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BOCG. Congreso de los Diputados, serie A, núm. 66-17, de 31/03/1998
BOLETIN OFICIAL
DE LAS CORTES GENERALES
CONGRESO DE LOS DIPUTADOS
VI LEGISLATURA
Serie A:
PROYECTOS DE LEY 31 de marzo de 1998 Núm. 66-17
APROBACION DEFINITIVA POR EL CONGRESO
121/000063 Régimen del suelo y valoraciones.
El Pleno del Congreso de los Diputados, en su sesión del día 26 de marzo
de 1998, aprobó de conformidad con lo establecido en el artículo 90 de la
Constitución, el Proyecto de Ley sobre régimen del suelo y valoraciones
(núm. de expte. 121/63), con el texto que se inserta a continuación.
Se ordena la publicación en cumplimiento de lo previsto en el artículo 97
del Reglamento de la Cámara.
Palacio del Congreso de los Diputados, 26 de marzo de 1998.--El
Presidente del Congreso de los Diputados, Federico Trillo-Figueroa
Martínez-Conde.
LEY SOBRE REGIMEN DEL SUELO Y VALORACIONES
Exposición de motivos
1.Las sucesivas reformas de nuestra legislación urbanística han ido
incrementando la complejidad de este sector del ordenamiento jurídico al
multiplicar, a veces innecesariamente, las intervenciones administrativas
en las distintas fases de los procesos de desarrollo urbano, lo que,
unido a la limitación de la oferta de suelo, ha contribuido decisivamente
a demorar hasta extremos irrazonables la conclusión de las operaciones de
urbanización y ulterior edificación, haciendo imprevisible su coste y
dificultando una adecuada programación de las correspondientes
actividades empresariales, con el consiguiente encarecimiento del
producto final.
La última de dichas reformas, llevada a cabo por la Ley 8/1990 de 25
de julio y recogida en el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen de
Suelo y Ordenación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992 de
26 de junio que ha sido objeto de la Sentencia del Tribunal
Constitucional de 20 de marzo de 1997 (BOE de 25 de abril de 1997), llevó
esta línea de tendencia a sus últimas consecuencias y su fracaso, que hoy
es imposible ignorar, reclama una enérgica rectificación cuyo norte no
puede ser otro que la búsqueda de una mayor flexibilidad que, de un lado,
elimine los factores de rigidez que se han ido acumulando y, de otro,
asegure a las Administraciones Públicas responsables de la política
urbanística una mayor capacidad de adaptación a una coyuntura económica
cambiante, en la que los ciclos de expansión y recesión se suceden con
extraordinaria rapidez.
El legislador estatal, que carece constitucionalmente de
competencias en materia de urbanismo y de ordenación del territorio en
sentido propio, no puede por sí solo afrontar la tarea indicada, a la que
sólo puede aportar una solución parcial poniendo a contribución su
indiscutible competencia para, como ha reconocido la citada Sentencia del
Tribunal Constitucional, regular las condiciones básicas que garanticen
la igualdad en el ejercicio del derecho de propiedad del suelo en todo el
territorio nacional, así como regular otras materias que inciden en el
urbanismo como son la expropiación forzosa, las valoraciones, la
responsabilidad de las administraciones públicas o el procedimiento
administrativo común.
Por ello, su obra reclama una continuación por parte de los
legisladores de las diferentes Comunidades Autónomas, sin la cual la
reforma que ahora se inicia quedaría incompleta.
2.Dentro de estos concretos límites, que comprenden inequívocamente
la determinación de las distintas clases de suelo como presupuesto mismo
de la definición de las condiciones básicas del derecho de propiedad
urbana, la presente Ley pretende facilitar el aumento de la oferta de
suelo, haciendo posible que todo el suelo que todavía no ha sido
incorporado al proceso urbano, en el que no concurran razones para su
preservación pueda considerarse como susceptible de ser urbanizado. Y
ello de acuerdo con el planeamiento y la legislación territorial o
sectorial, en razón de sus valores ambientales, paisajísticos,
históricos, arqueológicos, científicos o culturales, de su riqueza
agrícola, forestal, ganadera o de otra índole, o de su justificada
inadecuación para el desarrollo urbano. Hay que tener presente, asimismo,
que la reforma del mercado del suelo en el sentido de una mayor
liberalización que incremente su oferta, forma parte de la necesaria
reforma estructural de la economía española, para la que el legislador
estatal tiene las competencias que le atribuye el artículo 149.1.13ª de
la Constitución Española.
En ese amplio suelo urbanizable que, siguiendo este criterio,
delimiten los planes, podrán, por lo tanto, promoverse actuaciones
urbanísticas en los términos que precise la legislación urbanística en
cada caso aplicable, y siempre, naturalmente, de conformidad con las
previsiones de la ordenación urbanística y de los planes y proyectos
sectoriales, asegurándose por su promotor la ejecución, a su costa, de
las infraestructuras de conexión con los sistemas generales que la
naturaleza e intensidad de dichas actuaciones demande en cada caso e,
incluso, el reforzamiento y mejora de dichos sistemas generales cuando
ello resulte necesario, exigencias mínimas éstas que por su carácter de
tales contribuyen a delimitar las condiciones básicas del ejercicio del
derecho de propiedad.
El régimen urbanístico del suelo prescinde así de imponer a los
propietarios un sistema de actuaciones programadas por la Administración,
sin datos ni garantías efectivas que aseguren su ejecución, que ésta sólo
está en condiciones de ofrecer en relación a sus propias actuaciones.
Ello no implica, en ningún caso, una renuncia a la función directiva y
orientadora que es consustancial a la idea de Plan. Muy al contrario, la
Ley parte del efectivo ejercicio de esa función por el planeamiento
general, que puede y debe fijar en todo caso la estructura general del
territorio, esto es, la imagen de la ciudad que la comunidad que lo
aprueba considera deseable, ya que ésa es una referencia de la que, en
ningún caso, puede prescindirse.
