BOLETÍN OFICIAL

DE LAS CORTES GENERALES

VI LEGISLATURA

Serie A: PROYECTOS DE LEY 24 de septiembre de 1998 Núm. 80-14

APROBACIÓN POR LA COMISIÓN CON COMPETENCIA LEGISLATIVA PLENA

121/000076 Derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles

de uso turístico y normas tributarias. (Anteriormente

denominado Proyecto de Ley sobre derechos de aprovechamiento

por turno de bienes inmuebles.)

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 97 del

Reglamento de la Cámara, se ordena la publicación en el

BOLETÍN OFICIAL DE LAS CORTES GENERALES del texto

aprobado por la Comisión de Justicia e Interior sobre el

Proyecto de Ley sobre derechos de aprovechamiento por

turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias

(núm. expte. 121/000076), que ha sido tramitado

por la misma con Competencia Legislativa Plena, y

por el procedimiento de urgencia, de conformidad con lo

previsto en el artículo 75.2 de la Constitución.


Palacio del Congreso de los Diputados, 18 de septiembre

de 1998.-El Presidente del Congreso de los

Diputados, Federico Trillo-Figueroa Martínez-Conde.


La Comisión de Justicia e Interior, a la vista del Informe

emitido por la Ponencia, ha aprobado con Competencia

Legislativa Plena, de conformidad con lo dispuesto

en el artículo 75.2 de la Constitución, el Proyecto de Ley

sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes

inmuebles de uso turístico y normas tributarias (núm.


expte. 121/000076) con el siguiente texto:


PROYECTO DE LEY SOBRE DERECHOS DE

APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES

INMUEBLES DE USO TURÍSTICO Y NORMAS

TRIBUTARIAS (121/000076)

Preámbulo

I

Con el término impropio de «multipropiedad» se vienen

denominando todas aquellas fórmulas por las que se

transmite el derecho a disfrutar de un alojamiento durante

un período determinado cada año. El interés en realizar

una adquisición de esta naturaleza suele estar justificado

en la utilización vacacional del inmueble: por un

lado, el adquirente dispone de un lugar estable y seguro

para sus vacaciones anuales; por otro, lo hace sin tener

que adquirir, y pagar, la entera propiedad del inmueble,

con lo que reduce considerablemente la inversión ajustándola

a sus posibilidades reales de disfrute.


Desde el punto de vista jurídico, la figura implica una

división temporal del derecho a disfrutar del bien. Aunque

este sistema de explotación turística de inmuebles

era desconocida en España hasta tiempo relativamente

reciente, en cambio, sí pueden encontrarse fórmulas

similares de explotación en otros ámbitos, como es, por

ejemplo, el régimen jurídico de dulas, tradicional en

Canarias, que consiste en dividir temporalmente la

explotación del agua entre sus titulares, o las comunidades

pro-diviso con la concurrencia de los derechos dominicales

de invernadero, agostadero, pastos y de labor

(cada dos, tres o seis años), propios de Extremadura, así

como en nuestro Derecho histórico, la dula de aprovechamientos

de pastos y la división temporal del uso y

disfrute de una finca por razón de diversos cultivos.


Sea como fuere, desde que esta figura se empezó a

aplicar, ha tenido un amplio desarrollo, hasta hacer de

España el segundo país del mundo en número de complejos

explotados de esta forma.


Muy poco después de la introducción de la figura, se

convirtió en un lugar común la idea de que la legislación

existente era insuficiente para dotar a la misma de un

marco, legislativo adecuado. Esta idea resultaba, cuando

menos apresurada. El problema no era tanto de configuración

jurídica como de garantizar el efectivo disfrute de

cada derecho.


(Página 136)

Por otro lado, para la Unión Europea ha sido, hace ya

tiempo, motivo de preocupación la gran cantidad de abusos

que se han dado en este sector: desde la «propuesta

de Resolución sobre la necesidad de colmar la laguna

jurídica existente en materia de multipropiedad», que fue

presentada al Parlamento Europeo el 17 de octubre de

1986, hasta la Directiva 94/47/CE del Parlamento Europeo

y del Consejo, de 26 de octubre de 1994, «relativa a

la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados

aspectos de los contratos de adquisición de un

derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo

compartido». Hitos importantes en ese camino fueron

las Resoluciones del Parlamento Europeo de 13 de octubre

de 1988 y 11 de junio de 1991. También cabe citar la

Resolución de 14 de septiembre de 1989, que se enmarca

en el campo de las adquisiciones inmobiliarias transfronterizas.


Al final, la propia Unión Europea llegó al convencimiento

de que el problema no estaba tanto en una teórica

insuficiencia legislativa como en el hecho de tratarse de

un sector donde el consumidor está especialmente desprotegido,

de modo que lo procedente era la elaboración

de una directiva que estableciera una normativa de carácter

excepcional y que limitara, en este ámbito, la autonomía

de la voluntad hasta donde fuera aconsejable.


Las medidas concretas adoptadas por la Directiva son

las siguientes:


Estableció, en favor del adquirente, un derecho de

desistimiento unilateral durante los diez días siguientes a

la celebración del contrato. La Directiva, en su traducción

al español, lo llama «derecho de resolución», y

añade la caracterización «ad nutum» para indicar que el

mismo se ejerce sin necesidad de alegar ningún motivo o

razón. Sin embargo, precisamente porque no es necesario

alegar ningún motivo, y no lo es porque no es necesario

que exista, al ser una facultad que se concede al

adquirente por el mero hecho de serlo y que puede ejercitar

libremente sin necesidad de que concurra ninguna

condición ulterior parece más ajustado denominarlo

facultad de «desistimiento», que es expresión que acentúa

ese carácter unilateral e incondicionado.


Además de esta facultad de desistimiento, la Directiva

impone al vendedor una obligación de información

que se desglosa en los siguientes aspectos: en primer

lugar, el vendedor debe disponer, a favor de cualquiera

que lo solicite, de un documento informativo en el que se

recojan determinados extremos; en segundo lugar, el

contrato debe contener ciertas menciones que tienen por

objeto, en definitiva, informar al adquirente de aspectos

esenciales de lo que está adquiriendo. Para hacer plenamente

eficaz este deber de información, se establece que,

en el caso de que el contrato no contuviera alguna de las

menciones exigidas, el adquirente tendrá el derecho a

resolver unilateralmente el contrato en el plazo de tres

meses a contar desde su celebración. Esta facultad conserva

en el texto la denominación de «facultad de resolución»

porque tiene una naturaleza distinta a la del desistimiento

en cuanto es necesario que exista una previa

condición, como es el incumplimiento, por parte del vendedor,

del deber de información que le incumbe.


Como disposición complementaria de las facultades

de desistimiento y de resolución, la Directiva establece

que, para el caso de que la adquisición se haya financiado

con un préstamo del vendedor o de un tercero, previo

acuerdo celebrado entre el tercero y el vendedor, el ejercicio

de la facultad de desistimiento o de resolución

implicará, igualmente, la resolución del préstamo.


Por último, la Directiva se ocupa de otros aspectos,

como son el de la lengua en que debe ir redactado el contrato

que firma el adquirente o la sujeción a determinados

fueros.


La figura suscitaba dos cuestiones jurídicas. Una de

orden terminológico y otra de política legislativa.


El término «multipropiedad» tenía la gran ventaja de

haber calado en la opinión pública hasta el punto de ser,

con mucho, la forma más habitual de denominar entre

nosotros a la institución, con independencia de que se

hubiera constituido como una forma de propiedad o

como una forma de derecho personal. Pero es precisamente

ese carácter globalizador con el que normalmente

se utiliza, por un lado, y el hecho de hacer referencia a

una forma concreta de propiedad, por otro, lo que lo

hacen un término inadecuado por equívoco.


Otra opción era utilizar la fórmula empleada en la

Directiva; «tiempo compartido». Sin embargo, esta

forma de denominar a la institución resulta también poco

satisfactoria. En principio, parece un término más genérico

que el de «multipropiedad», pero hay que tener en

cuenta que «tiempo compartido» no es más que la traducción

al español de la forma inglesa «time-sharing».


La expresión «time-sharing», en realidad presupone,

como hacía el término «multipropiedad», una de las posibles

formas que puede adoptar la institución y que no es

otra que el sistema de «club-trustee», tan arraigado entre

los británicos y, aunque no parece que haya serios inconvenientes

para incluir en la denominación «tiempo compartido»

la forma societaria del derecho francés, no es

adecuada para incluir cualesquiera otras fórmulas, tanto

si son de derecho personal (el multi-arriendo griego) o de

derecho real (el derecho de habitación periódica portugués).


