BOLETIN OFICIAL

DE LAS CORTES GENERALES

CONGRESO DE LOS DIPUTADOS

VI LEGISLATURA

Serie A: 16 de septiembre de 1997 Núm. 80-1

PROYECTOS DE LEY

PROYECTO DE LEY

121/000076 Derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles.


La Mesa de la Cámara, en su reunión del día de hoy, ha adoptado el

acuerdo que se indica respecto del asunto de referencia:


(121)Proyecto de Ley.


121/000076.


AUTOR: Gobierno.


Proyecto de Ley sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes

inmuebles.


Acuerdo:


Encomendar su aprobación con competencia legislativa plena, conforme al

artículo 148 del Reglamento, a la Comisión de Justicia e Interior.


Asimismo, publicar en el BoletIn Oficial de las Cortes Generales,

estableciendo plazo de enmiendas por un período de quince días hábiles,

que finaliza el día 3 de octubre de 1997.


En ejecución de dicho acuerdo, se ordena la publicación de conformidad

con el artículo 97 del Reglamento de la Cámara.


Palacio del Congreso de los Diputados, 3 de septiembre de 1997.--El

Presidente del Congreso de los Diputados, Federico Trillo-Figueroa

Martínez-Conde.


PROYECTO DE LEY SOBRE DERECHOS DE APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES

INMUEBLES

Exposición de Motivos

I

Con el término impropio de 'multipropiedad' se vienen denominando todas

aquellas fórmulas por las que se transmite el derecho a disfrutar de un

departamento durante un período determinado cada año. El interés en

realizar una adquisición de esta naturaleza suele estar justificado en la

utilización vacacional del inmueble: por un lado, el adquirente dispone

de un lugar estable y seguro para sus vacaciones anuales; por otro, lo

hace sin tener que adquirir, y pagar, la entera propiedad del inmueble,

con lo que reduce considerablemente la inversión ajustándola a sus

posibilidades reales de disfrute.


Desde el punto de vista jurídico, la figura implica una división temporal

del derecho a disfrutar del bien. Aunque este sistema de explotación

turística de inmuebles era desconocida en España hasta tiempo

relativamente reciente, en cambio, sí pueden encontrarse fórmulas

similares de explotación en otros ámbitos, como es, por ejemplo, el

régimen jurídico de dulas, tradicional en Canarias, que consiste en

dividir temporalmente la explotación del agua entre sus titulares, o las

comunidades pro-diviso con la concurrencia de los derechos dominicales de

invernadero, agostadero, pastos y de labor (cada dos, tres o seis años),

propios de Extremadura, así como en nuestro Derecho histórico, la dula de

aprovechamientos de pastos y la división temporal del uso y disfrute de

una finca por razón de diversos cultivos.


Sea como fuere, desde que esta figura se empezó a aplicar, ha tenido un

amplio desarrollo, hasta hacer de España el segundo país del mundo, en

número de complejos explotados de esta forma.


Muy poco después de la introducción de la figura, se convirtió en un

lugar común la idea de que la legislación existente era insuficiente para

dotar a la misma de un marco legislativo adecuado. Esta idea resultaba,

cuando menos, apresurada. El problema no era tanto de configuración

jurídica como de garantizar el efectivo disfrute de cada derecho.


Por otro lado, para la Unión Europea ha sido, hace ya tiempo, motivo de

preocupación, la gran cantidad de abusos




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que se han dado en este sector: desde la «Propuesta de Resolución sobre

la necesidad de colmar la laguna jurídica existente en materia de

multipropiedad», que fue presentada al Parlamento Europeo el 17 de

Octubre de 1986, hasta la Directiva 94/47/CE del Parlamento Europeo y del

Consejo, de 26 de Octubre de 1994, «relativa a la protección de los

adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de

adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de

tiempo compartido». Hitos importantes en ese camino fueron las

Resoluciones del Parlamento Europeo de 13 de Octubre de 1988 y 11 de

Junio de 1991. También cabe citar la Resolución de 14 de Septiembre de

1989, que se enmarca en el campo de las adquisiciones inmobiliarias

transfronterizas.


Al final, la propia Unión Europea llegó al convencimiento de que el

problema no estaba tanto en una teórica insuficiencia legislativa, como

en el hecho de tratarse de un sector donde el consumidor está

especialmente desprotegido, de modo que lo procedente era la elaboración

de una Directiva que estableciera una normativa de carácter excepcional

y que limitara, en este ámbito, la autonomía de la voluntad hasta donde

fuera aconsejable.


Las medidas concretas adoptadas por la Directiva son las siguientes:


Estableció, en favor del adquirente, un derecho de desistimiento

unilateral durante los diez días siguientes a la celebración del

contrato. La Directiva, en su traducción al español, lo llama «derecho de

resolución», y añade la caracterización «ad nutum» para indicar que el

mismo se ejerce sin necesidad de alegar ningún motivo o razón. Sin

embargo, precisamente porque no es necesario alegar ningún motivo, y no

lo es porque no es necesario que exista, al ser una facultad que se

concede al adquirente por el mero hecho de serlo y que puede ejercitar

libremente sin necesidad de que concurra ninguna condición ulterior,

parece más ajustado denominarlo facultad de «desistimiento», que es

expresión que acentúa ese carácter unilateral e incondicionado.


Además de esta facultad de desistimiento, la Directiva impone al vendedor

una obligación de información que se desglosa en los siguientes aspectos:


en primer lugar, el vendedor debe disponer, a favor de cualquiera que lo

solicite, un documento informativo en el que se recojan determinados

extremos; en segundo lugar, el contrato debe contener ciertas menciones

que tienen por objeto, en definitiva, informar al adquirente de aspectos

esenciales de lo que está adquiriendo. Para hacer plenamente eficaz este

deber de información, se establece que, en el caso de que el contrato no

contuviera alguna de las menciones exigidas, el adquirente tendrá el

derecho a resolver unilateralmente el contrato en el plazo de tres meses

a contar desde su celebración. Esta facultad conserva en el texto la

denominación de «facultad de resolución» porque tiene una naturaleza

distinta a la del desistimiento en cuanto es necesario que exista una

previa condición, como es el incumplimiento, por parte del vendedor, del

deber de información que le incumbe.


Como disposición complementaria de las facultades de desistimiento y de

resolución, la Directiva establece que, para el caso de que la

adquisición se haya financiado con un préstamo del vendedor o de un

tercero, previo acuerdo celebrado entre el tercero y el vendedor, el

ejercicio de la facultad de desistimiento o de resolución implicará,

igualmente, la resolución del préstamo.


Por último, la Directiva se ocupa de otros aspectos, como son el de la

lengua en que debe ir redactado el contrato que firma el adquirente o la

sujeción a determinados fueros.


La figura suscitaba dos cuestiones jurídicas. Una de orden terminológico

y otra de política legislativa.


El término «multipropiedad» tenía la gran ventaja de haber calado en la

opinión pública hasta el punto de ser, con mucho, la forma más habitual

de denominar, entre nosotros, a la institución, con independencia de que

se hubiera constituido como una forma de propiedad o como una forma de

derecho personal. Pero es precisamente ese carácter globalizador con el

que normalmente se utiliza, por un lado, y el hecho de hacer referencia

a una forma concreta de propiedad, por otro, los que lo hacen un término

inadecuado por equívoco.


Otra opción era utilizar la fórmula empleada en la Directiva, «tiempo

compartido». Sin embargo, esta forma de denominar a la institución

resulta también poco satisfactoria. En principio, parece un término más

genérico que el de «multipropiedad», pero hay que tener en cuenta que

«tiempo compartido» no es más que la traducción al español de la forma

inglesa «time-sharing». La expresión «time-sharing», en realidad

presupone, como hacía el término «multipropiedad», una de las posibles

formas que puede adoptar la institución y que no es otra que el sistema

de «club-trustee», tan arraigado entre los británicos y, aunque no parece

que haya serios inconvenientes para incluir en la denominación «tiempo

compartido» la forma societaria del derecho francés, no es adecuada para

incluir cualesquiera otras fórmulas, tanto si son de derecho personal (el

multi-arriendo griego) o de derecho real (el derecho de habitación

periódica portugués). Además, tiene el inconveniente de que parece dar a

entender que, entre los titulares de estos derechos, lo que se comparte

es el tiempo, cuando es precisamente lo contrario, puesto que los

titulares lo son respecto de períodos de tiempo diferentes y excluyentes.


Por ello, resulta preferible la expresión «derecho de aprovechamiento por

turno», en primer lugar, porque es menos comprometida, en el sentido de

ser una expresión más genérica y más descriptiva y, en segundo lugar,

porque se ajusta perfectamente a la regulación que del mismo se hace.


La cuestión previa de política legislativa consistía en determinar si

debían regularse varias fórmulas institucionales o si se debía limitar su

regulación a una sola, dejando fuera de la Ley a las demás. Se ha optado

por esta última posibilidad por tres razones: primero, porque no es

adecuada la configuración de un derecho pleno cuando sus titulares están

físicamente alejados del inmueble; segundo, porque las demás fórmulas que

existen en la práctica se rigen, convencionalmente, por ordenamientos

extranjeros y no se adaptan a figuras reconocidas por nuestro Derecho; y

tercero, porque un derecho personal innominado, si pretende ofrecer

cierta estabilidad a la relación jurídica (plazo indefinido o duración

perpetua, subsistencia frente a los actos de transmisión --inter vivos o

mortis causa-- del cedente o del cesionario, referencia cierta a un

inmueble determinado ...), presenta la naturaleza




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de un verdadero derecho real atípico, o, bien se trata de un simple

contrato de intermediación, bien es fuente de obligaciones personalísimas

(plazo cierto o fijación judicial de éste, intransmisibilidad del

derecho, resolución por disposición voluntaria o forzosa del inmueble por

parte del cedente ...), supuestos en que el consumidor no tendría, en

principio, la certeza de qué tipo de derecho ha adquirido, ni sabrá si el

precio es adecuado al contenido de éste, careciendo de garantías

jurídicas extrajudiciales.