Esta es la idea general de la que la Ley parte con el propósito de
no introducir, desde la definición del estatuto jurídico básico de la
propiedad del suelo, rigideces innecesarias que puedan impedir el
despliegue por los legisladores autonómicos y por las Administraciones
Públicas competentes, de políticas urbanísticas más flexibles y con mayor
capacidad de adaptación a las cambiantes circunstancias en el contexto de
una economía cuya globalización la hace especialmente sensible a los
cambios de coyuntura.
De este modo, la necesaria flexibilidad, que tanto se ha echado en
falta en el pasado, se cohonesta con la imprescindible salvaguardia de
los intereses públicos.
La flexibilidad que la Ley persigue con el fin de evitar la escasez
de suelo no debe, sin embargo, conducir a un régimen de absoluta
discrecionalidad de las autoridades urbanísticas a la hora de decidir
acerca de la viabilidad de las iniciativas que se promuevan en el ámbito
del suelo urbanizable. Por ello, la Ley ha previsto que el derecho a
promover la transformación de dicho suelo instando de la Administración
la aprobación del planeamiento de desarrollo, se podrá ejercer desde el
momento en que el planeamiento general haya delimitado los
correspondientes ámbitos o se hayan establecido las condiciones para su
desarrollo, correspondiendo en otro caso a las Comunidades Autónomas la
regulación de las citadas condiciones, así como de los efectos derivados
del derecho de consulta, tanto sobre los criterios y previsiones del
planeamiento --territorial y sectorial-- como de las obras adicionales
que la actuación exija.
De este modo, se pretende asegurar un mínimo de consistencia al
derecho del propietario del suelo clasificado por el planeamiento como
urbanizable, que como tal mínimo, debe entenderse comprendido sin
discusión dentro de las condiciones básicas del estatuto jurídico de la
propiedad, sin perjudicar la libertad de la que han de gozar las
Administraciones competentes para valorar, en cada caso, los intereses
públicos en juego.
3.En lo que concierne a los criterios de valoración del suelo, la
Ley ha optado por establecer un sistema que trata de reflejar con la
mayor exactitud posible el valor real que el mercado asigna a cada tipo
de suelo, renunciando así formalmente a toda clase de fórmulas
artificiosas que, con mayor o menor fundamento aparente, contradicen esa
realidad y constituyen una fuente interminable de conflictos, proyectando
una sombra de injusticia que resta credibilidad a la Administración y
contribuye a deslegitimar su actuación.
Se elimina así la actual dualidad de valores, inicial y urbanístico,
a la que habían quedado ya reducidos los cuatro valores diferentes que
estableció en su día la versión primera de la Ley del Suelo, de forma,
que, a partir de ahora, no habrá ya sino un solo valor, el valor que el
bien tenga realmente en el mercado del suelo, único valor que puede
reclamar para sí el calificativo de justo que exige inexcusablemente toda
operación expropiatoria. A partir de este principio básico, la Ley se
limita a establecer el método aplicable para la determinación de ese
valor, en función, claro está, de la clase de suelo y, en consecuencia,
del régimen jurídico aplicable al mismo y de sus características
concretas.
Este método es, tanto en el suelo no urbanizable como en el
urbanizable aún no incluido en un concreto ámbito para su desarrollo, o
para el que no se hayan establecido las condiciones de dicho desarrollo,
el de comparación con los valores comprobados de otras fincas análogas,
habida cuenta de su régimen urbanístico, situación, tamaño y naturaleza,
así como de los usos y aprovechamientos permitidos por el planeamiento.
Para los casos en que esa comparación no sea posible, en los citados
suelos --sin desarrollo previsible a corto plazo-- el método alternativo
será el de capitalización de las rentas reales o potenciales del suelo de
acuerdo con su estado y naturaleza, que es el método tradicional.
En el suelo urbano y en el urbanizable incluido en ámbitos
delimitados por el propio planeamiento general o con posterioridad al
mismo, para los que se hayan establecido
las condiciones de desarrollo, el método de cálculo consistirá en la
aplicación al aprovechamiento correspondiente del valor básico de
repercusión recogido en las ponencias catastrales para el terreno de que
se trate, valor que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 39/1988,
reguladora de las Haciendas Locales, refleja los valores de mercado,
puesto que las valoraciones catastrales se fijan a partir de un estudio
previo de dichos valores. Finalmente, y para el caso de que no existan o
no sean aplicables los valores de las ponencias catrastrales por haber
perdido vigencia o haberse modificado el planeamiento, el valor básico de
repercusión se calculará por el método residual, comúnmente utilizado en
el ámbito inmobiliario, en sus distintas modalidades, tanto por el sector
público como por el privado.
La aplicación de valores de repercusión, habida cuenda de su
correspondencia, en general, con terrenos urbanizados y en condiciones de
ser edificados, conlleva la necesidad de deducir la totalidad de los
costes de urbanización que en cada caso estuvieran pendientes, así como
los costes financieros, de gestión y cualesquiera otros que fueran
imprescindibles para dotar al terreno de la condición de solar, tal y
como se viene haciendo habitual y pacíficamente en las tasaciones que se
realizan a diario en el ámbito inmobiliario y en el financiero.
El estricto realismo al que la Ley ha querido ajustarse en este
punto contribuirá, sin duda, a aumentar la seguridad del tráfico jurídico
y a reducir la conflictividad, lo que redundará también en una
agilización de la gestión urbanística y en una reducción en los costes
innecesarios que su prolongación en el tiempo inevitablemente añade.
4.El Título IV de Ley se ha limitado a incluir los preceptos
imprescindibles para enmarcar el ejercicio en este sector, por las
distintas Administraciones Públicas, de la potestad expropiatoria, a la
que serán aplicables sin más las normas generales vigentes que regulan
ésta. Remite, asimismo, para la determinación del justiprecio, a los
criterios generales establecidos en el Título III, acabando con la actual
e injusta dualidad de criterios que trata de distinta manera al
propietario expropiado y al que no lo es.