Además, tiene el inconveniente de que parece dar

a entender que, entre los titulares de estos derechos, lo

que se comparte es el tiempo, cuando es precisamente lo

contrario, puesto que los titulares lo son respecto de períodos

de tiempo diferentes y excluyentes. Por ello,

resulta preferible la expresión «derecho de aprovechamiento

por turno», en primer lugar, porque es menos

comprometida, en el sentido de ser una expresión más

genérica y más descriptiva y, en segundo lugar, porque

se ajusta perfectamente a la regulación que del mismo se

hace. Nada obsta, sin embargo, a que se mantenga la utilización

de esta denominación, o de cualquier otra, en

particular a efectos promocionales, siempre que no contenga

la palabra propiedad, o no pueda ser equívoca en

cuanto al contenido del derecho a que se hace referencia.


La cuestión clave de política legislativa consistía en

determinar si debían regularse varias fórmulas institucionales

o si se debía limitar su regulación a una sola, dejando

fuera de la ley a las demás. Se ha optado por una vía

intermedia, consistente en la detallada regulación de un

nuevo derecho real de aprovechamiento por turno, permitiendo

(Página 137)

sin embargo la configuración del derecho como

una variante del arrendamiento de temporada, al que

resultarán aplicables el conjunto de disposiciones de la

ley en cuanto no contradigan su naturaleza jurídica.


La Ley, por otra parte, no se limita a la trasposición

estricta de la Directiva, sino que procura dotar a la institución

de una regulación completa. Así determina la

posibilidad de constituir un derecho de naturaleza real

por el que se adquiere la facultad de disfrutar de un

inmueble durante un período determinado del año; regula

cómo se constituye sobre un inmueble el régimen jurídico

del aprovechamiento por turno y dispone cómo han

de ejercitarse en España los derechos de desistimiento y

resolución que establece la Directiva europea.


No es la primera vez que un texto comunitario es origen

de una regulación interna más amplia de la exigida

por aquél, y más aún tratándose de Directivas que establecen

unas garantías mínimas de protección.


Todas estas cuestiones pueden encuadrarse dentro del

Derecho privado civil y mercantil del Estado y, por tanto,

la Ley se dicta al amparo de lo establecido en el artículo

149.1.6.a, 8.a y 14.a de la Constitución. Lógicamente, ello

se entiende sin perjuicio de las competencias que la propia

Constitución reconoce en cuanto a la conservación,

modificación o desarrollo de los derechos civiles de las

Comunidades Autónomas.


Además, la Ley contiene una expresa mención de la

empresa de servicios, esencial para la vida del régimen y

para el adecuado disfrute del derecho adquirido. Sin

empresa de servicios, o si ésta funciona incorrectamente,

el derecho no podrá ser ejercitado en la práctica y de

poco le servirá al adquirente que el contenido jurídico

del mismo esté, en otros aspectos, perfectamente determinado

incumpliendo la oferta contractual.


II

El texto está dividido en dos Títulos (normas civiles y

mercantiles, y normas tributarias) y desarrollado en veinte

artículos, dos Disposiciones Adicionales, tres Disposiciones

Transitorias y una Disposición Final. El Título I

se divide en tres Capítulos (Disposiciones Generales,

régimen jurídico); el Capítulo II, a su vez, está dividido

en dos secciones (constitución y condiciones de promoción

y transmisión).


El Capítulo I está dedicado a las Disposiciones Generales.


Al definir el ámbito de aplicación, la Ley utiliza la

expresión «alojamientos» para denominar los elementos

sujetos al régimen. Tal expresión incluye tan sólo los elementos

que sean susceptibles de ser utilizados como alojamiento.


Por eso, luego se excluyen de la constitución

los locales, entendiendo por tales todos los elementos

que no pueden tener tal destino y por eso se exige, antes

de la constitución del régimen, la obtención de las correspondientes

cédulas de habitabilidad, requisito que sólo

tiene sentido para elementos destinados a alojamiento.


Además, se establece que el régimen sólo podrá recaer

sobre un edificio, conjunto inmobiliario o sector de

éstos arquitectónicamente diferenciado para evitar que

en una edificación o grupo de edificaciones el propietario

de tan sólo alguno o algunos alojamientos, físicamente

dispersos, constituya un régimen de derechos de aprovechamiento

por turno sobre los mismos. No se impide

la extinción parcial del régimen siempre que se respete

esa identidad física y los derechos preexistentes. Se permite,

no obstante, la explotación mixta de un inmueble

siempre que el tipo de explotación que tenga que convivir

con un régimen de derechos de aprovechamiento por

turno sea otro tipo de explotación turística, pues en este

caso, las dos actividades, a efectos materiales de convivencia,

son tan próximas que ningún perjuicio grave para

los clientes y los titulares de los derechos puede derivarse

de ello.


El ámbito de aplicación restrictivo ha aconsejado

establecer una norma para determinar el régimen de los

derechos de aprovechamiento por turno o similares a

estos que se constituyan sin ajustarse a la Ley, pues aunque

es evidente que se trataría de supuestos de fraude de

ley y deberán, en consecuencia, someterse a la solución

del artículo 6.4 del Código Civil, ésta no parece por sí

sola norma suficiente para evitar que, de hecho, el fraude

de ley se produzca en la práctica.


No obstante, como ha quedado dicho, se incluyen a

todos los efectos en el ámbito de la ley los arrendamientos

de temporada que tengan por objeto más de tres de

ellas y en los que se anticipen las rentas correspondientes

a algunas o a todas las temporadas contratadas.


Se establece una duración mínima (cinco años) y

máxima (cincuenta años) del régimen. Dentro de estos

límites caben todas las opciones de lo que puede ser un

tiempo razonable para agotar las posibilidades reales de

disfrute del adquirente. Esta limitación de la duración del

régimen es, además, la que permite que el propietario que

lo ha constituido siga, durante la vida de éste, vinculado

al inmueble. Esta vinculación es deseable a partir del

momento en que se considera que lo que ofrece el propietario

no es sólo una titularidad inmobiliaria, sino también

un servicio durante la existencia del derecho, que es lo

que explica la naturaleza necesariamente compleja de la

relación entre el titular de un derecho de aprovechamiento

por turno y el propietario del inmueble. Así pues, el

propietario debe garantizar que los titulares de los derechos

reciban los debidos servicios implícitos en su titularidad.


Esta garantía mínima exigible existe desde el

momento en que el propietario sigue vinculado al inmueble,

lo cual sólo puede ser así porque los derechos por él

enajenados no son plenos, sino limitados. Y la limitación,

en este caso, sólo puede afectar a la duración del régimen.


III

La formalización del régimen en escritura pública se

establece como constitutiva, y se impone como obligatoria

su inscripción en el Registro de la Propiedad, con el

fin de evitar que se puedan iniciar las transmisiones de

derechos de aprovechamiento por turno antes de que

tanto el fedatario autorizante como el registrador controlen

la legalidad del régimen y se haga público. Así, los

adquirentes, antes o después de su adquisición, podrán

acudir al Registro para recabar la información esencial

(Página 138)

sobre el régimen al que se encuentra sometida su adquisición,

con plena garantía de su adecuación a la legalidad.


Al otorgamiento de la escritura reguladora ha de concurrir

la empresa que ha de prestar los servicios propios

del contenido esencial del derecho de aprovechamiento

por turno, salvo que el propietario o promotor manifieste

expresamente que asume directamente su prestación.


En la sección dedicada a las «condiciones de promoción

y transmisión» se trasponen la mayoría de las normas

de la Directiva de 1994. Aparte de su naturaleza restrictiva

del principio de autonomía de la voluntad, en la

trasposición no hay problemas especiales, salvo por lo

que se refiere al caso de que el contrato se celebre directamente

ante Notario. La intervención del fedatario

público sería suficiente para considerar innecesario conceder

al adquirente la facultad de desistimiento, pues su

presencia impide el que la otra parte haga valer su preponderancia,

pero, puesto que la Directiva no establece

ninguna excepción en favor de estos contratos intervenidos,

ha sido necesario conservar esa facultad de desistimiento,

si bien exigiendo que el mismo se haga por acta

notarial como documento público equivalente a la escritura

en la que se ha formalizado el contrato sobre un

derecho de aprovechamiento por turno.


La especial facultad resolutoria explícita que se permite

pactar en el contrato de adquisición de un derecho

de aprovechamiento por turno (artículo 13) está justificada

por la singular naturaleza de tal derecho, donde el

valor del mismo depende tanto de los servicios como de

su contenido, de forma que es perfectamente lógico que

el impago de aquéllos pueda implicar la resolución del

derecho. Se permite, asimismo, pactar una cláusula penal

que compense al propietario o promotor que opta por

resolver el contrato cuando el adquirente deje de pagar

las cuotas debidas al prestador de servicios.


