BOCG. Congreso de los Diputados, serie A, núm. 12-1, de 17/11/2017
cve: BOCG-12-A-12-1
BOLETÍN OFICIAL DE LAS CORTES GENERALES
CONGRESO DE LOS DIPUTADOS
XII LEGISLATURA
Serie A: PROYECTOS DE LEY
17 de noviembre de 2017
Núm. 12-1
PROYECTO DE LEY
121/000012 Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito
inmobiliario.
La Mesa de la Cámara, en su reunión del día de hoy, ha adoptado el acuerdo
que se indica respecto del asunto de referencia.
(121) Proyecto de Ley.
Autor: Gobierno.
Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Acuerdo:
Encomendar su aprobación con competencia legislativa plena, conforme al
artículo 148 del Reglamento, a la Comisión de Economía, Industria y
Competitividad. Asimismo, publicar en el Boletín Oficial de las Cortes
Generales, estableciendo plazo de enmiendas, por un periodo de quince
días hábiles, que finaliza el día 5 de diciembre de 2017.
En ejecución de dicho acuerdo se ordena la publicación de conformidad con
el artículo 97 del Reglamento de la Cámara.
Palacio del Congreso de los Diputados, 14 de noviembre de 2017.-P.D. El
Secretario General del Congreso de los Diputados, Carlos Gutiérrez Vicén.
PROYECTO DE Ley REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO
Exposición de motivos
I
La regulación de los contratos de crédito inmobiliario desempeña un papel
relevante en la estabilidad económica y es un instrumento de cohesión
social. El sistema hipotecario español y, en particular, el régimen de
concesión de préstamos y créditos con garantía hipotecaria inmobiliaria,
ha hecho posible que numerosas familias españolas puedan disfrutar de
viviendas en propiedad y que lo hagan en una proporción superior a la de
muchos países de nuestro entorno. Garantizar un régimen jurídico seguro,
ágil y eficaz, que proteja este tipo de operaciones es una exigencia que
deriva no sólo de las obligaciones impuestas por el Derecho de la Unión
Europa, sino de los indudables beneficios que supone para la economía de
un país. Tanto la protección de las transacciones como la seguridad
jurídica generan crédito para los individuos, lo que redunda en el
crecimiento de la economía. Así mismo, el acceso a la propiedad consolida
la libertad y responsabilidad de los individuos como ciudadanos. En este
proceso el acceso al crédito hipotecario es un elemento clave en el éxito
del régimen de propiedad de España.
II
Partiendo de estas consideraciones, el objeto de esta Ley es doble. Por un
lado, se incorpora parcialmente al ordenamiento jurídico español el
régimen de protección previsto en la Directiva 2014/17/ UE del Parlamento
Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de
crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso
residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y
2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º 1093/2010. Por otro lado, se
introducen una serie de previsiones cuya la finalidad es potenciar la
seguridad jurídica, la transparencia y el equilibrio entre las partes en
los contratos de préstamo o crédito con garantía inmobiliaria.
III
La Directiva 2014/17/UE, establece un régimen específico de protección de
los consumidores que tengan la condición prestatarios, garantes o
titulares de garantías en préstamos o créditos garantizados mediante
hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea
la adquisición de bienes inmuebles de uso residencial.
Aunque la normativa europea limita su ámbito subjetivo de aplicación a los
consumidores, entendiéndose por tales las personas físicas que no actúan
en el ámbito de su actividad profesional o empresarial, se considera
necesario que la legislación nacional vaya más allá de esta previsión y
extender su régimen jurídico a todas las personas físicas, con
independencia de que sean o no consumidores. Esta ampliación de la esfera
subjetiva de protección de la Ley frente a la Directiva sigue la línea
tradicional de nuestro ordenamiento jurídico de ampliar el ámbito de
protección a colectivos como los trabajadores autónomos. Así se configura
el ámbito de aplicación de la vigente normativa de transparencia en
materia de créditos hipotecarios que se regula en el capítulo II del
Título III de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia
y protección del cliente de servicios bancarios.
La Ley regula tres aspectos diferenciados. En primer lugar, contiene
normas de transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los
operadores, completando y mejorando en el nivel legal el actual marco
existente de la referida Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre y la Ley
2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los
consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de
intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito. En
segundo lugar, regula el régimen jurídico de los intermediarios de
crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios. Finalmente,
establece el régimen sancionador para los incumplimientos de las
obligaciones contenidas en la Ley.
Además, se introducen a lo largo del articulado una serie de disposiciones
que regulan aspectos que no están específicamente previstos en la
normativa europea o que van más allá de su contenido, y cuya finalidad es
reforzar determinados aspectos del régimen jurídico de contratación
hipotecaria, ya sea exigiendo mayores garantías, reforzando las
existentes o estableciendo una regulación clara y sencilla
que evite dudas interpretativas innecesarias, con el objetivo último de
reforzar el proceso de contratación y la ejecución de este tipo de
préstamos y su ejecución.
IV
La Ley se estructura en cuatro capítulos, que se corresponden con las
líneas esenciales de la regulación, nueve disposiciones adicionales,
cinco disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y doce
disposiciones finales.
El capítulo I recoge las disposiciones generales que alcanzan al objeto,
ámbito de aplicación y carácter irrenunciable de los derechos que
reconoce la Ley para los prestatarios. En los mismos términos que la
referida Directiva 2014/17/UE, la Ley se aplicará tanto a la concesión
profesional de préstamos con garantía hipotecaria sobre bienes inmuebles
de uso residencial y préstamos para la adquisición de inmuebles de uso
residencial como a la intermediación profesional en alguna de las dos
actividades anteriores.
El capítulo II establece las normas de transparencia y de conducta
orientadas, en particular, a la concesión responsable de financiación que
afecte a inmuebles, así como a favorecer la progresiva implantación de un
mercado de crédito fiable, con reglas homogéneas en el espacio europeo y
con un mayor grado de confianza de los clientes en las entidades
prestamistas; un mercado en el que las personas físicas que busquen
financiación hipotecaria puedan hacerlo con la confianza de que las
entidades prestamistas se comportarán de forma profesional y responsable.
En este sentido, la Ley contribuye a la implantación de un mercado único
europeo más transparente, competitivo y homogéneo, con contratos de
crédito que afectan a bienes inmuebles más equitativos y que aseguran un
elevado nivel de protección a las personas físicas que obtienen
financiación.
Este capítulo se estructura, a su vez, en tres secciones. La sección 1.ª
recoge, a modo de disposiciones generales, los principios de actuación
básicos en la concesión de préstamos inmobiliarios, dirigidos a la
protección de los legítimos intereses.
Si bien se regulan en el articulado las características generales de la
información precontractual y la Tasa Anual equivalente (TAE), se ha
considerado más conveniente que la publicación de la Ficha Europea de
Información Normalizada (FEIN) y la determinación de la forma de cálculo
de la TAE se realicen por medio de una norma reglamentaria, tanto por el
hecho de que a ambas se les asigna por la Directiva 2014/17/ UE la
condición de máxima armonización con lo que no es posible que los Estados
miembros modifiquen su contenido, como por la circunstancia de que dicha
Directiva autoriza a la Comisión a adoptar actos delegados para modificar
la redacción de una y otra, lo que requiere que su transposición a
nuestro ordenamiento nacional se realice mediante un instrumento
normativo flexible.
Entre los aspectos más novedosos de la Ley se establece una regulación
detallada de la fase precontractual. En este sentido, se ha optado por ir
más allá de la estricta transposición de la Directiva 2014/17 con el
objetivo de garantizar que el prestatario tenga a su disposición la
información necesaria para que pueda comprender en su integridad la carga
económica y jurídica del préstamo que va a contratar y que, por lo tanto,
se pueda considerar cumplido el principio de transparencia en su
vertiente material.
Esta medida, destinada a reforzar el equilibrio que debe existir entre las
partes en toda relación jurídica contractual, se complementa atribuyendo
al notario la función de asesorar imparcialmente al prestatario,
aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato, y de
comprobar que tanto los plazos como los demás requisitos que permiten
considerar cumplido el citado principio de transparencia material,
especialmente los relacionados con las cláusulas contractuales de mayor
complejidad o relevancia en el contrato, concurren al tiempo de autorizar
en escritura pública el contrato de préstamo o crédito hipotecario.