5.El Título V, por su parte, ajusta simplemente al régimen jurídico
de la propiedad del suelo que establecen los Títulos I y II de la Ley la
regulación precedente de las indemnizaciones por alteración del
planeamiento y de las limitaciones o vinculaciones singular impuestas por
éste que no sean susceptibles de distribución equitativa por los
mecanismos de reparto de beneficios y cargas que establezca la
legislación urbanística.
6.La Ley ha querido mantenerse absolutamente en el marco de las
competencias del Estado claramente delimitadas por la Sentencia de 20 de
marzo de 1997 del Tribunal Constitucional ya citada, por lo que ha
renunciado a incidir lo más mínimo en los aspectos relativos al
planeamiento, a la gestión urbanística y al control de aquél y de ésta.
7.Por último, las disposiciones transitorias de la Ley procuran
evitar a ultranza las soluciones de continuidad, estableciendo reglas de
aplicación directa en función de la situación de los procesos de
desarrollo y ejecución del planeamiento y obviando la exigencia de la
previa adaptación de los planes para la efectividad de la reforma, en
razón de la negativa experiencia acumulada con motivo de las reformas
precedentes.
TITULO I
DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1.Objeto de la Ley.
Es objeto de la presente Ley definir el contenido básico del derecho
de propiedad del suelo de acuerdo con su función social, regulando las
condiciones que aseguren la igualdad esencial de su ejercicio en todo el
territorio nacional.
Artículo 2.Facultades del derecho de propiedad.
1.Las facultades urbanísticas del derecho de propiedad se ejercerán
siempre dentro de los límites y con el cumplimiento de los deberes
establecidos en las Leyes o, en virtud de ellas, por el planeamiento con
arreglo a la clasificación urbanística de los predios.
2.La ordenación del uso de los terrenos y construcciones establecida
en el planeamiento no conferirá derecho a los propietarios a exigir
indemnización, salvo en los casos expresamente establecidos en las Leyes.
Artículo 3.Participación en las plusvalías.
La participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la
acción urbanística de los entes públicos, se producirá en los términos
fijados por la presente Ley y las demás que sean de aplicación.
Artículo 4.Acción urbanística e iniciativa privada.
1.Los propietarios deberán contribuir, en los términos establecidos
en las Leyes, a la acción urbanística de los entes públicos, a los que
corresponderá en todo caso la dirección del proceso, sin perjuicio de
respetar la iniciativa de aquéllos.
2.La gestión pública, a través de su acción urbanizadora y de las
políticas de suelo suscitará, en la medida más amplia posible, la
participación privada.
3.En los supuestos de actuación pública, la Administración actuante
promoverá, en el marco de la legislación urbanística, la participación de
la iniciativa privada aunque ésta no ostente la propiedad del suelo.
Artículo 5.Reparto equitativo de beneficios y cargas.
Las Leyes garantizarán en todo caso el reparto de los beneficios y
cargas derivados del planeamiento, entre todos
los propietarios afectados por cada actuación urbanística, en proporción
a sus aportaciones.
Artículo 6.Información y participación pública en el planeamiento y la
gestión.
1.La legislación urbanística garantizará la participación pública en
los procesos de planeamiento y gestión, así como el derecho a la
información de las entidades representativas de los intereses afectados
por cada actuación y de los particulares.
2.Todo administrado tendrá derecho a que la Administración
competente le informe por escrito del régimen y condiciones urbanísticas
aplicables a una finca o ámbito determinado.
TITULO II
REGIMEN URBANISTICO DE LA PROPIEDAD DEL SUELO
CAPITULO 1
Clasificación del suelo
Artículo 7.Clases de suelo.
A los efectos de la presente Ley, el suelo se clasifica en urbano,
urbanizable y no urbanizable o clases equivalentes reguladas por la
legislación urbanística.
Artículo 8.Suelo urbano.
Tendrán la condición de suelo urbano, a los efectos de esta Ley:
a)El suelo ya transformado por contar, como mínimo, con acceso
rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de
energía eléctrica o por estar consolidados por la edificación en la forma
y con las características que establezca la legislación urbanística.
b) Los terrenos que en ejecución del planeamiento hayan sido
urbanizados de acuerdo con el mismo.
Artículo 9.Suelo no urbanizable.
Tendrán la condición de suelo no urbanizable, a los efectos de esta
Ley, los terrenos en que concurran alguna de las circunstancias
siguientes:
1.Que deban incluirse en esta clase por estar sometidos a algún
régimen especial de protección incompatible con su transformación de
acuerdo con los planes de ordenación territorial o la legislación
sectorial, en razón de sus valores paisajísticos, históricos,
arqueológicos, científicos, ambientales o culturales, de riesgos
naturales acreditados en el planeamiento sectorial, o en función de su
sujeción a limitaciones o servidumbres para la protección del dominio
público.
2.Que el planeamiento general considere necesario preservar por los
valores a que se ha hecho referencia en el punto anterior, por su valor
agrícola, forestal, ganadero o por sus riquezas naturales, así como
aquellos otros que considere inadecuados para un desarrollo urbano.
Artículo 10.Suelo urbanizable.
El suelo que, a los efectos de esta Ley, no tenga la condición de
urbano o de no urbanizable, tendrá la consideración de suelo urbanizable,
y podrá ser objeto de transformación en los términos establecidos en la
legislación urbanística y el planeamiento aplicable.
Artículo 11.Clasificación del suelo en municipios sin planeamiento.
En los municipios que carezcan de planeamiento general, el suelo que
no tenga la condición de urbano de conformidad con los criterios
establecidos en el artículo 8, tendrá la consideración de suelo no
urbanizable, a los efectos de esta Ley.
CAPITULO 2
Derechos y deberes de los propietarios Artículo 12.Ejercicio de derechos
y deberes.
Los derechos y deberes de los propietarios de suelo que se regulan
en esta Ley se ejercerán de acuerdo con la normativa que sobre
planeamiento, gestión y ejecución del planeamiento establezca la
legislación urbanística en cada caso aplicable.
Artículo 13.Derechos de los propietarios de suelo urbano.
