De ahí que la búsqueda de mecanismos de flexibilización y
dinamización de este mercado deba moverse en un marco que consiga atraer
al mismo, al mayor número posible de las viviendas actualmente vacías y
sin ningún uso, en manos de propietarios privados.

II

Esta Ley tiene, por tanto, el objetivo fundamental de
flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria
dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del necesario equilibrio
entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben
ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado
arrendaticio. Tal objetivo se busca mediante la modificación de un
conjunto de preceptos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos, que supone la actuación sobre los siguientes
aspectos fundamentales:

— El régimen jurídico aplicable, reforzando la
libertad de pactos y dando prioridad a la voluntad de las partes, en el
marco de lo establecido en el Título II de la Ley.

— La duración del arrendamiento, reduciéndose de
cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga
tácita, con objeto de dinamizar el mercado del alquiler y dotarlo de
mayor flexibilidad. De esta forma, arrendadores y arrendatarios podrán
adaptarse con mayor facilidad a eventuales cambios en sus circunstancias
personales.

— La recuperación del inmueble por el arrendador,
para destinarlo a vivienda permanente en determinados supuestos, que
requiere que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del
contrato, sin necesidad de previsión expresa en el mismo, dotando de
mayor flexibilidad al arrendamiento.

— La previsión de que el arrendatario pueda desistir
del contrato en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al
menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima
de treinta días. Se reconoce la posibilidad de que las partes puedan
pactar una indemnización para el caso de desistimiento.

Asimismo, es preciso normalizar el régimen jurídico del
arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto
del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la
seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la actualidad.

La consecución de esta finalidad exige que el arrendamiento
de viviendas regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos se someta al régimen general establecido por
nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en
consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre
fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que
inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de
una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la
Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un
arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos
ni del arrendador, ni del arrendatario.

Por último, en los últimos años se viene produciendo un
aumento cada vez más significativo del uso del alojamiento privado para
el turismo, que podría estar dando cobertura a situaciones de intrusismo
y competencia desleal, que van en contra de la calidad de los destinos
turísticos; de ahí que la reforma de la Ley propuesta los excluya
específicamente para que queden regulados por la normativa sectorial
específica o, en su defecto, se les aplique el régimen de los
arrendamientos de temporada, que no sufre modificación.

III

Esta Ley opera una reforma de determinados preceptos de la
Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, al objeto de abordar
las cuestiones más puntuales que están generando problemas en los
procesos de desahucio después de las últimas reformas de la anterior
Legislatura. En concreto, se vincula el lanzamiento a la falta de
oposición del demandado, de tal modo que si éste no atendiere el
requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el
secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio y
producirá el lanzamiento, frente al sistema actual que impide señalar el
lanzamiento hasta que no se sepa si la vista se ha celebrado o no. Estas
modificaciones obligan a efectuar el ajuste de otros artículos de la Ley
de Enjuiciamiento Civil.

Artículo primero. Modificación de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Los artículos 4, 5, 7, 9 a 11, 13 a 20, 23 a 25, 27, 35 y
36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos,
quedan modificados como sigue:

Uno. El artículo 4 queda redactado en los siguientes
términos:

«Artículo 4. Régimen aplicable.

1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se
someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I y IV de la
misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.

2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los
arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y
condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo
establecido en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo
dispuesto en el Código Civil.

3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los
arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad
de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la
presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta
ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de
cada uno de ellos.

5. Las partes podrán pactar la sumisión a mediación o
arbitraje de aquéllas controversias que por su naturaleza puedan
resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos, de
conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la
mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje.

6. Las partes podrán señalar una dirección electrónica a
los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre
que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y
quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del
momento en que se hicieron.»

Dos. Se añade una letra e) al artículo 5, con la siguiente
redacción:

«e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una
vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato,
comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada
con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico,
derivado de su normativa sectorial.»

Tres. El artículo 7 queda redactado en los siguientes
términos:

«Artículo 7. Condición y efectos frente a terceros del
arrendamiento de viviendas.

1. El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición
aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda
permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente
o de hecho, o sus hijos dependientes.

2. En todo caso, para que los arrendamientos concertados
sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito
su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de
la Propiedad.»

Cuatro. El artículo 9 queda redactado en los siguientes
términos:

«Artículo 9. Plazo mínimo.

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada
por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del
vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos
anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres
años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta
días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o
de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o
desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere
posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la
puesta a disposición.

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos
para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea
indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el
arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si,
una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador
comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada
para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer
grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos
de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La
referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos
meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar
y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho
plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del
contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran
procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de
consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia
firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí,
según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta
días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada
por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las
condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con
indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera
supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una
cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por
cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido
lugar por causa de fuerza mayor.

