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BOCG. Congreso de los Diputados, serie A, núm. 39-10, de 15/04/1998
BOLETIN OFICIAL
DE LAS CORTES GENERALES
CONGRESO DE LOS DIPUTADOS
VI LEGISLATURA
Serie A:
PROYECTOS DE LEY 15 de abril de 1998 Núm. 39-10
APROBACION POR LA COMISION CON COMPETENCIA LEGISLATIVA PLENA
121/000037 Reforma del Régimen Jurídico y Fiscal de las Instituciones de
inversión colectiva de naturaleza inmobiliaria y sobre cesión de
determinados derechos de crédito de la Administración General del Estado.
En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 97 del Reglamento de
la Cámara, se ordena la publicación en el BOLETIN OFICIAL DE LAS CORTES
GENERALES del texto aprobado por la Comisión de Economía, Comercio y
Hacienda sobre el Proyecto de Ley de reforma del Régimen Jurídico y
Fiscal de las Instituciones de inversión colectiva de naturaleza
inmobiliaria y sobre cesión de determinados derechos de crédito de la
Administración General del Estado (núm. expte. 121/37), tramitado con
Competencia Legislativa Plena, de conformidad con lo previsto en el
artículo 75.2 de la Constitución.
Palacio del Congreso de los Diputados, 13 de abril de 1998.--El
Presidente del Congreso de los Diputados, Federico Trillo-Figueroa
Martínez-Conde.
La Comisión de Economía, Comercio y Hacienda, a la vista del Informe
emitido por la Ponencia, ha aprobado con Competencia Legislativa Plena,
de conformidad con lo dispuesto en el artículo 75.2 de la Constitución,
el Proyecto de Ley de reforma del Régimen Jurídico y Fiscal de las
Instituciones de Inversión colectiva de naturaleza inmobiliaria y sobre
cesión de determinados derechos de crédito de la Administración General
del Estado (núm. expte. 121/37) con el siguiente texto:
Preámbulo
Aunque la redacción inicial de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre,
de instituciones de inversión colectiva contemplaba, en su artículo 1.2,
la posibilidad de que se constituyan instituciones de inversión colectiva
de carácter no financiero, la regulación efectiva de las instituciones de
inversión colectiva de naturaleza inmobiliaria no se efectuó hasta la Ley
19/1992, de 7 de julio, sobre régimen de sociedades y fondos de inversión
inmobiliaria y sobre fondos de titulización hipotecaria.
La regulación de dichas entidades se completó, posteriormente, a
nivel reglamentario, por el Real Decreto 686/1993, de 7 de mayo, por el
que se modificó el Reglamento de la Ley 46/1984, precisándose el régimen
de las sociedades y fondos de inversión inmobiliaria y la Orden
ministerial de 24 de septiembre de 1993.
Las cautelas y garantías establecidas en el referido grupo normativo
con la finalidad, fundamentalmente, de proteger a los partícipes de los
mismos, han impedido un adecuado desarrollo de estas instituciones lo
cual deriva, lógicamente, en el incumplimiento del objetivo para el que
fueron creadas, ya que, como señaló la exposición de motivos de la Ley
19/1992, de 7 de julio, constituyen una «pieza de la política
gubernamental de vivienda».
Este es el motivo de que la disposición adicional decimoséptima de
la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas
y del orden social, contuviera un mandato para que el Gobierno presentara
«en un plazo de sesenta días un proyecto de Ley que modifique el régimen
jurídico y fiscal de las sociedades de inversión inmobiliaria y de los
fondos de inversión inmobiliaria con la finalidad de incentivar en mayor
medida la inversión en viviendas dedicadas al arrendamiento».
En atención al referido mandato, la presente Ley contiene diversas
medidas que tratan de favorecer el desarrollo
de las instituciones de inversión colectiva de naturaleza inmobiliaria,
con la expresada finalidad de contribuir al desarrollo del mercado de
alquiler de viviendas.