De ese modo, se constituirá prueba en beneficio de ambas partes
-prestamista y prestatario- de que el primero ha cumplido con su
obligación de entregar en los plazos previstos dicha documentación y el
segundo podrá ejercer el derecho, que presupone también la existencia de
un deber, a conocer las consecuencias de aquello a lo que se obliga.
No obstante, es importante señalar que, al igual que como sucedió con las
modificaciones introducidas en su momento por la Orden EHA/2899/2011, de
28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios
bancarios, las innovaciones en la fase precontractual, derivadas de la
aplicación de esta Ley, no serán de aplicación, salvo a lo que
expresamente se atribuya efecto retroactivo, a la cartera hipotecaria
concedida. Y no lo serán ni siquiera como parámetro de comparación, en la
medida en que nos encontramos
ante contratos que se celebraron al amparo de una legislación que
determinaba en su integridad los requisitos de transparencia a los que
quedaban sujetos tales contratos.
La sección 2.ª recoge las normas de conducta que prestamistas,
intermediarios de crédito inmobiliario y representantes designados deben
cumplir en el proceso de elaboración, promoción, comercialización y
contratación de préstamos inmobiliarios, tanto respecto de su
organización interna, como respecto del cliente. Cabe destacar algunas de
ellas por su especial relevancia. Así, en primer lugar, se exige que el
personal que evalúa la solvencia y comercializa préstamos inmobiliarios
deba cumplir con determinados requisitos de capacitación que aseguren
(artículo 14) que el prestatario recibe una información adecuada y
ajustada a sus necesidades por parte del prestamista. Se prohíben, en
segundo lugar y con carácter general, las ventas vinculadas, es decir,
ventas de paquetes integrados por el préstamo y otros productos, cuando
el contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario también por separado
(artículo 15) Esta medida está orientada a favorecer la elección del
producto más adecuado por parte del cliente y fomentar la competencia
entre prestamistas, posibilitando la venta agrupada en aquellos casos en
los que resulte más beneficioso para aquellos. Por otro lado, se imponen
límites a la política retributiva del personal de los prestamistas y de
los asesores, evitando incentivos adversos que favorezcan una posible
contratación excesiva en detrimento de una adecuada valoración del riesgo
y de la provisión de la necesaria información al cliente, estableciendo,
en particular, que el volumen de préstamos contratados no sea el factor
predominante a la hora de retribuir al personal que los diseña,
comercializa o los recomienda (artículo 16). También se limita la
actividad de asesoramiento en materia de préstamos y créditos que, con
determinadas excepciones, sólo podrá prestarse por los intermediarios de
crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios (artículo 17),
estableciendo al tiempo reglas que aseguren la provisión de
recomendaciones claras, objetivas y adaptadas al cliente. Por otra parte,
se incorpora por vez primera en nuestro ordenamiento jurídico el derecho
del consumidor a convertir el préstamo denominado en moneda extranjera a
la moneda en la que el prestatario reciba sus ingresos o la del Estado
miembro en el que resida, como mecanismo sencillo y fácil de comprender
para conseguir cobertura y protección frente al riesgo de cambio
(artículo 18). No obstante, el prestatario profesional, que no sea
consumidor, podrá sustituir este derecho por otro tipo de mecanismo
alternativo para la cobertura del riesgo de cambio. La cobertura del
riesgo de cambio viene acompañada de la obligación de información
periódica del prestamista al prestatario sobre la evolución de la deuda y
del derecho de éste a convertir, en su caso, el préstamo a una moneda
alternativa.
La sección 3ª regula la forma, ejecución y resolución de los contratos.
Como novedad se establece el derecho del prestatario a reembolsar, con
carácter general, todo o parte del préstamo sin tener que soportar
comisiones o compensaciones para el prestamista. Únicamente se satisfará
al prestamista la pérdida financiera de éste cuando el reembolso se
produzca en los primeros años de vigencia del contrato (difieren entre
los contratos a tipo variable y los contratos a tipo fijo), y siempre que
esa pérdida no supere aplicando unos porcentajes máximos previstos
legalmente (artículo 12). Igualmente reseñable es la opción de favorecer
la subrogación y la novación modificativa de préstamos cuando tengan por
finalidad la modificación del tipo de interés variable a uno fijo. El
objetivo perseguido es lograr que los prestatarios puedan conocer con
exactitud el coste que en el medio y largo plazo les va a suponer la
financiación que contratan, lo que les permitirá realizar una
planificación financiera a largo plazo, a la par que favorece la
simplicidad en la redacción de los contratos y en consecuencia la
transparencia con los prestatarios. En todo caso, la regulación trata de
establecer un punto de equilibrio entre facilitar a las personas físicas
el reembolso de sus préstamos y no generar escenarios adversos en los
prestamistas respecto de la oferta de contratos de préstamo a tipo fijo,
en los que el riesgo de tipo de interés es mayor.
Por último, esta sección aborda la nueva regulación del vencimiento
anticipado del contrato de préstamo y de los intereses de demora,
sustituyendo el régimen vigente, en el que existía cierto margen a la
autonomía de la voluntad de las partes, por normas de carácter
estrictamente imperativo. Así, mediante el nuevo régimen del vencimiento
anticipado se garantiza que este solo pueda tener lugar cuando el
incumplimiento del deudor es suficientemente significativo en atención al
préstamo contratado. Del mismo modo y dota de una mayor seguridad
jurídica a la contratación, se sustituye el anterior régimen de los
intereses de demora, en el que únicamente se establecía un límite máximo
para cuantificarlos, por un criterio claro y fijo para su determinación.
En ambos casos se persigue impedir la inclusión en el contrato de
cláusulas que pudieran ser abusivas y, a la vez, robustecer el necesario
equilibrio económico y financiero entre las partes.
El capítulo III con la rúbrica de régimen jurídico de los intermediarios
de crédito inmobiliario, sus representantes y prestamistas inmobiliarios
se estructura en cuatro secciones. La sección 1ª, de principios
generales, contiene las definiciones de intermediario y prestamista
(artículo 24) y describe las fuentes del régimen jurídico de estas
figuras (artículo 25). Las secciones 2ª, 3ª y 4ª se refieren a los
intermediarios de crédito inmobiliario, los representantes designados de
los intermediarios y los prestamistas inmobiliarios, respectivamente.
Regulan los requisitos de acceso a la actividad y el régimen de
supervisión de los intermediarios de crédito inmobiliario, sus
representantes designados y los prestamistas inmobiliarios. Aquellos
operadores que deseen realizar profesionalmente estas actividades deberán
estar debidamente inscritos en el correspondiente registro público y
contar, entre otros aspectos, con reconocido prestigio y conocimientos y
competencia adecuados.
El capítulo IV se dedica a la regulación del régimen sancionador. A estos
efectos, las obligaciones establecidas en esta Ley tienen el carácter de
normas de ordenación y disciplina para los intermediarios de crédito
inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios, que aplicarán el Banco de
España o el órgano designado por cada comunidad autónoma, en función del
ámbito geográfico en el que opere el intermediario o el prestamista
inmobiliario, con un abanico de infracciones y sanciones proporcionales a
la dimensión de los destinatarios.
Las disposiciones adicionales, nueve en total, regulan ámbitos específicos
vinculados con el régimen jurídico de los contratos de crédito
inmobiliario en ámbitos tales como la resolución de controversias a
través de reclamaciones extrajudiciales, la cooperación entre las
autoridades competentes, la educación financiera, el régimen de
conservación de la documentación precontractual, aspectos de desarrollo
autonómico, los supuestos de subrogación de deudor y novación
modificativa del contrato de préstamo, las obligaciones del empresario
con ocasión de la transmisión del inmueble hipotecado, las obligaciones
de notarios y registradores con ocasión de la autorización e inscripción
del préstamo hipotecario y los honorarios notariales y registrales en
caso subrogación o novación modificativa de los préstamos por cambio de
tipo de interés variable a fijo.
La disposición transitoria primera establece como regla general aplicación
no retroactiva de sus disposiciones, de la que se exceptúan los supuestos
regulados en sus apartados segundo a cuarto. Por su parte, la disposición
transitoria segunda prevé la obligación de adaptación al nuevo régimen
por parte de los intermediarios de crédito inmobiliario y prestamistas
inmobiliarios preexistentes.
