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BOCG. Congreso de los Diputados, serie A, núm. 163-1, de 15/03/1999
BOLETÍN OFICIAL DE LAS CORTES GENERALES
CONGRESO DE LOS DIPUTADOS
VI LEGISLATURA
Serie A: 15 de marzo de 1999 Núm. 163-1 PROYECTOS DE LEY
PROYECTO DE LEY
121/000163 Ordenación de la edificación.
La Mesa de la Cámara, en su reunión del día de hoy, ha adoptado el
acuerdo que se indica respecto del asunto de referencia.
(121) Proyecto de Ley.
121/000163.
AUTOR: Gobierno
Proyecto de Ley de ordenación de la edificación.
Acuerdo:
Encomendar su aprobación, por el procedimiento de urgencia y con
competencia legislativa plena, conforme a los artículos 93.1 y 148
del Reglamento, respectivamente, a la Comisión de Infraestructuras.
Asimismo, publicar en el BOLETÍN OFICIAL DE LAS CORTES GENERALES,
estableciendo plazo de enmiendas, por un período de ocho días
hábiles, que finaliza el día 25 de marzo de 1999.
En ejecución de dicho acuerdo se ordena la publicación de conformidad
con el artículo 97 del Reglamento de la Cámara.
Palacio del Congreso de los Diputados, 9 de marzo de 1999.-El
Presidente del Congreso de los Diputados, Federico Trillo-Figueroa
Martínez-Conde.
PROYECTO DE LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN
Exposición de motivos
El sector de la edificación es uno de los principales sectores
económicos con evidentes repercusiones en el conjunto de la sociedad
y en los valores culturales que entraña el patrimonio arquitectónico
y, sin embargo, carece de una regulación acorde con esta importancia.
Así, la tradicional regulación del suelo contrasta con la falta de
una configuración legal de la construcción de los edificios,
básicamente establecida a través del Código Civil y de una variedad
de normas cuyo conjunto adolece de serias lagunas en la ordenación
del complejo proceso de la edificación, tanto respecto a la
identificación, obligaciones y responsabilidades de los agentes que
intervienen en el mismo, como en lo que se refiere a las garantías
para proteger al usuario.
Por otra parte, la sociedad demanda cada vez más la calidad de los
edificios y ello incide tanto en la seguridad estructural y la
protección contra incendios como en otros aspectos vinculados al
bienestar de las personas, como la protección contra el ruido, el
aislamiento térmico o la accesibilidad para personas con movilidad
reducida. En todo caso, el proceso de la edificación, por su directa
incidencia en la configuración de los espacios, implica siempre un
compromiso de funcionalidad, economía, armonía y equilibrio
medioambiental de evidente relevancia desde el punto de vista del
interés general; así se contempla en la Directiva 85/384/CEE, de la
Unión Europea, cuando declara que «la creación arquitectónica, la
calidad de las construcciones, su inserción armoniosa
en el entorno, el respeto de los paisajes naturales y urbanos, así
como del patrimonio colectivo y privado, revisten un interés
público».
Respondiendo a este orden de principios, la necesidad, por una parte,
de dar continuidad a la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del
Suelo y valoraciones, ordenando la construcción de los edificios y de
superar, por otra, la discrepancia existente entre la legislación
vigente y la realidad por la insuficiente regulación actual del
proceso de la edificación, así como de establecer el marco general en
el que pueda fomentarse la calidad de los edificios y, por último, el
compromiso de fijar las garantías suficientes a los usuarios frente a
los posibles daños, como una aportación más a la Ley 26/1984, de 19
de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, son
los motivos que justifican sobradamente esta Ley de Ordenación de la
Edificación, cuyo contenido primordial es el siguiente:
1. El objetivo prioritario es regular el proceso de la edificación
actualizando y completando la configuración legal de los agentes que
intervienen en el mismo, fijando sus obligaciones para así establecer
las responsabilidades y cubrir las garantías a los usuarios, en base
a una definición de los requisitos básicos que deben satisfacer los
edificios.
2. Para ello, se define técnicamente el concepto jurídico de la
edificación y los principios esenciales que han de presidir esta
actividad y se delimita el ámbito de la Ley, precisando aquellas
obras, tanto de nueva construcción como en edificios existentes a las
que debe aplicarse.
Ante la creciente demanda de calidad por parte de la sociedad, la Ley
establece los requisitos básicos que deben satisfacer los edificios,
de tal forma que la garantía para proteger a los usuarios se asiente
no sólo en los requisitos técnicos de lo construido sino también en
el establecimiento de un seguro de daños o de caución.
Estos requisitos abarcan tanto los aspectos de funcionalidad y de
seguridad de los edificios como aquellos referentes a la
habitabilidad.
Se establece el concepto de proyecto, obligatorio para el desarrollo
de las obras incluidas en el ámbito de la Ley, precisando la
necesaria coordinación entre los proyectos parciales que puedan
incluirse, así como la documentación a entregar a los usuarios para
el correcto uso y mantenimiento de los edificios.
Se regula, asimismo, el acto de recepción de obra, dada la
importancia que tiene en relación con el inicio de los plazos de
responsabilidad y de prescripción establecidos en la Ley.