Por otro lado, se regula en un solo acto el requerimiento

formal y fehaciente de pago y la notificación de

la voluntad de resolver sujeta a un plazo preclusivo.


IV

La Ley, de ámbito estrictamente civil, no impone sanciones

administrativas para el caso de incumplimiento de

sus normas. Pero es obvio que ello no impide que tales

incumplimientos, cuando la actividad sea calificada

como turística por las Comunidades Autónomas o

mediante el desarrollo de la normativa autonómica en

materia de protección a los consumidores y usuarios,

puedan ser consideradas por la legislación de aquéllas

como infracciones administrativas sancionables, sin perjuicio

de los derechos que la Ley reconoce a los titulares

de los derechos de aprovechamiento por turno. No obstante,

la Ley intenta que, a través de la exigencia de unos

requisitos previos muy rigurosos, cuyo cumplimiento es

indispensable para constituir el régimen y cuyo control

se atribuye a Notarios y Registradores, los incumplimientos

sean aislados o, al menos, poco frecuentes,

haciendo mínima la necesidad de la intervención administrativa.


V

El Título II contiene un serie de normas tributarias

aplicables a los derechos contemplados en la presente

Ley y que tienen por finalidad no discriminar en el plano

fiscal a los titulares de los derechos reales de aprovechamiento

por turno en relación con los titulares de otras

posibles fórmulas de utilización de inmuebles a tiempo

parcial.


En efecto, de no introducirse esta regulación, los citados

derechos reales seguirían el régimen previsto en las

diferentes leyes de los tributos para los derechos de esta

naturaleza y, como consecuencia de su carácter de derechos

reales de disfrute sobre bienes inmuebles, darían

lugar, en algunos supuestos, a la aplicación de tipos

impositivos superiores a los previstos para la transmisión

o adquisición de derechos de carácter personal.


De acuerdo con lo anterior y, teniendo presente el

carácter particular de las normas contempladas en este

Título, que no constituyen, en puridad, un régimen tributario

específico, sino que contienen, únicamente, ciertas

especialidades que no impiden la aplicación, en lo no

previsto expresamente, de la normativa tributaria general

y de las disposiciones propias del Impuesto sobre el

Patrimonio, del Impuesto sobre el Valor Añadido y del

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos

Jurídicos Documentados a los que se hace referencia en

el citado Título.


En el Impuesto sobre el Patrimonio, cualquiera que

sea la naturaleza del derecho en cuestión, se unifica el

criterio para su valoración a efectos de su integración en

la base imponible de este Impuesto, determinando la

valoración por el precio de la adquisición.


En el Impuesto sobre el Valor Añadido, se generaliza

la aplicación del tipo reducido al 7 por ciento a las prestaciones

de servicios consistentes en la cesión de los

derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles

como en otras formas de utilización de los bienes

inmuebles por período determinado o determinable del

año con prestación de alguno de los servicios complementarios

propios de la industria hotelera.


Finalmente, en el ámbito del Impuesto sobre Transmisiones

Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

se establece la aplicación del tipo de gravamen del 4 por

ciento, propio de la transmisión de derechos de carácter

personal.


En definitiva, pues, el régimen tributario contemplado

en la presente Ley asimila el tratamiento en los

supuestos contemplados en la misma de los derechos reales

de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles y

otros de derechos de naturaleza personal distintos de los

anteriores, con la finalidad ya señalada de no discriminar

negativamente a los primeros.


Esta finalidad responde plenamente al objeto de la

presente Ley, así como de la Directiva 94/47/CE, en

cuanto que incentiva sustancialmente la adquisición de

los derechos contemplados.


(Página 139)

VI

La Disposición Adicional segunda está justificada

por la propia Directiva, que en su artículo 9 exige a los

Estados miembros adoptar las medidas necesarias para

que, en cualquier caso, el adquirente no quede privado

de la protección que le concede la misma. La disposición

pretende precisamente eso, en cuanto se trate de

derechos de aprovechamiento por turno sobre bienes

inmuebles situados en España, soslayando la posibilidad

de que el contrato se someta a la jurisdicción pactada

por las partes. En definitiva, se trata de evitar los

posibles fraudes de ley, los llamados «fraudes de ley

internacionales», que se pueden dar amparándose en la

existencia, dentro de un espacio común, de Estados

donde la Directiva comunitaria no haya sido traspuesta

por no haberse sentido la necesidad de hacerlo al no

comercializarse en sus territorios esta clase de derechos.


Este mismo camino es el que está tratando de

tomar la Unión Europea en lo que se refiere a Directivas

comunitarias de protección a los consumidores para

evitar precisamente que su falta de trasposición en algunos

Estados sirva de medio para soslayar la aplicación

de las normas dictadas por los otros para la integración

en sus respectivos ordenamientos. Y así, en esta dirección

apunta la iniciativa comunitaria relativa a las

acciones de cesación en materia de protección de los

intereses de los consumidores. La disposición está además

apoyada, a mayor abundamiento, en los artículos

16 de los Convenios de Bruselas, de 27 de septiembre

de 1968, y de Lugano, de 16 de septiembre de 1988,

y en los artículos 3 y 4 del Convenio de Roma, sobre la

Ley aplicable a las obligaciones contractuales, de 19 de

junio de 1980.


VII

En cuanto al régimen transitorio, trata de que la Ley

sea aplicable, en cuanto a los regímenes existentes, a la

promoción y transmisión de derechos que contienen la

facultad de disfrutar de un alojamiento por un tiempo al

año, estableciendo, además, para estos regímenes, en

todo caso, la obligación de adaptarse en el plazo de dos

años, a contar desde la entrada en vigor de la Ley. Naturalmente,

la adaptación que exige la Disposición Transitoria

segunda no pretende la transformación de los regímenes

preexistentes, sino tan sólo que se dé publicidad

a éstos y a su forma de explotación con pleno respeto de

los derechos ya adquiridos. Por eso, la Disposición

exige solamente los requisitos del artículo 5 y no el cumplimiento

de todas las obligaciones que la Ley impone

al que se proponga constituir un régimen de derechos de

aprovechamiento por turno una vez que haya entrado en

vigor y aun aquéllos, sólo en la medida en que sean

compatibles con la propia naturaleza del régimen preexistente.


TÍTULO I

NORMAS CIVILES Y MERCANTILES

CAPÍTULO I

Disposiciones generales

Artículo 1. Ámbito objetivo.


1. Es objeto de esta Ley la regulación de la constitución,

ejercicio, transmisión y extinción del derecho de

aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, que

atribuye a su titular la facultad de disfrutar, con carácter

exclusivo, durante un período específico de cada año, un

alojamiento susceptible de utilización independiente por

tener salida propia a la vía pública o a un elemento

común del edificio en el que estuviera integrado, y que

esté dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado

al efecto, y el derecho a la prestación de los servicios

complementarios. La facultad de disfrute no comprende

las alteraciones del alojamiento ni de su

mobiliario. El derecho de aprovechamiento por turno

podrá constituirse como derecho real limitado o de conformidad

con lo dispuesto en el apartado 6 de este

artículo.


2. El régimen de aprovechamiento por turno sólo

podrá recaer sobre un edificio, conjunto inmobiliario o

sector de ellos arquitectónicamente diferenciado. Todos

los alojamientos independientes que lo integren, con la

necesaria excepción de los locales, deben de estar sometidos

al régimen. Será necesario que el conjunto tenga, al

menos, diez alojamientos. Se permite, no obstante, que

un mismo conjunto inmobiliario esté sujeto, al tiempo, a

un régimen de derechos de aprovechamiento por turno y

a otro tipo de explotación turística, siempre que los derechos

de aprovechamiento por turno recaigan sobre alojamientos

concretos y para períodos determinados.


3. El período anual de aprovechamiento no podrá

ser nunca inferior a siete días seguidos. En todo caso,

dentro de un régimen, los turnos han de tener todos la

misma duración. Deberá, además, quedar reservado para

reparaciones, limpieza u otros fines comunes un período

de tiempo que no podrá ser inferior a siete días por cada

uno de los alojamientos sujetos al régimen.


4. El derecho real de aprovechamiento por turno no

podrá, en ningún caso, vincularse a una cuota indivisa de

la propiedad, ni denominarse multipropiedad, ni de cualquier

otra manera que contenga la palabra propiedad.


A los efectos de publicidad, comercialización y transmisión

del derecho de aprovechamiento por turno de bienes

inmuebles podrá utilizarse cualquier otra denominación

siempre que no induzca a confusión a los

consumidores finales y del mismo se desprenda con claridad

la naturaleza, características y condiciones jurídicas

y económicas de la facultad de disfrute.