Los propietarios de suelo urbano tienen el derecho a completar la
urbanización de los terrenos para que adquieran la condición de solares y
a edificar éstos en las condiciones que en cada caso establezca la
legislación urbanística y el planeamiento.
Artículo 14.Deberes de los propietarios de suelo urbano.
1.Los propietarios de terrenos en suelo urbano consolidado por la
urbanización deberán completar a su costa la urbanización necesaria para
que los mismos alcancen
--si aún no la tuvieran-- la condición de solar, y edificarlos en plazo
si se encontraran en ámbitos para los que así se haya establecido por el
planeamiento y de conformidad con el mismo.
2.Los propietarios de terrenos de suelo urbano que carezcan de
urbanización consolidada deberán asumir los siguientes deberes:
a)Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración todo el
suelo necesario para los viales, espacios libres, zonas verdes y
dotaciones públicas de carácter local al servicio del ámbito de
desarrollo en el que sus terrenos resulten incluidos.
b)Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la
ejecución de los sistemas generales que el planeamiento general, en su
caso, incluya en el ámbito correspondiente, a efectos de su gestión.
c)Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración actuante el
suelo correspondiente al diez por ciento del aprovechamiento del
correspondiente ámbito; este porcentaje, que tiene carácter de máximo,
podrá ser reducido por la legislación urbanística. Asimismo, esta
legislación podrá reducir la participación de la Administración actuante
en las cargas de urbanización que correspondan a dicho suelo.
d)Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas
derivados del planeamiento, con anterioridad al inicio de la ejecución
material del mismo.
e)Costear y, en su caso, ejecutar la urbanización.
f)Edificar los solares en el plazo que, en su caso, establezca el
planeamiento.
Artículo 15.Derechos de los propietarios de suelo urbanizable.
Los propietarios de suelo clasificado como urbanizable tendrán
derecho a usar, disfrutar y disponer de los terrenos de su propiedad
conforme a la naturaleza rústica de los mismos. Además, tendrán derecho a
promover su transformación instando de la Administración la aprobación
del correspondiente planeamiento de desarrollo, de conformidad con lo que
establezca la legislación urbanística.
Artículo 16.Reglas básicas para el ejercicio del derecho.
1.El derecho a promover la transformación del suelo urbanizable,
mediante la presentación ante el Ayuntamiento del correspondiente
planeamiento de desarrollo para su tramitación y aprobación, se podrá
ejercer desde el momento en que el planeamiento general delimite sus
ámbitos o se hayan establecido las condiciones para su desarrollo.
2.En otro caso, las Comunidades Autónomas, a través de la
legislación urbanística, regularán la tramitación, determinaciones y
contenido de la documentación necesaria para proceder a esa
transformación. Asimismo, esta legislación regulará los efectos derivados
del derecho de consulta a las Administraciones competentes sobre los
criterios y previsiones de la ordenación urbanística, de los planes y
proyectos sectoriales, y de las obras que habrán de realizar a su costa
para asegurar la conexión con los sistemas generales exteriores a la
actuación de conformidad con lo dispuesto en el punto 3 del artículo 18
de esta Ley. Dicha legislación fijará, igualmente, los plazos de
contestación a la referida consulta.
Artículo 17.Usos y obras provisionales.
En el suelo comprendido en sectores o ámbitos ya delimitados con
vistas a su desarrollo inmediato, en tanto no se haya aprobado el
correspondiente planeamiento de desarrollo, sólo podrán autorizarse
excepcionalmente usos y obras de carácter provisional que no estén
expresamente prohibidos por la legislación urbanística o sectorial ni por
el planeamiento general, que habrán de cesar, en todo caso y ser
demolidas sin indemnización alguna, cuando lo acordare la Administración
urbanística. La autorización, bajo las indicadas condiciones aceptadas
por el propietario, se hará constar en el Registro de la Propiedad de
conformidad con lo establecido en la legislación hipotecaria.
En el resto del suelo urbanizable podrán autorizarse, antes de su
inclusión en sectores o ámbitos para su desarrollo, los usos previstos en
el artículo 20 de la presente Ley.
Artículo 18.Deberes de los propietarios de suelo urbanizable.
La transformación del suelo clasificado como urbanizable comportará
para los propietarios del mismo los siguientes deberes:
1.Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración todo el
suelo necesario para los viales, espacios libres, zonas verdes y
dotaciones públicas de carácter local al servicio del ámbito de
desarrollo en el que sus terrenos resulten incluidos.
2.Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la
ejecución de los sistemas generales que el planeamiento general, en su
caso, incluya o adscriba al ámbito correspondiente.
3.Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexión
con los sistemas generales exteriores a la actuación y, en su caso, las
obras necesarias para la ampliación o refuerzo de dichos sistemas
requeridos por la dimensión y densidad de la misma y las intensidades de
uso que ésta genere, de conformidad con los requisitos y condiciones que
establezca el planeamiento general.
4.Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración actuante el
suelo correspondiente al diez por ciento del aprovechamiento del sector o
ámbito correspondiente; este porcentaje, que tiene carácter de máximo,
podrá ser reducido por la legislación urbanística. Asimismo, esta
legislación podrá reducir la participación de la Administración
actuante en las cargas de urbanización que correspondan a dicho suelo.
5.Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas
derivados del planeamiento, con anterioridad al inicio de la ejecución
material del mismo.
6.Costear o ejecutar la urbanización del sector o ámbito
correspondiente.
7.Edificar los solares en el plazo que, en su caso, establezca el
planeamiento.
Artículo 19.Deberes legales de uso, conservación y rehabilitación.
1.Los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones
deberán destinarlos a usos que no resulten incompatibles con el
planeamiento urbanístico y mantenerlos en condiciones de seguridad,
salubridad y ornato público. Quedarán sujetos igualmente al cumplimiento
de las normas sobre protección del medio ambiente y de los patrimonios
arquitectónicos y arqueológicos y sobre rehabilitación urbana.
