se va a hacer cargo del servicio, haciéndose
mención del documento que, con carácter anual, expedirá dicho tercero
acreditando la participación del régimen en el programa de
intercambio. El documento, firmado por el representante legal de la
empresa de intercambio, expresará que el contrato del adquirente o
titular del derecho de aprovechamiento con la empresa de intercambio
es un contrato independiente y distinto del contrato que vincula al
adquirente con el promotor o propietario del régimen de
aprovechamiento por turno. En el documento se hará constar además la
cuota de participación como socio en el programa de intercambio y las
cuotas de intercambio correspondientes.
En el documento se expresará además el número total de socios
afiliados al programa de intercambio, así como el número de regímenes
que participan en dicho programa y una reseña general sobre el
funcionamiento del sistema. El documento expedido por la sociedad de
intercambio se incorporará y formará parte integrante del documento
informativo previsto en este artículo.
3. El propietario, el promotor o cualquier persona física o jurídica
que se dedique profesionalmente a la transmisión de derechos de
aprovechamiento por turno deberá también, de acuerdo con la normativa
que, en su caso, apruebe la Comunidad Autónoma competente en materia
de consumo, informar al adquirente sobre cómo puede solicitar
información genérica y gratuita acerca de los derechos que, en
general, le asisten en los organismos y a los profesionales oficiales
siguientes, indicando la dirección y teléfono de los más próximos al
lugar donde se encuentre el inmueble sobre el que se ha constituido
el régimen:
- Oficinas de Turismo.
- Instituto Nacional del Consumo.
- Organismos de las Comunidades Autónomas competentes en materia de
turismo y consumo.
- Oficinas Municipales de Consumo.
- Registradores de la Propiedad.
- Notarios.
Todo ello sin perjuicio de la información que puedan prestar los
Colegios Profesionales de Arquitectos, Agentes de la Propiedad
Inmobiliaria, Administradores de Fincas, Abogados, Notarios y
Registradores.
4. El propietario, el promotor o cualquier persona física o jurídica
que se dedique profesionalmente a la transmisión de derechos de
aprovechamiento por turno deberá tener también, de acuerdo con la
normativa que, en su caso, apruebe la Comunidad Autónoma competente
en materia de consumo, a disposición de las personas a quienes
proponga la celebración del contrato, un inventario completo de todos
los muebles, instalaciones y ajuar con que cuente el alojamiento y en
el que conste el valor global del mismo.
5. Toda publicidad, incluido el documento informativo a que se
refiere el apartado 2 del presente artículo, promoción u oferta
relativa a derechos de aprovechamiento por turno, ha de indicar los
datos de inscripción del régimen en el Registro de la Propiedad,
expresando la titularidad y cargas, advirtiendo que aquél debe
consultarse a efectos de conocer la situación jurídica de la finca y
el íntegro contenido del régimen de aprovechamiento por turno.
Artículo 9. Contenido mínimo del contrato
1
marco de su actividad profesional y relativo a derechos de
aprovechamiento por turno de alojamientos deberá constar por escrito
y en él se expresarán, al menos, los siguientes extremos:
1.o La fecha de celebración del contrato, los datos de la escritura
reguladora del régimen, con indicación del día del otorgamiento, del
Notario autorizante y del número de su protocolo, y los datos de
inscripción en el Registro de la Propiedad.
2.o Referencia expresa a la naturaleza real o personal del derecho
transmitido, haciendo constar la fecha en
que el régimen se extinguirá de conformidad con las disposiciones de
la presente Ley.
3.o Descripción precisa del edificio, de su situación y del
alojamiento sobre el que recae el derecho, con referencia expresa a
sus datos registrales y al turno que es objeto del contrato, con
indicación de los días y horas en que se inicia y termina.
4.o Expresión de que la obra está concluida o se encuentra en
construcción. En este último caso habrá de indicarse:
a) Fase en que se encuentra la construcción.
b) Plazo límite para la terminación del inmueble.
c) Referencia a la licencia de obra e indicación y domicilio del
Ayuntamiento que la ha expedido.
d) Fase en que se encuentran los servicios comunes que permitan la
utilización del inmueble.
e) Domicilio indicado por el adquirente donde habrá de notificársele
la inscripción de la terminación de la obra y la fecha a partir de la
cual se computará la duración del régimen.
f) Una memoria de las calidades del alojamiento objeto del contrato.
g) Relación detallada del mobiliario y ajuar con que contará el
alojamiento, así como el valor que se le ha atribuido a efectos del
aval o del seguro a los que se refiere el artículo 4.2.
h) Referencia expresa a dicho aval o seguro con indicación de la
entidad donde se ha constituido o con quien se ha contratado y que el
mismo podrá ser ejecutado o reclamado por el adquirente en el caso de
que la obra no esté concluida en la fecha límite establecida al
efecto o si no se incorpora al alojamiento el mobiliario establecido.