Cada uno de los derechos reales de aprovechamiento

por turno gravará, en conjunto, la total propiedad del alojamiento

o del inmueble, según esté previamente constituida

o no una propiedad horizontal sobre el mismo. La

(Página 140)

reunión de un derecho real de aprovechamiento y la propiedad,

o una cuota de ella, en una misma persona no

implica extinción del derecho real limitado, que subsistirá

durante toda la vida del régimen.


El propietario del inmueble, sin perjuicio de las limitaciones

que resultan del régimen y de las facultades de

los titulares de los derechos de aprovechamiento por

turno, podrá libremente disponer de su derecho de propiedad

con arreglo a las normas del Derecho privado.


5. Lo dispuesto en la presente Ley se aplicará al

propietario, promotor y a cualquier persona física o jurídica

que participe profesionalmente en la transmisión o

comercialización de derechos de aprovechamiento por

turno.


6. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles

vacacionales por temporada, que tengan por objeto

más de tres de ellas, hasta un máximo de cincuenta años

y en los que se anticipen las rentas correspondientes a

algunas o a todas las temporadas contratadas, quedarán

sujetos a lo dispuesto en la presente Ley, sin perjuicio de

lo prevenido en la Ley de Arrendamientos Urbanos.


Tales contratos deberán referirse a una temporada que se

corresponda con un período específico de cada año y a

un alojamiento determinado o determinable por sus condiciones

genéricas, siempre que esté especificado el edificio

o conjunto inmobiliario donde se va a disfrutar del

derecho.


7. El contrato por virtud del cual se constituya o

transmita cualquier otro derecho, real o personal, relativo

a la utilización de uno o más inmuebles durante un período

determinado o determinable al año, al margen de la

presente Ley, será nulo de pleno derecho debiéndole ser

devueltas al adquirente o cesionario cualesquiera rentas

o contraprestaciones satisfechas, así como indemnizados

los daños y perjuicios sufridos.


Artículo 2. Límites y consecuencias del incumplimiento.


1. Son nulas las cláusulas mediante las cuales el

adquirente renuncie anticipadamente a los derechos que

le atribuye la presente Ley. Asimismo, serán nulas las

cláusulas que exoneren al propietario o promotor, o a

cualquier persona física o jurídica que participe profesionalmente

en la transmisión o comercialización de los

derechos de aprovechamiento por turno, de las responsabilidades

que le son propias conforme a lo establecido

por aquélla.


2. Son nulas las estipulaciones de sumisión a arbitraje,

salvo si estas últimas se conciertan una vez que

haya surgido la cuestión discutida o son de sometimiento

al sistema arbitral de consumo o a un Tribunal arbitral

especializado que pudiera constituirse siempre que en su

composición participen, en régimen de igualdad, las

organizaciones de consumidores.


Artículo 3. Duración.


1. La duración del régimen será de tres a cincuenta

años a contar desde la fecha de inscripción del régimen

jurídico o desde la inscripción de la terminación de la

obra cuando el régimen se haya constituido sobre un

inmueble en construcción.


2. Extinguido el régimen por transcurso del plazo

de duración, los titulares no tendrán derecho a compensación

alguna.


CAPÍTULO II

Régimen jurídico

SECCIÓN 1.a

Constitución

Artículo 4. Constitución del régimen.


1. El régimen de aprovechamiento por turno deberá

ser constituido por el propietario del inmueble; según el

Registro de la Propiedad. Para poder hacerlo, deberá previamente:


a) Haber inscrito la conclusión de la obra en el

Registro de la Propiedad. En el caso de que la obra esté

iniciada, deberá haber inscrito la declaración de obra

nueva en construcción.


b) Haber obtenido de las autoridades competentes

las licencias necesarias para ejercer la actividad turística,

las de apertura, las necesarias para la primera ocupación

de los alojamientos, zonas comunes y servicios accesorios

que sean necesarias para el destino y la correspondiente

cédula de habitabilidad. En el caso de que la obra

esté tan sólo iniciada, bastará haber obtenido la licencia

de obra y la necesaria para la actividad turística.


Esta última, tanto si la obra está terminada como si

tan sólo iniciada, solamente será exigible en aquellas

Comunidades Autónomas donde la comercialización de

derechos que impliquen la facultad de disfrute de un alojamiento

durante un período de tiempo al año tenga, con

arreglo a su legislación, la calificación de actividad turística

sometida a licencia.


c) Haber celebrado, de conformidad con lo establecido

en la presente Ley, el contrato con una empresa de

servicios que reúna, en aquellas Comunidades Autónomas

donde se establezcan, los requisitos que se exijan a

éstas, salvo que el propietario, cumpliendo los mismos

requisitos, haya decidido asumirlos directamente él.


d) Haber concertado los seguros a los que se refiere

el artículo 7.


2. El propietario que constituya el régimen sobre un

inmueble en construcción deberá, además, contratar a

favor de los futuros adquirentes de derechos de aprovechamiento

por turno, un aval bancario con alguna de las

entidades registradas en el Banco de España, o un seguro

de caución con entidad autorizada que garantice la devolución

de las cantidades entregadas a cuenta para la adquisición

del derecho, actualizadas con arreglo al Índice

Anual de Precios al Consumo, si la obra no ha sido finalizada

en la fecha fijada o no se ha incorporado el mobiliario

descrito en la escritura reguladora cuando el adquirente

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del derecho opte por la resolución del contrato en los

términos previstos en el artículo 10 de la presente Ley.


Las cantidades así recibidas serán independientes de las

que deba satisfacer el propietario o promotor en concepto

de indemnización de daños y perjuicios consecuencia del

incumplimiento de sus obligaciones.


Las garantías de las cantidades entregadas a cuenta

se regirán, en todo aquello que les sea aplicable, por la

Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades

anticipadas en la construcción y venta de viviendas, y

sus normas de desarrollo.


Mientras no esté inscrita el acta notarial donde conste

la finalización de la obra, en ningún caso podrá quedar

liberado el aval constituido, ni extinguirse el contrato de

seguro.


3. El régimen de aprovechamiento por turno de un

inmueble, se constituirá mediante su formalización en

escritura pública, y se inscribirá en el Registro de la Propiedad.


Al otorgamiento de la escritura deberá concurrir

la empresa que haya asumido la administración y prestación

de los servicios, salvo manifestación expresa del

propietario de que son por él asumidos directamente.


A los contratos por virtud de los cuales se constituyan

o transmitan derechos de aprovechamiento por turno

antes de estar válidamente constituido el régimen, se les

aplicara lo dispuesto en el artículo 1.7 de esta Ley.


4. Los Notarios no autorizarán una escritura reguladora

de un régimen de aprovechamiento por turno y los

Registradores no lo inscribirán mientras no se les acredite

el cumplimiento de los requisitos establecidos en los

apartados 1 y 2 de este artículo.


Artículo 5. Escritura reguladora.


1. La escritura pública reguladora del régimen de

aprovechamiento por turno deberá expresar, al menos,

las siguientes circunstancias:


1.o La descripción de la finca sobre la que se constituye

el régimen de aprovechamiento por turno y del edificio

o edificios que en ella existan, con reseña de los servicios

comunes a que tengan derecho los titulares de los

aprovechamientos. Si la construcción está únicamente

comenzada, se indicará la fecha límite para la terminación

de la misma.


2.o La descripción de cada uno de los alojamientos

que integren cada edificación, a los que se dará una

numeración correlativa con referencia a la finca. Si el

inmueble se ha de destinar a explotación turística al tiempo

que se constituye sobre él un régimen de aprovechamiento

por turno, se determinará cuáles de los alojamientos

son susceptibles de ser gravados con derechos de

aprovechamiento por turno y para qué períodos al año.


3.o En cada alojamiento destinado a aprovechamiento

por turno se expresará el número de éstos, su

duración, indicando el día y hora inicial y final, la cuota

que corresponda a cada turno con relación al alojamiento,

si está previamente constituida la división horizontal,

o con relación al total del inmueble, si no lo está, el

mobiliario que tenga destinado, así como su valor, y los

días del año no configurados como turnos de aprovechamiento

por estar reservados, en ese alojamiento, a reparaciones

y mantenimiento. A cada aprovechamiento se le

dará también un número correlativo respecto a cada alojamiento.


4.o Referencia a los servicios que se han de prestar

y que son inherentes a los derechos de aprovechamiento

por turno, expresando que éstos se asumen directamente

por el propietario o por una empresa de servicios.


5.o En su caso, los estatutos a los que se somete el

régimen de aprovechamiento por turno. De los mismos

no podrá resultar para los titulares de los derechos ninguna

obligación o limitación contraria a lo establecido en la

presente Ley. Los Registradores no inscribirán aquellos

apartados o artículos de los estatutos que contravengan

dicha prohibición, sin perjuicio de lo dispuesto en la Disposición

Transitoria Segunda de esta Ley.