2.El coste de las obras necesarias en virtud de lo dispuesto en el
número anterior se sufragará por los propietarios o por la
Administración, en los términos que establezca la legislación aplicable.
Artículo 20.Derechos de los propietarios de suelo no urbanizable.
1.Los propietarios del suelo clasificado como no urbanizable tendrán
derecho a usar, disfrutar y disponer de su propiedad de conformidad con
la naturaleza de los terrenos, debiendo destinarla a fines agrícolas,
forestales, ganaderos, cinegéticos u otros vinculados a la utilización
racional de los recursos naturales, y dentro de los límites que, en su
caso, establezcan las Leyes o el planeamiento.
Excepcionalmente, a través del procedimiento previsto en la
legislación urbanística, podrán autorizarse actuaciones específicas de
interés público, previa justificación de que no concurren las
circunstancias previstas en el apartado 1 del artículo 9 de la presente
Ley.
2.En el suelo no urbanizable quedan prohibidas las parcelaciones
urbanísticas, sin que, en ningún caso, puedan efectuarse divisiones,
segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo
dispuesto en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza.
Artículo 21.Transmisión de fincas y deberes urbanísticos.
1.La transmisión de fincas no modificará la situación del titular de
las mismas respecto de los deberes establecidos por la legislación
urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución derivados de
la misma. El nuevo titular quedará subrogado en el lugar y puesto del
anterior propietario en sus derechos y deberes urbanísticos, así como en
los compromisos que éste hubiera acordado con la Administración
urbanística competente y hayan sido objeto de inscripción registral,
siempre que tales compromisos se refieran a un posible efecto de mutación
jurídico-real.
2.En las enajenaciones de terrenos, deberá hacerse constar en el
correspondiente título:
a)Si se tratare de terrenos no susceptibles de edificación o con
edificaciones fuera de ordenación de conformidad con el planeamiento
aplicable, su expresa situación a estos efectos.
b)Si se tratare de terrenos en proceso de urbanización, los
compromisos aún pendientes que el propietario hubiere asumido en orden a
la misma.
c)En el supuesto de terrenos de urbanizaciones de iniciativa
particular, la fecha de aprobación del planeamiento correspondiente y las
cláusulas que se refieran a la disposición de las parcelas y compromisos
con los adquirentes.
3.La infracción de cualquiera de las anteriores disposiciones, sin
perjuicio de lo dispuesto en el punto 1 de este artículo, facultará al
adquirente para rescindir el contrato en el plazo de un año a contar
desde la fecha de su otorgamiento y para exigir indemnización por los
daños y perjuicios que se le hubieren irrogado.
Artículo 22.Declaración de obra nueva.
Los Notarios y Registradores de la Propiedad, exigirán para
autorizar o inscribir, respectivamente, escrituras de declaración de obra
nueva terminada, que se acredite el otorgamiento de la preceptiva
licencia y la expedición por técnico competente de la certificación de
finalización de la obra conforme al Proyecto objeto de la misma.
Para autorizar e inscribir escritura de obra nueva en construcción,
a la licencia de edificación se acompañará certificación expedida por
técnico competente de que la descripción de la obra nueva se ajusta al
Proyecto para el que se obtuvo la licencia. En este caso, el propietario
deberá hacer constar la terminación mediante acta notarial que
incorporará la certificación de finalización de la obra antes mencionada.
Tanto la licencia como las mencionadas certificaciones deberán
testimoniarse en las correspondientes escrituras.
TITULO III
VALORACIONES
Artículo 23.Aplicación general de las reglas de valoración.
A los efectos de expropiación, las valoraciones de suelo se
efectuarán con arreglo a los criterios establecidos en la
presente Ley, cualquiera que sea la finalidad que la motive y la
legislación, urbanística o de otro carácter, que la legitime.
En defecto de acuerdo entre los propietarios afectados, dichos
criterios se aplicarán igualmente en los procedimientos de distribución
de beneficios y cargas de conformidad con lo que establezca la
legislación urbanística.
Artículo 24.Momento al que han de referirse las valoraciones.
Las valoraciones se entenderán referidas a:
a)Cuando se aplique la expropiación forzosa, al momento de
iniciación del expediente de justiprecio individualizado o de exposición
al público del proyecto de expropiación cuando se siga el procedimiento
de tasación conjunta.
b)En otros supuestos de actuación, al momento de iniciación del
correspondiente procedimiento.
c)En la determinación de indemnizaciones por cambio de planeamiento,
en los supuestos previstos en el Título V de la presente Ley, al momento
de la publicación de la aprobación definitiva del nuevo planeamiento.
Artículo 25.Criterio general de valoración.
El suelo se valorará según su clase y situación, en la forma
establecida en los artículos siguientes.
Artículo 26.Valor del suelo no urbanizable.
1.El valor de este suelo se determinará por el método de comparación
a partir de valores de fincas análogas. A estos efectos, la identidad de
razón que justifique la analogía deberá tener en cuenta el régimen
urbanístico, la situación, tamaño y naturaleza de las citadas fincas en
relación con la que se valora, así como, en su caso, los usos y
aprovechamientos de que sean susceptibles.
2.Cuando por la inexistencia de valores comparables no sea posible
la aplicación del método indicado en el punto anterior, el valor del
suelo no urbanizable se determinará mediante la capitalización de las
rentas reales o potenciales del suelo, y conforme a su estado en el
momento de la valoración.
Artículo 27.Valor del suelo urbanizable.
1.El valor del suelo urbanizable, en la situación a la que se
refiere el número 2 del artículo 16, se determinará en la forma definida
en el artículo anterior.
2.Cuando el suelo urbanizable estuviese en la situación descrita en
el número 1 del artículo 16, el valor del mismo se obtendrá por
aplicación, al aprovechamiento que le corresponda, del valor básico de
repercusión en polígono, que será el deducido de las ponencias de valores
catastrales.
En los supuestos de inexistencia o pérdida de vigencia de los
valores de las ponencias catastrales, se aplicarán los valores de
repercusión obtenidos por el método residual.
Artículo 28.Valor del suelo urbano.