5.o El precio que deberá pagar el adquirente y la cantidad que
conforme a la escritura reguladora deba satisfacer anualmente, una
vez adquirido el derecho, a la empresa de servicios o al propietario
que se hubiera hecho cargo de éstos en la escritura reguladora, con
expresión de que se actualizará con arreglo al Índice de Precios al
Consumo que publica el Instituto Nacional de Estadística, salvo que
las partes hayan establecido otra forma de actualización, que no
podrá quedar al arbitrio de una de ellas, indicando, a título
orientativo, cuál ha sido la media de dicho índice en los últimos 5
años. También se hará expresión del importe de los impuestos que,
conforme a lo establecido en la presente Ley, lleva aparejada la
adquisición, así como una indicación somera de los honorarios
notariales y registrales para el caso de que el contrato se eleve a
escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad.
6.o Inserción literal del texto de los artículos 10, 11 y 12,
haciendo constar su carácter de normas legales aplicables al
contrato.
7.o Servicios e instalaciones comunes que el adquirente tiene derecho
a disfrutar y, en su caso, las condiciones para ese disfrute.
8.o Si existe o no la posibilidad de participar en servicios de
intercambio de períodos de aprovechamiento. Cuando exista esta
posibilidad se expresarán los eventuales
costes y se hará referencia al documento acreditativo sobre el
intercambio previsto en el artículo 8.2.k) de esta Ley.
9.o Expresión del nombre o razón social, con los datos de la
inscripción en el Registro Mercantil en el caso de que se trate de
sociedades, y el domicilio:
a) del propietario o promotor,
b) del transmitente, con indicación precisa de su relación jurídica
con el propietario o promotor en el momento de la celebración del
contrato,
c) del adquirente,
d) de la empresa de servicios,
e) del tercero que se hubiera hecho cargo del intercambio, en su
caso. Este tercero si es una persona jurídica deberá tener sucursal
abierta e inscrita en España.
10.o Duración del régimen, con referencia a la escritura reguladora y
a la fecha de la inscripción de ésta. Si el inmueble está en
construcción, con referencia a la fecha límite en que habrá de
inscribirse el acta de terminación de la obra.
11.o Expresión del derecho que asiste al adquirente a:
a) Comprobar la titularidad y cargas del inmueble, solicitando la
información del Registrador competente, cuyo domicilio y número de
fax constará expresamente.
b) Exigir el otorgamiento de escritura pública.
c) Inscribir su adquisición en el Registro de la Propiedad.
12.o Lugar y firma del contrato.
2. El inventario y, en su caso, las condiciones generales no
incluidas en el contrato, así como las cláusulas estatutarias
inscritas, figurarán como anexo inseparable suscrito por las partes.
3. El contrato y los documentos informativos prevenidos por esta Ley
se redactarán en la lengua o en una de las lenguas, elegida por el
adquirente, del Estado miembro de la Unión Europea en que resida.
Además, se redactarán en castellano o en cualquiera de las otras
lenguas españolas oficiales en el lugar de celebración, a elección
del adquirente.
Los adquirentes extranjeros que no sean nacionales de algún Estado
miembro de la Unión Europea ni residentes en los mismos podrán exigir
que el contrato y los demás documentos se les entreguen traducidos a
la lengua de un Estado miembro de la Unión Europea que ellos elijan.
Los propietarios, promotores o cualquier persona física o jurídica
que se dedique profesionalmente a la transmisión de derechos de
aprovechamiento por turno deberán conservar a disposición de las
organizaciones de consumidores previstas en la Disposición Adicional
Primera de esta Ley y, en su caso, de las autoridades turísticas, las
traducciones de los documentos que deben entregar a cualquier
adquirente y de las cláusulas que tenganla consideración de
condiciones generales.
Sin perjuicio de las responsabilidades a que haya lugar, en caso de
existir alguna divergencia entre las distintas versiones, se aplicará
la más favorable al adquirente.