La presente Ley debe completarse con otras medidas de rango
reglamentario que, tras su aprobación, deberán adoptarse con idéntica
finalidad y cuya importancia para el funcionamiento de las entidades no
puede, pese al menor rango de las normas, desconocerse.
Las modificaciones introducidas por la presente Ley son, en
síntesis, las siguientes:
1)En el plano financiero, se establece la posibilidad, con las
precisiones que posteriormente se fijen reglamentariamente, tanto de
efectuar aportaciones en especie como de adquirir inmuebles no
terminados.
Asimismo, y siempre con la debida transparencia y limitación de
posibles conflictos de interés, se admite que en ciertos supuestos puedan
concurrir en una misma persona la doble condición de inversor --en sus
dos fórmulas de accionista o partícipe-- y la de arrendatario.
Finalmente, y teniendo muy en consideración el carácter semilíquido
de la inversión, se dispone la posibilidad de flexibilizar los plazos
para alcanzar los coeficientes de inversión obligatoria en inmuebles.
2)Para evitar la rigidez que conllevaba exigir, para la aplicación
del tipo de gravamen del 1 por 100 en el Impuesto sobre Sociedades, que
las instituciones tuvieran como objeto social exclusivo la inversión en
viviendas para su arrendamiento, se ha optado por separar la parte de la
base imponible derivada del alquiler de viviendas de la parte de la base
imponible correspondiente al alquiler de otros bienes inmuebles de
naturaleza urbana, aplicando el tipo del 1 por 100 en el primer caso y el
7 por 100 en el segundo y reduciendo, además, el porcentaje que deben
suponer las viviendas en el activo de estas entidades, del 50 al 35 por
100.
Incluso, cuando las viviendas alcancen, durante todo el período
impositivo, el 70 por 100 del activo, la totalidad de la base imponible
obtenida por la entidad se gravará al 1 por 100.
3)Se admite, dada su enorme importancia social, que las
instituciones de inversión inmobiliaria efectúen inversiones en
residencias universitarias y en residencias de la tercera edad pese a que
las mismas no pueden conceptuarse, en puridad, de viviendas. Los
requisitos que deben reunir dichas inversiones, para que no se desvíen de
la finalidad que las justifica, deberán establecerse reglamentariamente.
4)Se reduce, de cuatro a tres años, el plazo de mantenimiento de los
inmuebles en el patrimonio de las entidades, que constituye un
presupuesto de la aplicación del específico régimen fiscal aplicable a
las mismas.
5)Finalmente, se amplían las posibilidades de que,
reglamentariamente, se establezcan supuestos en los que se permitan
aportaciones en especie por parte de los socios o partícipes.
Por otra parte, y éste constituye el segundo objetivo de la presente
Ley, se autoriza la enajenación por parte de la Administración del Estado
de los derechos de crédito dimanantes de los préstamos sin interés,
denominados apoyos financieros y ayudas económicas personales, otorgados
en su día por el Instituto Nacional de la Vivienda y posteriormente por
el Instituto para la Promoción Pública de la Vivienda para facilitar el
acceso a la vivienda social y a la vivienda de protección oficial,
derechos de los que actualmente es titular el Estado.
La actual coyuntura económica aconseja efectuar esta operación que
por su naturaleza y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 30 del
Texto Refundido de la Ley General Presupuestaria, aprobado por el Real
Decreto Legislativo 1091/1988, de 23 de septiembre, exige su autorización
por una norma con rango de ley.
Artículo 1
Se da nueva redacción al artículo 33 de la Ley 46/1984, de 26 de
diciembre, reguladora de las Instituciones de Inversión Colectiva, que
quedará del modo siguiente:
1.«Las Instituciones de Inversión Colectiva no financieras que se
creen al amparo de la presente Ley se ajustarán en su constitución y
modificación a lo dispuesto en el artículo 8.º.