1.El valor del suelo urbano sin urbanización consolidada, se
determinará, salvo lo dispuesto en el apartado 2 de este artículo, por
aplicación al aprovechamiento resultante del correspondiente ámbito de
gestión en que esté incluido, del valor básico de repercusión más
específico recogido en las ponencias de valores catastrales para el
terreno concreto a valorar.
2.En los ámbitos de gestión que tengan por objeto la reforma,
renovación o mejora urbana, el aprovechamiento de referencia de cada
parcela, a los sólos efectos de su valoración, será el resultante del
planeamiento o el resultante de la edificación existente, si fuera
superior.
3.En el suelo urbano consolidado por la urbanización, el valor del
suelo se determinará por aplicación al aprovechamiento establecido por el
planeamiento para cada terreno concreto, del valor básico de repercusión
en parcela recogido en las ponencias de valores catastrales o, en su
caso, del de repercusión en calle o tramo de calle corregido en la forma
establecida en la normativa técnica de valoración catastral.
4.En los supuestos de inexistencia o pérdida de vigencia de los
valores de las ponencias catastrales, se aplicarán los valores de
repercusión obtenidos por el método residual.
Artículo 29.Valor del suelo en los supuestos de carencia de plan o sin
atribución de aprovechamiento.
En los supuestos de carencia de planeamiento o cuando, en suelo
urbano o urbanizable, no se atribuya aprovechamiento lucrativo alguno al
terreno no incluído en un determinado ámbito de gestión, el
aprovechamiento a tener en cuenta a los solos efectos de su valoración,
será el resultante de la media ponderada de los aprovechamientos,
referidos al uso predominante, del polígono fiscal en que, a efectos
catastrales esté incluído el mismo.
Artículo 30.Deducción de gastos de urbanización pendiente.
Del valor total determinado por aplicación al aprovechamiento
correspondiente de valores de repercusión, se deducirán, cuando proceda,
los costes de urbanización precisa y no ejecutada, y los de su
financiación, gestión y, en su caso, promoción así como los de las
indemnizaciones
procedentes, según las normas o determinaciones de este carácter
contenidas en el planeamiento o en el proyecto de obras correspondiente
o, en su defecto, los costes necesarios para que el terreno
correspondiente alcance la condición de solar. En el supuesto de suelos
urbanos sujetos a operaciones de reforma interior, renovación o mejora
urbana, se deducirán asimismo los costes adicionales que estas
operaciones puedan conllevar.
Artículo 31.Valoración de obras, edificaciones, instalaciones,
plantaciones y arrendamientos.
1.Las plantaciones, sembrados, obras e instalaciones que existan en
el suelo, salvo que por su carácter de mejoras permanentes hayan sido
tenidas en cuenta en la determinación del valor del terreno se valorarán,
con independencia del mismo, con arreglo a los criterios de la Ley de
Expropiación Forzosa y su importe será satisfecho a sus titulares.
2.El valor de las edificaciones, que asimismo se calculará con
independencia del suelo, se determinará de acuerdo con la normativa
catastral en función de su coste de reposición, corregido en atención a
la antigüedad y estado de conservación de las mismas.
3.Las indemnizaciones a favor de los arrendatarios rústicos y
urbanos se fijarán de acuerdo con lo previsto en la Ley de Expropiación
Forzosa.
Artículo 32.Valoración de las concesiones administrativas y de los
derechos reales sobre inmuebles.
1.La valoración de las concesiones administrativas y los derechos
reales sobre inmuebles, a los efectos de su constitución, modificación o
extinción, se efectuará con arreglo a las disposiciones sobre
expropiación que específicamente determinen el justiprecio de los mismos;
y subsidiariamente, según las normas del Derecho Administrativo, Civil o
Fiscal que resulten de aplicación.
2.Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administración que
la efectuare podrá elegir entre justipreciar cada uno de los derechos que
concurren con el dominio, para distribuirlo entre los titulares de cada
uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar su
importe en poder del Juzgado, para que éste fije y distribuya, por el
trámite de los incidentes, la proporción que corresponda a los
respectivos interesados.
TITULO IV
EXPROPIACIONES
Artículo 33.Legitimación de expropiaciones.
La aprobación de Planes de ordenación urbana y de delimitaciones de
ámbitos de gestión a desarrollar por expropiación implicará la
declaración de utilidad pública de las obras y la necesidad de ocupación
de los terrenos y edificios correspondientes, a los fines de expropiación
o imposición de servidumbres.
Artículo 34.Funciones de la expropiación.
La expropiación por razón de urbanismo podrá aplicarse de acuerdo
con las finalidades previstas en la legislación urbanística y, asimismo,
por incumplimiento de la función social de la propiedad, con los
requisitos previstos en la Ley de Expropiación Forzosa.
Artículo 35.Ejercicio de la potestad expropiatoria.
El ejercicio de la potestad expropiatoria se ajustará a lo dispuesto
en la presente Ley y en la legislación urbanística. En todo lo no
previsto en ellas, será de aplicación la legislación general de
Expropiación Forzosa.
Artículo 36.Procedimiento de determinación del justiprecio.
El justiprecio de los bienes y derechos expropiados se determinará
conforme a lo establecido en el Título Tercero de la presente Ley,
mediante expediente individualizado o por el procedimiento de tasación
conjunta.
Artículo 37.Pago del justiprecio mediante adjudicación de terrenos.
En todas las expropiaciones, la Administración actuante podrá
satisfacer el justiprecio, por acuerdo con el expropiado, mediante la
adjudicación de terrenos de valor equivalente.
Artículo 38.Aprobación y efectos del procedimiento de tasación conjunta.
El pago o depósito del importe de la valoración establecida por el
órgano competente al aprobar el Proyecto de Expropiación habilitará para
proceder a la ocupación de la finca y producirá los efectos previstos en
los números 6, 7 y 8 del artículo 52 de la Ley de Expropiación Forzosa,
sin perjuicio de la valoración, en su caso, por el Jurado Provincial de
Expropiación y de que puedan seguir tramitándose los recursos procedentes
respecto a la fijación del justiprecio. Asimismo habilitará para proceder
a la ocupación de las fincas la aprobación del documento de adjudicación
de las futuras parcelas en que se hubiera concretado el pago en especie,
de conformidad con lo establecido en el artículo anterior.