4. Tratándose de finca no inscrita, también durarán tres
años los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado
de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un
estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin
perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1
de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se
estará a lo dispuesto en el artículo 1571 del Código Civil. Si fuere
vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto
en el citado artículo 1571 del Código Civil, además de que corresponda
indemnizar los daños y perjuicios causados.»

Cinco. El artículo 10 queda redactado en los siguientes
términos:

«Artículo 10. Prórroga del contrato.

1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de
cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años
de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra,
al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de
no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año
más.

2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el
derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de
un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación
a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la
Ley Hipotecaria.

3. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación
el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.»

Seis. El artículo 11 queda redactado en los siguientes
términos:

«Artículo 11. Desistimiento del contrato.

El arrendatario podrá desistir del contrato de
arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses,
siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de
treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso
de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una
cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año
del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al
año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.»

Siete. El artículo 13 queda redactado en los siguientes
términos:

«Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador.

1. Si durante la duración del contrato el derecho del
arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional,
la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa
derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el
ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el
arrendamiento.

Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo
7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato
de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con
anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho
del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración
pactada.

Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita
se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9.

2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario,
superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el
inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de
por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la
presente ley.»

Ocho. El artículo 14 queda redactado en los siguientes
términos:

«Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada.

1. El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la
Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los
requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo
quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el
arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los
artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de
la finca.

2. Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la
Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo
1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por
el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar
durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente
su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás
cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al
vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.»

Nueve. El artículo 15 queda redactado en los siguientes
términos:

«Artículo 15. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio
del arrendatario.

1. En los casos de nulidad del matrimonio, separación
judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá
continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de
acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de
aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda
arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste
por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del
contrato.

2. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la
vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses
desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente,
acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma
que afecte al uso de la vivienda.»

Diez. El apartado 4 del artículo 16 queda redactado en los
siguientes términos:

«Artículo 16. Muerte del arrendatario.

4. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a
tres años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en
caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar
transcurridos los tres primeros años de duración del arrendamiento, o que
el arrendamiento se extinga a los tres años cuando el fallecimiento se
hubiera producido con anterioridad.»

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lanzamiento, a no ser que la persona demandante interese su
mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en que se
encuentre la finca, dando traslado a la persona demandante para que inste
el despacho de ejecución en cuanto a la cantidad reclamada, bastando para
ello con la mera solicitud.

En los dos supuestos anteriores, el decreto dando por
terminado el juicio de desahucio, impondrá las costas a la persona
demandada e incluirá las rentas debidas que se devenguen con
posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la
posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de
las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al
presentar la demanda. Si la persona demandada formulara oposición, se
celebrará la vista en la fecha señalada.

4. En todos los casos de desahucio, también se apercibirá a
la persona demandada en el requerimiento que se le realice que, de no
comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que
queda citado para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el
sexto día siguiente al señalado para la vista. Igualmente, en la
resolución que se dicte teniendo por opuesta a la persona demandada se
fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que
deberá verificarse antes de treinta días desde la fecha señalada para la
vista, advirtiendo a la persona demandada que, si la sentencia fuese
condenatoria y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en la fecha
fijada, sin necesidad de notificación posterior.»

«Cinco (nuevo). El apartado 3 del artículo 497 queda
redactado como sigue:

“3. No será necesaria la publicación de edictos en el
Boletín Oficial de la Comunidad Autónoma o en el «Boletín Oficial del
Estado» en aquellos procedimientos en los que la sentencia no tenga
efecto de cosa juzgada y en los procesos de desahucio en los que se
acumule la acción de reclamación de las rentas y cantidades debidas. En
estos casos bastará la publicidad del edicto en el tablón de anuncios de
la Oficina Judicial.”»

Cinco (pasa a ser Seis). Se modifica el apartado 3 del
artículo 549:

«3. En la sentencia condenatoria de desahucio por falta de
pago de las rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o
contractual del plazo, o en los decretos que pongan fin al referido
desahucio si no hubiera oposición al requerimiento, la solicitud de su
ejecución en la demanda de desahucio será suficiente para la ejecución
directa de dichas resoluciones, sin necesidad de ningún otro trámite para
proceder al lanzamiento en el día y hora señalados en la propia sentencia
o en la fecha que se hubiera fijado al ordenar la realización del
requerimiento a la persona demandada.»

Seis (pasa a ser Siete). El apartado 1 del artículo 703
pasa a tener la siguiente redacción:

«1. Si el título dispusiere la transmisión o entrega de un
bien inmueble, una vez dictado el auto autorizando y despachando la
ejecución, el secretario judicial responsable de la misma ordenará de
inmediato lo que proceda según el contenido de la condena y, en su caso,
dispondrá lo necesario para adecuar el Registro al título ejecutivo.

Si en el inmueble que haya de entregarse hubiere cosas que
no sean objeto del título, el secretario judicial requerirá a la persona
ejecutada para que las retire dentro del plazo que señale. Si no las
retirare, se considerarán bienes abandonados a todos los efectos.