En definitiva, la fórmula finalmente adoptada es la de derecho real

limitado por ser la que mejor protege los derechos del consumidor y mejor

se adapta a nuestro ordenamiento jurídico.


La Ley, por otra parte, no se limita a la transposición estricta de la

Directiva, sino que procura dotar a la institución de una regulación

completa.


Una ley estatal sobre la materia está plenamente justificada por varios

motivos:


-- La Ley determina la naturaleza real del derecho que tiene el que

adquiere la facultad de disfrutar de un inmueble durante un período

determinado al año.


-- Regula cómo se constituye, sobre un inmueble, un régimen jurídico de

este tipo.


-- Y dispone cómo han de ejercitarse en España los derechos de

desistimiento y resolución que establece la Directiva de la Unión

Europea.


No es la primera vez que un texto comunitario es origen de una regulación

interna más amplia de la exigida por aquél, y más aún, tratándose de

Directivas que establecen unas garantías mínimas de protección.


Todas estas cuestiones, pues, corresponde encuadrarlas dentro del Derecho

privado, civil y mercantil de un Estado y, por tanto, en España, la Ley

debe dictarse al amparo de lo establecido en el artículo 149.1, 6ª y 8ª

de la Constitución. El hecho de que las soluciones legislativas que se

den estén inspiradas en buscar una mayor protección del consumidor, en

nada obstaculiza que la competencia sea del Estado, puesto que lo

esencial es que se trata de una Ley estrictamente civil, de ámbito

general, por razones de orden público inmobiliario y el Derecho de

Consumo es un conglomerado de normas de distinta naturaleza

(administrativas, civiles, mercantiles, procesales, penales ...).


Además, la Ley contiene una regulación mínima indispensable sobre la

sociedad de servicios, esencial para la vida del régimen y para el

adecuado disfrute del derecho adquirido. Sin 'sociedad de servicios' o si

ésta funciona incorrectamente, el derecho no podrá ser ejercitado en la

práctica y de poco le servirá al adquirente que el contenido jurídico del

mismo esté, en otros aspectos, perfectamente determinado, incumpliendo la

oferta contractual. La 'sociedad de servicios' es, por tanto, una

institución que hace posible el ejercicio del derecho y, en consecuencia,

ha de tener una regulación mínima que contenga sus peculiaridades

jurídico-mercantiles y las obligaciones civiles que debe asumir.


II

El texto está dividido en 2 Títulos (Normas civiles y mercantiles, y

Normas tributarias) y desarrollado en 24 artículos, dos disposiciones

adicionales, tres transitorias y tres finales. El Título I se divide en

tres Capítulos (Disposiciones generales, Régimen jurídico y Prestación de

servicios); el Capítulo II, a su vez, está dividido en dos secciones

(Constitución y Condiciones de promoción y transmisión).


El Capítulo I está dedicado a las Disposiciones generales. Al definir el

ámbito de aplicación, la Ley utiliza la expresión 'departamentos' para

denominar los elementos sujetos al régimen. Tal expresión incluye tan

sólo los elementos que sean susceptibles de ser utilizados como

alojamiento. Por eso, luego se excluyen de la constitución los locales,

entendiendo por tales todos los elementos que no pueden tener tal destino

y, por eso, se exige, antes de la constitución del régimen, la obtención

de las correspondientes cédulas de habitabilidad, requisito que sólo

tiene sentido para elementos destinados a alojamiento.


Además, se establece que el régimen sólo podrá recaer sobre un edificio,

conjunto inmobiliario o sector de éstos arquitectónicamente diferenciado

para evitar que en una edificación o grupo de edificaciones el

propietario de tan solo alguno o algunos departamentos, físicamente

dispersos, constituya un régimen de derechos de aprovechamiento por turno

sobre los mismos. Tampoco se impide la extinción parcial del régimen,

siempre que se respete esa identidad física y los derechos preexistentes.


Se permite, no obstante, la explotación mixta de un inmueble siempre que

el tipo de explotación que tenga que convivir con un régimen de derechos

de aprovechamiento por turno sea el régimen hotelero, pues en este caso,

las dos actividades, a efectos materiales de convivencia, son tan

próximas que ningún perjuicio grave para los clientes y los titulares de

los derechos puede derivarse de ello.


El ámbito de aplicación restrictivo ha aconsejado establecer una norma

para determinar el régimen de los derechos de aprovechamiento por turno

o similares a éstos que se constituyan sin ajustarse a la Ley, pues,

aunque es evidente que se trataría de supuestos de fraude de ley y

deberán, en consecuencia, someterse a la solución del artículo 6.4 del

Código civil, ésta no parece, por sí sola, norma suficiente para evitar

que, de hecho, el fraude de ley se produzca en la práctica. La solución

adoptada es la de facultar a los adquirentes de estos derechos resolver

su contrato si así les conviniera (artículo 1.7), permitiéndoles valorar

si el hecho de haber adquirido un derecho constituido al margen de la Ley

le perjudica hasta el punto de ser aconsejable resolver el contrato por

virtud del cual realizó su adquisición.


No obstante, por otro lado, se sujetan a la Ley y, por tanto, se

consideran dentro de su ámbito, los arrendamientos de temporada que

reúnan dos requisitos: que se pacten por un cierto número de ellas y que

se anticipen las rentas de tres años, como máximo. Naturalmente, esta

sujeción hay que entenderla en todo aquello en que sea compatible con la

naturaleza personal del arrendamiento. Si se anticiparan las rentas de

más años, el contrato habrá de entenderse realizado en fraude de ley y

podrá ser resuelto por el adquirente por aplicación del citado artículo

1.7.


Se establece una duración mínima (quince años) y máxima (treinta) del

régimen. Dentro de estos límites




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caben todas las opciones de lo que puede ser un tiempo razonable para

agotar las posibilidades reales de disfrute del adquirente. Esta

limitación de la duración del régimen es, además, la que permite que el

propietario que lo ha constituido siga, durante la vida de éste,

vinculado al inmueble. Esta vinculación es deseable a partir del momento

en que se considera que lo que ofrece el propietario no es sólo una

titularidad inmobiliaria, sino también un servicio durante la existencia

del derecho que es lo que explica la naturaleza necesariamente compleja

de la relación entre el titular de un derecho de aprovechamiento por

turno y el propietario del inmueble. Así pues, el propietario debe

garantizar que los titulares de los derechos reciban los debidos

servicios implícitos en su titularidad. Esta garantía mínima exigible

existe desde el momento en que el propietario sigue vinculado al

inmueble, lo cuál sólo puede ser así porque los derechos por él

enajenados no son plenos, sino limitados. Y la limitación, en este caso,

sólo puede afectar a la duración del régimen. Si se permitiera que el

régimen pudiera tener una duración sensiblemente superior a los treinta

años fijados, sería materialmente imposible que el propietario del

inmueble pudiera garantizar la prestación del servicio que, sin embargo,

es contenido esencial del derecho adquirido.


Los años se cuentan a partir de la inscripción del régimen (momento en el

que se constituye) para evitar que el tiempo de vida del régimen haya

empezado a correr aún antes de constituirse. Si el régimen se constituyó

sobre un inmueble en construcción, los años se cuentan, por su parte, a

partir de la inscripción de la terminación de la obra, para impedir que

el tiempo de vida del régimen corra durante la edificación del inmueble.


III

La inscripción del régimen en el Registro se establece como constitutiva

con el fin de evitar que se puedan iniciar las transmisiones de derechos

de aprovechamiento por turno antes de que el Registrador controle la

legalidad del régimen y lo haga público y por tratarse de un régimen

jurídico y no de un derecho real. Así, los adquirentes, antes o después

de su adquisición, podrán acudir al Registrador para recabar la

información esencial sobre el régimen al que se encuentra sometida su

adquisición, con plena garantía de su adecuación a la legalidad.


A la escritura reguladora, entre otras cosas, ha de incorporarse el

contrato celebrado con la 'sociedad de servicios'. La existencia de este

contrato es esencial para la viabilidad del régimen y por ello se exige

su incorporación, para asegurar su existencia. También se exige la

incorporación del contrato celebrado con la sociedad de intercambio o, al

menos, la aportación posterior para su archivo en el Registro de la

Propiedad, si en el momento de constituir el régimen todavía no se ha

celebrado, de suerte que no se permite ofertar este derecho accesorio a

los posibles adquirentes mientras el contrato no haya sido publicado por

el Registrador. De este modo se garantiza que las condiciones en que se

ofrece el intercambio son públicas y, por tanto, hay posibilidad de

conocerlas antes de contratar y así, además, se garantiza que tales

condiciones no serán alteradas arbitrariamente durante la vida del

régimen. Esta exigencia se justifica porque, a menudo, la oferta está

integrada, no sólo por la titularidad del derecho y los servicios que se

recibirán durante la vida del régimen, sino que se añade, además, la

posibilidad de intercambiar el derecho, y ésta, además, suele ser el

elemento decisivo para determinar la adquisición. De este modo se

garantiza, cómo mínimo, que la posibilidad del intercambio existe

realmente y que las condiciones para su acceso son estables.


En la Sección dedicada a las 'Condiciones de promoción y transmisión' se

transponen la mayoría de las normas de la Directiva de 1994. Aparte su

naturaleza restrictiva del principio de autonomía de la voluntad, en la

transposición no hay problemas especiales, salvo por lo que se refiere al

caso de que el contrato se celebre directamente ante Notario. La

intervención del fedatario público sería suficiente para considerar

innecesario conceder al adquirente la facultad de desistimiento, pues su

presencia impide el que la otra parte haga valer su preponderancia, pero,

puesto que la Directiva no establece ninguna excepción en favor de estos

contratos intervenidos, ha sido necesario conservar esa facultad de

desistimiento, si bien exigiendo que el mismo se haga por acta notarial

como documento público equivalente a la escritura en la que se ha

formalizado el contrato sobre un derecho de aprovechamiento por turno.