2.A las presentes Instituciones les será de aplicación el régimen
general previsto en el título anterior y, en particular, lo dispuesto en
los artículos 31, 32 y 32 bis. En lo que se refiere al número mínimo de
socios o partícipes y a la participación directa o indirecta de un único
socio o partícipe, será de aplicación el régimen general previsto para
las Instituciones de inversión colectiva de carácter financiero.
3.El principio de diversificación de riesgos contenido en el
artículo 2.º. 2 de la presente Ley, desarrollado por el artículo 4.º, se
adaptará reglamentariamente a la naturaleza y tipo de inversiones de
estas Instituciones.
4.Asimismo, en la determinación de su régimen jurídico se podrán
establecer reglamentariamente, entre otras, especialidades en materia de
criterios de valoración, obligaciones frente a terceros, constitución de
derechos de garantía, derechos de superficie y demás derechos reales y
concesiones administrativas, sobre activos o bienes integrantes de su
patrimonio y suscripción y reembolso de participaciones.
5.Las denominaciones que reglamentariamente se fijen para las
Instituciones de Inversión Colectiva de carácter no financiero serán
privativas de las inscritas en los registros correspondientes.
6.En los supuestos de Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria
se precisarán reglamentariamente, entre otras, las siguientes cuestiones:
a)Los supuestos en que los socios o partícipes podrán ser
arrendatarios de los bienes inmuebles que integran el activo o el
patrimonio de las mismas, así como la posibilidad de ostentar cualquier
derecho distinto del derivado de su condición de socio o partícipe.
b)Las aportaciones originarias o derivativas en especie que pudiesen
realizar los socios o partícipes.
c)Las adquisiciones de bienes inmuebles en sus diferentes fases de
construcción.
d)La posibilidad de excepcionar el plazo mínimo para alcanzar los
porcentajes de inversión en inmuebles.
e)La posibilidad de excepcionar temporalmente, tanto en la
constitución como posteriormente, el porcentaje de inversión que
represente un único inmueble.
f)La flexibilización del cómputo de los coeficientes de inversión.
g)En la adquisición de inmuebles de viviendas acogidas a protección
oficial, las condiciones que permitan el mantenimiento de los beneficios
económicos inherentes al régimen de protección.
7.Tratándose de Fondos de Inversión Inmobiliaria, los bienes y
derechos de su titularidad podrán ser inscritos a su nombre en el
Registro de la Propiedad».
Artículo 2
Se modifican los apartados 1 y 2 del artículo 34 bis de la Ley
46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las instituciones de inversión
colectiva, que constituirán un sólo apartado en los siguientes términos:
«Artículo 34 bis.Régimen fiscal de las Sociedades de Inversión
Inmobiliaria.
1.Las Sociedades de Inversión Inmobiliaria que, con el carácter de
instituciones de inversión colectiva no financieras, tengan por objeto
social exclusivo la inversión en inmuebles de naturaleza urbana para su
arrendamiento, y además, las viviendas, las residencias universitarias y
las residencias de la tercera edad, en los términos que
reglamentariamente se establezcan, representen conjuntamente, al menos,
el 50 por 100 del total del activo tendrán el mismo régimen de
tributación previsto en el número 3 del artículo anterior para las
Sociedades de Inversión Mobiliaria con independencia de que coticen o no
en Bolsa de Valores. Asimismo, la adquisición por dichas sociedades de
viviendas destinadas al arrendamiento gozará de una bonificación del 95
por 100 del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados, sin perjuicio de las condiciones que reglamentariamente
puedan establecerse.
2.La exclusividad del objeto a la que se refieren los números
anteriores será compatible con la cobertura por las Sociedades de los
distintos coeficientes de liquidez o de inversión en valores que
reglamentariamente se establezcan.
3.La aplicación del régimen fiscal contemplado en este artículo
requerirá que los bienes inmuebles que integren el activo de las
Sociedades de Inversión Inmobiliaria no se enajenen hasta que no hayan
transcurrido tres años desde su adquisición, salvo que, con carácter
excepcional, medie autorización expresa de la Comisión Nacional del
Mercado de Valores.