3. Para los distintos agentes que participan a lo largo del proceso
de la edificación se enumeran las obligaciones que corresponden a
cada uno de ellos, de las que se derivan sus responsabilidades,
configurándose el promotor como una persona física o jurídica que
asume la iniciativa de todo el proceso y a la que se obliga a
garantizar los daños materiales que el edificio pueda sufrir. Dentro
de las actividades del constructor se hace mención especial a la
figura del jefe de obra, así como a
la obligación de formalizar las subcontrataciones que, en su caso, se
establezcan.
Además la Ley delimita el ámbito de actuaciones que corresponden a
los profesionales, el proyectista, el director de obra y el director
de la ejecución de la obra, estableciendo claramente el ámbito
específico de su intervención, en función de su titulación
habilitante.
4. La responsabilidad civil de los diferentes agentes, por daños
materiales en el edificio, se exigirá de forma personal e
individualizada, tanto por actos propios, como por actos de otros
agentes por los que, con arreglo a esta Ley, se deba responder.
La responsabilidad se exigirá solidariamente cuando no pueda ser
atribuida en forma individualizada al responsable del daño o cuando
exista concurrencia de culpa, sin que pueda precisarse la influencia
de cada agente interviniente en el daño producido.
A la figura del promotor se equiparan también las de gestor de
cooperativas o de comunidades de propietarios, u otras análogas que
aparecen cada vez con mayor frecuencia en la gestión económica de la
edificación.
5. En cuanto a los plazos de responsabilidad se establecen en
períodos de uno, tres y diez años, en función de los diversos daños
que puedan aparecer en los edificios. El constructor, durante el
primer año, ha de responder por los daños materiales derivados de una
deficiente ejecución; todos los agentes que intervienen en el proceso
de la edificación, durante tres años, responderán por los daños
materiales en el edificio causados por vicios o defectos que afecten
a la habitabilidad, y durante diez años, por los que resulten de
vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del
edificio.
Las acciones para exigir responsabilidades prescriben en el plazo de
dos años, al igual que las de repetición contra los agentes
presuntamente responsables.
6. Por lo que se refiere a las garantías la Ley establece, para los
edificios de vivienda, la suscripción obligatoria por el constructor,
durante el plazo de un año, de un seguro de daños materiales o de
caución, o bien la retención por el promotor de un 5 por 100 del
coste de la obra para hacer frente a los daños materiales ocasionados
por una deficiente ejecución.
Se establece, igualmente, para los edificios de vivienda la
suscripción obligatoria por el promotor de un seguro que cubra los
daños materiales que ocasionen en el edificio el incumplimiento de
las condiciones de habitabilidad o que afecten a la seguridad
estructural en el plazo de tres y diez años, respectivamente.
Se fijan las normas sobre las garantías de suscripción obligatoria,
así como los importes mínimos de garantía para los tres supuestos de
uno, tres y diez años, respectivamente.
No se admiten franquicias para cubrir los daños en el supuesto de un
año, y no podrán exceder del 1 por 100 del capital asegurado para los
otros dos supuestos.
Además, con el fin de evitar el fraude a los adquirentes se exigen
determinados requisitos que acrediten la constitución del
correspondiente seguro para la inscripción de escrituras públicas y
la liquidación de las sociedades promotoras.
7. La Ley se completa con tres disposiciones adicionales; en la
primera se establece que la percepción de las cantidades anticipadas
reguladas para las viviendas se amplíe a promociones de viviendas en
régimen de comunidades de propietarios o sociedades cooperativas.
En la segunda disposición adicional se prevé que la exigencia de la
obligatoriedad de las garantías a las que se hace referencia en el
artículo 19 de la Ley, se hará de forma escalonada en el tiempo para
permitir que el sector vaya acomodándose a lo dispuesto en esta
norma. Así la garantía de diez años contra los daños materiales
causados por vicios o defectos que afecten a los elementos
estructurales, también llamado seguro decenal, será exigible a partir
de la entrada en vigor de esta Ley para los edificios cuyo destino
principal sea el de vivienda. Posteriormente, y por Real Decreto,
teniendo en cuenta las circunstancias del sector de la edificación y
del sector asegurador, podrá establecerse la obligatoriedad de las
demás garantías, es decir del seguro de tres años que cubre los daños
causados en los elementos constructivos o en las instalaciones que
afecten a la habitabilidad o seguro trienal, y del seguro de un año
que cubre los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que
afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.
En la tercera se exceptúa a los miembros de los Cuerpos de Ingenieros
de los Ejércitos de lo dispuesto en esta Ley en lo que se refiere a
la delimitación de sus actuaciones en el ámbito de la Defensa.
8. Mediante una disposición transitoria se establece la aplicación de
lo previsto en la Ley a las obras para cuyos proyectos se solicite
licencia de edificación a partir de la entrada en vigor de la misma.
Por último en la primera de las tres disposiciones finales se invocan
los preceptos a cuyo amparo se ejerce la competencia del Estado en
las materias reguladas por la Ley; en la segunda se autoriza al
Gobierno para que en el plazo de dos años apruebe un Código Técnico
de la Edificación que desarrolle los requisitos básicos que deben
cumplir los edificios relacionados en el artículo 3 y en la tercera
determina la fecha de la entrada en vigor de la Ley.
La Ley, en definitiva, trata, dentro del marco de competencias del
Estado, de fomentar la calidad incidiendo en los requisitos básicos y
en las obligaciones de los distintos agentes que se encargan de
desarrollar las actividades del proceso de la edificación, para poder
fijar las responsabilidades y las garantías que protejan al usuario y
para dar cumplimiento al derecho constitucional a una vivienda digna
y adecuada.