Artículo 39.Ocupación e inscripción en el Registro.
1.Una vez efectuado el pago o consignación se levantará el Acta de
ocupación correspondiente a cada finca afectada por el expediente
expropiatorio. La superficie objeto de la actuación se inscribirá como
una o varias fincas registrales. El hecho de que alguna de estas fincas
no estuviese inmatriculada no será obstáculo para que pueda practicarse
directamente aquella inscripción. En las fincas afectadas, a continuación
de la nota a que se refiere la legislación hipotecaria sobre asientos
derivados de procedimientos de expropiación forzosa, se extenderá otra en
la que se identificará la porción expropiada si la actuación no afectase
a la totalidad de la finca.
2.Será título inscribible el acta o actas de ocupación acompañadas
de las actas de pago o los justificantes de consignación del justiprecio
de todas las fincas ocupadas. Dicho título, además de la descripción
conforme a la legislación hipotecaria, incorporará la oportuna referencia
catastral e identificará la nueva finca mediante un adecuado sistema
gráfico de coordenadas.
3.Si al procederse a la inscripción surgiesen dudas fundadas sobre
si dentro de la superficie ocupada existiese alguna finca registral no
tenida en cuenta en el expediente expropiatorio, sin perjuicio de
practicarse la inscripción, se pondrá tal circunstancia en conocimiento
del Organismo expropiante.
Artículo 40.Supuestos de reversión.
1.Los terrenos de cualquier clase que se expropien por razones
urbanísticas deberán ser destinados al fin específico que se estableciese
en el Plan correspondiente.
2.Si en virtud de modificación o revisión del planeamiento se
alterara el uso que motivó la expropiación procederá la reversión salvo
que concurriera alguna de las siguientes circunstancias:
a)Que el nuevo uso asignado estuviera adecuadamente justificado y
fuera igualmente dotacional público.
b)Que el uso dotacional que motivó la expropiación hubiese sido
efectivamente implantado y mantenido durante ocho años.
3.Procederá la reversión de los terrenos expropiados para la
formación o ampliación del Patrimonio Municipal de Suelo si, como
consecuencia de una modificación del planeamiento que no se efectúe en el
marco de la revisión de éste, se alteraran los usos, intensidades o
aprovechamientos y ello supusiera un incremento de valor de los mismos.
4.Igualmente, procederá la reversión en los supuestos de terrenos
incluidos en un ámbito delimitado para su desarrollo por el sistema de
expropiación, cuando hubieren transcurrido diez años desde la
expropiación sin que la urbanización se hubiera concluido.
5.El mismo plazo y condición se aplicará en las expropiaciones de
terrenos motivadas por el incumplimiento de deberes urbanísticos
vinculados al proceso de urbanización.
TITULO V
SUPUESTOS INDEMNIZATORIOS
Artículo 41.Indemnización por alteración de planeamiento.
1.La modificación o revisión del planeamiento sólo podrá dar lugar a
indemnización por reducción de aprovechamiento si se produce antes de
transcurrir los plazos previstos para su ejecución en el ámbito en el que
a dichos efectos se encuentre incluido el terreno, o transcurridos
aquéllos, si la ejecución no se hubiere llevado a efecto por causas
imputables a la Administración.
2.Las situaciones de fuera de ordenación surgidas por los cambios
del planeamiento no serán indemnizables, a excepción de lo previsto en el
apartado anterior.
Artículo 42.Indemnización por alteración del planeamiento, con licencia
en vigor.
1.Si en el momento de entrada en vigor de la modificación o revisión
del planeamiento se hubiera obtenido la licencia de construcción, pero
aún no se hubiera iniciado la edificación, se declarará extinguida, con
audiencia del interesado, la eficacia de la licencia en cuanto sea
disconforme con la nueva ordenación, debiendo fijarse la indemnización,
en el mismo expediente, por la reducción del aprovechamiento resultante
de las nuevas condiciones urbanísticas, así como por los perjuicios que
justificadamente se acrediten de conformidad con la legislación general
de expropiación forzosa.
2.Si la edificación ya se hubiera iniciado, la Administración podrá
modificar o revocar la licencia, fijándose la indemnización de acuerdo
con lo establecido en el número anterior.
Artículo 43.Indemnización por limitaciones singulares.
Las ordenaciones que impusieran vinculaciones o limitaciones
singulares en orden a la conservación de edificios, en lo que excedan de
los deberes legalmente establecidos, o que lleven consigo una restricción
del aprovechamiento urbanístico del suelo que no pueda ser objeto de
distribución equitativa entre los interesados, conferirán derecho a
indemnización.
Artículo 44.Otros supuestos indemnizatorios.
1.Serán en todo caso indemnizables los gastos producidos por el
cumplimiento de los deberes inherentes al proceso urbanizador, dentro de
los plazos establecidos al
efecto, que resulten inservibles como consecuencia de un cambio de
planeamiento o por acordarse la expropiación.
2.Cuando se produzca la anulación de una licencia, demora
injustificada en su otorgamiento o su denegación improcedente, los
perjudicados podrán reclamar de la Administración el resarcimiento de los
daños y perjuicios causados, en los casos y con la concurrencia de los
requisitos establecidos en las normas que regulan con carácter general
dicha responsabilidad. En ningún caso habrá lugar a indemnización si
existe dolo, culpa o negligencia graves imputables al perjudicado.
DISPOSICIONES ADICIONALES
Primera
Los instrumentos de planificación territorial y urbanística,
cualquiera que sea su clase y denominación, que incidan sobre terrenos,
edificaciones e instalaciones, incluidas sus zonas de protección, afectos
a la Defensa Nacional deberán ser sometidos, respecto de esa incidencia,
a informe vinculante de la Administración General del Estado con carácter
previo a su aprobación.