La disposición transitoria tercera establece un régimen especial en los
procesos de ejecución en curso a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de
14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores
hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social para dar
cumplimiento a la sentencia del 29 de octubre de 2015 y de 26 de enero de
2017 dictadas por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Con ello
se otorga a los deudores hipotecarios contemplados en la disposición
transitoria cuarta de la citada Ley un nuevo plazo de diez días para
formular oposición sobre la base de la posible existencia de cláusulas
abusivas cuando se den determinadas circunstancias. Este nuevo plazo se
contará a partir de la notificación al deudor de su posibilidad de
plantear la oposición. Dicha notificación deberá realizarse en el mes
siguiente a la entrada en vigor de la Ley. La transitoria cuarta mantiene
en vigor las normas reglamentarias que sobre esta materia ya existían
hasta el momento en el que se desarrolle esta Ley, en cuanto no resulten
incompatibles con la misma.
Las circunstancias que excluyen el otorgamiento de un nuevo plazo residen
en razones de seguridad jurídica y coherencia. Por ello no se aplicará la
previsión a los supuestos en que el juez de oficio hubiese analizado la
existencia de cláusulas abusivas; cuando se hubiera notificado
personalmente al ejecutado la posibilidad de formular el incidente
extraordinario de oposición basado en la existencia de las causas de
oposición previstas en el apartado 7.ª del artículo 557.1 y 4.ª del
artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; cuando el ejecutado
hubiera formulado el citado incidente extraordinario de oposición,
conforme a lo recogido en la citada disposición transitoria cuarta de la
Ley 1/2013, de 14 de mayo, o cuando con base en la sentencia del Tribunal
de Justicia de la UE de 29 de octubre de 2016 se haya admitido la
oposición del ejecutado.
La disposición transitoria cuarta mantiene la vigencia de la Orden
EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del
cliente de servicios bancarios, y sus normas de desarrollo, hasta la
entrada en vigor de las disposiciones reglamentarias de desarrollo de la
presente Ley, en cuanto no resulten incompatibles con esta.
Conforme a la disposición transitoria quinta, los prestamistas podrán
seguir utilizando la Ficha de Información Personalizada prevista en el
artículo 22 y el anexo II de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de
transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, hasta el
21 de marzo de 2019.
La Ley contiene doce disposiciones finales. La primera modifica la Ley
Hipotecaria con la finalidad de integrar en ella las mejoras en la
protección de los consumidores que se refieren al vencimiento anticipado,
el interés de demora y otras de carácter técnico.
La disposición final segunda establece la obligación de remitir al
Registro de condiciones generales las sentencias firmes dictadas en
acciones colectivas o individuales por las que se declare la nulidad,
cesación o retractación en la utilización de condiciones generales
abusivas.
La disposición final tercera modifica la Ley 1/2000, de 7 de enero, de
Enjuiciamiento Civil, para recoger el nuevo régimen establecido en la Ley
respecto del vencimiento anticipado para el supuesto de que se trate de
un préstamo o crédito concluido por una persona física y que esté
garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial o
cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles para uso
residencial, así como para establecer la obligación para el órgano
judicial de que se remitan de oficio al Registro de Condiciones Generales
de la Contratación las sentencias firmes dictadas en acciones colectivas
o individuales por las que se declare la nulidad, cesación o retractación
en la utilización de condiciones generales abusivas.
La disposición final cuarta modifica la Ley 14/2000, de 29 de diciembre,
de Medidas fiscales, administrativas y del orden social, para incluir en
el régimen del Cuerpo único de Notarios una nueva infracción muy grave
para el supuesto del incumplimiento del período de información
precontractual obligatorio previo a la autorización de la escritura en
los préstamos y créditos hipotecarios sobre bienes inmuebles de uso
residencial y de levantar el acta acreditativa de la información al
consumidor de los riesgos derivados del contrato en los términos
previstos en la Ley.
La disposición final quinta modifica la Ley 44/2002, de 22 de noviembre,
de Medidas de Reforma del Sistema Financiero, con la finalidad de dar
acceso a la Central de Información de Riesgos del Banco de España a todos
los prestamistas de crédito inmobiliario.
La disposición final sexta modifica el texto refundido de la Ley de
Consumidores y Usuarios, de forma que prohíbe a los notarios y los
registradores de la propiedad y mercantiles, en el ejercicio profesional
de sus respectivas funciones públicas, autorizar e inscribir,
respectivamente, aquellos contratos o negocios jurídicos en los que se
pretenda la inclusión de cláusulas que sean contrarias a normas
imperativas o prohibitivas o hubieran sido declaradas nulas por abusivas
en sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por
sentencia firma inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la
Contratación.
La disposición final séptima adapta el ámbito de aplicación de la Ley
2/2009, de 31 de marzo, a las previsiones de esta Ley, evitando
solapamientos normativos y clarificando el régimen jurídico aplicable a
cada situación. La octava adapta la Ley 10/2014, de 26 de junio, de
ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito, para evitar
solapamientos regulatorios en materia de transparencia con la clientela
bancaria.
La disposición final novena recoge el título competencial de la Ley.
La disposición final décima señala que mediante esta Ley se incorpora,
parcialmente, al ordenamiento jurídico español la Directiva 2014/17/UE
del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los
contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes
inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas
2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º 1093/2010.
La disposición final undécima establece una amplia habilitación normativa
a favor del Gobierno en materia de transparencia y conducta a seguir por
los prestamistas en la comercialización de préstamos inmobiliarios, que
alcanza aspectos específicos como la información precontractual,
obligaciones de comunicación, información y documentación, publicidad,
evaluación de riesgos y solvencia y otros aspectos relacionados,
acompañada de una habilitación al Ministro de Economía, Industria y
Competitividad para cuestiones muy concretas y de detalle, que requieren
de un instrumento normativo más flexible. Con el ejercicio de estas
habilitaciones se garantizará la completa transposición de la Directiva
2014/17/UE, a través de norma de naturaleza reglamentaria, al tiempo que
se facilita la adaptación ágil y efectiva de las prácticas a los
principios establecidos en la Ley y en la normativa europea.
Finalmente, la disposición final duodécima establece la entrada en vigor
de la Ley.
Disposición adicional cuarta. Conservación de documentación
precontractual.
Disposición adicional quinta. Desarrollo autonómico.
Disposición adicional sexta. Supuestos de subrogación de deudor y novación
modificativa del contrato de préstamo.
Disposición adicional séptima. Obligaciones del empresario con ocasión de
la transmisión del inmueble hipotecado.
Disposición adicional octava. Obligaciones de notarios y registradores con
ocasión de la autorización e inscripción del préstamo hipotecario.
Disposición adicional novena. Honorarios notariales y registrales en la
subrogación o en la novación modificativa de préstamos hipotecarios por
cambio de tipo de interés variable a fijo.
Disposición transitoria segunda. Reconocimiento de intermediarios de
crédito inmobiliario y prestamistas inmobiliarios preexistentes.
Disposición transitoria tercera. Régimen especial en los procesos de
ejecución en curso a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo.
Disposición transitoria cuarta. Normas de desarrollo del artículo 5 de la
Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de
entidades de crédito.
Disposición transitoria quinta. Ficha de Información Personalizada de la
Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del
cliente de servicios bancarios.
Disposición final quinta. Modificación de la Ley 44/2002, de 22 de
noviembre, de Medidas de Reforma del Sistema Financiero.
Disposición final sexta. Modificación del texto refundido de la Ley de
Consumidores y Usuarios, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007,
de 16 de noviembre.
Disposición final séptima. Modificación de la Ley 2/2009, de 31 de marzo,
por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o
créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la
celebración de contratos de préstamo o crédito.
Disposición final octava. Modificación de la Ley 10/2014, de 26 de junio,
de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.
Disposición final novena. Título competencial.
Disposición final décima. Incorporación de derecho de la Unión Europea.
Disposición final undécima. Desarrollo reglamentario.
Disposición final duodécima. Entrada en vigor.
CAPÍTULO I
Disposiciones generales
Artículo 1. Objeto.
Esta Ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de
las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos
que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía
sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o
conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o
por construir.
A estos efectos se establecen las normas de transparencia que han de regir
dichos contratos, el régimen jurídico de los prestamistas e
intermediarios de crédito inmobiliario, incluyéndose un régimen de
supervisión y de sanción, así como las normas de conducta aplicables a la
actividad de prestamistas, intermediarios de crédito inmobiliario,
representantes designados y asesores.