La especial condición resolutoria explícita que se permite pactar en el

contrato de adquisición de un derecho de aprovechamiento por turno

(artículo 13) está justificada por la singular naturaleza de tal derecho,

donde el valor del mismo depende tanto de los servicios como de su

contenido, de forma que es perfectamente lógico que el impago de aquéllos

pueda implicar la resolución del derecho. Se permite, asimismo, pactar

una cláusula penal que compense al propietario o promotor que opta por

resolver el contrato cuando el adquirente deje de pagar las cuotas

debidas a la sociedad de servicios.


IV

La regulación de la 'sociedad de servicios' es respetuosa con la

legislación turística y con las competencias que tienen las Comunidades

Autónomas de legislar en esta materia y no impide que éstas, dentro del

ámbito de aquéllas, puedan establecer las normas que consideren

necesarias. Así, la Ley sólo regula aquellos elementos que son esenciales

para la viabilidad del régimen: las condiciones mínimas que deben de

reunir este tipo de sociedades, las obligaciones que deben de cumplir

para con los adquirentes, la retribución a la que tienen derecho y

algunas de las consecuencias que ha de conllevar el incumplimiento de sus

obligaciones.


En cuanto a la retribución de la 'sociedad de servicios', la Ley

establece una cantidad alzada, sólo revalorizable con arreglo al Indice

de Precios al Consumo, para evitar los abusos que podrían darse en este

campo si a la 'sociedad de servicios' se le permite aumentar, más o menos

arbitrariamente, la cuota que los titulares de los derechos han de

satisfacerle en pago de sus servicios. No obstante, en circunstancias

extraordinarias, puede aumentarse por encima del citado índice utilizando

el sistema




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del arbitraje de consumo. Esta restricción queda compensada con la

facultad que se otorga a la 'sociedad de servicios' de impedir el

disfrute de su derecho al titular que no haya satisfecho la cuota,

pudiendo reintegrarse con lo que obtenga de dicho disfrute.


En cuanto a las consecuencias del incumplimiento de las obligaciones de

la 'sociedad de servicios', que es una circunstancia que puede poner el

peligro la viabilidad del régimen, la solución dada para garantizar dicha

viabilidad es la de hacer responsable al único propietario del inmueble

de que los servicios se sigan prestando por él ya que, a fin de cuentas,

es él quien celebró el primer contrato cuando se constituyó el régimen y

eligió, por tanto, a la sociedad incumplidora.


V

La Ley, de ámbito estrictamente civil, no impone sanciones

administrativas para el caso de incumplimiento de sus normas. Pero es

obvio que ello no impide que tales incumplimientos, cuando la actividad

sea calificada como turística por las Comunidades Autónomas o mediante el

desarrollo de la normativa autonómica en materia de protección a los

consumidores y usuarios, puedan ser consideradas por la legislación de

aquéllas como infracciones administrativas sancionables, sin perjuicio de

los derechos que la Ley reconoce a los titulares de los derechos de

aprovechamiento por turno. No obstante, la Ley intenta que, a través de

la exigencia de unos requisitos previos muy rigurosos, cuyo cumplimiento

es indispensable para constituir el régimen y cuyo control se atribuye a

Notarios y Registradores, los incumplimientos sean aislados o, al menos,

poco frecuentes, haciendo mínima la necesidad de la intervención

administrativa.


VI

El Título II contiene un serie de normas tributarias aplicables a los

derechos contemplados en la presente Ley y que tienen por finalidad no

discriminar en el plano fiscal a los titulares de los derechos reales de

aprovechamiento por turno en relación con los titulares de otras posibles

fórmulas de utilización de inmuebles a tiempo parcial.


En efecto, de no introducirse esta regulación, los citados derechos

reales seguirían el régimen previsto en las diferentes leyes de los

tributos para los derechos de esta naturaleza y, como consecuencia de su

carácter de derechos reales de disfrute sobre bienes inmuebles, darían

lugar, en algunos supuestos, a la aplicación de tipos impositivos

superiores a los previstos para la transmisión o adquisición de derechos

de carácter personal.


De acuerdo con lo anterior y, teniendo presente el carácter particular de

las normas contempladas en este Título, que no constituyen, en puridad,

un régimen tributario específico, sino que contienen, únicamente, ciertas

especialidades que no impiden la aplicación, en lo no previsto

expresamente, de la normativa tributaria general y de las disposiciones

propias del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, del Impuesto

sobre el Patrimonio, del Impuesto sobre el Valor Añadido y del Impuesto

sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados a los

que se hace referencia en el citado Título.


En lo que se refiere al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas,

en lo concerniente a la imputación de renta presunta correspondiente a la

utilización de bienes inmuebles urbanos de uso propio, hay que señalar

que no resulta posible someter a gravamen a los titulares de derechos que

no tengan la condición de derechos reales, dado que sólo los derechos de

este tipo determinan esta imputación. En consecuencia, los titulares de

derechos reales de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles

contemplados en la presente Ley quedan sujetos a la imputación de renta

prevista en la Ley 18/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre la Renta de

las Personas Físicas, si bien contiene una importante exención para los

titulares de derechos de duración inferior a dos semanas por año, que

introduce una gran flexibilidad en el tratamiento de esta materia,

permitiendo que, por esta vía, una parte importante de estos

aprovechamientos queden excluidos de gravamen, lo que, sin duda,

redundará en beneficio de la utilización de esta fórmula jurídica.


En el Impuesto sobre el Patrimonio, cualquiera que sea la naturaleza del

derecho en cuestión, se unifica el criterio para su valoración a efectos

de su integración en la base imponible de este Impuesto, determinando la

valoración por el precio de la adquisición.


En el Impuesto sobre el Valor Añadido, se generaliza la aplicación del

tipo reducido al 7 por ciento a las prestaciones de servicios

consistentes en la cesión de los derechos de aprovechamiento por turno de

bienes inmuebles como en otras formas de utilización de los bienes

inmuebles por período determinado o determinable del año con prestación

de alguno de los servicios complementarios propios de la industria

hotelera.


Finalmente, en el ámbito del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

y Actos Jurídicos Documentos se establece la aplicación del tipo de

gravamen del 4 por ciento, propio de la transmisión de derechos de

carácter personal.


En definitiva, pues, y con la excepción del Impuesto sobre la Renta de

las Personas Físicas, el régimen tributario contemplado en la presente

Ley asimila el tratamiento en los supuestos contemplados en la misma de

los derechos reales de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles y

otros de derechos de naturaleza personal distintos de los anteriores, con

la finalidad, ya señalada de no discriminar negativamente a los primeros.


Esta finalidad responde plenamente al objeto de la presente Ley, así como

de la Directiva 94/47/CE, en cuanto que incentiva sustancialmente la

adquisición de los derechos contemplados.


VII

La disposición adicional segunda está justificada por la propia

Directiva, que en su artículo 9 exige a los Estados miembros adoptar las

medidas necesarias para que, en cualquier caso, el adquirente no quede

privado de la protección que le concede la misma. La disposición pretende

precisamente eso, en cuanto se trate de derechos de aprovechamiento por

turno sobre bienes inmuebles situados en España, soslayando la

posibilidad de que el contrato




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se someta a la jurisdicción pactada por las partes. En definitiva, se

trata de evitar los posibles fraudes de ley, los llamados «fraudes de ley

internacionales», que se pueden dar amparándose en la existencia, dentro

de un espacio común, de Estados donde la Directiva comunitaria no haya

sido traspuesta por no haberse sentido la necesidad de hacerlo al no

comercializarse en sus territorios esta clase de derechos. Este mismo

camino es el que está tratando de tomar la Unión Europea en lo que se

refiere a Directivas comunitarias de protección a los consumidores para

evitar precisamente que su falta de trasposición en algunos Estados sirva

de medio para soslayar al aplicación de las normas dictadas por los otros

para la integración en sus respectivos ordenamientos. Y así, en esta

dirección apunta la iniciativa comunitaria relativa a las acciones de

cesación en materia de protección de los intereses de los consumidores.


La disposición está además apoyada, a mayor abundamiento, en los

artículos 16 de los Convenios de Bruselas de 27 de Septiembre de 1968 y

de Lugano de 16 de Septiembre de 1988, y en los artículos 3 y 4 del

Convenio de Roma sobre la Ley aplicable a las obligaciones contractuales

de 19 de junio de 1980.


VIII

En cuanto al régimen transitorio, trata de que la Ley sea aplicable, en

cuanto a los regímenes existentes, a la promoción y transmisión de

derechos que contienen la facultad de disfrutar de un departamento por un

tiempo al año, estableciendo, además, para estos regímenes, en todo caso,

la obligación de adaptarse en el plazo de dos años, a contar desde la

entrada en vigor de la Ley. Naturalmente, la adaptación que exige la

Disposición transitoria segunda no pretende la transformación de los

regímenes preexistentes, sino tan sólo que se dé publicidad a éstos y a

su forma de explotación con pleno respeto de los derechos ya adquiridos.


Por eso la Disposición exige solamente los requisitos del artículo 5 y no

el cumplimiento de todas las obligaciones que la Ley impone al que se

proponga constituir un régimen de derechos de aprovechamiento por turno

una vez que haya entrado en vigor y aún aquéllos, sólo en la medida en

que sean compatibles con la propia naturaleza del régimen preexistente.


TITULO I

NORMAS CIVILES Y MERCANTILES

CAPITULO I

Disposiciones generales

Artículo 1. Ambito objetivo

1.El derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles atribuye a

su titular la facultad de disfrutar, con carácter exclusivo, durante un

período específico de cada año, un departamento susceptible de

utilización independiente por tener salida propia a la vía pública o a un

elemento común del edificio en el que estuviera integrado, y que esté

dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado al efecto. La

facultad de disfrute no comprende las alteraciones del departamento, ni

de su mobiliario.


2.El régimen de aprovechamiento por turno sólo podrá recaer sobre un

edificio, conjunto inmobiliario o sector de ellos arquitectónicamente

diferenciado. Todos los departamentos independientes que lo integren, con

la necesaria excepción de los locales, deben de estar sometidos al

régimen. Será necesario que el conjunto tenga, al menos, diez

departamentos. Se permite, no obstante, que un mismo conjunto

inmobiliario esté sujeto, al tiempo, a una explotación hotelera y a un

régimen de derechos de aprovechamiento por turno, siempre que tales

derechos recaigan sobre departamentos concretos y para períodos

determinados.