6.o La situación registral, catastral, urbanística y, en

su caso, turística del inmueble. Se acompañará, igualmente,

el plano de distribución de los distintos alojamientos

en la respectiva planta.


7.o La retribución de los servicios y, en su caso, los

gastos de comunidad.


8.o Duración del régimen.


2. Además deberán incorporarse a la escritura, originales

o por testimonio, el contrato celebrado con la

empresa de servicios y los contratos de seguro a que se

refiere el artículo 7. Deberá acompañarse una copia

autenticada de éstos para su archivo en el Registro.


En el caso de que el inmueble se encuentre en construcción,

deberá incorporarse documento acreditativo de

haberse constituido el aval o el seguro de caución a los

que se refiere el artículo 4.2.


La persona o personas físicas que otorguen la escritura

serán responsables de la realidad de los contratos

incorporados.


3. En el caso de que el régimen se haya constituido

sobre un inmueble en construcción. La terminación de la

obra deberá hacerse constar en el Registro de la Propiedad

en el plazo de tres meses a contar desde su conclusión.


Para realizar tal constancia será necesario aportar

las licencias a las que se refiere el artículo 4.1 letra b) y

que no se aportaron en el momento de inscribir la obra

nueva en construcción.


El propietario o promotor, una vez inscrita la terminación

de la obra, deberá notificar el hecho a quienes

adquirieron derechos de aprovechamiento por turno

sobre el inmueble en cuestión mientras este último se

encontraba en construcción.


Artículo 6. Inscripción del régimen y su modificación.


1. Si al inscribir el régimen en el Registro mediante

la escritura reguladora no constaren como fincas registrales

independientes los distintos alojamientos destinados

a aprovechamientos por turno, el Registrador les

abrirá folio, aunque en la escritura reguladora no se haga

división horizontal del inmueble. A1 hacerlo, deberá

expresar, en cada uno de ellos, los turnos y las demás circunstancias

a que se refiere el número 3.o del apartado 1

del artículo anterior.


(Página 142)

Al inscribir la primera adquisición de un derecho de

aprovechamiento por turno podrá, asimismo, inscribirse,

si así se hubiera pactado en la escritura o en el contrato

elevado a público, la subrogación en la parte proporcional

del crédito hipotecario que pese sobre la totalidad del

inmueble sin necesidad del consentimiento del acreedor

hipotecario si, al constituirse la hipoteca, se pactó un sistema

objetivo de distribución de la responsabilidad hipotecaria

entre todos los derechos de aprovechamiento por

turno resultantes de la constitución del régimen.


2. Una vez inscrita la escritura reguladora y antes

de restituir el título al presentante, el Registrador archivará

copia de los contratos incorporados a la misma,

haciéndolo constar en la inscripción del régimen y en

toda la publicidad que dé, tanto del inmueble, como de

los derechos de aprovechamiento por turno, debiendo

acompañar copia de tales contratos a las certificaciones

que expida relativas al inmueble sobre el que se ha constituido

el régimen, cuando así se le hubiera pedido expresamente

en la solicitud de certificación.


3. Si después de constituido el régimen se aportaran

para su archivo en el Registro un nuevo contrato con una

empresa de servicios, en el caso de que el propietario no

quiera seguir haciéndose cargo de los mismos o por

haberse extinguido el contrato, o en caso de resolución, o

un acta de manifestaciones en la que el propietario se

haga cargo directamente de los servicios o cuando se

aporte el documento informativo a que se refiere el artículo

8.2, el Registrador archivará copia y hará constar el

hecho por nota al margen de la inscripción del régimen

con referencia al legajo donde hayan sido archivados. El

Registrador suspenderá el archivo si en el acta, el propietario,

o en el nuevo contrato, la empresa de servicios no

hacen asunción expresa de las condiciones del anterior, si

el contrato se hubiera celebrado antes de la constitución

del régimen o si el documento informativo no contuviera

las menciones exigidas en el artículo 8.2. También suspenderá

el Registrador el archivo de aquellos contratos

que no tengan las firmas legitimadas notarialmente.


Cualquier modificación que se realice en los contratos

y documento anteriores, siempre que esté permitida

por esta Ley, no será válida mientras no se haga constar

en el Registro de la Propiedad, conforme a lo dispuesto

en el párrafo anterior.


4. E1 régimen sólo podrá ser modificado por el propietario,

según el Registro, con el consentimiento de la

empresa de servicios y de la Comunidad de Titulares,

conforme a lo establecido en el artículo 15.4 de esta Ley,

debiendo constar tal modificación en escritura pública y

ser inscrita en el Registro de la Propiedad, en los términos

señalados en el artículo 4.3.


Artículo 7. Seguro.


Antes de la constitución del régimen de derechos de

aprovechamiento por turno, el propietario deberá suscribir

y mantener en vigor una póliza de seguro que cubra,

por todo el tiempo que dure la promoción y hasta la

transmisión de la totalidad de los derechos de aprovechamiento

por turno, el riesgo de nacimiento a su cargo de la

obligación de indemnizar a terceros los daños causados y

perjuicios causados por él o cualquiera de sus dependientes

hasta que dicha transmisión se produzca.


Además, deberá suscribir y mantener en vigor un contrato

que cubra la responsabilidad civil en que puedan

incurrir los ocupantes de los alojamientos derivada de la

utilización de los mismos, así como de seguro de incendios

y otros daños generales del edificio o del conjunto

de sus instalaciones y equipos. Sin perjuicio de la responsabilidad

del propietario o promotor con la compañía

de seguros, éste y la empresa de servicios pueden pactar

que esta última se haga cargo del pago de las primas de

estos seguros.


SECCIÓN 2.a

Condiciones de promoción y transmisión.


Artículo 8. Información general.


1. Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1.4 de

la presente Ley, está prohibida la transmisión de derechos

de aprovechamiento por turno con la denominación

de multipropiedad o cualquier otra que contenga la palabra

propiedad.


2. El propietario, el promotor o cualquier persona

física o jurídica que se dedique profesionalmente a la

transmisión de derechos de aprovechamiento por turno

que se proponga iniciar la transmisión de estos derechos

deberá editar, de acuerdo con la normativa que, en su

caso, apruebe la Comunidad Autónoma competente en

materia de consumo, un documento informativo con el

carácter de oferta vinculante, que entregará gratuitamente

después de haber sido archivado en el Registro de la

Propiedad correspondiente, a cualquier persona que solicite

información. En tal documento se mencionarán los

siguientes extremos:


a) Identidad y domicilio del propietario o promotor

y de cualquier persona física o jurídica que participe

profesionalmente

en la transmisión o comercialización de

los derechos de aprovechamiento por turno.


b) La naturaleza real o personal de los derechos que

van a ser objeto de transmisión. con indicación de la

fecha en que, según lo que resulte de la nota del Registro

de la Propiedad al pie de la escritura reguladora, se ha de

extinguir el régimen.


c) Si la obra está en construcción, indicación de la

fecha límite para su terminación también según lo que

resulte de la escritura reguladora e indicación de la fecha

estimada de extinción del régimen, calculada sobre la

fecha límite de la terminación de la obra.


d) Descripción precisa del inmueble sobre el que se

ha constituido el régimen y de su situación, y si la obra

está concluida o se encuentra en construcción.


e) Servicios comunes de los que podrá disfrutar el

adquirente y las condiciones de este disfrute.


f) Instalaciones de uso común a las que el titular

podrá tener acceso y, si procede, condiciones para ese

acceso, con indicación expresa de su importe o de las

bases para su determinación.


(Página 143)

g) Indicación, en su caso, de la empresa de servicios

que se hará cargo de la administración con expresión

de su denominación y sus datos de inscripción en el

Registro Mercantil.


h) Precio medio de los derechos de aprovechamiento

por turno y precio de los que lo tengan más alto. Asimismo,

el importe de la primera cuota anual que deberá

satisfacerse por la utilización de las instalaciones y servicios

comunes, o su estimación, y el procedimiento de

cálculo de las futuras anualidades.


i) Información sobre el número de alojamientos

susceptibles de aprovechamiento por turno y del número

de turnos por alojamiento.


j) Información sobre los derechos de desistimiento

y de resolución unilateral que tendrá el adquirente expresando

el tiempo de que dispondrá, según esta Ley, para

ejercitarlo, que no tendrá a su cargo ningún gasto por el

ejercicio del mismo e indicación de la persona y domicilio

a quien deberá comunicarse, si se ejercita. Si la obra

está en construcción, indicación del aval o del seguro

constituido para garantizar la terminación de la misma.


k) Si existe o no la posibilidad de participar en un

sistema de intercambio y, en caso positivo, el nombre

denominación o la razón social del tercero que se va a

hacer cargo del servicio haciéndose mención al documento

que, con carácter anual, expedirá dicho tercero

acreditando la participación del régimen en el programa

de intercambio. El documento, firmado por el representante

legal de la empresa de intercambio, expresará que

el contrato del adquirente o titular del derecho de aprovechamiento

con la empresa de intercambio es un contrato

independiente y distinto del contrato que vincula al




adquirente con el promotor o propietario del régimen de

aprovechamiento por turno. En el documento se hará

constar, además, la cuota de participación como socio en

el programa de intercambio y las cuotas de intercambio

correspondientes.