Artículo 2. Ámbito de aplicación.
1. Esta Ley será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por
personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera
profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona
física y dicho contrato tenga por objeto:
a) La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real
de garantía sobre un inmueble de uso residencial.
b) La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar
derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por
construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un
consumidor.
También será de aplicación a la intermediación para la celebración de una
de las modalidades de contrato a que se refieren las letras anteriores.
2. A los efectos de esta Ley, se entenderá por prestatario a toda persona
física que sea deudor de préstamos que estén garantizados mediante
hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea
la adquisición o conservación de terrenos o inmuebles construidos o por
construir. La obligación de comparecencia prevista en el artículo 13 y
las normas de protección al prestatario previstas en la presente Ley se
extenderán a toda persona física que sea fiadora o garante del préstamo.
3. Las referencias que se realizan en esta Ley a los préstamos se
entenderán realizadas indistintamente a préstamos y créditos.
4. Esta Ley no será de aplicación a los contratos de préstamo:
a) concedidos por un empleador a sus empleados, a título accesorio y sin
intereses o cuya Tasa Anual Equivalente sea inferior a la del mercado, y
que no se ofrezcan al público en general,
b) concedidos sin intereses y sin ningún otro tipo de gastos, excepto los
destinados a cubrir los costes directamente relacionados con la garantía
del préstamo,
c) concedidos en forma de facilidad de descubierto y que tengan que
reembolsarse en el plazo de un mes,
d) resultado de un acuerdo alcanzado ante un órgano jurisdiccional,
arbitral, o en un procedimiento de conciliación o mediación,
e) relativos al pago aplazado, sin gastos, de una deuda existente, siempre
que no se trate de contratos de préstamo garantizados por una hipoteca
sobre bienes inmuebles de uso residencial, o
f) hipoteca inversa en que el prestamista:
(i) desembolsa un importe a tanto alzado o hace pagos periódicos u otras
formas de desembolso crediticio a cambio de un importe derivado de la
venta futura de un bien inmueble de uso residencial o de un derecho
relativo a un bien inmueble de uso residencial, y
(ii) no persigue el reembolso del préstamo hasta que no se produzcan uno o
varios de los acontecimientos previstos en la disposición adicional
primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, salvo incumplimiento del
prestatario de sus obligaciones contractuales que permita al prestamista
la rescisión del contrato de préstamo.
Artículo 3. Carácter irrenunciable.
Las disposiciones de esta Ley y las contenidas en sus normas de desarrollo
tendrán carácter imperativo, no siendo disponibles para las partes
contratantes salvo que la norma expresamente establezca lo contrario.
Serán nulos de pleno derecho los actos realizados en fraude de lo
dispuesto en esta Ley, de conformidad con lo previsto en el artículo 6
del Código Civil.
CAPÍTULO II
Normas de protección del prestatario
Sección 1.ª Disposiciones generales
Artículo 4. Principios de actuación en la actividad relacionada con la
concesión de préstamos inmobiliarios.
1. Los prestamistas, los intermediarios de crédito inmobiliario y los
representantes designados actuarán de manera honesta, imparcial,
transparente y profesional, respetando los derechos y los intereses de
los prestatarios, tanto en la elaboración de productos crediticios, la
concesión de préstamos, prestación de servicios de intermediación o de
asesoramiento sobre el préstamo o, en su caso, de servicios accesorios,
como en la ejecución de los contrato de préstamo.
2. En la concesión, intermediación o prestación de servicios de
asesoramiento sobre el préstamo, las actividades se basarán en la
información sobre las circunstancias del prestatario y en cualquier
requisito específico que éste haya dado a conocer, así como en hipótesis
razonables sobre los riesgos para su situación durante la vigencia del
contrato de préstamo. En cuanto a la prestación de servicios de
asesoramiento, la actividad se basará también en la información obtenida
del prestatario sobre su situación personal y financiera, así como sobre
sus preferencias y objetivos, de modo que puedan recomendar contratos de
préstamo adecuados. El análisis se basará en información que esté
actualizada en la fecha de que se trate, y tendrá en cuenta hipótesis
razonables sobre los riesgos existentes para la situación del prestatario
a lo largo de la vigencia del contrato de préstamo propuesto.
3. Las obligaciones de información que establece esta Ley a favor de los
prestatarios no supondrán coste adicional alguno para los mismos.
Artículo 5. Información básica que deberá figurar en la publicidad de los
préstamos inmobiliarios.
1. Toda publicidad relativa a los contratos de préstamo que indique un
tipo de interés o cualesquiera cifras relacionadas con el coste del
préstamo para el prestatario deberá especificar de forma clara, concisa y
destacada:
a) la identidad del prestamista o, en su caso, del intermediario de
crédito o representante designado;
b) cuando proceda, que el contrato de préstamo estará garantizado por una
hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso
residencial, o por un derecho relativo a un bien inmueble;
c) el tipo deudor, indicando si es fijo, variable o una combinación de
ambos, junto con información sobre los gastos incluidos, en su caso, en
el coste total del préstamo para el prestatario;
d) el importe total del préstamo;
e) la Tasa anual equivalente, en la forma en que se define en el artículo
siguiente; la tasa se incluirá en la publicidad por lo menos de forma
igualmente destacada que cualquier tipo de interés;
f) cuando proceda:
1.º la duración del contrato de préstamo;
2.º el importe de los pagos a plazos;
3.º el importe total adeudado por el prestatario;
4.º el número de pagos a plazos;
5.º una advertencia sobre el hecho de que las posibles fluctuaciones del
tipo de cambio podrían afectar al importe adeudado por el prestatario.
2. La información mencionada en el apartado 1, excepto las enumeradas en
sus letras a), b) o f).5º, se precisará mediante un ejemplo
representativo y deberá conformarse siempre a este último. El Ministro de
Economía, Industria y Competitividad adoptará los criterios para
determinar el ejemplo representativo.
3. Si la celebración de un contrato relativo a un servicio accesorio, en
particular un seguro, fuera obligatoria para obtener el préstamo o para
obtenerlo en las condiciones ofrecidas, y el coste de ese servicio no
pudiera determinarse de antemano, dicha obligación deberá mencionarse
también de forma clara, concisa y destacada, junto con la TAE.
4. La información mencionada en los apartados 1 y 3 deberá ser fácilmente
legible o claramente audible, según sea el caso, en función del medio
utilizado para la publicidad.
Artículo 6. Tasa anual equivalente.
1. Se entiende por Tasa Anual Equivalente (TAE) el coste total del
préstamo para el prestatario, expresado como porcentaje anual del importe
total del préstamo concedido, más los costes aparejados, si ha lugar, y
que corresponde, sobre una base anual, al valor actual de todos los
compromisos futuros o existentes, tales como disposiciones de fondos,
reembolsos y gastos, convenidos por el prestamista y el prestatario.
2. El Ministro de Economía, Industria y Competitividad establecerá la
fórmula matemática, los costes y los supuestos que deben tenerse en
cuenta para el cálculo la TAE.
Artículo 7. Información general de los préstamos inmobiliarios.
Los prestamistas o, en su caso, los intermediarios de crédito o sus
representantes designados facilitarán en todo momento, en soporte de
papel o cualquier otro soporte duradero o en formato electrónico,
información general clara y comprensible sobre los contratos de préstamo.
El Ministro de Economía, Industria y Competitividad determinará el
contenido mínimo de esta información general.
Artículo 8. Información precontractual de los préstamos inmobiliarios.
1. El prestamista y, si ha lugar, el intermediario de crédito o su
representante designado ofrecerán al prestatario la información
personalizada que necesite para comparar los préstamos disponibles en el
mercado, para evaluar sus implicaciones y para tomar una decisión fundada
sobre la conveniencia de celebrar o no un contrato de préstamo sin demora
injustificada una vez que el prestatario haya dado la información
necesaria sobre sus necesidades, situación financiera y preferencias, y
con suficiente antelación respecto del momento en que el prestatario
quede vinculado por cualquier contrato u oferta de préstamo.