3.El período anual de aprovechamiento no podrá ser nunca inferior a siete

días seguidos. En todo caso, dentro de un régimen, los turnos han de

tener todos la misma duración. Deberá, además, quedar reservado para

reparaciones, limpieza u otros fines comunes un período de tiempo que no

podrá ser inferior a siete días por cada uno de los departamentos sujetos

al régimen.


4.El derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles sólo puede

constituirse como derecho real limitado y habrá de sujetarse a lo

dispuesto en esta Ley; en ningún caso podrá vincularse a una cuota

indivisa de la propiedad, ni denominarse multipropiedad, ni de cualquier

otra manera que contenga la palabra propiedad.


Cada uno de los derechos reales de aprovechamiento por turno gravará, en

conjunto, la total propiedad del departamento o del inmueble, según esté

previamente constituida o no una propiedad horizontal sobre el mismo. La

reunión de un derecho real de aprovechamiento y la propiedad, o una cuota

de ella, en una misma persona no implica extinción del derecho real

limitado, que subsistirá durante toda la vida del régimen.


El propietario del inmueble, sin perjuicio de las limitaciones que

resultan del régimen y de las facultades de los titulares de los derechos

de aprovechamiento por turno, podrá libremente disponer de su derecho de

propiedad con arreglo a las normas del Derecho privado.


5.Lo dispuesto en la presente Ley se aplicará al propietario, promotor y

a cualquier persona física o jurídica que participe profesionalmente en

la transmisión o comercialización de derechos de aprovechamiento por

turno.


6.Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles vacacionales por

temporada, que tengan por objeto más de tres de ellas y menos de quince

y en los que se anticipen las rentas correspondientes a tres temporadas

anuales, como máximo, quedarán sujetos a lo dispuesto en la presente Ley,

sin perjuicio de lo prevenido en la Ley de Arrendamientos Urbanos.


7.El contrato por virtud del cual se constituya o transmita cualquier

otro derecho, real o personal, relativo a la utilización de uno o más

inmuebles durante un período determinado o determinable del año, al

margen de la presente Ley, se entenderá celebrado en fraude de la misma

y no impedirá su aplicación. Asimismo podrá ser resuelto en cualquier

momento por el adquirente o cesionario




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debiéndole ser devueltas cualesquiera rentas o contraprestaciones

satisfechas, así como indemnizados los daños y perjuicios sufridos.


Artículo 2.Límites y consecuencias del incumplimiento

1.Son nulas y se tendrán por no puestas las cláusulas mediante las cuales

el adquirente renuncie anticipadamente a los derechos que le atribuye la

presente Ley. Asimismo, serán nulas las cláusulas que exoneren al

propietario o promotor, o a cualquier persona física o jurídica que

participe profesionalmente en la transmisión o comercialización de los

derechos de aprovechamiento por turno, de las responsabilidades que le

son propias conforme a lo establecido por aquélla.


2.Son nulas las estipulaciones de sumisión a arbitraje, salvo si éstas

últimas se conciertan una vez que haya surgido la cuestión discutida o

son de sometimiento al sistema arbitral de consumo o a un Tribunal

arbitral especializado que pudiera constituirse siempre que en su

composición participen, en régimen de igualdad, las organizaciones de

consumidores.


Artículo 3.Duración

1.La duración del régimen será de quince a treinta años a contar desde la

fecha de la inscripción del régimen jurídico o desde la inscripción de la

terminación de la obra cuando el régimen se haya constituido sobre un

inmueble en construcción.


2.Extinguido el régimen por transcurso del plazo de duración los

titulares no tendrán derecho a compensación alguna.


CAPITULO II

Régimen jurídico

SecciOn 1.ª

Constitución

Artículo 4.Constitución del régimen

1.El régimen de aprovechamiento por turno deberá ser constituido por el

propietario del inmueble, según el Registro de la Propiedad. Para poder

hacerlo, deberá previamente:


a)Haber inscrito la conclusión de la obra en el Registro de la

Propiedad. En el caso de que la obra esté iniciada, deberá haber inscrito

la declaración de obra nueva en construcción.


b)Haber obtenido de las autoridades competentes las licencias

necesarias para ejercer la actividad turística, las de apertura, las

necesarias para la primera ocupación de los departamentos, zonas comunes

y servicios accesorios que sean necesarias para el destino y la

correspondiente cédula de habitabilidad. En el caso de que la obra esté

tan sólo iniciada, bastará haber obtenido la licencia de obra y la

necesaria para la actividad turística.


Esta última, tanto si la obra está terminada como si tan sólo iniciada,

solamente será exigible en aquellas Comunidades Autónomas donde la

comercialización de derechos que impliquen la facultad de disfrute de un

departamento durante un período de tiempo al año tenga, con arreglo a su

legislación, la calificación de actividad turística sometida a licencia.


c)Haber celebrado, de conformidad con lo establecido en la presente

Ley, el contrato con una sociedad de servicios.


d)Haber concertado los seguros a los que se refiere el artículo 7 y,

en su caso, el que señala el artículo 16.2.


2.El propietario que constituya el régimen sobre un inmueble en

construcción deberá, además, contratar, a favor de los futuros

adquirentes de derechos de aprovechamiento por turno, un aval bancario

con alguna de las entidades registradas en el Banco de España, o un

seguro de caución con entidad autorizada, que cubra todo el valor de la

obra y del mobiliario que se deba incorporar a los departamentos. Con el

aval o el seguro se garantizará la terminación de la obra en la fecha

fijada y la incorporación del mobiliario descrito en la escritura

reguladora. Si así no se hiciere, los titulares de los derechos de

aprovechamiento por turno enajenados podrán, una vez llegado el término,

ejecutar el aval o cobrar la indemnización, distribuyéndose estas sumas

entre ellos por partes iguales, sin consideración al número de derechos

de aprovechamiento por turno de los que sea titular cada uno. Las

cantidades así recibidas se considerarán cobradas a cuenta de la

indemnización de los daños y perjuicios consecuencia del incumplimiento

de sus obligaciones por parte del propietario o promotor con quien

contrataron. Mientras no esté inscrita el acta notarial donde conste la

finalización de la obra, en ningún caso podrá quedar liberado el aval

constituido, ni extinguirse el contrato de seguro.


Todo ello ha de entenderse sin perjuicio de los derechos reconocidos al

adquirente en la Ley 57/1968, de 27 de julio, y en sus normas de

desarrollo sobre protección de los consumidores en cuanto a información

a suministrar en la compraventa y en el arrendamiento.


3.El régimen de aprovechamiento por turno de un inmueble, que deberá

constar en escritura pública, se constituirá mediante su inscripción en

el Registro de la Propiedad. Al otorgamiento de la escritura deberá

concurrir la sociedad de servicios que haya asumido la administración, de

conformidad con lo dispuesto en la presente Ley.


A los contratos por virtud de los cuales se constituyan o transmitan

derechos de aprovechamiento por turno antes de estar válidamente

constituido el régimen se les aplicará lo dispuesto en el artículo 1.7.


4.Los Notarios no autorizarán una escritura reguladora de un régimen de

aprovechamiento por turno y los Registradores no lo inscribirán mientras

no se les acredite el cumplimiento de los requisitos establecidos en los

apartados 1 y 2 de este artículo.


Artículo 5.Escritura reguladora

1. La escritura pública reguladora del régimen de aprovechamiento por

turno deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:





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1º.La descripción de la finca sobre la que se constituye el régimen de

aprovechamiento por turno y del edificio o edificios que en ella existan,

con reseña de los servicios comunes a que tengan derecho los titulares de

los aprovechamientos y del importe que haya que pagar para su

utilización, entendiéndose que son de uso libre si tal no se establece,

y la actualización de dicho importe, que sólo podrá hacerse por las

mismas normas que son aplicables a la remuneración de la sociedad de

servicios. Si la construcción está únicamente comenzada, se indicará la

fecha límite para la terminación de la misma.


2º.La descripción de cada uno de los departamentos que integren cada

edificación, a los que se dará una numeración correlativa con referencia

a la finca. Si el inmueble se ha de destinar a explotación hotelera al

tiempo que se constituye sobre él un régimen de aprovechamiento por

turno, se determinará cuáles de los departamentos son susceptibles de ser

gravados con derechos de aprovechamiento por turno y para qué períodos al

año.


3º.En cada departamento destinado a aprovechamiento por turno se

expresará el número de éstos, su duración, indicando el día y hora

inicial y final, la cuota que corresponda a cada turno con relación al

departamento, si está previamente constituida la división horizontal, o

con relación al total del inmueble, si no lo está, el mobiliario que

tenga destinado, así como su valor, y los días del año no configurados

como turnos de aprovechamiento por estar reservados, en ese departamento,

a reparaciones y mantenimiento. A cada aprovechamiento se le dará también

un número correlativo respecto a cada departamento.


4º.Referencia al contrato celebrado con la sociedad de servicios,

haciendo constar los datos esenciales de ésta, la cantidad alzada anual

que recibirá como contraprestación, expresando que se actualizará con

relación al Indice de Precios al Consumo y la duración del mismo por un

tiempo mínimo de diez años. Referencia, en su caso, al contrato celebrado

con la sociedad de intercambio expresando las condiciones que deban

cumplir los titulares de los derechos para acceder al mismo.


5º.En su caso, los estatutos a los que se somete el régimen de

aprovechamiento por turno. De los mismos no podrá resultar, para los

titulares de los derechos, ninguna obligación o limitación contraria a lo

establecido en la presente Ley. Los Registradores no inscribirán aquellos

apartados o artículos de los estatutos que contravengan dicha

prohibición.


6º.La situación registral, catastral, urbanística y, en su caso,

turística del inmueble. Se acompañará, igualmente, el plano del proyecto

que obtuvo la correspondiente licencia.


7º.La retribución de la sociedad de servicios y, en su caso, los gastos

de comunidad.


8º.Duración del régimen.