4. Toda la información contenida en el documento informativo previsto
por el apartado 2 del artículo anterior deberá incorporarse y formar
parte integrante del contrato. El incumplimiento de esta obligación
implica el del deber de información a los efectos establecidos en el
artículo siguiente.
Artículo 10. Desistimiento y resolución del contrato
1. El adquirente de derechos de aprovechamiento por turno tiene un
plazo de diez días, contados desde la firma del contrato, para
desistir del mismo a su libre arbitrio. Si el último día del
mencionado plazo fuese inhábil, quedará excluido del cómputo, el cual
terminará el siguiente día hábil. Ejercitado el desistimiento, el
adquirente no abonará indemnización o gasto alguno.
2. Si el contrato no contiene alguna de las menciones o documentos a
los que se refiere el artículo 9, o en el caso de que el adquirente
no hubiera resultado suficientemente informado por haberse
contravenido la prohibición del artículo 8.1, o incumplido alguna de
las obligaciones de los restantes apartados de ese mismo artículo, o
si el documento informativo entregado no se correspondía con el
archivado en el Registro, el adquirente podrá resolverlo en el plazo
de tres meses a contar desde la fecha del contrato, sin que se le
pueda exigir el pago de pena o gasto alguno.
En el caso de que haya falta de veracidad en la información
suministrada al adquirente, éste podrá, sin perjuicio de la
responsabilidad penal en que hubiera podido incurrir el transmitente
y sin perjuicio de lo establecido en el párrafo anterior, instar la
acción de nulidad del contrato conforme a lo dispuesto en los
artículos 1300 y siguientes del Código Civil.
Completada la información antes de que expire el citado plazo, el
adquirente podrá desistir dentro de los diez días siguientes al de la
subsanación, según lo establecido en el apartado 1 de este artículo.
Transcurridos los tres meses sin haberse completado la información y
sin que el adquirente haya hecho uso de su derecho de resolución,
éste podrá igualmente desistir dentro de los diez días siguientes al
de expiración del plazo, según lo establecido en el citado apartado 1
de este artículo.
3. El desistimiento o resolución del contrato deberá notificarse al
propietario o promotor en el domicilio que a estos efectos figure
necesariamente en el contrato. La notificación podrá hacerse por
cualquier medio que garantice la constancia de la comunicación y de
su recepción, así como de la fecha de su envío. Tratándose de
desistimiento, será suficiente que el envío se realice antes de la
expiración del plazo.
Si el contrato se celebra ante Notario en el caso del artículo 14.2,
el desistimiento deberá hacerse constar en acta notarial. ésta será
título hábil para reinscribir el derecho de aprovechamiento a favor
del transmitente.
Artículo 11. Prohibición de anticipos
1. Queda prohibido el pago de cualquier anticipo por el adquirente al
transmitente antes de que expire el plazo de ejercicio de la facultad
de desistimiento o mientras disponga de la facultad de resolución a
las que se refiere el artículo anterior. No obstante, podrán las
partes establecer los pactos y condiciones que tengan por
convenientes para garantizar el pago del precio aplazado, siempre que
no sean contrarios a dicha prohibición y no impliquen que el
transmitente reciba, directa o indirectamente, cualquier tipo de
contraprestación en caso de ejercicio de la mencionada facultad de
desistir.
2. Si el adquirente hubiera anticipado alguna cantidad al
transmitente, tendrá derecho a exigir en cualquier momento la
devolución de dicha cantidad duplicada, pudiendo optar entre resolver
el contrato en los tres meses siguientes a su celebración o exigir su
total cumplimiento.
Artículo 12. Régimen de préstamos a la adquisición
Los préstamos concedidos al adquirente por el transmitente o por un
tercero que hubiese actuado de acuerdo con él quedarán resueltos
cuando el primero desista o resuelva en alguno de los casos previstos
en el artículo 10.
No podrán incluirse en los préstamos cláusulas que impliquen una
sanción o pena impuesta al adquirente para el caso de desistimiento o
resolución.
Si el adquirente se hubiera subrogado en un préstamo concedido al
transmitente, ejercitado el desistimiento o resolución, subsistirá el
préstamo a cargo de éste.
Artículo 13. Resolución por falta de pago de las cuotas
1. Salvo pacto en contrario, el propietario tendrá una facultad
resolutoria en el caso de que el adquirente titular del derecho de
aprovechamiento por turno, una vez requerido, no atienda al pago de
las cuotas debidas por razón de los servicios prestados durante, al
menos, un año.