2. La información personalizada a que se refiere este artículo se deberá
dar con suficiente antelación respecto al momento en que el prestatario
quede vinculado por cualquier contrato u oferta de préstamo y se
facilitará mediante la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN),
que se publicará mediante orden del Ministro de Economía, Industria y
Competitividad. Dicha orden establecerá, entre otras, las
especificidades que sean de aplicación para el supuesto de que la
información personalizada se facilite a través de canales o formas de
comercialización no presenciales.
Artículo 9. Obligación de evaluar la solvencia del potencial prestatario.
1. Los prestamistas deberán evaluar en profundidad la solvencia del
potencial prestatario antes de celebrar un contrato de préstamo. Dicha
evaluación tendrá debidamente en cuenta los factores pertinentes para
verificar la capacidad del cliente para cumplir con las obligaciones
derivadas del préstamo.
2. A estos efectos, los prestamistas deberán contar con procedimientos
internos específicamente desarrollados para llevar a cabo la evaluación
de solvencia mencionada en el apartado anterior. Estos procedimientos
serán revisados periódicamente por los propios prestamistas, que
mantendrán registros actualizados de dichas revisiones.
3. En el supuesto de préstamos con garantía real, la evaluación de la
solvencia no se basará predominantemente en el valor de la garantía que
exceda del importe del préstamo o en la hipótesis de que el valor de
dicha garantía aumentará, a menos que la finalidad del contrato de
préstamo sea la construcción o renovación de bienes inmuebles de uso
residencial.
4. La incorrecta evaluación de la solvencia no otorgará al prestamista la
facultad de rescindir o modificar ulteriormente el contrato de préstamo
en detrimento del prestatario, salvo que se demuestre que el prestatario
ha ocultado o falsificado conscientemente la información.
Tampoco podrán los prestamistas rescindir el contrato de préstamo debido a
que la información facilitada por el prestatario antes de celebrarse
dicho contrato fuera incompleta.
5. El prestamista solo pondrá el préstamo a disposición del prestatario si
el resultado de la evaluación de la solvencia indica que es probable que
las obligaciones derivadas del contrato de préstamo se cumplan según lo
establecido en dicho contrato.
6. Cuando se deniegue la solicitud de préstamo, el prestamista informará
sin demora al potencial prestatario de dicha denegación y, si procede, de
que la decisión se basa en un tratamiento automático de datos. Cuando la
denegación se base en el resultado de una consulta de una base de datos,
el prestamista informará también al potencial prestatario del resultado
de dicha consulta y de los pormenores de la base de datos consultada.
7. Los prestamistas reevaluarán la solvencia del prestatario basándose en
una información actualizada antes de cualquier aumento significativo del
importe total tras la celebración del contrato de préstamo, a menos que
dicho préstamo adicional estuviera considerado e incluido en la
evaluación de solvencia inicial.
Artículo 10. Información relativa a la solvencia del potencial
prestatario.
1. Los prestamistas e intermediarios de crédito y sus representantes
designados especificarán de manera clara y directa en la fase
precontractual la información necesaria y las pruebas, comprobables
independientemente, que el potencial prestatario deberá facilitar, así
como el marco temporal en que debe facilitar la información en cuestión.
La información solicitada por el prestamista será proporcionada y
limitada a lo necesario para la realización de una evaluación adecuada de
la solvencia.
2. Los prestamistas e intermediarios de crédito y sus representantes
designados deberán informar a los potenciales prestatarios de la
necesidad de facilitar la información correcta para responder a la
solicitud de información contemplada en el apartado anterior, y que dicha
información sea suficientemente completa para poder llevar a cabo una
evaluación adecuada de la solvencia.
3. El prestamista, el intermediario de crédito o el representante
designado advertirán al prestatario que, cuando no sea posible llevar a
cabo la evaluación de la solvencia debido a que el potencial prestatario
haya optado por no facilitar la información o la verificación necesaria
para llevar a cabo dicha evaluación, el préstamo no podrá concederse.
Artículo 11. Tasación de los bienes inmuebles.
Los inmuebles utilizados como garantía habrán de ser objeto de una
tasación adecuada antes de la celebración del contrato de préstamo. La
tasación se realizará por una sociedad de tasación, o un servicio de
tasación de una entidad de crédito regulados por la Ley 2/1981, de 25 de
marzo, de regulación del mercado hipotecario, utilizando normas de
tasación fiables y reconocidas internacionalmente, de
conformidad con lo establecido por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo,
sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos
para ciertas finalidades financieras.
Artículo 12. Normas de transparencia en la comercialización de préstamos
inmobiliarios.
1. El prestamista, intermediario de crédito o su representante designado,
en su caso, deberá entregar al prestatario o potencial prestatario, con
una antelación mínima de siete días naturales respecto al momento de la
firma del contrato, la siguiente documentación:
a) la FEIN, que tendrá la consideración de oferta vinculante para la
entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como
mínimo, deberá de ser de siete días,
b) una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará
al prestatario o potencial prestatario de la existencia de las cláusulas
o elementos relevantes, debiendo incluir, al menos, una referencia, en su
caso, a los índices oficiales de referencia utilizados para fijar el
tipos de interés aplicable, a la existencia de límites mínimos en el tipo
de interés aplicable como consecuencia de la variación a la baja de los
índices o tipos de interés a los que aquel esté referenciado, a la
posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo
como consecuencia del impago y los gastos derivados de ello, a la
distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo y que se
trata de un préstamo en moneda extranjera,
c) en caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, de un
documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a
satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de
los tipos de interés,
d) una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al
contenido de los documentos referidos en las letras anteriores e
incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la
firma del contrato, especificando los gastos estimados que corresponden
al arancel notarial, a los derechos registrales, al impuesto de
transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y a los costes
de labores de gestoría,
e) cuando el prestamista, intermediario de crédito o su representante, en
su caso, requiera al prestatario la suscripción de una póliza de seguro
en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de
préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del
inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la
normativa del mercado hipotecario, deberá entregar al prestatario por
escrito las condiciones de las garantías del seguro que exige,
f) cuando esté previsto que el préstamo se formalice en escritura pública,
la advertencia al prestatario de la obligación de recibir asesoramiento
personalizado y gratuito del notario que elija el prestatario para la
autorización de la escritura pública del contrato de préstamo, sobre el
contenido y las consecuencias de la información contenida en la
documentación que se entrega conforme a este apartado.
Esta documentación deberá remitirse también al notario elegido por el
prestatario a los efectos de lo dispuesto en el artículo siguiente. La
remisión de la documentación se realizará por medios telemáticos a través
de la interconexión de las plataformas de los prestamistas y del Consejo
General del Notariado.
2. Solo podrán repercutirse gastos o percibirse comisiones por servicios
relacionados con los préstamos que hayan sido solicitados en firme o
aceptados expresamente por un prestatario o prestatario potencial y
siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos
habidos que puedan acreditarse.
3. Si se pactase una comisión de apertura, la misma se devengará una sola
vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o
concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del
prestamista ocasionada por la concesión del préstamo. En el caso de
préstamos denominados en divisas, la comisión de apertura incluirá,
asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente al
desembolso inicial del préstamo.
4. Sin perjuicio de la libertad contractual, podrán ser aplicados por los
prestamistas los índices o tipos de interés de referencia que publique el
Ministerio de Economía, Industria y Competitividad por sí o a través del
Banco de España, conforme a lo establecido en el artículo 5 de la Ley
10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de
entidades de crédito.
Artículo 13. Comprobación del cumplimiento del principio de transparencia
material.
1. Sin perjuicio de las explicaciones adecuadas que el prestamista, el
intermediario de crédito o su representante, en su caso, debe facilitar
al prestatario, durante el plazo previsto en el artículo 12.1, el
prestatario habrá de comparecer ante el notario por él elegido a efectos
de obtener presencialmente el asesoramiento descrito en los siguientes
apartados.