2.Además deberán incorporarse a la escritura, originales o por

testimonio, el contrato celebrado con la sociedad de servicios y los

contratos de seguro a que se refiere el artículo 7. Deberá acompañarse

una copia autenticada de éstos para su archivo en el Registro.


También deberá incorporarse para su archivo, si se hubiera celebrado, el

contrato con un tercero para que los titulares de los derechos de

aprovechamiento puedan intercambiarlos. Este tercero, si es una persona

jurídica, deberá tener sucursal abierta e inscrita en España, debiendo

constar en el contrato los datos del Registro Mercantil.


En el caso de que el inmueble se encuentre en construcción, deberá

incorporarse documento acreditativo de haberse constituido el aval o el

seguro de caución a los que se refiere el artículo 4.2.


La persona o personas físicas que otorguen la escritura serán

responsables civilmente y, en su caso, penalmente de la realidad de los

contratos incorporados.


3.En el caso de que el régimen se haya constituido sobre un inmueble en

construcción, la terminación de la obra deberá hacerse constar en el

Registro de la Propiedad en el plazo de tres meses a contar desde su

conclusión. Para realizar tal constancia será necesario aportar las

licencias a las que se refiere el artículo 4.1 letra b) y que no se

aportaron en el momento de inscribir la obra nueva en construcción.


El propietario o promotor, una vez inscrita la terminación de la obra,

deberá notificar el hecho a quienes adquirieron derechos de

aprovechamiento por turno sobre el inmueble en cuestión mientras éste

último se encontraba en construcción.


Artículo 6.Inscripción del régimen y su modificación

1.Si al inscribir el régimen en el Registro mediante la escritura

reguladora no constaren como fincas registrales independientes los

distintos departamentos destinados a aprovechamientos por turno, el

Registrador les abrirá folio, aunque en la escritura reguladora no se

haga división horizontal del inmueble. Al hacerlo, deberá expresar, en

cada uno de ellos, los turnos y las demás circunstancias a que se refiere

el número 3º del apartado 1 del artículo anterior.


Al inscribir la primera adquisición de un derecho de aprovechamiento por

turno podrá asimismo inscribirse, si así se hubiera pactado en la

escritura o en el contrato elevado a público, la subrogación en la parte

proporcional del crédito hipotecario que pese sobre la totalidad del

inmueble sin necesidad del consentimiento del acreedor hipotecario si, al

constituirse la hipoteca, se pactó un sistema objetivo de distribución de

la responsabilidad hipotecaria entre todos los derechos de

aprovechamiento por turno resultantes de la constitución del régimen.


2.Una vez inscrita la escritura reguladora y antes de restituir el título

al presentante, el Registrador archivará copia de los contratos

incorporados a la misma, haciéndolo constar en la inscripción del régimen

y en toda la publicidad que dé, tanto del inmueble, como de los derechos

de aprovechamiento por turno, debiendo acompañar copia de tales contratos

a las certificaciones que expida relativas al inmueble sobre el que se ha

constituido el régimen, cuando así se le hubiera pedido expresamente en

la solicitud de certificación.


3.Si después de constituido el régimen se aportaran para su archivo en el

Registro un nuevo contrato con una sociedad de servicios por haberse

extinguido su tiempo de vigencia o en el caso de resolución del artículo

19 o un




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contrato celebrado con un tercero para poder ofrecer la posibilidad del

intercambio a los titulares y adquirentes de los derechos de

aprovechamiento por turno o cuando se aporte el documento informativo a

que se refiere el artículo 8.2, el Registrador archivará copia y hará

constar el hecho por nota al margen de la inscripción del régimen con

referencia al legajo donde hayan sido archivados. El Registrador

suspenderá el archivo si en el nuevo contrato con la sociedad de

servicios ésta no hace asunción expresa de las condiciones del anterior

o si en el contrato con el tercero que se haga cargo del intercambio no

se expresan con claridad cuáles son las condiciones que el titular del

derecho de aprovechamiento por turno deberá cumplir para poder disfrutar

de tal intercambio del mismo modo en que deberían haberse hecho constar

en la escritura reguladora si el contrato se hubiera celebrado antes de

la constitución del régimen o si el documento informativo no contuviera

las menciones exigidas en el artículo 8.2. Las condiciones para disfrutar

del intercambio se reflejarán en la nota marginal donde conste el

archivo. También suspenderá el Registrador el archivo de aquellos

contratos que no tengan las firmas legitimadas notarialmente.


Cualquier modificación que se realice en los contratos y documento

anteriores, siempre que esté permitida por esta Ley, no será válida

mientras no se haga constar en el Registro de la Propiedad conforme a lo

dispuesto en el párrafo anterior.


4.El régimen sólo podrá ser modificado por el propietario, según el

Registro, con el consentimiento de la sociedad de servicios y de todos

los titulares de los derechos de aprovechamiento por turno en la forma

establecida en el primer párrafo del artículo 4.3.


Artículo 7.Seguro

Antes de celebrar el primer contrato relativo a derechos de

aprovechamiento por turno, el propietario o promotor deberá suscribir una

póliza de seguro que cubra, por todo el tiempo que dure la promoción, el

riesgo de nacimiento, a cargo del asegurado, de la obligación de

indemnizar a un tercero los daños y perjuicios causados por él o

cualquiera de sus dependientes en el desempeño de esta actividad.


Además deberá suscribir otros en que se cubra el riesgo de nacimiento de

la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados por los

ocupantes de los departamentos derivados de su utilización, así como un

seguro de incendios y otros daños generales del edificio o conjunto y de

sus instalaciones y equipos. Sin perjuicio de la responsabilidad del

propietario o promotor con la compañía de seguros, éste y la sociedad de

servicios pueden pactar que ésta última se haga cargo del pago de las

primas de estos seguros.


SecciOn 2.ª

Condiciones de promoción y transmisión

Artículo 8.Información general

1.Está prohibida la transmisión de derechos de aprovechamiento por turno

con la denominación de multipropiedad o cualquier otra que contenga la

palabra propiedad.


2.El propietario o promotor que se proponga iniciar la transmisión de

derechos de aprovechamiento por turno deberá editar un documento

informativo con el carácter de oferta vinculante que entregará

gratuitamente, después de haber sido archivado en el Registro de la

Propiedad correspondiente, a cualquier persona que solicite información.


En tal documento se mencionarán los siguientes extremos:


a)Identidad y domicilio del propietario o promotor y de cualquier

persona física o jurídica que participe profesionalmente en la

transmisión o comercialización de los derechos de aprovechamiento por

turno.


b)La naturaleza jurídico-real de los derechos que van a ser objeto

de transmisión, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 1.6, con

indicación de la fecha en que, según lo que resulte de la nota del

Registro de la Propiedad al pie de la escritura reguladora, se ha de

extinguir el régimen.


c)Si la obra está en construcción, indicación de la fecha límite

para su terminación también según lo que resulte de la escritura

reguladora e indicación de la fecha estimada de extinción del régimen,

calculada sobre la fecha límite de la terminación de la obra.


d)Descripción precisa del inmueble sobre el que se ha constituido el

régimen y de su situación, y si la obra está concluida o se encuentra en

construcción.


e)Servicios comunes de los que podrá disfrutar el adquirente y las

condicione de este disfrute.


f)Instalaciones de uso común a las que el titular podrá tener acceso

y, si procede, condiciones para ese acceso, con indicación expresa del

importe que deberá abonar por su utilización y si está sometido a

actualización con arreglo al Indice de Precios al Consumo.


g)Indicación acerca de la sociedad de servicios que se hará cargo de

la administración con expresión de su denominación y sus datos de

inscripción en el Registro Mercantil.


h)Precio medio de los derechos de aprovechamiento por turno y precio

de los que lo tengan más alto. Asimismo, la cantidad alzada que habrá de

satisfacerse a la sociedad de servicios y la cantidad anual media que

pagarán como cuota los adquirentes de los derechos de aprovechamiento, y

la que deban satisfacer los que tengan la cuota más alta.


i)Información sobre el número de departamentos susceptibles de

aprovechamiento por turno y del número de turnos por departamento.


j)Información sobre los derechos de desistimiento y de resolución

unilateral que tendrá el adquirente expresando el tiempo de que

dispondrá, según esta Ley, para ejercitarlo, que no tendrá a su cargo

ningún gasto por el ejercicio del mismo e indicación de la persona y

domicilio a quién deberá comunicarse, si se ejercita. Si la obra está en

construcción, indicación del aval o del seguro constituido para

garantizar la terminación de la misma.


k)Si existe o no la posibilidad de participar en un sistema de

intercambio y, en caso positivo, el nombre, denominación o la razón

social del tercero que se va a hacer cargo del servicio. Sólo podrá

hacerse mención a esta posibilidad en el caso de que el contrato con la

entidad que se haga cargo del intercambio haya sido ya celebrado




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y se haya incorporado a la escritura reguladora o se haya archivado una

copia del mismo en el Registro de la Propiedad.


3.El propietario o promotor deberá también informar al adquirente sobre

cómo puede solicitar información genérica y gratuita acerca de los

derechos que, en general, le asisten en los organismos y a los

profesionales oficiales siguientes, indicando la dirección y teléfono de

los más próximos al lugar donde se encuentre el inmueble sobre el que se

ha constituido el régimen:


--Oficinas de Turismo.


--Instituto Nacional del Consumo.


--Organismos de las Comunidades Autónomas competentes en materia de

turismo y consumo.


--Oficinas Municipales de Consumo.


--Registradores de la Propiedad.


--Notarios.


Todo ello sin perjuicio de la información que puedan prestar los Colegios

Profesionales de Arquitectos, Agentes de la Propiedad Inmobiliaria,

Administradores de Fincas, Abogados, Notarios y Registradores.


4.El propietario o promotor deberá tener, a disposición de las personas

a quienes proponga la celebración del contrato, un inventario completo de

todos los muebles, instalaciones y ajuar con que cuente el departamento

y en el que conste el valor global del mismo.