CAPÍTULO I
DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1. Objeto
1. Esta Ley tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el
proceso de la edificación, estableciendo las obligaciones y
responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso,
así como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del
mismo, con el
fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos
básicos de los edificios y la adecuada protección de los intereses de
los usuarios.
2. Las obligaciones y responsabilidades relativas a la prevención de
riesgos laborales en las obras de edificación se regirán por su
legislación específica.
3. Cuando las Administraciones Públicas y los organismos y entidades
sujetos a la legislación de contratos de las Administraciones
Públicas actúen como agentes del proceso de la edificación se regirán
por lo dispuesto en la legislación de Contratos de las
Administraciones Públicas y en lo no contemplado en la misma por las
disposiciones de esta Ley, a excepción de lo dispuesto sobre
garantías de suscripción obligatoria.
Artículo 2. Ámbito de aplicación
1. Esta Ley es de aplicación al proceso de la edificación,
entendiendo por tal la acción y el resultado de construir un edificio
de carácter permanente, público o privado, cuyo uso principal esté
comprendido en los siguientes grupos:
a) Administrativo, sanitario, religioso, residencial en todas sus
formas, docente y cultural.
b) Aeronáutico, agropecuario, de la energía, de la hidráulica,
minero, de telecomunicaciones (referido a la ingeniería de las
telecomunicaciones), del transporte terrestre, marítimo, fluvial y
aéreo, forestal, industrial, naval, ingeniería de saneamiento e
higiene, accesorio a las obras de ingeniería y su explotación.
c) Todas las demás edificaciones cuyos usos no estén especificados en
los grupos anteriores.
2. Tendrán la consideración de edificación, a los efectos de lo
dispuesto en esta Ley, aquellas que sean resultado de la ejecución de
las obras siguientes:
a) Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas
construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que
no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni
público y se desarrollen en una sola planta.
b) Obras que alteren la configuración arquitectónica de los
edificios, entendiendo por tales las que tengan carácter de
intervención total o las parciales que produzcan una variación
esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el
conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los
usos característicos del edificio.
c) Obras que tengan el carácter de intervención total en
edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección
de carácter ambiental o histórico-artístico, regulada a través de
norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter
parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección.
3. Se consideran comprendidas en la edificación sus instalaciones
fijas y el equipamiento propio, así como los elementos de
urbanización que permanezcan adscritos al edificio.
CAPÍTULO II
EXIGENCIAS TÉCNICAS Y ADMINISTRATIVAS DE LA EDIFICACIÓN
Artículo 3. Requisitos básicos de la edificación
1. Con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el
bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente, los
edificios deberán proyectarse, construirse y mantenerse de tal forma
que se satisfagan los requisitos básicos siguientes:
a) Relativos a la funcionalidad:
1. Utilización, de tal forma que la disposición y las dimensiones de
los espacios y la dotación de las instalaciones faciliten la adecuada
realización de las funciones previstas en el edificio.
2. Accesibilidad, de tal forma que se permita a las personas con
movilidad y comunicación reducidas el acceso y la circulación por el
edificio en los términos previstos en su normativa específica.
3. Acceso a los servicios de telecomunicación, audiovisuales y de
información de acuerdo con lo establecido en su normativa específica.
b) Relativos a la seguridad:
1. Seguridad estructural, de tal forma que no se produzcan en el
edificio, o partes del mismo, daños que tengan su origen o afecten a
la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de
carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la
resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
2. Seguridad en caso de incendio, de tal forma que los ocupantes
puedan desalojar el edificio en condiciones seguras, se pueda limitar
la extensión del incendio dentro del propio edificio y de los
colindantes y se permita la actuación de los equipos de extinción y
rescate.
3. Seguridad de utilización, de tal forma que el uso normal del
edificio no suponga riesgo de accidente para las personas.
c) Relativos a la habitabilidad:
1. Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que
se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el
ambiente interior del edificio y se garantice una adecuada gestión de
los residuos (tanto urbanos, como industriales o comerciales).
2. Protección contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no
ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar
satisfactoriamente sus actividades.
3. Ahorro de energía y aislamiento térmico, de tal forma que se
consiga un uso racional de la energía necesaria para la adecuada
utilización del edificio.
4. Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las
instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.
2. El Código Técnico de la Edificación, al que se hace referencia en
la disposición final segunda, y las demás normas técnicas aplicables
recogerán las especificaciones precisas para el cumplimiento de los
requisitos básicos del apartado 1 de este artículo.
Artículo 4. Proyecto
1. El proyecto es el conjunto de documentos mediante los cuales se
definen y determinan las exigencias técnicas de las obras
contempladas en el artículo 2. El proyecto habrá de justificar
técnicamente las soluciones propuestas de acuerdo con las
especificaciones requeridas por la normativa técnica aplicable.
2. Cuando el proyecto se desarrolle o complete mediante proyectos
parciales u otros documentos técnicos sobre tecnologías específicas o
instalaciones del edificio, se mantendrá entre todos ellos la
necesaria coordinación sin que se produzca una duplicidad en la
documentación ni en los honorarios a percibir por los autores de los
distintos trabajos indicados.