2. El notario verificará la documentación acreditativa del cumplimiento de
los requisitos previstos en el artículo 12.1. En caso de que quede
acreditado su cumplimiento hará constar en un acta notarial previa a la
formalización del préstamo hipotecario:
a) El cumplimiento de los plazos legalmente previstos de puesta a
disposición del prestatario de los documentos descritos en el artículo
12.1.
b) Las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento
prestado por el notario. A este respecto deberán recogerse las pruebas
realizadas por el prestatario de entendimiento de diversos ejemplos de
aplicación práctica de las cláusulas financieras, en diversos escenarios
de coyuntura económica, en especial de las relativas a tipos de interés y
en su caso de los instrumentos de cobertura de riesgos financieros
suscritos con ocasión del préstamo.
c) En todo caso, el notario deberá informar individualizadamente
haciéndolo constar en el acta, que ha prestado asesoramiento relativo a
las cláusulas específicas recogidas en la FEIN y en la FIAE, de manera
individualizada y con referencia expresa a cada una, sin que sea
suficiente una afirmación genérica. Igualmente, y en presencia del
notario, el prestatario responderá a un test que tendrá por objeto
concretar la documentación entregada y la información suministrada.
d) La manifestación manuscrita y firmada por el prestatario, en la que
declare que ha recibido, con una antelación mínima de siete días, los
documentos descritos en el artículo 12.1, así como que comprende y acepta
su contenido y que entiende los riesgos jurídicos y económicos de la
operación.
3. El prestatario deberá comparecer ante el notario, para que este pueda
extender el acta, como tarde el día anterior al de la autorización de la
escritura pública del contrato de préstamo.
4. Si no quedara acreditado documentalmente el cumplimiento en tiempo y
forma de las obligaciones previstas en el artículo 12.1 o si no se
compareciese para recibir el asesoramiento en el plazo señalado en el
apartado 3, el notario expresará en el acta esta circunstancia. En este
caso, no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo.
5. Conforme al artículo 17 bis apartado 2.b) de la Ley del Notariado y el
artículo 319 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, el
contenido del acta se presumirá veraz e íntegro, y hará prueba del
asesoramiento prestado por el notario y de la manifestación de que el
prestatario comprende y acepta el contenido de los documentos descritos,
a efectos de cumplir con el principio de transparencia en su vertiente
material.
6. En la escritura pública de préstamo el notario autorizante insertará
una reseña identificativa del acta a la que se refieren los apartados
anteriores.
En dicha reseña se expresará el número de protocolo, notario autorizante y
su fecha de autorización, así como la afirmación del notario bajo su
responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha
recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en este
artículo.
7. El acta donde conste la entrega y asesoramiento imparcial al
prestatario no generará coste arancelario alguno.
Sección 2.ª Normas de conducta
Artículo 14. Requisitos de conocimientos y competencia aplicables al
personal.
1. El personal al servicio del prestamista, intermediario de crédito o
representante designado deberá reunir en todo momento los conocimientos y
competencias necesarios y actualizados sobre los productos que
comercializan, y, en especial, respecto de la elaboración, oferta o
concesión de contratos de préstamo, la actividad de intermediación de
crédito, y la prestación de servicios de asesoramiento, en su caso, y en
la ejecución de los contratos de préstamo. Esta obligación también será
aplicable respecto de los servicios accesorios incluidos en los contratos
de préstamo y respecto de los productos de venta vinculada o combinada a
que se refiere el artículo siguiente.
A estos efectos, se entiende por personal toda persona física que al
servicio de un prestamista, intermediario de crédito inmobiliario o un
representante designado intervenga directamente en las actividades
reguladas por esta Ley o mantenga contactos con los prestatarios en el
transcurso de las actividades reguladas por esta Ley, así como toda
persona física que dirija o supervise directamente a tales personas.
2. El Ministro de Economía, Industria y Competitividad establecerá los
requisitos mínimos de conocimientos y competencia exigibles al personal
de conformidad con este artículo.
3. Los requisitos mínimos de conocimientos y competencia establecidos en
esta Ley y su normativa de desarrollo serán aplicables también al
personal de la sucursal del prestamista o intermediario de crédito
inmobiliario registrado en otro Estado.
El prestamista o intermediario de crédito inmobiliario que actúe en
régimen de libre prestación de servicios deberá cumplir con los
requisitos mínimos de conocimientos y competencia que específicamente
determine el Ministro de Economía, Industria y Competitividad.
4. Los requisitos señalados en los apartados anteriores serán igualmente
aplicables a las personas que desarrollen la actividad prevista en el
artículo 17.
Artículo 15. Práctica de ventas vinculadas y combinadas.
1. Quedan prohibidas las prácticas de venta vinculada de préstamos, con
las excepciones previstas en este artículo. Se entiende por venta
vinculada toda oferta o venta de un paquete constituido por un contrato
de préstamo y otros productos o servicios diferenciados cuando el
contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario por separado.
No obstante, la autoridad competente de conformidad con el artículo 27
podrá autorizar prácticas de ventas vinculadas concretas cuando el
prestamista pueda demostrar que los productos vinculados o las categorías
de productos ofrecidos, en condiciones similares entre sí, que no se
presenten por separado acarrean un claro beneficio a los prestatarios,
teniendo debidamente en cuenta la disponibilidad y los precios de los
productos pertinentes ofrecidos en el mercado. A estos efectos, el Banco
de España podrá establecer mediante Circular criterios para la aplicación
homogénea de las prácticas relativas a las ventas vinculadas permitidas.
Para la autorización prevista en el párrafo anterior, la autoridad
competente recabará informe del Banco de España, cuando no sea la
autoridad competente, la Dirección General de Seguros y Fondos de
Pensiones o de la Comisión Nacional del Mercado de Valores cuando alguno
de los productos vinculados afecte a su ámbito de competencias.
2. Las prácticas de ventas combinadas de préstamos podrán realizarse sin
más restricciones que las previstas en este artículo. A estos efectos, se
entiende por venta combinada toda oferta o venta de un paquete
constituido por un contrato de préstamo y otros productos o servicios
financieros diferenciados, en particular otro préstamo sin garantía
hipotecaria, cuando el contrato de préstamo se ofrezca también al
prestatario por separado.
3. Igualmente, el prestamista podrá vincular el préstamo a que el
prestatario, su cónyuge, o un pariente por consanguinidad o afinidad
hasta el segundo grado de parentesco contrate ciertos productos
financieros establecidos por orden del Ministro de Economía, Industria y
Competitividad, siempre que sirva de soporte operativo o de garantía a
las operaciones de un préstamo.
4. Los prestamistas o intermediarios de crédito inmobiliario podrán
requerir al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en
garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo,
así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble
objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del
mercado hipotecario. En este caso el prestamista deberá aceptar pólizas
alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones
y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera propuesto,
tanto en la suscripción inicial como en cada una de las renovaciones. El
prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de
las pólizas alternativas que se le presenten por el prestatario.
En ningún caso la aceptación por el prestamista de una póliza alternativa
distinta de la propuesta por su parte podrá suponer empeoramiento en las
condiciones de cualquier naturaleza del préstamo.
5. En las prácticas vinculadas autorizadas por la autoridad competente, el
prestamista informará al prestatario de manera expresa y comprensible:
b) del beneficio que supone para el prestatario su contratación,
c) de los efectos que, en su caso, la cancelación anticipada del préstamo
o cualquiera de los productos vinculados produciría sobre el coste
conjunto del préstamo y el resto de los productos o servicios vinculados.
6. En las prácticas combinadas, el prestamista realizará la oferta de los
productos de forma combinada y por separado, de modo que el prestatario
pueda advertir las diferencias entre una oferta y otra. Antes de la
contratación de un producto combinado, el prestamista informará al
prestatario de manera expresa y comprensible:
a) que se está contratando un producto combinado,
b) del beneficio que supone para el prestatario su contratación,
c) de la parte del coste total que corresponde a cada uno de productos o
servicios, y
d) de los efectos que la no contratación individual o la cancelación
anticipada del préstamo o cualquiera de los productos combinados
produciría sobre el coste conjunto del préstamo y el resto de los
productos o servicios combinados,
e) de las diferencias entre la oferta combinada y la oferta de los
productos por separado.
Artículo 16. Política de remuneración.
1. En la determinación y aplicación de las políticas de remuneración del
personal responsable de la evaluación de la solvencia y de la concesión
de los préstamos, los prestamistas inmobiliarios cumplirán los siguientes
principios de la manera y en la medida adecuadas a su formato y
organización interna y la naturaleza, alcance y complejidad de sus
actividades:
a) la política remunerativa, responsabilidad última del órgano de
administración, será compatible con una gestión sana y eficaz del riesgo,
promoverá este tipo de gestión y no ofrecerá incentivos para asumir
riesgos que rebasen el nivel de riesgo tolerado por el prestamista;
b) la política remunerativa estará en consonancia con la estrategia
empresarial, los objetivos, los valores y los intereses a largo plazo del
prestamista e incorporará medidas para evitar los conflictos de interés,
en particular estableciendo que la remuneración no dependa de la cantidad
o de la proporción de solicitudes aceptadas.