5.Toda publicidad, incluido el documento informativo a que se refiere el

apartado 2 del presente artículo, promoción u oferta relativa a derechos

de aprovechamiento por turno, ha de indicar los datos de inscripción del

régimen en el Registro de la Propiedad, expresando la titularidad y

cargas, advirtiendo que aquél debe consultarse a efectos de conocer la

situación jurídica de la finca y el íntegro contenido del régimen de

aprovechamiento por turno.


Artículo 9.Contenido mínimo del contrato

1.El contrato celebrado por toda persona física o jurídica en el marco de

su actividad profesional y relativo a derechos de aprovechamiento por

turno de departamentos deberá constar por escrito y en él se expresarán,

al menos, los siguientes extremos:


1º.La fecha de celebración del contrato, los datos de la escritura

reguladora del régimen, con indicación del día del otorgamiento, del

Notario autorizante y del número de su protocolo, y los datos de

inscripción en el Registro de la Propiedad.


2º.Referencia expresa a que el derecho transmitido es un derecho real,

sin perjuicio de lo establecido en el artículo 1.6, haciendo constar la

fecha en que el régimen se extinguirá de conformidad con las

disposiciones de la presente Ley.


El contrato expresará la posibilidad de otorgar escritura pública,

conforme a los artículos 1279 y 1280 del Código civil, e inscribir el

derecho adquirido en el Registro de la Propiedad para su plena

protección.


3º.Descripción del edificio, de su situación y del departamento sobre el

que recae el derecho con referencia expresa a sus datos registrales, y

descripción precisa del turno que es objeto del contrato con indicación

de los días y horas en que se inicia y termina.


4º.Expresión de que la obra está concluida o se encuentra en

construcción. En este último caso habrá de indicarse:


a)Fase en que se encuentra la construcción.


b)Plazo límite para la terminación del inmueble.


c)Referencia a la licencia de obra e indicación y domicilio del

Ayuntamiento que la ha expedido.


d)Fase en que se encuentran los servicios comunes que permitan la

utilización del inmueble.


e) Domicilio indicado por el adquirente donde habrá de notificársele

la inscripción de la terminación de la obra y la fecha a partir de la

cual se computará la duración del régimen.


f) Una detallada memoria de las calidades del departamento objeto

del contrato.


g) Relación detallada del mobiliario y ajuar con que contará el

departamento, así como el valor que se le ha atribuido a efectos del aval

o del seguro a los que se refiere el artículo 4.2.


h) Referencia expresa a dicho aval o seguro con indicación de la

entidad donde se ha constituido o con quien se ha contratado y que el

mismo podrá ser ejecutado o reclamado por el adquirente en el caso de que

la obra no esté concluida en la fecha límite establecida al efecto o si

no se incorpora al departamento el mobiliario establecido

5º. El precio que deberá pagar el adquirente y la cantidad que, conforme

a la escritura reguladora, deba satisfacer anualmente, una vez adquirido

el derecho, a la sociedad de servicios, con expresión de que se

actualizará con arreglo al Indice anual de Precios al Consumo que publica

el Instituto Nacional de Estadística indicando, a título orientativo,

cuál ha sido la media de dicho índice en los últimos cinco años. También

se hará expresión del importe de los impuestos que lleva aparejada la

adquisición y una indicación somera de los honorarios notariales y

registrales para el caso de que el contrato se eleve a escritura pública

y se inscriba en el Registro de la Propiedad.


6º.Inserción literal del texto de los artículos 10, 11 y 12, haciendo

constar su carácter de normas legales aplicables al contrato.


7º.Servicios e instalaciones comunes que el adquirente tiene derecho a

disfrutar y, en su caso, las condiciones para ese disfrute.


8º.Si existe o no la posibilidad de participar en servicios de

intercambio de períodos de aprovechamiento. Cuando exista esta

posibilidad, se expresarán los eventuales costes y las restantes

condiciones esenciales del contrato que regule esa posibilidad de

intercambio, pero siempre con referencia a las condiciones previstas en

la escritura reguladora o, si al constituirse el régimen el contrato con

la sociedad de intercambio no se había celebrado, con referencia a las

condiciones que exprese el contrato archivado en el Registro de la

Propiedad, sin que pueda incluirse ningún otro pago o condición.


Aparecerá




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en forma destacada el nombre, razón social o denominación del tercero que

se haya hecho cargo de este servicio. Cualquier referencia a un sistema

de intercambio, cuando se aparte de las condiciones expresadas en la

escritura reguladora o del contrato archivado en el Registro con

posterioridad a la constitución del régimen, tendrá la consideración de

infracción del deber de información a los efectos de que el adquirente

pueda resolver el contrato unilateralmente de conformidad con lo

establecido en el artículo 10.


9º.Expresión del nombre o razón social, con los datos de la inscripción

en el Registro Mercantil, en el caso de que se trate de sociedades, y el

domicilio:


a)del propietario o promotor.


b)del transmitente, con indicación de su relación jurídica con el

anterior.


c)del adquirente.


d)de la sociedad de servicios.


e)del tercero que se hubiera hecho cargo del intercambio, en su

caso.


10º.Duración del régimen, con referencia a la escritura reguladora y a la

fecha de la inscripción de ésta. Si el inmueble está en construcción, con

referencia a la fecha límite en que habrá de inscribirse el acta de

terminación de la obra.


11º.Expresión del derecho que asiste al adquirente a:


a)Comprobar la titularidad y cargas del inmueble, solicitando la

información del Registrador competente, cuyo domicilio y número de fax

constará expresamente.


b)Exigir el otorgamiento de escritura pública.


c)Inscribir su adquisición en el Registro de la Propiedad, conforme

al párrafo segundo del número 2º de este apartado.


12º.Lugar y firma del contrato.


2.El inventario y, en su caso, las condiciones generales no incluidas en

el contrato, así como las cláusulas estatutarias inscritas, figurarán

como anexo inseparable suscrito por las partes.


3.El contrato y los documentos informativos prevenidos por esta Ley se

redactarán en la lengua o en una de las lenguas, elegida por el

adquirente, del Estado miembro de la Unión Europea en que resida o del

que sea nacional, siempre que sea una de las lenguas oficiales de dicha

Unión. Además, se redactarán en castellano o, si así lo exige el

adquirente, en la lengua española que sea oficial en el lugar de

celebración.


Los adquirentes extranjeros que no sean nacionales de algún Estado

miembro de la Unión Europea ni residentes en los mismos podrán exigir que

el contrato y los demás documentos se les entreguen traducidos a la

lengua oficial de la Unión Europea que ellos elijan.


Las traducciones de los documentos que el propietario o promotor debe

entregar a todo adquirente y de las cláusulas que tengan la consideración

de condiciones generales, deberán estar realizadas por traductores

legalmente habilitados y los propietarios o promotores deberán conservar,

a disposición de los adquirentes, de las organizaciones de consumidores

y, en su caso, de las autoridades turísticas, certificaciones de la

veracidad de las mismas expedidas por los citados traductores.


Sin perjuicio de las responsabilidades a que haya lugar, en caso de

existir alguna divergencia entre las distintas versiones, se aplicará la

más favorable al adquirente.


4.Toda la información contenida en el documento informativo previsto por

el apartado 2 del artículo anterior deberá incorporarse y formar parte

integrante del contrato. El incumplimiento de esta obligación implica el

del deber de información a los efectos establecidos en el artículo

siguiente.


Artículo 10.Desistimiento y resolución del contrato

1.El adquirente de derechos de aprovechamiento por turno tiene un plazo

de diez días, contados desde la firma del contrato, para desistir del

mismo a su libre arbitrio. Si el último día del mencionado plazo fuese

inhábil, quedará excluido del cómputo, el cual terminará el siguiente día

hábil. Ejercitado el desistimiento, el adquirente no abonará

indemnización o gasto alguno.


2.Si el contrato no contiene alguna de las menciones o documentos a los

que se refiere el artículo 9, o en el caso de que el adquirente no

hubiera resultado suficientemente informado por haberse contravenido la

prohibición del artículo 8.1 o incumplido alguna de las obligaciones de

los restantes apartados de ese mismo artículo, o si el documento

informativo entregado no se correspondía con el archivado en el Registro,

el adquirente podrá resolverlo en el plazo de seis meses a contar desde

la fecha del contrato, sin que se le pueda exigir el pago de pena o gasto

alguno.


En el caso de que haya falta de veracidad en la información suministrada

al adquirente, éste podrá, sin perjuicio de la responsabilidad penal en

que hubiera podido incurrir el transmitente y sin perjuicio de lo

establecido en el párrafo anterior, instar la acción de nulidad del

contrato conforme a lo dispuesto en los artículos 1300 y siguientes del

Código civil.


Completada la información antes de que expire el citado plazo, el

adquirente podrá desistir dentro de los diez días siguientes al de la

subsanación, según lo establecido en el apartado 1 de este artículo.


Transcurridos los seis meses sin haberse completado la información y sin

que el adquirente haya hecho uso de su derecho de resolución, éste podrá

igualmente desistir dentro de los diez días siguientes al de expiración

del plazo, según lo establecido en el citado apartado 1 de este artículo.


3.El desistimiento o resolución del contrato deberá notificarse al

propietario o promotor en el domicilio que a estos efectos figure en el

contrato. Si no figurara ninguno, bastará que se haga al lugar donde se

celebró el contrato. La notificación podrá hacerse por cualquier medio

que garantice la constancia de la comunicación y de su recepción, así

como de la fecha de su envío. Tratándose de desistimiento, será

suficiente que el envío se realice antes de la expiración del plazo.


Si el contrato se celebra ante Notario en el caso del artículo 14.2, el

desistimiento deberá hacerse constar en




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acta notarial. Esta será título hábil para reinscribir el derecho de

aprovechamiento a favor del transmitente.


Artículo 11.Prohibición de anticipos

1.Queda prohibido el pago de cualquier anticipo por el adquirente al

transmitente antes de que expire el plazo de ejercicio de la facultad de

desistimiento o mientras disponga de la facultad de resolución a las que

se refiere el artículo anterior. No obstante, podrán las partes

establecer los pactos y condiciones que tengan por convenientes para

garantizar el pago del precio aplazado, siempre que no sean contrarios a

dicha prohibición y no impliquen que el transmitente reciba, directa o

indirectamente, cualquier tipo de contraprestación en caso de ejercicio

de la mencionada facultad de desistir.