El propietario podrá ejercer esta facultad de resolución, a instancia
de la empresa de servicios, previo requerimiento fehaciente de pago
al deudor en el domicilio registral o, en su defecto, en el que
conste a tal fin en el contrato, bajo apercibimiento de proceder a la
resolución del mismo si en el plazo de treinta días naturales no se
satisfacen íntegramente las cantidades reclamadas.
2. Para llevar a cabo la resolución el propietario deberá consignar a
favor del titular del derecho la parte proporcional del precio
correspondiente al tiempo que le reste hasta su extinción.
No obstante, mediante cláusula penal podrá pactarse la pérdida en
todo o en parte de las cantidades que con arreglo al párrafo anterior
corresponda percibir al titular del derecho resuelto. Todo ello sin
perjuicio de la facultad moderadora de los tribunales establecida en
el artículo 1154 del Código Civil.
3. El propietario que ejercite la facultad resolutoria regulada en
este artículo quedará obligado a atender las deudas que el titular
del derecho de aprovechamiento por
turno tuviere pendientes con la empresa de servicios, salvo pacto en
contrario con ésta.
Artículo 14. Publicidad registral
1. La adquisición y transmisión de derechos de aprovechamiento por
turno podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad, para lo que
el contrato deberá elevarse a escritura pública y el Registrador
abrir folio al turno cuyo derecho de aprovechamiento sea objeto de
transmisión, quedando siempre a salvo lo dispuesto en la Ley
Hipotecaria.
Al inscribir la primera transmisión de un derecho de aprovechamiento
por turno, el Registrador hará constar, mediante nota marginal, que
el mismo queda gravado con carácter real para responder de las dos
últimas cuotas, a contar desde el momento de la reclamación por vía
judicial o notarial, por todo el tiempo de vida del régimen. Para
hacer efectiva la garantía, el prestador de los servicios podrá
recurrir a cualquiera de los procedimientos ejecutivos que la Ley de
Propiedad Horizontal permite utilizar a la comunidad de propietarios
para reclamar las cuotas por gastos comunes y al procedimiento
extrajudicial de ejecución hipotecaria.
2. Si el contrato se celebrara ante Notario, éste advertirá del
derecho de desistimiento que el artículo 10 establece en favor del
adquirente, que sólo puede hacerse por acta notarial, y de los demás
derechos que le reconoce la presente Ley.
3. El Notario no autorizará la escritura ni el Registrador inscribirá
el derecho si el contrato no contiene las menciones exigidas por el
artículo 9.
Artículo 15. Facultades del titular de derechos de aprovechamiento
por turno
1. El titular de un derecho de aprovechamiento por turno puede
libremente disponer de su derecho sin más limitaciones que las que
resultan de las leyes y sin que la transmisión del mismo afecte a las
obligaciones derivadas del régimen.
2. El titular de derechos de aprovechamiento por turno que participe
profesionalmente en la transmisión o comercialización de derechos
reales constituidos sobre los mismos quedará sujeto a lo dispuesto en
los artículos 2 y 8 a 12 de la presente Ley. Los adquirentes de estos
derechos quedarán subrogados en los que correspondan al titular del
derecho de aprovechamiento por turno con arreglo a esta Ley y, en
especial, los que le corresponden frente al propietario del inmueble.
3. En el caso del apartado anterior, si el derecho de aprovechamiento
por turno no estuviera inscrito a favor del transmitente del derecho
real o cedente del derecho personal, el adquirente o cesionario podrá
solicitar la inscripción del derecho de aprovechamiento por turno a
nombre del transmitente o cedente por el procedimiento regulado en el
artículo 312 del Reglamento Hipotecario.
4. La escritura reguladora del régimen de aprovechamiento por turno
deberá prever la constitución de una Comunidad de Titulares. La
Comunidad de Titulares se regirá por los estatutos previstos en la
escritura reguladora
o los que libremente adopten los titulares de los derechos y sus
acuerdos se regirán por las siguientes normas:
1.a Los acuerdos que tiendan a modificar el régimen constituido
deberán ser tomados por la mayoría de dos tercios de los titulares.
2.a Los demás acuerdos requerirán únicamente la mayoría simple de los
titulares del derecho de aprovechamiento por turno.
3.a Cada persona tendrá tantos votos como derechos de los que es
titular.