Segunda
A los sólos efectos de lo dispuesto en el artículo 62 de la Ley
Reguladora de las Haciendas Locales, de acuerdo con la redacción otorgada
por el artículo 21 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas
Fiscales, Administrativas y del Orden Social, tendrán la consideración de
urbanizables los terrenos que así clasifique el planeamiento y estén
incluidos en sectores, así como el resto del suelo clasificado como
urbanizable a partir del momento de aprobación del instrumento
urbanístico que lo desarrolle.
Tercera
Las Ciudades Autónomas de Ceuta y Melilla ejercerán las potestades
normativas reglamentarias que tienen atribuidas por las Leyes Orgánicas
1/1995 y 2/1995 de 13 de marzo dentro del marco de la presente Ley y de
las que el Estado promulgue a tal efecto.
Cuarta
En los territorios insulares la legislación urbanística podrá
establecer criterios complementarios para clasificar los suelos no
urbanizables y urbanizables, teniendo en cuenta que la delimitación del
contenido del derecho de propiedad del suelo se condiciona por la
peculiaridad del hecho insular, su limitada capacidad de desarrollo
territorial y la necesidad de compatibilizar una suficiente oferta de
suelo urbanizable con la protección y preservación de los elementos
esenciales del territorio.
Quinta
Esta Ley se aplicará sin perjuicio de los específicos regímenes
forales vigentes en materia de Hacienda, régimen tributario, régimen
económico-financiero municipal y régimen de los bienes municipales.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Primera.Régimen urbanístico.
El régimen urbanístico del suelo establecido en esta Ley, sin
perjuicio de las especialidades sobre gestión y uso del suelo de la
legislación urbanística, será de aplicación desde la entrada en vigor de
la misma a los planes y normas vigentes en dicho momento, teniendo en
cuenta las siguientes reglas:
a)Al suelo urbano y al suelo no urbanizable, se les aplicará
respectivamente el régimen establecido en esta Ley para el suelo urbano y
para el no urbanizable.
b)Al suelo urbanizable programado, al suelo apto para urbanizar y al
suelo urbanizable no programado se les aplicará el régimen de derechos y
deberes establecido en esta Ley para el suelo urbanizable. El desarrollo
del suelo urbanizable no programado podrá promoverse directamente, sin
necesidad de concurso, mediante los instrumentos de planeamiento
previstos en la legislación urbanística.
Segunda.Planeamiento general vigente.
El planeamiento general vigente a la entrada en vigor de la presente
Ley deberá adaptar su clasificación de suelo a lo dispuesto en ella
cuando se proceda a su revisión.
Tercera.Planeamiento general en tramitación.
1.El planeamiento general en tramitación a la entrada en vigor de
esta Ley podrá seguirse tramitando sin adaptar sus clasificaciones de
suelo a la misma.
2.Se entenderá que se encuentra en la situación prevista en el
apartado anterior al planeamiento general, o su revisión, en cuya
tramitación haya recaído acuerdo de aprobación inicial.
Cuarta.Planeamiento en ejecución.
En los procedimientos de distribución de beneficios y cargas que no
hubieran alcanzado la aprobación definitiva a la fecha de entrada en
vigor de esta Ley, será de aplicación, en cuanto a la cesión de suelo en
que se deba materializar el porcentaje de aprovechamiento que corresponde
a la Administración actuante, el régimen urbanístico establecido en la
misma, según la clase de suelo.
Quinta.Valoraciones.
En los expedientes expropiatorios, serán aplicables las
disposiciones sobre valoración contenidas en esta Ley siempre que no se
haya alcanzado la fijación definitiva del justiprecio en vía
administrativa.
DISPOSICION DEROGATORIA
1.Queda derogado el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio,
por el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo
y Ordenación Urbana, con excepción de los siguientes preceptos:
--Artículos 104.3; 113.2; 124.1 y 124.3; 133; 134.1; 136.2; 137.5;
138 b); 159.4; 168; 169; 170.1; 183; 204; 210; 211.3; 213; 214; 222; 224;
242.1 y 242.6; 243.1 y 243.2; 244.2, 244.3 y 244.4; 245.1; 246.2; 255.2;
258.2 y 258.3; 259.3; 274; 276; 280.1; 287.2 y 287.3; 288.2 y 288.3; 289;
299; 300; 301; 302; 303; 304; 305; 306; 307; 308; 309; 310; Disposición
Adicional Cuarta.1.ª y 3.ª; Disposición Adicional Sexta; y Disposición
Transitoria Quinta.1.
2.Quedan asimismo derogados los artículos 1, 2, 3, Disposición
Transitoria y Disposición Final Primera de la Ley 7/1997 de 14 de abril,
de Medidas Liberalizadoras en materia de Suelo y de Colegios
Profesionales.
3.Quedan igualmente derogados cuantos preceptos legales se opongan o
sean incompatibles con lo previsto en la presente Ley.
DISPOSICION FINAL
Tienen el carácter de legislación básica en virtud de lo previsto en
el artículo 149.1. 13.ª, 18.ª y 23.ª de la Constitución Española y, en su
caso, de condiciones básicas del ejercicio de los derechos a tenor de lo
dispuesto por el artículo 149.1.1.ª del propio texto constitucional, los
siguientes preceptos: 1; 2; 3; 4; 5; 6; 7; 8; 9; 10; 11; 12; 13; 14; 15;
16; 17; 18; 19; 20; 34; 41; 42; 43; 44.1; Disposiciones Adicionales
Segunda, Tercera, Cuarta y Quinta; y Disposiciones Transitorias 1.ª, 2.ª,
3.ª y 4.ª, correspondiendo los restantes a la competencia exclusiva del
Estado en virtud del artículo 149.1.4.ª, 8.ª y 18.ª del citado texto.
Palacio del Congreso de los Diputados, 26 de marzo de
1998.--Presidente del Congreso de los Diputados, Federico Trillo-Figueroa
Martínez-Conde.