En el documento se expresará además el número total

de socios afiliados al programa de intercambio, así como

el número de regímenes que participan en dicho programa

y una reseña general sobre el funcionamiento del sistema.


El documento expedido por la sociedad de intercambio

se incorporará y formará parte integrante del

documento informativo previsto en este artículo.


3. El propietario, el promotor o cualquier persona

física o jurídica que se dedique profesionalmente a la

transmisión de derechos de aprovechamiento por turno

deberá también, de acuerdo con la normativa que, en su

caso, apruebe la Comunidad Autónoma competente en

materia de consumo, informar al adquirente sobre cómo

puede solicitar información genérica y gratuita acerca de

los derechos que, en general, le asisten en los organismos

y a los profesionales oficiales siguientes, indicando la

dirección y teléfono de los más próximos al lugar donde

se encuentre el inmueble sobre el que se ha constituido el

régimen:


- Oficinas de Turismo.


- Instituto Nacional del Consumo.


- Organismos de las Comunidades Autónomas competentes

en materia de turismo y consumo.


- Oficinas Municipales de Consumo.


- Registradores de la Propiedad.


- Notarios.


Todo ello sin perjuicio de la información que puedan

prestar los Colegios Profesionales de Arquitectos, Agentes

de la Propiedad Inmobiliaria, Administradores de Fincas,

Abogados, Notarios y Registradores.


4. El propietario, el promotor o cualquier persona

física o jurídica que se dedique profesionalmente a la

transmisión de derechos de aprovechamiento por turno

deberá tener también, de acuerdo con la normativa que,

en su caso, apruebe la Comunidad Autónoma competente

en materia de consumo, a disposición de las personas a

quienes proponga la celebración del contrato, un inventario

completo de todos los muebles, instalaciones y

ajuar con que cuente el alojamiento y en el que conste el

valor global del mismo.


5. Toda publicidad, incluido el documento informativo

a que se refiere el apartado 2 del presente artículo,

promoción u oferta relativa a derechos de aprovechamiento

por turno, ha de indicar los datos de inscripción

del régimen en el Registro de la Propiedad, expresando

la titularidad y cargas, advirtiendo que aquél debe consultarse

a efectos de conocer la situación jurídica de la

finca y el íntegro contenido del régimen de aprovechamiento

por turno.


Artículo 9. Contenido mínimo del contrato.


1. El contrato celebrado por toda persona física o

jurídica en el marco de su actividad profesional y relativo

a derechos de aprovechamiento por turno de alojamientos

deberá constar por escrito y en él se expresarán,

al menos, los siguientes extremos:


1.o La fecha de celebración del contrato, los datos

de la escritura reguladora del régimen, con indicación

del día del otorgamiento, del Notario autorizante y del

número de su protocolo, y los datos de inscripción en el

Registro de la Propiedad.


2.o Referencia expresa a la naturaleza real o personal

del derecho transmitido, haciendo constar la fecha en

que el régimen se extinguirá, de conformidad con las disposiciones

de la presente Ley.


3.o Descripción precisa del edificio, de su situación

y del alojamiento sobre el que recae el derecho, con

referencia expresa a sus datos registrales y del turno que

es objeto del contrato, con indicación de los días y horas

en que se inicia y termina.


4.o Expresión de que la obra está concluida o se

encuentra en construcción. En este último caso habrá de

indicarse:


a) Fase en que se encuentra la construcción.


b) Plazo límite para la terminación del inmueble.


c) Referencia a la licencia de obra e indicación y

domicilio del Ayuntamiento que la ha expedido.


(Página 144)

d) Fase en que se encuentran los servicios comunes

que permitan la utilización del inmueble.


e) Domicilio indicado por el adquirente donde

habrá de notificársele la inscripción de la terminación de

la obra y la fecha a partir de la cual se computará la duración

del régimen.


f) Una memoria de las calidades del alojamiento

objeto del contrato.


g) Relación detallada del mobiliario y ajuar con que

contará el alojamiento, así como el valor que se le ha atribuido

a efectos del aval o del seguro a los que se refiere

el artículo 4.2.


h) Referencia expresa a dicho aval o seguro con

indicación de la entidad donde se ha constituido o con

quien se ha contratado y que el mismo podrá ser ejecutado

o reclamado por el adquirente en el caso de que la

obra no esté concluida en la fecha límite establecida al

efecto o si no se incorpora al alojamiento el mobiliario

establecido.


5.o El precio que deberá pagar el adquirente y la

cantidad que, conforme a la escritura reguladora, deba

satisfacer anualmente, una vez adquirido el derecho, a la

empresa de servicios o al propietario que se hubiera

hecho cargo de éstos en la escritura reguladora, con

expresión de que se actualizará con arreglo al Índice de

Precios al Consumo que pública el Instituto Nacional de

Estadística, salvo que las partes hayan establecido otra

forma de actualización, indicando, a título orientativo,

cuál ha sido la media de dicho Índice en los últimos cinco

años. También se hará expresión del importe de los

impuestos que, conforme a lo establecido en la presente

Ley, lleva aparejada la adquisición, así como una indicación

somera de los honorarios notariales y registrales

para el caso de que el contrato se eleve a escritura pública

y se inscriba en el Registro de la Propiedad.


6.o Inserción literal del texto de los artículos 10, 11

y 12, haciendo constar su carácter de normas legales aplicables

al contrato.


7.o Servicios e instalaciones comunes que el adquirente

tiene derecho a disfrutar y, en su caso, las condiciones

para ese disfrute.


8.o Si existe o no la posibilidad de participar en servicios

de intercambio de períodos de aprovechamiento.


Cuando exista esta posibilidad se expresarán los eventuales

costes, incluyendo una estimación de los originados

por el transporte, y se hará referencia al documento acreditativo

sobre el intercambio previsto en el artículo 8, 2, k),

de esta Ley.


o

9. Expresión del nombre o razón social, con los

datos de la inscripción en el Registro Mercantil, en el

caso de que se trate de sociedades, y el domicilio:


a) del propietario o promotor,

b) del transmitente, con indicación precisa de su relación

jurídica con el propietario o promotor en el momento

de la celebración del contrato,

c) del adquirente,

d) de la empresa de servicios,

e) del tercero que se hubiera hecho cargo del intercambio,

en su caso. Este tercero, si es una persona jurídica,

deberá tener sucursal abierta e inscrita en España.


10. Duración del régimen, con referencia a la escritura

reguladora y a la fecha de la inscripción de ésta. Si

el inmueble está en construcción, con referencia a la

fecha límite en que habrá de inscribirse el acta de terminación

de la obra.


11. Expresión del derecho que asiste al adquirente a:


a) Comprobar la titularidad y cargas del inmueble,

solicitando la información del Registrador competente,

cuyo domicilio y número de fax constará expresamente.


b) Exigir el otorgamiento de escritura pública.


c) Inscribir su adquisición en el Registro de la Propiedad.


12. Lugar y firma del contrato.


2. El inventario y, en su caso, las condiciones generales

no incluidas en el contrato, así como las cláusulas

estatutarias inscritas, figurarán como anexo inseparable

suscrito por las partes.


3. El contrato y los documentos informativos prevenidos

por esta Ley se redactarán en la lengua o en una

de las lenguas, elegida por el adquirente, del Estado

miembro de la Unión Europea en que resida. Además, se

redactarán en castellano o en cualquiera de las otras lenguas

españolas oficiales en el lugar de celebración, a

elección del adquirente.


Los adquirentes extranjeros que no sean nacionales

de algún Estado miembro de la Unión Europea ni residentes

en los mismos podrán exigir que el contrato y los

demás documentos se les entreguen traducidos a la lengua

de un Estado miembro de la Unión Europea que ellos

elijan.


Los propietarios o promotores deberán conservar, a

disposición de las organizaciones de consumidores previstas

en la Disposición Adicional Primera de esta Ley y,

en su caso, de las autoridades turísticas, las traducciones

de los documentos que deben entregar a cualquier adquirente

y de las cláusulas que tengan la consideración de

condiciones generales.


Sin perjuicio de las responsabilidades a que haya lugar,

en caso de existir alguna divergencia entre las distintas

versiones, se aplicará la más favorable al adquirente.