Artículo 5. Licencias y autorizaciones administrativas
La construcción de edificios, la realización de las obras que en
ellos se ejecuten y su ocupación precisará las preceptivas licencias
y demás autorizaciones administrativas procedentes, de conformidad
con la normativa aplicable.
Artículo 6. Recepción de la obra
1. La recepción de la obra es el acto por el que los trabajos
ejecutados son aceptados por el promotor. Podrá realizarse con o sin
reservas y deberá abarcar la totalidad de la obra o fases completas y
terminadas de la misma cuando así se acuerde por las partes.
2. La recepción deberá consignarse en un acta firmada, al menos, por
el promotor y el constructor, y en la misma se hará constar:
a) Las partes que intervienen.
b) La fecha del certificado final de la totalidad de la obra o de la
fase completa y terminada de la misma.
c) El coste final de la ejecución material de la obra.
d) La declaración de la recepción de la obra con o sin reservas,
especificando, en su caso, éstas, y el plazo en que deberán quedar
subsanados los defectos observados.
e) Las garantías que, en su caso, se exijan al constructor para
asegurar sus responsabilidades.
Asimismo, se adjuntará el certificado final de obra suscrito por el
director de obra y el director de la ejecución de la obra.
3. El promotor podrá rechazar la recepción de la obra por considerar
que la misma no está terminada o que no se adecua a las condiciones
contractuales. En todo caso, el rechazo deberá ser motivado por
escrito en el
acta, en la que se fijará el nuevo plazo para efectuar la recepción.
4. Salvo pacto expreso en contrario, la recepción de la obra tendrá
lugar dentro de los treinta días siguientes a la fecha de su
terminación, acreditada en el certificado final de obra, plazo que se
contará a partir de la notificación efectuada por escrito al
promotor. La recepción se entenderá tácitamente producida si
transcurridos treinta días desde la fecha indicada el promotor no
hubiera puesto de manifiesto reservas o rechazo motivado por escrito.
5. El cómputo de los plazos de responsabilidad y garantía
establecidos en esta Ley se iniciará a partir de la fecha en que se
suscriba el acta de recepción, o cuando se entienda ésta tácitamente
producida según lo previsto en el apartado anterior.
Artículo 7. Documentación de la obra ejecutada
Una vez finalizada la obra, el proyecto, con sus eventuales
modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por
el director de obra para la formalización de los correspondientes
trámites administrativos. A dicho proyecto se acompañará, en todo
caso la documentación relativa al uso y mantenimiento del edificio y
sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de
aplicación.
CAPÍTULO III
AGENTES DE LA EDIFICACIÓN
Artículo 8. Concepto
Son agentes de la edificación todas las personas, físicas
o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación. Sus
obligaciones vendrán determinadas por lo dispuesto en esta Ley y
demás disposiciones que sean de aplicación y por el contrato que
origina su intervención.
Artículo 9. El promotor
1. Cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que,
individual o colectivamente decide, programa y financia, con recursos
propios o ajenos, las obras de edificación será considerada promotor.
2. Son obligaciones del promotor:
a) Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le
faculte para construir en él.
b) Facilitar la documentación e información previa necesaria para la
redacción del proyecto, así como autorizar al director de obra las
posteriores modificaciones del mismo.
c) Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones
administrativas, suscribir el acta de recepción de la obra y, en su
caso, transmitir la titularidad mediante el otorgamiento de escritura
pública.
d) Suscribir los seguros previstos en el artículo 19.
e) Entregar al adquirente, en su caso, la documentación de obra
ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las
Administraciones competentes.
Artículo 10. El proyectista
1. El proyectista es el agente que, por encargo del promotor y con
sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente,
redacta el proyecto.
Podrán redactar proyectos parciales del proyecto otros técnicos, de
forma coordinada con el autor de éste.
2. Son obligaciones del proyectista:
a) Estar en posesión de la titulación académica y profesional
habilitante de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero
técnico, según corresponda, y cumplir las condiciones exigibles para
el ejercicio de la profesión. En caso de personas jurídicas, designar
al técnico redactor del proyecto que tenga la titulación profesional
habilitante.
Cuando el proyecto a realizar tenga por objeto la construcción de
edificios para los usos indicados en el grupo a) del apartado 1 del
artículo 2, la titulación académica y profesional habilitante será la
de arquitecto.
Cuando el proyecto a realizar tenga por objeto la construcción de
edificios para los usos indicados en el grupo b) del apartado 1 del
artículo 2, la titulación académica y profesional habilitante, con
carácter general, será la de ingeniero, ingeniero técnico o
arquitecto y vendrá determinada por las disposiciones legales
vigentes para cada profesión, de acuerdo con sus respectivas
especialidades y competencias específicas.
Cuando el proyecto a realizar tenga por objeto la construcción de
edificios comprendidos en el grupo c) del apartado 1 del artículo 2,
la titulación académica y profesional habilitante será la de
arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico y
vendrá determinada por las disposiciones legales vigentes para cada
profesión, de acuerdo con sus especialidades y competencias
específicas.
Idéntico criterio se seguirá respecto de los proyectos de obras a las
que se refiere el apartado 2.b) y 2.c) del artículo 2 de esta Ley.