2. Si el adquirente hubiera anticipado alguna cantidad, tendrá derecho a

exigir en cualquier momento la devolución de dicha cantidad duplicada,

pudiendo optar entre resolver el contrato en los seis meses siguientes a

su celebración o exigir su total cumplimiento.


Artículo 12.Régimen de préstamos a la adquisición

Los préstamos concedidos al adquirente por el transmitente o por un

tercero que hubiese actuado de acuerdo con él, quedarán resueltos cuando

el primero desista o resuelva en alguno de los casos previstos en el

artículo 10.


No podrá incluirse en los préstamos cláusulas que impliquen una sanción

o pena impuesta al adquirente para el caso de desistimiento o resolución.


Si el adquirente se hubiera subrogado en un préstamo concedido al

transmitente, ejercitado el desistimiento o resolución, subsistirá el

préstamo a cargo de éste.


Artículo 13.Condición resolutoria por falta de pago de las cuotas

1.En el contrato podrá pactarse una condición resolutoria explícita para

el caso de que el adquirente titular del derecho de aprovechamiento por

turno no atienda, una vez requerido, al pago de las cuotas debidas a la

sociedad de servicios durante dos años consecutivos o tres alternos, sin

perjuicio de lo establecido en el artículo 18.3.


2.El propietario o promotor sólo podrá efectuar dicha resolución, a

instancia de la sociedad de servicios, previo requerimiento resolutorio,

por vía judicial o por acta notarial, al domicilio registral o, en su

defecto, al que conste en el contrato, concediendo un plazo de al menos

treinta días para el pago y previo depósito o consignación en alguna de

las entidades registradas en el Banco de España, a disposición del

titular del derecho resuelto, de la parte proporcional del precio

correspondiente al tiempo de existencia que le reste al derecho hasta su

extinción, a lo que deberá añadirse el interés legal que corresponda a

esta cantidad por el tiempo transcurrido desde la celebración del

contrato.


3.El propietario o promotor podrá además detraer, en concepto de

indemnización de daños y perjuicios, si así se hubiera estipulado como

cláusula penal, de la parte proporcional del precio que tiene obligación

de consignar, un máximo de un treinta por ciento, incluidos sus

intereses.


4.Cuando el propietario o promotor ejercite la condición resolutoria

regulada en los apartados anteriores, quedará obligado a atender a las

deudas que el titular del derecho de aprovechamiento por turno tuviera

pendientes con la sociedad de servicios, si otra cosa no hubiera pactado

con ésta.


Artículo 14.Publicidad registral

1.La adquisición y transmisión de derechos reales de aprovechamiento por

turno podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad, para lo que el

contrato deberá elevarse a escritura pública y el Registrador abrir folio

al turno cuyo derecho de aprovechamiento sea objeto de transmisión,

quedando siempre a salvo lo dispuesto en la Ley Hipotecaria. El contrato

sólo podrá elevarse a escritura pública una vez transcurridos los diez

días que para el desistimiento dispone el adquirente sin haberlo

ejercitado. El Notario exigirá la manifestación expresa de los otorgantes

acerca de la certeza de la fecha del documento privado donde conste el

contrato.


2.Si el contrato de adquisición de derechos reales de aprovechamiento por

turno se celebrara ante Notario, éste advertirá del derecho de

desistimiento que el artículo 10 establece en favor del adquirente, que

el mismo sólo puede hacerse por acta notarial y de los demás derechos que

le reconoce la presente Ley.


3.El Notario no autorizará la escritura ni el Registrador inscribirá el

derecho si el contrato no contiene las menciones exigidas por el artículo

9.


Artículo 15.Facultades del titular de derechos de aprovechamiento por

turno

1.El titular de un derecho de aprovechamiento por turno puede libremente

disponer de su derecho sin más limitaciones que las que resultan de las

leyes y sin que la transmisión del mismo afecte a las obligaciones

derivadas del régimen.


2.El titular de derechos de aprovechamiento por turno que participe

profesionalmente en la transmisión o comercialización de derechos reales

constituidos sobre los mismos quedará sujeto a lo dispuesto en los

artículos 2 y 8 a 12 de la presente Ley. Los adquirentes de estos

derechos quedarán subrogados en los que correspondan al titular del

derecho de aprovechamiento por turno con arreglo a esta ley y, en

especial, los que le corresponden frente al propietario del inmueble.


3.En los derechos de naturaleza personal que se constituyan sobre los

derechos de aprovechamiento por turno, el pago de la renta o

contraprestación se realizará, salvo pacto en contrario, en los siete

primeros días del año. En ningún caso podrá el cedente exigir el pago

anticipado de la renta o contraprestación correspondiente a




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más de una anualidad. El contrato por el que se hubiera pactado el pago

anticipado de más anualidades podrá ser resuelto a instancia del

cesionario en cualquier momento, pudiendo exigir la devolución de las

rentas o contraprestaciones ya satisfechas y la indemnización de los

daños y perjuicios sufridos.


4.En los casos de los dos apartados anteriores, si el derecho de

aprovechamiento por turno no estuviera inscrito a favor del transmitente

del derecho real o cedente del derecho personal, el adquirente o

cesionario podrá solicitar la inscripción del derecho de aprovechamiento

por turno a nombre del transmitente o cedente por el procedimiento

regulado en el artículo 312 del Reglamento Hipotecario.


5.Los titulares de los derechos de aprovechamiento por turno podrán

constituir entre sí una comunidad que represente sus intereses,

rigiéndose sus acuerdos por el régimen de mayoría simple de los

partícipes y con independencia del número de derechos que a cada uno

corresponde. Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere

gravemente perjudicial a los interesados, el Juez proveerá a instancia de

parte lo que corresponda.


CAPITULO III

Prestación de servicios

Artículo 16.Régimen de las sociedades de servicios

1.Las sociedades de servicios a las que se refiere la presente Ley habrán

de revestir necesariamente la forma de anónima o de responsabilidad

limitada, tener su domicilio en España, su capital social será el

legalmente previsto para las anónimas incrementado en trescientas mil

pesetas a partir del décimo departamento del inmueble o inmuebles de cuya

administración vayan a hacerse o se estén haciendo cargo. Las sociedades

de servicios que tengan un capital social de cien millones de pesetas

podrán administrar cualquier número de departamentos. En todo caso, el

capital deberá estar totalmente desembolsado. Las acciones serán, también

en todo caso, nominativas y la sociedad tendrá como objeto social único

atender los servicios de los inmuebles sujetos a un régimen de derechos

de aprovechamiento por turno.


2.Una vez celebrado el contrato con un propietario o promotor y antes de

otorgar la escritura reguladora, la sociedad de servicios deberá

suscribir un contrato de seguro de caución, por todo el tiempo que dure

el contrato, destinado a cubrir, en caso de incumplimiento por su parte

de las obligaciones que le impone la presente Ley, el riesgo de

indemnizar al asegurado los daños patrimoniales sufridos y, en

particular, la prestación efectiva de los servicios por valor igual al

doble de la cantidad alzada a la que se refiere el artículo 5.1, 4º,

actualizada conforme a lo que en él se determina. En el caso de que la

sociedad de servicios deje de prestarlos, los titulares de los derechos

de aprovechamiento por turno podrán exigir a la entidad aseguradora, en

proporción a su derecho, el pago de la indemnización correspondiente

hasta cubrir los daños y perjuicios sufridos como consecuencia del

incumplimiento.


En el caso de que la sociedad de servicios no suscribiera el contrato de

seguro o si, una vez celebrado, dejara de satisfacer las primas del

mismo, perderá los derechos que le reconocen los artículos 13 y 18.3 para

el caso de falta de pago de las cuotas por parte de los titulares de los

derechos de aprovechamiento por turno.


3.El contrato que se celebre con la sociedad de servicios deberá ser por

un mínimo de diez años, sin perjuicio de la obligación del propietario de

tener contratado un servicio durante toda la duración del régimen con las

mismas características y condiciones que las previstas en el contrato que

se incorpora a la escritura reguladora del régimen, en especial en cuanto

a la remuneración de la sociedad. Lo dispuesto en este apartado se

entiende sin perjuicio del derecho de resolución establecido en el

artículo 19.


Artículo 17.Obligaciones y atribuciones de la sociedad de servicios

1.La sociedad de servicios tiene la obligación de mantener los

departamentos y sus pertenencias en las condiciones adecuadas para su

utilización en el día y hora en que comience cada período de disfrute.


2.La obligación de prestar todos los servicios obliga a la sociedad, como

mínimo, a:


1º.Velar por las cosas de aprovechamiento e intereses comunes, responder

de los daños que éstas causen y realizar, a costa propia, las obras de

conservación, reparación o reconstrucción, aunque sean extraordinarias,

salvo que se trate de daños que, conforme a la legislación española, no

sean asegurables.


2º.Asegurar la limpieza de los elementos de aprovechamiento común y el

funcionamiento de las instalaciones y servicios.


3º.Entregar, al principio de cada período, relación detallada de los

muebles, instalaciones y ajuar que se entreguen con el departamento.


4º.Previa provisión de fondos, encargarse de pagar los débitos propios de

cada participación por contribuciones o exacciones fiscales, primas de

seguros, amortizaciones, o servicios privativos de teléfono,

electricidad, agua, gas y otros análogos medidos por contador individual.


Dichos gastos deberán justificarse con los correspondientes recibos que,

en todo caso, estarán a disposición de los titulares de los derechos de

aprovechamiento por turno.


5º.Cuando los titulares del derecho no puedan, en su turno, ocupar el

departamento correspondiente, deberán proporcionarles un alojamiento de

igual o superior categoría, con los mismos servicios y en la misma zona.


Todo ello ha de entenderse sin perjuicio de la responsabilidad del

propietario frente a los titulares de los derechos de aprovechamiento por

turno, según el artículo 19, y frente a la sociedad de servicios si nada

se hubiera estipulado en el contrato celebrado con ella.