En los casos de desahucio por falta de pago de rentas o
cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, para
evitar demoras en la práctica del lanzamiento, previa autorización del
secretario judicial, bastará con la presencia de un único funcionario con
categoría de Gestor, que podrá solicitar el auxilio, en su caso, de la
fuerza pública.»

Artículo tercero. Registro de sentencias firmes de impagos
de rentas de alquiler.

1. Se crea un Registro de sentencias firmes de impagos de
rentas de alquiler. Por real decreto se regulará su organización y
funcionamiento.

2. Con la finalidad de ofrecer información sobre el riesgo
que supone arrendar inmuebles a personas que tienen precedentes de
incumplimiento de sus obligaciones de pago de renta en contratos de
arrendamiento y que, por dicho motivo, hayan sido condenadas por
sentencia firme en un procedimiento

de desahucio del artículo 250.1.1.° o del artículo 438 de
la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, el secretario
judicial correspondiente remitirá dicha información al Registro de
sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler.

3. En el mismo sentido, los órganos de arbitraje
competentes deberán poner en conocimiento de dicho Registro los datos
relativos a aquellas personas que hayan sido declaradas responsables del
impago de rentas de arrendamientos, por medio de laudo arbitral dictado
al efecto.

4. Tendrán acceso a la información obrante en el Registro,
los propietarios de inmuebles que deseen suscribir contratos de
arrendamiento sobre los mismos, sean personas físicas o jurídicas. A
tales efectos deberán presentar una propuesta de contrato de
arrendamiento en la que se identifique al eventual arrendatario,
limitándose la información a la que tendrá derecho, a los datos que
consten en el Registro, relacionados exclusivamente con dicho
arrendatario.

5. Las personas incluidas en el Registro podrán instar la
cancelación de la inscripción cuando en el proceso correspondiente
hubieran satisfecho la deuda por la que fueron condenadas. No obstante,
la constancia en el citado Registro tendrá una duración máxima de seis
años, procediéndose a su cancelación automática a la finalización de
dicho plazo.

6. La inscripción a la que se refiere este artículo estará,
en todo caso sujeta a lo establecido en la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de
diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal.

Disposición adicional única. Transmisión de información
sobre contratos de arrendamiento de vivienda.

Con la finalidad de definir, proponer y ejecutar la
política del Gobierno relativa al acceso a la vivienda, el Ministerio de
Fomento podrá articular instrumentos de colaboración que le permitan
obtener información acerca de la localización de las viviendas, de los
contratos de arrendamiento sobre las mismas de los que se tenga
constancia a través de los Registradores de la Propiedad, de los
registros administrativos de contratos de arrendamiento o de depósitos de
fianzas de las Comunidades Autónomas y del Consejo General del Notariado,
así como de aquellos datos de carácter estadístico que consten en la
Administración Tributaria derivados del acceso a beneficios fiscales de
arrendadores y arrendatarios. En ningún caso, dicha información contendrá
datos de carácter personal protegidos por la legislación en materia de
protección de datos.

Disposición transitoria primera. Régimen de los contratos
de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de
esta Ley.

Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994,
de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con
anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose
por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no
resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes
podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en esta Ley.

Disposición transitoria segunda. Régimen de los procesos en
tramitación a la entrada en vigor de esta Ley.

A los procesos que estuvieran en trámite a la entrada en
vigor de la presente ley no serán de aplicación las modificaciones
introducidas en el artículo segundo. Estos procesos se sustanciarán,
hasta que recaiga decreto o sentencia, conforme a la legislación procesal
anterior.

Disposición final primera. Título competencial.

Esta Ley se aprueba al amparo de lo dispuesto en el
artículo 149.1. 1.ª, 6.ª, 8.ª y 13.ª de la Constitución, que atribuye al
Estado la competencia sobre regulación de las condiciones básicas que
garantizan la igualdad en el ejercicio de derechos constitucionales,
legislación procesal, legislación civil, ordenación de los registros e
instrumentos públicos y bases y coordinación de la planificación general
de la actividad económica.

Disposición final segunda. Adaptación del Real Decreto
297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la
Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos.

En el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de esta
Ley, el Gobierno adaptará la regulación contenida en el Real Decreto
297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la
Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos, a las previsiones
de la misma, en especial en lo concerniente a las condiciones de
cancelación de la inscripción de los arrendamientos y a la modificación
de los aranceles notariales y registrales aplicables.

Disposición final tercera. Desarrollo normativo.

Se autoriza al Gobierno para que, en el ámbito de sus
competencias, dicte las disposiciones reglamentarias y medidas necesarias
para el desarrollo y aplicación de esta Ley.

Disposición final cuarta. Entrada en vigor.

La presente Ley entrará en vigor el día siguiente al de su
publicación en el «Boletín Oficial del Estado».