2. La forma en que los prestamistas remuneren a su personal y a los
intermediarios de crédito inmobiliario, y la forma en que estos últimos
remuneren a su personal y a los representantes designados, no podrán
incumplir la obligación contenida en el artículo 4.1.
3. Los procedimientos internos de los prestamistas para la aplicación de
las políticas de remuneración del personal responsable de la evaluación
de la solvencia y de la concesión de los préstamos incluirán previsiones
detalladas y específicas que aseguren y muestren que los objetivos que
incidan en la retribución o en los incentivos fijados al prestamista y a
su personal involucrado en la evaluación de solvencia y la contratación
de préstamos resultan en todo momento compatibles con el tiempo necesario
para realizar una evaluación adecuada de la solvencia y para informar
debidamente al prestatario, en los términos establecidos en esta Ley y
sus disposiciones de desarrollo. Las políticas y los procedimientos
internos deberán recogerse por escrito y ponerse a disposición de la
autoridad competente cuando ésta los solicite.
4. En particular, dichos procedimientos establecerán medidas detalladas
para evitar que alguno de los siguientes factores sea el de mayor
ponderación en la remuneración: un tipo determinado de contratos de
préstamo, de tipos de interés o de servicios accesorios.
5. La política y procedimientos a que se refieren los párrafos anteriores
deberá aplicarse igualmente a la remuneración de los prestamistas a los
intermediarios y de éstos a sus representantes vinculados.
6. Las personas que ofrezcan servicios de asesoramiento previstos en el
artículo siguiente establecerán y aplicarán políticas y procedimientos
internos dirigidos a lograr que la estructura de las remuneraciones del
personal involucrado no afecte a su capacidad de actuar en interés del
prestatario y, en particular, no dependa de los objetivos de venta.
Artículo 17. Actividad de asesoramiento en préstamos inmobiliarios.
1. A los efectos de esta Ley se entenderá por asesoramiento toda
recomendación personalizada que el prestamista, el intermediario de
crédito inmobiliario o el representante designado haga a un prestatario
concreto respecto a uno o más préstamos disponibles en el mercado.
2. Los servicios de asesoramiento en préstamos inmobiliarios solo podrán
ser prestados por prestamistas, por intermediarios de crédito
inmobiliario o por los representantes designados por cualquiera de los
anteriores.
No obstante, podrán prestar estos servicios las personas a que se refiere
el artículo 25.3, así como las personas que, sin formar parte de ninguna
de las categorías anteriores, presten servicios de asesoramiento, siempre
que hayan sido reconocidas por las autoridades competentes y estén
sujetas a su supervisión de conformidad con los requisitos establecidos
en esta Ley para los intermediarios de crédito inmobiliario.
3. El prestamista o el intermediario de crédito inmobiliario debe informar
previa y expresamente al prestatario y por escrito, en sentido positivo o
negativo, si se están prestando o pueden prestarse al prestatario
servicios de asesoramiento con respecto a una determinada operación.
4. Antes de la prestación de servicios de asesoramiento o, si ha lugar,
antes de la celebración de un contrato para la prestación de servicios de
asesoramiento, el prestamista, el intermediario de crédito o el
representante designado facilitarán al prestatario la información
siguiente:
a) el conjunto de productos que tomarán en consideración, de modo que el
prestatario pueda comprender si la recomendación que se le hace se basa
solo en la gama de productos propia del prestamista, del intermediario de
crédito o de su representante designado, con arreglo al apartado 3, letra
b), o en un conjunto más amplio de productos disponibles en el mercado,
con arreglo al apartado 3, letra c);
b) si ha lugar, los gastos que se facturarán al prestatario por los
servicios de asesoramiento o, si su importe no puede determinarse en el
momento en que se comunica la información, el método empleado para
calcularlo.
5. Siempre que se presten servicios de asesoramiento:
a) los prestamistas, intermediarios de crédito o representantes designados
recaben la información que resulte necesaria sobre la situación personal
y financiera del prestatario, así como sobre sus preferencias y
objetivos, de modo que puedan recomendar contratos de préstamo adecuados;
el análisis se basará en información que esté actualizada en la fecha de
que se trate, y tendrá en cuenta hipótesis razonables sobre los riesgos
existentes para la situación del prestatario a lo largo de la vigencia
del contrato de préstamo propuesto;
b) los prestamistas, intermediarios de crédito vinculados o representantes
designados por los intermediarios de crédito vinculados tomen en
consideración un número suficientemente grande de contratos de crédito de
su gama de productos y recomienden uno o varios contratos de préstamo de
dicha gama que sean adecuados a las necesidades, situación financiera y
circunstancias personales del prestatario;
c) los intermediarios de crédito no vinculados o los representantes
designados por los intermediarios de crédito no vinculados tomen en
consideración un número suficientemente grande de contratos de préstamo
disponibles en el mercado y recomienden uno o varios contratos de
préstamo disponibles en el mercado que sean adecuados a las necesidades,
situación financiera y circunstancias personales del prestatario;
d) los prestamistas, los intermediarios de crédito o los representantes
designados actúen en el mejor interés del prestatario informándose de las
necesidades y circunstancias del prestatario, y recomendándole contratos
de préstamo adecuados de conformidad con lo dispuesto en las letras a),
b) y c), y
e) los prestamistas, los intermediarios de crédito o los representantes
designados, faciliten al prestatario una copia en papel o en otro soporte
duradero de la recomendación que se le ha formulado.
6. La prestación de un servicio de asesoramiento requerirá la previa
determinación contractual del contenido, alcance y condiciones de éste,
incluyendo, en particular:
a) La cuantía de la retribución que quien preste el servicio vaya a
recibir del prestatario por este concepto. Si el servicio de
asesoramiento fuera gratuito para el prestatario deberá señalarse
expresamente.
b) La cuantía de la retribución o comisión que quien preste el servicio
vaya a recibir, en su caso, directa o indirectamente del prestamista o
prestamistas a los que puedan extenderse las recomendaciones que formule.
7. La prestación de servicios de asesoramiento requerirá el cumplimiento
de los requisitos que se establezcan por el Gobierno. En particular,
únicamente les estará permitido el uso de los términos "asesoramiento
independiente" y "asesor independiente" a aquellos prestamistas o
intermediarios que cumplan los requisitos que se establezcan en dicho
desarrollo reglamentario.
8. Las disposiciones de este artículo se entienden sin perjuicio de las
obligaciones de información al prestatario señaladas en este capítulo.
Artículo 18. Préstamos inmobiliarios en moneda extranjera.
1. A efectos de este artículo, se entiende por préstamo inmobiliario
denominado en moneda extranjera a todo contrato de préstamo inmobiliario
denominado en una moneda distinta de la del Estado miembro en que resida
el prestatario, o de aquella en la que el prestatario tenga los activos o
reciba los ingresos con los que reembolsar el préstamo.
2. En los contratos de préstamo inmobiliario que se denominen en moneda
extranjera el prestatario tendrá derecho a convertir el préstamo a una
moneda alternativa conforme a lo dispuesto en este artículo. Dicha moneda
alternativa será:
a) la moneda en que el prestatario perciba la mayor parte de los ingresos
o tenga la mayoría de los activos con los que ha de reembolsar el
préstamo, según lo indicado en el momento en que se realizó la evaluación
de la solvencia más reciente relativa al contrato de préstamo, o
b) la moneda del Estado miembro en el que el prestatario fuera residente
en la fecha de celebración del contrato de préstamo o sea residente en el
momento en que se solicita la conversión.
El prestatario optará por una de estas dos alternativas en el momento de
solicitar el cambio.
El tipo de cambio utilizado en la conversión será el tipo de cambio
vigente en la fecha en que se solicite la conversión, salvo que
contractualmente se establezca otra cosa. A estos efectos, y salvo que el
contrato de préstamo disponga otra cosa, el tipo de cambio utilizado para
la conversión será el publicado por el Banco Central Europeo en la fecha
en que se solicite la conversión.
3. Los prestatarios que no tengan la consideración de consumidores podrán
pactar con su prestamista algún sistema de limitación del riesgo de tipo
de cambio al que estén expuestos en virtud del contrato de préstamo, en
lugar del derecho reconocido en el apartado anterior.