4.Las Sociedades de Inversión Inmobiliaria que, con el carácter de
instituciones de inversión colectiva no financieras, tengan un objeto
social distinto al previsto en los
números anteriores, tributarán conforme al régimen general previsto en la
legislación fiscal vigente.
5.Reglamentariamente podrá admitirse, en determinados casos, la
aportación por los socios de inmuebles a estas instituciones. En tales
supuestos, para la determinación del incremento o disminución de
patrimonio que se produzca respecto del socio aportante, a efectos del
Impuesto sobre Sociedades y del Impuesto sobre la Renta de las Personas
Físicas, se tomará como valor de la transmisión el que resulte de la
comprobación administrativa del valor de los bienes o derechos aportados,
de acuerdo con lo previsto en el artículo 52 de la Ley 230/1963, de 28 de
diciembre, General Tributaria.»
Artículo 3
Se modifican los apartados 1 y 2 del artículo 35 bis de la Ley
46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las instituciones de inversión
colectiva, que constituirán un sólo apartado en los siguientes términos:
«Artículo 35 bis.Régimen fiscal de los Fondos de Inversión
Inmobiliaria.
1.Los Fondos de Inversión Inmobiliaria que, con el carácter de
instituciones de inversión colectiva no financieras, tengan por objeto
social exclusivo la inversión en inmuebles de naturaleza urbana para su
arrendamiento, y además, las viviendas, las residencias universitarias y
las residencias de la tercera edad, en los términos que
reglamentariamente se establezcan, representen conjuntamente, al menos,
el 50 por 100 del total del activo tendrán el mismo régimen de
tributación previsto para los Fondos de Inversión Mobiliaria. Asimismo,
la adquisición de viviendas destinadas al arrendamiento por los Fondos,
en virtud de cualquier título, gozará de una bonificación del 95 por 100
del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados, sin perjuicio de las condiciones que reglamentariamente
puedan establecerse.
2.La exclusividad del objeto a la que se refieren los números
anteriores será compatible con la cobertura por los Fondos de los
distintos coeficientes de liquidez o de inversión en valores que
reglamentariamente se establezcan.
3.La aplicación del régimen fiscal contemplado en este artículo
requerirá que los bienes inmuebles que integren el activo de los Fondos
de Inversión Inmobiliaria no se enajenen hasta que no hayan transcurrido
tres años desde su adquisición, salvo que medie, con carácter
excepcional, autorización expresa de la Comisión Nacional del Mercado de
Valores.
4.Los Fondos de Inversión Inmobiliaria que, con el carácter de
instituciones de inversión colectiva no financieras, tengan un objeto
social distinto al previsto en los números anteriores, tributarán
conforme al régimen general previsto en la legislación fiscal vigente.
5.Reglamentariamente podrá admitirse, en determinados casos, la
aportación por los partícipes de inmuebles a estas instituciones. En
tales supuestos, para la determinación del incremento o disminución de
patrimonio que se produzca respecto del partícipe aportante, a efectos
del Impuesto sobre Sociedades y del Impuesto sobre la Renta de las
Personas Físicas, se tomará como valor de la transmisión el que resulte
de la comprobación administrativa del valor de los bienes o derechos
aportados, de acuerdo con lo previsto en el artículo 52 de la Ley
230/1963, de 28 de diciembre, General Tributaria».