En aspectos concretos correspondientes a sus especialidades
y competencias específicas, y en particular respecto de los elementos
complementarios a que se refiere el apartado 3 del artículo 2 de esta
Ley, podrán, asimismo, intervenir bajo la coordinación del
proyectista, suscribiendo los trabajos por ellos realizados, otros
técnicos titulados del ámbito de la arquitectura o de la ingeniería.
Dichas intervenciones especializadas serán preceptivas si así lo
establece la disposición legal reguladora del sector de actividad de
que se trate.
b) Redactar el proyecto con sujeción a la normativa vigente y a lo
que se haya establecido en el contrato y entregarlo, con los visados
que, en su caso, fueran preceptivos.
c) Acordar, en su caso, con el promotor la decisión de contratar
colaboraciones parciales.
Artículo 11. El constructor
1. El constructor es el agente que asume, contractualmente ante el
promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales,
propios o ajenos, las
obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato.
2. Son obligaciones del constructor:
a) Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación
aplicable y a las instrucciones del director de obra y del director
de la ejecución de la obra, a fin de alcanzar la calidad exigida en
el proyecto.
b) Designar al jefe de obra que asumirá la representación técnica del
constructor en la obra y que por su titulación o experiencia deberá
tener la capacitación adecuada de acuerdo con las características y
la complejidad de la obra.
c) Asignar a la obra los medios humanos y materiales que su
importancia requiera.
d) Formalizar las subcontrataciones de determinadas partes o
instalaciones de la obra dentro de los límites establecidos en el
contrato.
e) Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción
de la obra.
f) Facilitar al director de obra los datos necesarios para la
elaboración de la documentación de la obra ejecutada.
g) Suscribir las garantías previstas en el artículo 19.
Artículo 12. El director de obra
1. El director de obra es el agente que, formando parte de la
dirección facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los
aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de
conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación
y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato,
con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto.
2. Podrán dirigir las obras de los proyectos parciales otros
técnicos, bajo la coordinación del director de obra.
3. Son obligaciones del director de obra:
a) Estar en posesión de la titulación académica y profesional
habilitante de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero
técnico, según corresponda y cumplir las condiciones exigibles para
el ejercicio de la profesión. En caso de personas jurídicas, designar
al técnico director de obra que tenga la titulación profesional
habilitante.
En el caso de la construcción de edificios para los usos indicados en
el grupo a) del apartado 1 del artículo 2, la titulación académica y
profesional habilitante será la de arquitecto.
Cuando las obras a realizar tengan por objeto la construcción de las
edificaciones indicadas en el grupo b) del apartado 1 del artículo 2,
la titulación habilitante, con carácter general, será la de
ingeniero, ingeniero técnico o arquitecto y vendrá determinada por
las disposiciones legales vigentes para cada profesión, de acuerdo
con sus especialidades y competencias específicas.
Cuando las obras a realizar tengan por objeto la construcción de las
edificaciones indicadas en el grupo c) del apartado 1 del artículo 2,
la titulación habilitante será la de arquitecto, arquitecto técnico,
ingeniero o ingeniero
técnico y vendrá determinada por las disposiciones legales vigentes
para cada profesión, de acuerdo con sus especialidades y competencias
específicas.
Idéntico criterio se seguirá respecto de las obras a las que se
refiere el apartado 2.b) y 2.c) del artículo 2 de esta Ley.
b) Verificar el replanteo y la adecuación de la cimentación y de la
estructura proyectadas a las características geotécnicas del terreno.
c) Resolver las contingencias que se produzcan en la obra y consignar
en el Libro de órdenes y asistencias las instrucciones precisas para
la correcta interpretación del proyecto.
d) Elaborar, a requerimiento del promotor o con su conformidad,
eventuales modificaciones del proyecto, que vengan exigidas por la
marcha de la obra siempre que las mismas se adapten a las
disposiciones normativas contempladas y observadas en la redacción
del proyecto.
e) Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el
certificado final de obra, así como conformar las certificaciones
parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas,
con los visados que, en su caso, fueran preceptivos.
f) Elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada para
entregarla al promotor, con los visados que en su caso fueran
preceptivos.
g) Las relacionadas en el artículo 13, en aquellos casos en los que
el director de obra y el director de la ejecución de la obra pueda
ser el mismo profesional.
Artículo 13. El director de la ejecución de la obra
1. El director de la ejecución de la obra es el agente que, formando
parte de la dirección facultativa, asume la función técnica de
dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y
cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado.
2. Son obligaciones del director de la ejecución de la obra:
a) Estar en posesión de la titulación académica y profesional
habilitante y cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de
la profesión. En caso de personas jurídicas, designar al técnico
director de la ejecución de la obra que tenga la titulación
profesional habilitante.
Cuando las obras a realizar tengan por objeto la construcción de
edificios para los usos indicados en el grupo a) del apartado 1 del
artículo 2, la titulación académica y profesional habilitante será la
de arquitecto técnico. Será ésta, asimismo, la titulación habilitante
para las obras del grupo b) que fueran dirigidas por arquitectos.