6º.Realizar las demás prestaciones previstas por la Ley o por el título

constitutivo.





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3.También corresponde a la sociedad exigir a cada titular el cumplimiento

de sus deberes en orden a la convivencia. En particular, incumbe a la

sociedad de servicios, exigir la cesación de las actividades

desarrolladas por el titular o por el ocupante de uno de los

departamentos que estén prohibidas por el título constitutivo, o sean

insalubres, peligrosas o contrarias a las buenas costumbres.


4.La sociedad defenderá la posesión del conjunto y de cada uno de los

departamentos, sin perjuicio del goce exclusivo que corresponda a cada

titular durante el período respectivo. Finalizado éste, la sociedad

deberá dejar expedito el departamento para el goce de quien a

continuación corresponda y, a este efecto, podrá por sí abrir y entrar en

aquéllos y retirar los bienes muebles ajenos al departamento.


Artículo 18.Retribución de la sociedad de servicios

1.Podrá estipularse que, como retribución total o parcial de los

servicios, la sociedad tenga, mientras los presta, el goce y explotación

de determinados locales, elementos, instalaciones o servicios. No podrán

cederse para este goce o explotación los elementos o instalaciones

exigidos para la adecuada habitabilidad de los departamentos.


2.La sociedad sólo tendrá derecho a exigir anualmente a cada titular la

cuota de la retribución global estipulada doce meses antes del inicio del

período respectivo y su importe será actualizado en el día inicial de

cada año según el Indice de Precios al Consumo del año anterior. No

obstante, la sociedad de servicios podrá aumentar las cuotas por encima

del citado índice cuando circunstancias extraordinarias hagan que, con el

importe estabilizado de las mismas, los gastos de explotación no se

cubran; y ello, siempre que sometan tal aumento a arbitraje de consumo,

previa notificación fehaciente con un mes de antelación a los titulares

de derechos de aprovechamiento por turno.


3.De no haberse hecho el pago oportunamente, previa la correspondiente

reclamación, la sociedad podrá negar la entrada al titular y disfrutar,

por sí o por otro, del departamento para reintegrarse en el importe

debido.


Artículo 19.Incumplimiento de los servicios

El propietario o promotor es responsable, frente a los titulares de

derechos de aprovechamiento por turno, de la efectiva prestación de los

servicios. En caso de incumplimiento por la sociedad, el propietario o

promotor deberá resolver el contrato y exigir el resarcimiento de daños

y perjuicios. La acción de resolución corresponde al propietario o

promotor. En todo caso, cualquier titular de un derecho de

aprovechamiento por turno podrá reclamar del propietario la efectiva

prestación de los servicios y las indemnizaciones que correspondan en el

caso de que tal prestación no se efectúe, sin perjuicio de lo establecido

en el artículo 16.2. Asimismo, cada titular podrá instar directamente la

resolución del contrato, siempre que lo haya notificado previamente al

propietario. Una vez resuelto el celebrado con la primitiva sociedad de

servicios, el propietario o promotor deberá contratar con otra que cumpla

los requisitos del artículo 16 la prestación de los servicios en las

mismas condiciones que establecía el contrato incorporado a la escritura

reguladora. Cualquier alteración de éste no perjudicará, en ningún caso,

a los titulares de los derechos de aprovechamiento por turno.


TITULO II

NORMAS TRIBUTARIAS

Artículo 20.Ambito de aplicación

Las normas tributarias contempladas en este Título se aplicarán a los

derechos regulados en la presente Ley, sin perjuicio de lo dispuesto en

los Tratados y Convenios Internacionales que hayan pasado a integrar el

ordenamiento interno.


En lo no previsto en el presente Título, se aplicarán las disposiciones

tributarias generales.


Artículo 21. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

1.La titularidad de los derechos reales de aprovechamiento por turno

contemplados en la presente Ley dará lugar a la imputación de renta

correspondiente a los bienes inmuebles urbanos de uso propio en la forma

prevista en el apartado b) del artículo 34 de la Ley 18/1991, de 6 de

junio, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.


2.Lo dispuesto en al apartado anterior no se aplicará a los titulares de

derechos reales en uno o varios inmuebles cuya duración en su conjunto no

exceda de dos semanas por año.


Artículo 22.Impuesto sobre el Patrimonio

Los derechos contemplados en la presente Ley, cualquiera que sea su

naturaleza, se valorarán, de acuerdo con lo previsto en el artículo

10,3,b) de la Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el

Patrimonio, por su precio de adquisición.


Artículo 23.Impuesto sobre el Valor Añadido

Se aplicará el tipo reducido del 7 por ciento a las siguientes

operaciones:


1º.Las prestaciones de servicios que consistan en la cesión de los

derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles contemplados en

el artículo 1 de la presente Ley.


2º.Cualquier otra forma de utilización de los bienes inmuebles por

período determinado o determinable del año con prestación de alguno de

los servicios complementarios propios de la industria hotelera.





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Artículo 24.Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos

Documentados

A las transmisiones entre particulares o exentas del Impuesto sobre el

Valor Añadido de los derechos contemplados en la presente Ley, cualquiera

que sea su naturaleza, les será aplicable el tipo de gravamen del 4 por

ciento en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos

Documentados.


DISPOSICIONES ADICIONALES

Primera.Organizaciones de consumidores y usuarios

Las organizaciones de ámbito estatal de consumidores y usuarios

legalmente constituidas tendrán derecho a recibir, a costa del

propietario o promotor, copia de toda la documentación que, en

cumplimiento de las normas de la presente Ley, haya elaborado el mismo,

con el objeto de verificar si éstas han sido observadas. A tal efecto,

sus representantes, debidamente acreditados, podrán visitar las oficinas

del propietario o promotor y, en su caso, del empresario comercializador,

así como solicitar del personal responsable de las mismas la información

y documentación correspondiente.


Segunda.Imperatividad de la Ley

Todos los contratos, cualquiera que sea el lugar y la fecha de su

celebración, que se refieran a derechos relativos a la utilización de uno

o más inmuebles situados en España durante un período determinado o

determinable del año, quedan sujetos a la presente Ley. El pacto de

sometimiento expreso a la legislación de otro Estado se considerará hecha

en fraude de ley.


DISPOSICIONES TRANSITORIAS

Primera.Promoción y Transmisión

A partir de la entrada en vigor de la presente Ley, la promoción y

transmisión de cualquier derecho relativo a la utilización de uno o más

inmuebles, construidos o en construcción, durante un período determinado

o determinable del año, quedarán sujetas a lo prescrito en ella.


Segunda.Regímenes preexistentes

1.Los regímenes preexistentes de derechos relativos a la utilización de

uno o más inmuebles, construidos o en construcción, durante un período

determinado o determinable del año cuya constitución conste de forma

fehaciente deberán adaptarse, en el plazo de dos años, a las

disposiciones de la presente Ley.


Si el régimen preexistente estuviera inscrito se podrá solicitar del

Registrador el informe no vinculante a que se refiere el artículo 355 del

Reglamento Hipotecario sobre la forma en que ha de realizarse la

adaptación.


Transcurridos los dos años, cualquier titular de un derecho, real o

personal, relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un

período determinado o determinable del año, podrá instar judicialmente la

adaptación prevenida en la presente disposición.


2.Para esta adaptación será necesario, en todo caso, otorgar la escritura

reguladora con los requisitos del artículo 5 que sean compatibles con la

naturaleza del régimen e inscribirla en el Registro de la Propiedad. De

los contratos a que se refiere el artículo citado sólo deberán

incorporarse los que existan en el momento de la adaptación. La escritura

deberá ser otorgada por el propietario único del inmueble.


Si el régimen preexistente se constituyó de tal modo que los titulares de

los derechos son propietarios del inmueble por cuotas indivisas que

llevan aparejado el disfrute de un turno determinado, la escritura de

adaptación deberá ser otorgada por el Presidente de la Comunidad de

Propietarios, previo acuerdo de la propia Comunidad adoptado por mayoría

simple de asistentes a la Junta que se convoque al efecto.


En la escritura de adaptación el propietario único del inmueble deberá

describir el régimen preexistente y manifestar que los derechos que se

van a transmitir en el futuro tendrán la naturaleza que resulte de aquél,

idéntica a la de los ya enajenados. Si desea comercializar los turnos aún

no transmitidos como derechos de aprovechamiento por turno deberá,

además, constituir el régimen respecto de los períodos disponibles con

los requisitos establecidos en esta Ley, pero sin necesidad de que el

régimen se constituya sobre todo el inmueble, sino sólo respecto de los

turnos no enajenados. Si desea transformar todo el régimen para

convertirlo en un régimen de derechos de aprovechamiento por turno, tal

y como lo regula la Ley, podrá hacerlo cumpliendo todos los requisitos

establecidos en ésta, pero manteniendo la duración que tuviera el régimen

preexistente, incluso si era indefinida.


3.Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, todos los

regímenes preexistentes tendrán una duración máxima de cincuenta años, a

partir de la entrada en vigor de la presente Ley, salvo que sean de

duración inferior, o que hagan, en la escritura de adaptación,

declaración expresa de continuidad por tiempo indefinido o plazo cierto.


Tercera.Incumplimiento de la obligación de adaptación

El incumplimiento, por parte del propietario, de la obligación de adaptar

el régimen dará derecho a los adquirentes, aunque no contraten con él

directamente, a resolver los contratos que se hubieran celebrado después

de la entrada en vigor de la Ley, pudiendo exigirle la devolución de las

cantidades satisfechas y la indemnización de daños y perjuicios.


DISPOSICIONES FINALES

Primera.Competencia constitucional

Esta norma se dicta al amparo de lo establecido en el artículo 149.1.6ª,

8ª y 14ª de la Constitución.





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Segunda.Habilitación

Se autoriza al Gobierno para actualizar, a propuesta del Ministro de

Justicia, las cantidades a las que se refiere el artículo 16.1.


Tercera. Entrada en vigor

Esta Ley entrará en vigor a los veinte días de su publicación en el

«Boletín Oficial del Estado».