4. Toda la información contenida en el documento

informativo previsto por el apartado 2 del artículo anterior

deberá incorporarse y formar parte integrante del

contrato. El incumplimiento de esta obligación implica

el del deber de información a los efectos establecidos en

el artículo siguiente.


Artículo 10. Desistimiento y resolución del contrato.


1. El adquirente de derechos de aprovechamiento

por turno tiene un plazo de diez días, contados desde la

firma del contrato, para desistir del mismo a su libre arbitrio.


Si el último día del mencionado plazo fuese inhábil,

quedará excluido del cómputo, el cual terminará el

(Página 145)

siguiente día hábil. Ejercitado el desistimiento, el adquirente

no abonará indemnización o gasto alguno.


2. Si el contrato no contiene alguna de las menciones

o documentos a los que se refiere el artículo 9, o en

el caso de que el adquirente no hubiera resultado suficientemente

informado por haberse contravenido la

prohibición del artículo 8.1, o incumplido alguna de las

obligaciones de los restantes apartados de ese mismo

artículo, o si el documento informativo entregado no se

correspondía con el archivado en el Registro, el adquirente

podrá resolverlo en el plazo de tres meses a contar

desde la fecha del contrato, sin que se le pueda exigir el

pago de pena o gasto alguno.


En el caso de que haya falta de veracidad en la información

suministrada al adquirente, éste podrá, sin perjuicio

de la responsabilidad penal en que hubiera podido

incurrir el transmitente v sin perjuicio de lo establecido

en el párrafo anterior, instar la acción de nulidad del contrato

conforme a lo dispuesto en los artículos 1.300 y

siguientes del Código Civil.


Completada la información antes de que expire el

citado plazo, el adquirente podrá desistir dentro de los

diez días siguientes al de la subsanación, según lo establecido

en el apartado 1 de este artículo.


Transcurridos los tres meses sin haberse completado

la información y sin que el adquirente haya hecho uso de

su derecho de resolución, éste podrá, igualmente, desistir

dentro de los diez días siguientes al de expiración del

plazo, según lo establecido en el citado apartado 1 de este

artículo.


3. El desistimiento o resolución del contrato deberá

notificarse al propietario o promotor en el domicilio que

a estos efectos figure en el contrato. Si no figurara ninguno,

bastará que se haga al lugar donde se celebró el contrato.


La notificación podrá hacerse por cualquier medio

que garantice la constancia de la comunicación y de su

recepción, así como de la fecha de su envío. Tratándose

de desistimiento, será suficiente que el envío se realice

antes de la expiración del plazo.


Si el contrato se celebra ante Notario en el caso del

artículo 14.2, el desistimiento deberá hacerse constar en

acta notarial. Ésta será título hábil para reinscribir el

derecho de aprovechamiento a favor del transmitente.


Artículo 11. Prohibición de anticipos.


1. Queda prohibido el pago de cualquier anticipo

por el adquirente al transmitente antes de que expire el

plazo de ejercicio de la facultad de desistimiento o mientras

disponga de la facultad de resolución a las que se

refiere el artículo anterior. No obstante, podrán las partes

establecer los pactos y condiciones que tengan por convenientes

para garantizar el pago del precio aplazado,

siempre que no sean contrarios a dicha prohibición y no

impliquen que el transmitente reciba, directa o indirectamente,

cualquier tipo de contraprestación en caso de ejercicio

de la mencionada facultad de desistir.


2. Si el adquirente hubiera anticipado alguna cantidad

al transmitente, tendrá derecho a exigir, en cualquier

momento, la devolución de dicha cantidad duplicada,

pudiendo optar entre resolver el contrato en los tres

meses siguientes a su celebración o exigir su total cumplimiento.


Artículo 12. Régimen de préstamos a la adquisición.


Los préstamos concedidos al adquirente por el transmitente

o por un tercero que hubiese actuado de acuerdo

con él, quedarán resueltos cuando el primero desista o

resuelva en alguno de los casos previstos en el artículo 10.


No podrá incluirse en los préstamos cláusulas que

impliquen una sanción o pena impuesta al adquirente

para el caso de desistimiento o resolución.


Si el adquirente se hubiera subrogado en un préstamo

concedido al transmitente, ejercitado el desistimiento o

resolución, subsistirá el préstamo a cargo de éste.


Artículo 13. Resolución por falta de pago de las cuotas.


1. Salvo pacto en contrario, el propietario tendrá

una facultad resolutoria en el caso de que el adquirente

titular del derecho de aprovechamiento por turno, una

vez requerido, no atienda al pago de las cuotas debidas

por razón de los servicios prestados durante, al menos,

un año.


El propietario podrá ejercer esta facultad de resolución,

a instancia de la empresa de servicios, previo requerimiento

fehaciente de pago al deudor en el domicilio

registral o, en su defecto, en el que conste a tal fin en el

contrato, bajo apercibimiento de proceder a la resolución

del mismo si en el plazo de treinta días naturales no se

satisfacen íntegramente las cantidades reclamadas.


2. Para llevar a cabo la resolución, el propietario

deberá consignar, a favor del titular del derecho, la parte

proporcional del precio correspondiente al tiempo que le

reste hasta su extinción.


No obstante, mediante cláusula penal, podrá pactarse

la pérdida, en todo o en parte, de las cantidades que con

arreglo al párrafo anterior corresponda percibir al titular

del derecho resuelto. Todo ello sin perjuicio de la facultad

moderadora de los tribunales establecida en el artículo

1.154 del Código Civil.


3. El propietario que ejercite la facultad resolutoria

regulada en este artículo quedará obligado a atender las

deudas que el titular de la empresa de aprovechamiento

por turno tuviere pendientes con la empresa de servicios,

salvo pacto en contrario con ésta.


Artículo 14. Publicidad registral.


1. La adquisición y transmisión de derechos de

aprovechamiento por turno podrá inscribirse en el Registro

de la Propiedad, para lo que el contrato deberá elevarse

a escritura pública y el Registrador abrir folio al turno

cuyo derecho de aprovechamiento sea objeto de transmisión,

quedando siempre a salvo lo dispuesto en la Ley

Hipotecaria.


Al inscribir la primera transmisión de un derecho de

aprovechamiento por turno el Registrador hará constar,

mediante nota marginal, que el mismo queda gravado

con carácter real para responder de las dos últimas cuotas,

a contar desde el momento de la reclamación por vía

(Página 146)

judicial o notarial, por todo el tiempo de vida del régimen.


Para hacer efectiva la garantía, el prestador de los

servicios podrá recurrir a cualquiera de los procedimientos

ejecutivos que la Ley de Propiedad Horizontal permite

utilizar a la comunidad de propietarios para reclamar

las cuotas por gastos comunes y al procedimiento extrajudicial

de ejecución hipotecaria.


2. Si el contrato se celebrara ante Notario, éste

advertirá del derecho de desistimiento que el artículo 10

establece en favor del adquirente, que sólo puede hacerse

por acta notarial y de los demás derechos que le reconoce

la presente Ley.


3. El Notario no autorizará la escritura ni el Registrador

inscribirá el derecho si el contrato no contiene las

menciones exigidas por el artículo 9.


Artículo 15. Facultades del titular de derechos de aprovechamiento

por turno.


1. El titular de un derecho de aprovechamiento por

turno puede libremente disponer de su derecho sin más

limitaciones que las que resultan de las leyes y sin que la

transmisión del mismo afecte a las obligaciones derivadas

del régimen.


2. El titular de derechos de aprovechamiento por

turno que participe profesionalmente en la transmisión o

comercialización de derechos reales constituidos sobre

los mismos quedará sujeto a lo dispuesto en los artículos

2 y 8 a 12 de la presente Ley. Los adquirentes de estos

derechos quedarán subrogados en los que correspondan

al titular del derecho de aprovechamiento por turno con

arreglo a esta Ley y, en especial, los que le corresponden

frente al propietario del inmueble.


3. En el caso del apartado anterior, si el derecho de

aprovechamiento por turno no estuviera inscrito a favor

del transmitente del derecho real o cedente del derecho

personal, el adquirente o cesionario podrá solicitar la inscripción

del derecho de aprovechamiento por turno a

nombre del transmitente o cedente por el procedimiento

regulado en el artículo 312 del Reglamento Hipotecario.


4. La escritura reguladora del régimen de aprovechamiento

por turno deberá prever la constitución de una

Comunidad de Titulares. La Comunidad de Titulares se

regirá por los estatutos previstos en la escritura reguladora

o los que libremente adopten los titulares de los derechos

y sus acuerdos se regirán por las siguientes normas:


1.a Los acuerdos que tiendan a modificar el régimen

constituido deberán ser tomados por la mayoría de dos

tercios de los titulares.