Artículo 4
Se suprime el apartado 5 y se modifica el apartado 6, que pasa a ser
apartado 5, del artículo 26 de la Ley 43/1995, de 27 de diciembre, del
Impuesto sobre Sociedades, que quedará redactado en los siguientes
términos:
«5.Tributarán al tipo del 1 por 100:
a)Las sociedades de inversión mobiliaria reguladas por la Ley
46/1984, de 26 de diciembre, de instituciones de inversión colectiva,
cuyos valores representativos del capital social estén admitidos a
negociación en Bolsa de Valores.
b)Los fondos de inversión mobiliaria y los fondos de inversión en
activos del mercado monetario regulados por la Ley 46/1984, de 26 de
diciembre, de instituciones de inversión colectiva.
c)Las sociedades de inversión inmobiliaria y los fondos de inversión
inmobiliaria regulados por la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, de
instituciones de inversión colectiva que, con el carácter de
instituciones de inversión colectiva no financieras, tengan por objeto
exclusivo la inversión en inmuebles de naturaleza urbana para su
arrendamiento, y además, las viviendas, las residencias universitarias y
las residencias de la tercera edad, en los términos que se establezcan
reglamentariamente, representen conjuntamente, al menos, el 50 por 100
del total del activo.
La aplicación de los tipos de gravamen previstos en este apartado
requerirá que los bienes inmuebles que integran el activo de las
instituciones de inversión colectiva a que se refiere el párrafo anterior
no se enajenen hasta que no hayan transcurrrido tres años desde su
adquisición, salvo que, con carácter excepcional, medie autorización
expresa de la Comisión Nacional del Mercado de Valores.
d)El fondo de regulación de carácter público del mercado
hipotecario, establecido en el artículo 25 de la Ley 2/1981, de 25 de
marzo, de regulación del mercado hipotecario».
El apartado 7 del artículo 26 de la Ley 43/1995, de 27 de diciembre,
del Impuesto sobre Sociedades, pasa a ser apartado 6.
DISPOSICIONES ADICIONALES
Primera
1.Se autoriza al Ministerio de Fomento para ceder los créditos
hipotecarios de los que es titular la Administración General del Estado,
dimanantes de los apoyos financieros y ayudas económicas personales
otorgados por el Instituto Nacional de la Vivienda y el Instituto para la
Promoción Pública de la Vivienda con la finalidad de facilitar la
adquisición de viviendas sociales y de protección oficial, con base en el
Real Decreto 2278/1976, de 16 de septiembre, modificado por el Real
Decreto 2043/1977, de 5 de agosto, en el Real Decreto 1778/1978, de 23 de
junio, y en el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre.
2.El Ministerio de Fomento podrá hacer uso de la expresada
autorización para efectuar dicha cesión mediante enajenación directa por
el precio que se pacte, previo informe de la Dirección General del
Patrimonio del Estado.
3.La cesión de los créditos se hará globalmente en escritura pública
y, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 1528 del Código Civil,
conllevará la de las hipotecas que los garantizan. El cesionario
notificará individualmente la cesión a los deudores.
Para inscribir, en su caso, la cesión en el Registro de la
Propiedad, se presentará la citada escritura, junto con certificación
expedida por el cesionario en la que se determinen las hipotecas
correspondientes a los créditos cedidos.
Segunda
Se autoriza al Gobierno a desarrollar reglamentariamente lo
dispuesto en la presente Ley.
DISPOSICION TRANSITORIA
Unica
Las entidades mercantiles que a la entrada en vigor de la presente
Ley vengan desarrollando las actividades reguladas en esta Ley y cumplan
los requisitos de inversión de activos y demás exigidos para las
Instituciones de inversión colectiva inmobiliaria, dispondrán del plazo
máximo de un año a partir de la entrada en vigor de la misma para, previa
adaptación de sus estatutos a lo establecido en esta Ley, transformarse
en alguna de las Instituciones de inversión colectiva de carácter no
financiero, asimilándose las operaciones de transformación a lo dispuesto
en el Capítulo VIII del Título VIII de la Ley 43/95 del Impuesto sobre
Sociedades.
Palacio del Congreso de los Diputados, 1 de abril de 1998.--El
Presidente de la Comisión, Fernando Fernández de Trocóniz Marcos.--El
Secretario de la Comisión, Lluís Miquel Pérez Segura.