En los demás casos, la dirección de la ejecución de la obra puede ser
desempeñada, indistintamente, por profesionales con la titulación de
arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico.
b) Verificar la recepción en obra de los productos de construcción,
ordenando la realización de ensayos y pruebas precisas.
c) Dirigir la ejecución material de la obra comprobando los
replanteos, los materiales, la correcta ejecución y disposición de
los elementos constructivos y de las instalaciones, de acuerdo con el
proyecto y con las instrucciones del director de obra.
d) Consignar en el Libro de órdenes y asistencias las instrucciones
precisas.
e) Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el
certificado final de obra, así como elaborar y suscribir las
certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de
obra ejecutadas.
f) Colaborar con los restantes agentes en la elaboración de la
documentación de la obra ejecutada, aportando los resultados del
control realizado.
Artículo 14. Las entidades y los laboratorios de control de calidad
de la edificación
1. Son entidades de control de calidad de la edificación aquéllas
capacitadas para prestar asistencia técnica en la verificación de la
calidad del proyecto, de los materiales y de la ejecución de la obra
y sus instalaciones de acuerdo con el proyecto y la normativa
aplicable.
2. Son laboratorios de ensayos para el control de calidad de la
edificación los capacitados para prestar asistencia técnica, mediante
la realización de ensayos o pruebas de servicio de los materiales,
sistemas o instalaciones de una obra de edificación.
3. Son obligaciones de las entidades y de los laboratorios de control
de calidad:
a) Prestar asistencia técnica y entregar los resultados de su
actividad al agente autor del encargo y, en todo caso, al director de
la ejecución de las obras.
b) Justificar la capacidad suficiente de medios materiales y humanos
necesarios para realizar adecuadamente los trabajos contratados, en
su caso, a través de la correspondiente acreditación oficial por los
organismos competentes.
Artículo 15. Los suministradores de productos
1. Se consideran suministradores de productos los fabricantes,
almacenistas, importadores o vendedores de productos de construcción.
2. Se entiende por producto de construcción aquel que se fabrica para
su incorporación permanente en una obra incluyendo materiales,
elementos semielaborados, componentes y obras o parte de las mismas,
tanto terminadas como en proceso de ejecución.
3. Son obligaciones del suministrador:
a) Realizar las entregas de los productos de acuerdo con las
especificaciones del pedido, respondiendo de su origen, identidad y
calidad así como del cumplimiento de las exigencias que, en su caso,
establezca la normativa técnica aplicable.
b) Facilitar, cuando proceda, las instrucciones de uso y
mantenimiento de los productos suministrados así como las garantías
de calidad correspondientes, para su inclusión en la documentación de
la obra ejecutada.
Artículo 16. Los propietarios y los usuarios
1. Son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la
edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como
recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada
y los seguros y garantías con que ésta cuente.
2. Son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la
utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos de
conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas
en la documentación de la obra ejecutada.
CAPÍTULO IV
RESPONSABILIDADES Y GARANTÍAS
Artículo 17. Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en
el proceso de la edificación
1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas
físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación
responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de
los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de
división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el
edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de
recepción de la obra:
a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio
por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la
cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de
carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la
resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio
por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las
instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos
básicos de habitabilidad.
El constructor también responderá de los daños materiales por vicios
o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o
acabado de las obras dentro del plazo de un año.
2. La responsabilidad civil será exigible en forma personal e
individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por actos
u omisiones de personas por las que, con arreglo a esta Ley, se deba
responder.
3. No obstante, cuando no pudiera individualizarse la causa de los
daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de
culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada
agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá
solidariamente. En todo caso, el promotor responderá solidariamente
con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de
los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos
de construcción.
4. Sin perjuicio de las medidas de intervención administrativas que
en cada caso procedan, la responsabilidad del promotor que se
establece en esta Ley se extenderá a las personas físicas o jurídicas
que, a tenor
del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen
como tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de
cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras
análogas.
5. Cuando el proyecto haya sido contratado conjuntamente con más de
un proyectista, los mismos responderán solidariamente.
Los proyectistas que contraten los cálculos, estudios, dictámenes o
informes de otros profesionales, serán directamente responsables de
los daños que puedan derivarse de su insuficiencia, incorrección o
inexactitud, sin perjuicio de la repetición que pudieran ejercer
contra sus autores.
6. El constructor responderá directamente de los daños materiales
causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la
impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o
incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás
personas físicas o jurídicas que de él dependan, así como de las
atribuidas a los subcontratistas que hubiese elegido o aceptado
libremente sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.
Asimismo, el constructor, responderá directamente de los daños
materiales causados en el edificio por las deficiencias de los
productos de construcción adquiridos o aceptados por él, sin
perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.
7. El director de obra y el director de la ejecución de la obra que
suscriban el certificado final de obra serán responsables de la
veracidad y exactitud de dicho documento.
Quien acepte la dirección de una obra cuyo proyecto no haya elaborado
él mismo, asumirá las responsabilidades derivadas de las omisiones,
deficiencias o imperfecciones del proyecto, sin perjuicio de la
repetición que pudiere corresponderle frente al proyectista.
Cuando la dirección de obra se contrate de manera conjunta a más de
un técnico, los mismos responderán solidariamente sin perjuicio de la
distribución que entre ellos corresponda.
8. Las responsabilidades por daños no serán exigibles a los agentes
que intervengan en el proceso de la edificación, si se prueba que
aquéllos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de
tercero o por el propio perjudicado por el daño.
Artículo 18. Plazos de prescripción de las acciones
1. Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el
artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o
defectos, prescribirán en el plazo de dos años, a contar desde que se
produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan
subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento
contractual.