2.a Los demás acuerdos requerirán simplemente la

mayoría simple de los titulares del derecho de aprovechamiento

por turno.


3.a Cada persona tendrá tantos votos como derechos

de los que es titular.


4.a Si no resultare mayoría, o el acuerdo de éste

fuere gravemente perjudicial para los interesados, el Juez

proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda.


5.a Las normas de la Ley de Propiedad Horizontal

reguladoras del funcionamiento de las comunidades de

propietarios se aplicarán supletoria y subsidiariamente a

las presentes.


CAPÍTULO III

Incumplimiento de los servicios

Artículo 16. Incumplimiento de los servicios.


El propietario o promotor es responsable, frente a los

titulares de derechos de aprovechamiento por turno, de la

efectiva prestación de los servicios. En caso de incumplimiento

por la empresa de servicios, el propietario o promotor

deberá resolver el contrato y exigir el resarcimiento

de daños y perjuicios. La acción de resolución corresponde

al propietario o promotor. En todo caso, cualquier

titular de un derecho de aprovechamiento por turno

podrá reclamar del propietario la efectiva prestación de

los servicios y las indemnizaciones que correspondan en

el caso de que tal prestación no se efectúe. Una vez

resuelto el celebrado con la primitiva empresa de servicios,

el propietario o promotor deberá asumir directamente

la prestación del servicio o contratarla con otra

empresa de servicios. Cualquier alteración del contrato

no perjudicará, en ningún caso, a los titulares de los derechos

de aprovechamiento por turno.


TÍTULO II

NORMAS TRIBUTARIAS

Artículo 17. Ámbito de aplicación.


Las normas tributarias contempladas en este Título se

aplicarán a los derechos regulados en la presente Ley, sin

perjuicio de lo dispuesto en los Tratados y Convenios

Internacionales que hayan pasado a integrar el ordenamiento

interno.


En lo no previsto en el presente Título, se aplicarán

las disposiciones tributarias generales.


Artículo 18. Impuesto sobre el Patrimonio.


Los derechos contemplados en la presente Ley, cualquiera

que sea su naturaleza, se valorarán, de acuerdo

con lo previsto en el artículo 10, 3, b), de la Ley 19/1991,

de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio, por su

precio de adquisición.


Artículo 19. Impuesto sobre el Valor Añadido.


1. Se aplicará el tipo reducido del 7 por ciento a las

siguientes operaciones:


1.o Las prestaciones de servicios que consistan en la

cesión de los derechos de aprovechamiento por turno de

bienes inmuebles contemplados en el artículo 1 de la presente

Ley.


(Página 147)

2.o Cualquier otra forma de utilización de los bienes

inmuebles por período determinado o determinable del

año con prestación de alguno de los servicios complementarios

propios de la industria hotelera.


3.o Los servicios contemplados en el artículo 91,

uno, 2, segundo, de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre,

del Impuesto sobre el Valor Añadido, prestados por

las personas físicas o jurídicas a las que se refiere el

artículo 4.3 de la presente Ley.


2. A las operaciones señaladas en el apartado anterior,

cuando se realicen en la Comunidad Autónoma de

Canarias, les será de aplicación el tipo reducido que, conforme

a su legislación, esté previsto para el Impuesto

General Indirecto Canario.


Artículo 20. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

y Actos Jurídicos Documentados.


A las transmisiones entre particulares no sujetas al

Impuesto sobre el Valor Añadido de los derechos contemplados

en la presente Ley, cualquiera que sea su naturaleza,

les será aplicable el tipo de gravamen del 4 por

ciento en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

y Actos Jurídicos Documentados.


DISPOSICIONES ADICIONALES

Primera. Organizaciones de consumidores y usuarios.


Las organizaciones de consumidores y usuarios legalmente

constituidas tendrán derecho a recibir, a costa del

propietario o promotor, copia de toda la documentación

que, en cumplimiento de las normas de la presente Ley,

haya elaborado el mismo, con el objeto de verificar si

éstas han sido observadas.


Segunda. Imperatividad de la Ley.


Todos los contratos que se refieran a derechos relativos

a la utilización de uno o más inmuebles situados en

España durante un período determinado o determinable

del año quedan sujetos a las disposiciones de esta Ley,

cualquiera que sea el lugar y la fecha de su celebración.


DISPOSICIONES TRANSITORIAS

Primera. Promoción y transmisión.


1. A partir de la entrada en vigor de la presente Ley,

la promoción de cualquier derecho relativo a la utilización

de uno o más inmuebles, construidos o en construcción,

durante un período determinado o determinable del

año, quedará sujeta a lo prescrito en ella.


2. La transmisión de tales derechos se regirá por el

régimen que, hasta la entrada en vigor de la Ley, regule

el inmueble. Una vez transcurrido el período de adaptación,

si ésta no se hubiera realizado, se regirá por la presente

Ley. Si tal adaptación se hubiera realizado, a partir

de la fecha de la misma, la transmisión se realizará de

conformidad con el régimen publicado en el Registro.


3. Serán, en todo caso, de aplicación los artículos 8

a 12 de la presente Ley.


Segunda. Regímenes preexistentes.


1. Los regímenes preexistentes de derechos relativos

a la utilización de uno o más inmuebles, construidos

o en construcción, durante un período determinado o

determinable del año cuya constitución conste de cualquier

forma admitida en derecho deberán adaptarse, en el

plazo de dos años, a las disposiciones de la presente Ley.


Si el régimen preexistente estuviera inscrito se podrá

solicitar del Registrador el informe no vinculante a que

se refiere el artículo 355 del Reglamento Hipotecario

sobre la forma en que ha de realizarse la adaptación.


Transcurridos los dos años, cualquier titular de un

derecho, real o personal, relativo a la utilización de uno o

más inmuebles durante un período determinado o determinable

del año, podrá instar judicialmente la adaptación

prevenida en la presente disposición.


2. Para esta adaptación será necesario, en todo caso,

otorgar la escritura reguladora con los requisitos del

artículo 5 que sean compatibles con la naturaleza del

régimen e inscribirla en el Registro de la Propiedad, a los

solos efectos de publicidad y con pleno respeto a los

derechos adquiridos. De los contratos a que se refiere el

artículo citado sólo deberán incorporarse los que existan

en el momento de la adaptación. La escritura deberá ser

otorgada por el propietario único del inmueble.


Si el régimen preexistente se constituyó de tal modo

que los titulares de los derechos son propietarios del

inmueble por cuotas indivisas que llevan aparejado el

disfrute de un turno determinado, la escritura de adaptación

deberá ser otorgada por el Presidente de la comunidad

de propietarios, previo acuerdo de la propia Comunidad

adoptado por mayoría simple de asistentes a la Junta

que se convoque al efecto.


En la escritura de adaptación el propietario único del

inmueble deberá describir el régimen preexistente y manifestar

que los derechos que se van a transmitir en el futuro

tendrán la naturaleza que resulte de aquél, idéntica a la de

los ya enajenados. Si desea comercializar los turnos aún

no transmitidos como derechos de aprovechamiento por

turno deberá, además, constituir el régimen respecto de los

períodos disponibles con los requisitos establecidos en

esta Ley, pero sin necesidad de que el régimen se constituya

sobre todo el inmueble, sino sólo respecto de los turnos

no enajenados. Si desea transformar todo el régimen para

convertirlo en un régimen de derechos de aprovechamiento

por turno, tal y como lo regula la Ley, podrá hacerlo

cumpliendo todos los requisitos establecidos en ésta, pero

manteniendo la duración que tuviera el régimen preexistente,

incluso si era indefinida.


3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior,

todos los regímenes preexistentes tendrán una duración

máxima de cincuenta años, a partir de la entrada en

vigor de la presente Ley, salvo que sean de duración inferior,

o que hagan, en la escritura de adaptación, declaración

(Página 148)

expresa de continuidad por tiempo indefinido o

plazo cierto.


Tercera. Incumplimiento de la obligación de adaptación.


El incumplimiento, por parte del propietario, de la

obligación de adaptar el régimen dará derecho a los

adquirentes, aunque no contraten con él directamente, a

resolver los contratos que se hubieran celebrado después

de la entrada en vigor de la Ley, pudiendo exigirle la

devolución de las cantidades satisfechas y la indemnización

de daños y perjuicios.


DISPOSICIÓN FINAL

Única. Competencia constitucional.


Esta norma se dicta al amparo de lo establecido en el

artículo 149.1.6.a, 8.a y 14.a de la Constitución, sin perjuicio

de las competencias de conservación, modificación

y desarrollo de los derechos civiles de las Comunidades

Autónomas.


Palacio del Congreso de los Diputados, 10 de septiembre

de 1998.-Julio Padilla Carballada.-Presidente

de la Comisión.-Antonio Pérez Solano, Secretario

de la Comisión.