4.a Si no resultare mayoría, o el acuerdo de éste fuere gravemente
perjudicial para los interesados, el Juez proveerá a instancia de
parte lo que corresponda.
5.a Las normas de la Ley de Propiedad Horizontal reguladoras del
funcionamiento de las comunidades de propietarios se aplicarán
supletoria y subsidiariamente a las presentes.
CAPÍTULO III
Incumplimiento de los servicios
Artículo 16. Incumplimiento de los servicios
El propietario o promotor es responsable, frente a los titulares de
derechos de aprovechamiento por turno, de la efectiva prestación de
los servicios. En caso de incumplimiento por la empresa de servicios,
el propietario o promotor deberá resolver el contrato y exigir el
resarcimiento de daños y perjuicios. La acción de resolución
corresponde al propietario o promotor. En todo caso, cualquier
titular de un derecho de aprovechamiento por turno podrá reclamar del
propietario la efectiva prestación de los servicios y las
indemnizaciones que correspondan en el caso de que tal prestación no
se efectúe. Una vez resuelto el celebrado con la primitiva empresa de
servicios, el propietario o promotor deberá asumir directamente la
prestación del servicio o contratarla con otra empresa de servicios.
Cualquier alteración del contrato no perjudicará, en ningún caso, a
los titulares de los derechos de aprovechamiento por turno.
TÍTULO II
NORMAS TRIBUTARIAS
Artículo 17. Ámbito de aplicación
Las normas tributarias contempladas en este Título se aplicarán a los
derechos regulados en la presente Ley, sin perjuicio de lo dispuesto
en los Tratados y Convenios Internacionales que hayan pasado a
integrar el ordenamiento interno.
En lo no previsto en el presente Título, se aplicarán las
disposiciones tributarias generales.
Artículo 18. Impuesto sobre el Patrimonio
Los derechos contemplados en la presente Ley, cualquiera que sea su
naturaleza, se valorarán, de acuerdo con lo previsto en el artículo
10.3.b) de la Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el
Patrimonio, por su precio de adquisición.
Artículo 19. Impuesto sobre el Valor Añadido.
1. Se aplicará el tipo reducido del 7 por ciento a las siguientes
operaciones:
1.o Las prestaciones de servicios que consistan en la cesión de los
derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles
contemplados en el artículo 1 de la presente Ley.
2.o Cualquier otra forma de utilización de los bienes inmuebles por
período determinado o determinable del año con prestación de alguno
de los servicios complementarios propios de la industria hotelera.
3.o Los servicios contemplados en el artículo 91, Uno, 2, segundo de
la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor
Añadido, prestados por las personas físicas o jurídicas a las que se
refiere el artículo 4.3 de la presente Ley.
2. A las operaciones señaladas en el apartado anterior, cuando se
realicen en la Comunidad Autónoma de Canarias, les será de aplicación
el tipo reducido que, conforme a su legislación, esté previsto para
el Impuesto General Indirecto Canario.
Artículo 20. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos
Jurídicos Documentados
A las transmisiones entre particulares no sujetas al Impuesto sobre
el Valor Añadido o al Impuesto General Indirecto Canario de los
derechos contemplados en la presente Ley, cualquiera que sea su
naturaleza, les será aplicable el tipo de gravamen del 4 por ciento
en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados.
DISPOSICIONES ADICIONALES
Primera. Organizaciones de consumidores y usuarios
Las organizaciones de consumidores y usuarios legalmente constituidas
tendrán derecho a recibir, a costa del propietario o promotor, copia
de toda la documentación que, en cumplimiento de las normas de la
presente Ley, haya elaborado el mismo, con el objeto de verificar si
éstas han sido observadas.
Segunda. Imperatividad de la Ley
Todos los contratos que se refieran a derechos relativos a la
utilización de uno o más inmuebles situados en España durante un
período determinado o determinable del año quedan sujetos a las
disposiciones de esta Ley, cualquiera que sea el lugar y la fecha de
su celebración.
Tercera. Regímenes fiscales forales
Las normas tributarias contempladas en la presente Ley se entenderán
sin perjuicio de los regímenes fiscales forales de Concierto y
Convenio Económico, en vigor en los Territorios Históricos del País
Vasco y en la Comunidad Foral de Navarra, respectivamente.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Primera. Promoción y Transmisión
1. A partir de la entrada en vigor de la presente Ley, la promoción
de cualquier derecho relativo a la utilización de uno o más
inmuebles, construidos o en construcción, durante un período
determinado o determinable del año, quedará sujeta a lo prescrito en
ella.