2. La acción de repetición que pudiere corresponder a cualesquiera de
los agentes que intervinienen en el proceso de edificación contra los
demás, o a los aseguradores contra ellas, prescribirá en el plazo de
dos años desde la firmeza de la resolución judicial que condene al
responsable a indemnizar los daños, o a partir de la fecha en
la que se hubiera procedido a la indemnización de forma
extrajudicial.
Artículo 19. Garantías por daños materiales ocasionados por vicios y
defectos de la construcción
1. Para aquellas obras en las que se exija proyecto y tengan como uso
característico el de vivienda se establece la suscripción obligatoria
de las siguientes garantías:
a) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar
durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o
defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o
acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la retención por
el promotor de un 5 por 100 del importe de la ejecución material de
la obra.
b) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar
durante tres años el resarcimiento de los daños causados por vicios o
defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que
ocasionen el incumplimiento de los requisitos básicos de
habitabilidad.
c) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar
durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados
en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a
la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de
carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la
resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
2. Los seguros de daños materiales reunirán las condiciones
siguientes:
a) Tendrá la consideración de tomador del seguro el constructor en el
supuesto a) del apartado 1 y el promotor, en los supuestos b) y c)
del mismo apartado, y de asegurados el propio promotor y los
sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo. El promotor
podrá pactar expresamente con el constructor que éste sea tomador del
seguro por cuenta de aquél.
b) La prima deberá estar pagada en el momento de la recepción de la
obra. No obstante, en caso de que se hubiera pactado el
fraccionamiento en períodos siguientes a la fecha de recepción, la
falta de pago de las siguientes fracciones de prima, no dará derecho
al asegurador a resolver el contrato, ni éste quedará extinguido, ni
la cobertura del asegurador suspendida, ni éste liberado de su
obligación, caso de que el asegurado deba hacer efectiva la garantía.
3. Los seguros de caución reunirán las siguientes condiciones:
a) Las señaladas en los apartados 2.a) y 2.b) de este artículo. En
relación con el apartado 2.a), los asegurados serán siempre los
sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo.
b) El asegurador asume el compromiso de indemnizar al asegurado al
primer requerimiento.
c) El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que
puedan corresponderle contra el tomador del seguro.
4. Una vez tomen efecto las coberturas del seguro, no podrá
rescindirse ni resolverse el contrato de mutuo acuerdo, antes del
transcurso del plazo de duración previsto en el apartado 1 de este
artículo.
5. El importe mínimo del capital asegurado será el siguiente:
a) El 5 por 100 del coste final de la ejecución material de la obra,
incluidos los honorarios profesionales, para las garantías del
apartado 1.a) de este artículo.
b) El 30 por 100 del coste final de la ejecución material de la obra,
incluidos los honorarios profesionales, para las garantías del
apartado 1.b) de este artículo.
c) El 100 por 100 del coste final de la ejecución material de la
obra, incluidos los honorarios profesionales, para las garantías del
apartado 1.c) de este artículo.
6. El asegurador podrá optar por el pago de la indemnización en
metálico que corresponda a la valoración de los daños o por la
reparación de los mismos.
7. El incumplimiento de las anteriores normas sobre garantías de
suscripción obligatoria implicará, en todo caso, la obligación de
responder personalmente al obligado a suscribir las garantías.
8. Para las garantías a que se refiere el apartado 1.a) de este
artículo no serán admisibles cláusulas por las cuales se introduzcan
franquicias o limitación alguna en la responsabilidad del asegurador
frente al asegurado.
En el caso de que en el contrato de seguro a que se refieren los
apartado 1.b) y 1.c) de este artículo se establezca una franquicia,
ésta no podrá exceder del 1 por 100 del capital asegurado de cada
unidad registral.
9. Salvo pacto en contrario, las garantías a que se refiere esta Ley
no cubrirán:
a) Los daños corporales u otros perjuicios económicos distintos de
los daños materiales que garantiza la Ley.
b) Los daños ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes al
edificio.
c) Los daños causados a bienes muebles situados en el edificio.
d) Los daños ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el
edificio después de la recepción, salvo las de subsanación de los
defectos observados en la misma.
e) Los daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento
adecuado del edificio.
f) Los gastos necesarios para el mantenimiento del edificio del que
ya se ha hecho la recepción.
g) Los daños que tengan su origen en un incendio o explosión, salvo
por vicios o defectos de las instalaciones propias del edificio.
h) Los daños que fueran ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor,
acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.
i) Los siniestros que tengan su origen en los daños originados en las
partes de la obra sobre las que se hubieran hecho reservas recogidas
en el acta de recepción y en
el caso de que se hubieran producido nuevas reservas sobre la parte
de obra que fue objeto de las mismas, en tanto que no se hubieran
subsanado, quedando levantadas mediante reflejo en un acta suscrita
por los firmantes del acta de recepción.
Artículo 20. Requisitos para la escrituración e inscripción
1. No se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad
escrituras públicas de primera transmisión ínter vivos o de
adjudicación voluntaria de edificaciones a las que sea de aplicación
esta Ley, sin que se acredite o testimonie en la escritura
correspondiente la constitución de las garantías previstas en el
artículo 19 de esta Ley.
2. Cuando no hayan transcurrido los plazos de prescripción de las
acciones a que se refiere el artículo 18, no se cerrará en el
Registro Mercantil la hoja abierta al promotor individual ni se
inscribirá la liquidación de las sociedades promotoras sin que se
acredite previamente al Registrador, la constitución de las garantías
establecidas por esta Ley, en relación con todas y cada una de las
edificaciones que hubieran promovido.
DISPOSICIONES ADICIONALES
Primera. Percepción de cantidades a cuenta del precio durante la
construcción
La percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los
promotores o gestores se cubrirá mediante un seguro que indemnice el
incumplimiento del contrato en forma análoga a lo dispuesto en la Ley
57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas
en la construcción y venta de viviendas. Dicha Ley, y sus
disposiciones complementarias, se aplicarán en el caso de viviendas
con las siguientes modificaciones:
a) La expresada normativa será de aplicación a la promoción de toda
clase de viviendas, incluso a las que se realicen en régimen de
comunidad de propietarios o sociedad cooperativa.
b) La garantía que se establece en la citada Ley 57/1968 se extenderá
a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto
cambiario, cuyo pago se domiciliará en la cuenta especial prevista en
la referida Ley.
c) La devolución garantizada comprenderá las cantidades entregadas
más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que
se haga efectiva la devolución.
d) Las multas por incumplimiento a que se refiere el párrafo 1º del
artículo 6 de la citada Ley, se impondrán por las Comunidades
Autónomas, en cuantía, por cada infracción, de hasta el 25 por 100 de
las cantidades cuya devolución deba ser asegurada.
Segunda. Obligatoriedad de las garantías por daños materiales
ocasionados por vicios y defectos en la construcción
Uno. La garantía contra los daños materiales a que se refiere el
apartado 1. c) del artículo 19 de esta Ley será
exigible, a partir de su entrada en vigor, para edificios cuyo
destino principal sea el de vivienda.
Dos. Mediante Real Decreto podrá establecerse la obligatoriedad de
suscribir las garantías previstas en los apartados 1.a) y 1.b) del
citado artículo 19, para edificios cuyo destino principal sea el de
vivienda. Asimismo, mediante Real Decreto podrá establecerse la
obligatoriedad de suscribir cualesquiera de las garantías previstas
en el artículo 19, para edificios destinados a cualquier uso distinto
del de vivienda.
Tercera. Intervenciones en el proceso de la edificación de los
Cuerpos de Ingenieros de los Ejércitos en el ámbito de la Defensa
Los miembros de los Cuerpos de Ingenieros de los Ejércitos, cuando
intervengan en la realización de edificaciones o instalaciones
afectas a la Defensa, se regirán en lo que se refiere a su capacidad
profesional por la Ley 17/1989, de 19 de julio, reguladora del
régimen de personal militar profesional y disposiciones
reglamentarias de desarrollo.
DISPOSICIÓN TRANSITORIAÚnica
Lo dispuesto en esta Ley será de aplicación a las obras de nueva
construcción y a obras en los edificios existentes, para cuyos
proyectos se solicite la correspondiente licencia de edificación, a
partir de su entrada en vigor.
DISPOSICIÓN DEROGATORIA Única
Quedan derogadas todas las disposiciones de igual o inferior rango
que se opongan a lo dispuesto en esta Ley.
DISPOSICIONES FINALES
Primera. Fundamento Constitucional
Esta Ley se dicta al amparo de la competencia que corresponde al
Estado, de conformidad con los artículos de la Constitución
siguientes:
- El artículo 149.1.6.ª y 8.ª y 30.ª en relación con las materias
civiles y mercantiles de los capítulos I y II y con las obligaciones
de los agentes de la edificación y atribuciones derivadas del
ejercicio de las profesiones establecidas en el capítulo III, sin
perjuicio de los derechos civiles, forales o especiales existentes en
determinadas Comunidades Autónomas.
- El artículo 149.1.16.ª, 21.ª, 23.ª y 25.ª para el artículo 3.
- El artículo 149.1, 6.ª, 8.ª y 11.ª para el capítulo IV.
Segunda. Autorización al Gobierno para la aprobación de un Código
Técnico de la Edificación
Se autoriza al Gobierno para que mediante Real Decreto y en el plazo
de dos años a contar desde la entrada en vigor de esta Ley, apruebe
un Código Técnico de la Edificación que establezca las exigencias que
deben cumplir los edificios en relación con los requisitos básicos
establecidos en el artículo 3, apartados 1.b) y 1.c).
Hasta su aprobación, para satisfacer estos requisitos básicos se
aplicarán las Normas Básicas de la Edificación- NBE que regulan las
exigencias técnicas de los edificios y que se enumeran a
continuación:
NBE CT-79 Condiciones térmicas en los edificios.
NBE CA-88 Condiciones acústicas en los edificios.
NBE AE-88 Acciones en la edificación.
NBE FL-90 Muros resistentes de fábrica de ladrillo.
NBE QB-90 Cubiertas con materiales bituminosos.
NBE EA-95 Estructuras de acero en edificación.
NBE CPI-96 Condiciones de protección contra incendios en los
edificios.
Asimismo, se aplicará el resto de la reglamentación técnica de
obligado cumplimiento que regule alguno de los requisitos básicos
establecidos en el artículo 3.
Tercera. Entrada en vigor
Esta Ley entrará en vigor a los seis meses de su publicación en el
«Boletín Oficial del Estado».