2. La transmisión de tales derechos se regirá por el régimen que
hasta la entrada en vigor de la Ley regule el inmueble. Una vez
transcurrido el período de adaptación, si ésta no se hubiera
realizado, se regirá por la presente Ley. Si tal adaptación se
hubiera realizado, a partir de la fecha de la misma, la transmisión
se realizará de conformidad con el régimen publicado en el Registro.
3. Serán en todo caso de aplicación los artículos 2 y 8 a 12 de la
presente Ley.
Segunda. Regímenes preexistentes
1. Los regímenes preexistentes de derechos relativos a la utilización
de uno o más inmuebles, construidos o en construcción, durante un
período determinado o determinable del año cuya constitución conste
de cualquier forma admitida en derecho deberán adaptarse, en el plazo
de dos años, a las disposiciones de la presente Ley.
Si el régimen preexistente estuviera inscrito se podrá solicitar del
Registrador el informe no vinculante a que se refiere el artículo 355
del Reglamento Hipotecario sobre la forma en que ha de realizarse la
adaptación.
Transcurridos los dos años, cualquier titular de un derecho, real o
personal, relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un
período determinado o determinable del año, podrá instar
judicialmente la adaptación prevenida en la presente disposición.
2. Para esta adaptación será necesario, en todo caso, otorgar la
escritura reguladora con los requisitos del artículo 5 que sean
compatibles con la naturaleza del régimen e inscribirla en el
Registro de la Propiedad, a los solos efectos de publicidad y con
pleno respeto a los derechos adquiridos. De los contratos a que se
refiere el artículo citado sólo deberán incorporarse los que existan
en el momento de la adaptación. La escritura deberá ser otorgada por
el propietario único del inmueble.
Si el régimen preexistente se constituyó de tal modo que los
titulares de los derechos son propietarios del inmueble por cuotas
indivisas que llevan aparejado el disfrute de un turno determinado,
la escritura de adaptación deberá ser otorgada por el Presidente de
la comunidad de propietarios, previo acuerdo de la propia Comunidad
adoptado por mayoría simple de asistentes a la Junta que se convoque
al efecto.
En la escritura de adaptación, el propietario único del inmueble
deberá describir el régimen preexistente y manifestar que los
derechos que se van a transmitir en el futuro tendrán la naturaleza
que resulte de aquél, idéntica a la de los ya enajenados. Si desea
comercializar los turnos aún no transmitidos como derechos de
aprovechamiento por turno deberá, además, constituir el régimen
respecto de los períodos disponibles con los requisitos establecidos
en esta Ley, pero sin necesidad de que el régimen se constituya sobre
todo el inmueble, sino sólo respecto de los turnos no enajenados. Si
desea transformar todo el régimen para convertirlo en un régimen de
derechos de aprovechamiento por turno, tal y como lo regula la Ley,
podrá hacerlo cumpliendo todos los requisitos establecidos en ésta,
pero manteniendo la duración que tuviera el régimen preexistente,
incluso si era indefinida.
3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, todos los
regímenes preexistentes tendrán una duración máxima de cincuenta
años, a partir de la entrada en vigor de la presente Ley, salvo que
sean de duración inferior, o que hagan, en la escritura de
adaptación, declaración expresa de continuidad por tiempo indefinido
o plazo cierto.
Tercera. Incumplimiento de la obligación de adaptación
El incumplimiento, por parte del propietario, de la obligación de
adaptar el régimen dará derecho a los adquirentes, aunque no
contraten con él directamente, a resolver los contratos que se
hubieran celebrado después de la entrada en vigor de la Ley, pudiendo
exigirle la devolución de las cantidades satisfechas y la
indemnización de daños y perjuicios.
DISPOSICIÓN FINAL
Única. Competencia constitucional
Esta norma se dicta al amparo de lo establecido en el artículo
149.1.6.a, 8.a y 14.a de la Constitución, sin perjuicio de la
conservación, modificación y desarrollo por las Comunidades Autónomas
de los derechos civiles, forales o especiales, allí donde existan.
Palacio del Congreso de los Diputados, 26 de noviembre de 1998.-El
Presidente del Congreso de los Diputados, Federico Trillo-Figueroa
Martínez-Conde.