4. Los prestamistas informarán periódicamente al prestatario, en los
términos y plazos que se establezcan por orden del Ministro de Economía,
Industria y Competitividad, del importe adeudado con el desglose del
incremento que, en su caso, se haya producido y del derecho de conversión
en una moneda alternativa y las condiciones para ejercer tal conversión.
También se informará, en su caso, de los mecanismos contractualmente
aplicables para limitar el riesgo de tipo de cambio a que esté expuesto
el prestatario.
5. La información a que se refiere el apartado anterior se facilitará en
todo caso cuando el valor del importe adeudado por el prestatario o de
las cuotas periódicas difiera en más del 20 por ciento del importe que
habría correspondido de haberse aplicado el tipo de cambio entre la
moneda del contrato de préstamo y el euro vigente en la fecha de
celebración del contrato de préstamo.
6. Las disposiciones aplicables en virtud del presente artículo se pondrán
en conocimiento del prestatario a través tanto de la Ficha Europea de
Información Normalizada (FEIN) como del contrato de préstamo. Si los
contratos de préstamo no contienen disposiciones destinadas a limitar el
riesgo de tipo de cambio a que está expuesto el prestatario a una
fluctuación del tipo de cambio inferior al 20 por ciento la FEIN deberá
incluir un ejemplo ilustrativo de los efectos que tendría una fluctuación
de los efectos que tendría una fluctuación del tipo de cambio del 20 por
ciento.
Artículo 19. Variaciones en el tipo de interés.
1. El tipo de interés del préstamo no podrá ser modificado en perjuicio
del prestatario durante la vigencia del contrato, salvo acuerdo mutuo de
las partes formalizado por escrito.
De existir acuerdo, la variación del coste del préstamo se deberá ajustar,
al alza o a la baja, a la de un índice de referencia objetivo, sin
perjuicio de lo establecido en el artículo 85.3 del texto refundido de la
Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras Leyes
complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16
de noviembre.
2. En caso de que el contrato de préstamo tenga un tipo de interés
variable, los prestamistas podrán utilizar como índice o tipo de
referencia objetivo para calcular el tipo aplicable aquellos que cumplan
las siguientes condiciones:
a) Ser claro, accesible, objetivo y verificable por las partes en el
contrato de préstamo y por las autoridades competentes.
b) Calcularse a coste de mercado y no ser susceptible de influencia por el
propio prestamista, o en virtud de acuerdos con otros prestamistas o
prácticas conscientemente paralelas.
c) Los datos que sirvan de base al índice o tipo sean agregados de acuerdo
con un procedimiento matemático objetivo.
Sección 3.ª Forma, ejecución y resolución
Artículo 20. Forma y contenido de los contratos.
1. Los contratos de préstamo regulados en esta Ley se formalizarán en
papel o en otro soporte duradero. En caso de que estén garantizados con
hipoteca constituida sobre un inmueble de uso residencial situado en
territorio nacional, deberán formalizase en escritura pública, pudiendo
adoptar el formato electrónico conforme a la legislación notarial. En
ellos se harán constar, además de los elementos esenciales del contrato,
los datos y los elementos que se determinen por el Gobierno mediante real
decreto.
2. En la contratación de préstamos regulados por esta Ley, el Notario no
autorizará su elevación a escritura pública si no se hubiere otorgado el
acta prevista en el artículo 13.3. Los registradores de la propiedad,
mercantiles y de bienes muebles no inscribirán ninguna escritura que se
refiera a préstamos regulados por esta Ley en la que no conste la reseña
del acta conforme al artículo 13.6.
Artículo 21. Reembolso anticipado.
1. El prestatario podrá en cualquier momento anterior a la expiración del
término pactado reembolsar de forma anticipada total o parcialmente la
cantidad adeudada. Las partes podrán convenir un plazo de comunicación
previa que no podrá exceder de un mes.
2. Cuando el prestatario manifestase su voluntad de reembolsar
anticipadamente la totalidad o parte del préstamo, el prestamista le
facilitará sin demora en papel o en otro soporte duradero la información
necesaria para evaluar esta opción. En dicha información se
cuantificarán, al menos, las consecuencias que tiene para el prestatario
la liquidación total o parcial de sus obligaciones antes de la
terminación del contrato de préstamo, exponiendo con claridad las
hipótesis que se hayan tomado en consideración para su elaboración. Tales
hipótesis deberán ser razonables y justificables.
3. El prestatario tendrá derecho a una reducción del coste total del
préstamo que comprenderá los intereses y los costes correspondientes al
plazo que quedase por transcurrir hasta el momento de su extinción. En
particular, si se hubiera suscrito un contrato de seguro accesorio al de
préstamo del que sea beneficiario el prestamista, ambos se extinguirán
simultáneamente y el prestatario tendrá derecho al extorno de la parte de
prima no consumida por parte de quien la percibió. Se entenderá por
seguro accesorio aquel que haya sido ofrecido por el prestamista al
prestatario junto con el contrato de préstamo con la finalidad de cubrir
los riesgos que pudieran afectar a su capacidad de reembolso del mismo.
4. El prestamista no podrá cobrar compensación o comisión por reembolso o
amortización anticipada total o parcial en los préstamos en supuestos
distintos de los previstos en los tres apartados siguientes.
5. En los contratos de préstamo a tipo de interés variable, o en aquellos
tramos variables de cualquier otro préstamo, las partes podrán establecer
contractualmente una compensación o comisión a favor del prestamista para
alguno de los dos siguientes supuestos que serán excluyentes entre sí:
a) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del
préstamo durante los 5 primeros años de vigencia del contrato de
préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del
prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que
pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma de cálculo
prevista en el apartado 8 de este artículo, con el límite del 0,25 por
ciento del capital reembolsado anticipadamente; o
b) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del
préstamo durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de
préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del
prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que
pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma de cálculo
prevista en el apartado 8 de este artículo, con el límite del 0,5 por
ciento del capital reembolsado anticipadamente.
6. En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de
un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos
suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un
tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la compensación o
comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la
pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del
0,25 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3
primeros años de vigencia del contrato de préstamo.
Transcurridos los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo el
prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de
novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en
los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida
del préstamo, de un tipo de interés fijo.
7. En los contratos de préstamo a tipo de interés fijo o en aquellos
tramos fijos de cualquier otro préstamo, podrá establecerse
contractualmente una compensación o comisión a favor del prestamista que
tendrá los siguientes límites:
a) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del
préstamo durante los [10] primeros años de vigencia del contrato de
préstamo o desde el día que resulta aplicable el tipo fijo, se podrá
establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no
podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el
prestamista, de conformidad con la forma de cálculo prevista en el
apartado siguiente, con el límite del cuatro por ciento del capital
reembolsado anticipadamente; y
b) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del
préstamo desde el fin del período señalado en la letra a) hasta el final
de la vida del préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión
a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida
financiera que pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma
de cálculo prevista en el apartado siguiente, con el límite del tres por
ciento del capital reembolsado anticipadamente.
8. La pérdida financiera sufrida por el prestamista a la que se alude en
los apartados 5, 6 y 7 anteriores se calculará, proporcionalmente al
capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente
en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del
préstamo.
El valor presente de mercado del préstamo se calculará como la suma del
valor actual de las cuotas pendientes de pago hasta la siguiente revisión
del tipo de interés y del valor actual del capital pendiente que quedaría
en el momento de la revisión de no producirse la cancelación anticipada.
El tipo de interés de actualización será el de mercado aplicable al plazo
restante hasta la siguiente revisión. El contrato de préstamo
especificará el índice o tipo de interés de referencia que se empleará
para calcular el valor de mercado de entre los que determine el Ministro
de Economía, Industria y Competitividad.
Artículo 22. Vencimiento anticipado.
1. En los contratos de préstamo cuyo prestatario, fiador o garante sea una
persona física y que estén garantizados mediante hipoteca o por otra
garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad
sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles
construidos o por construir para uso residencial el prestatario perderá
el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato
si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:
a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del
capital del préstamo o de los intereses.
b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al
menos:
i. Al dos por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se
produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se
considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y
no satisfechas equivalgan al impago de nueve plazos mensuales o un número
de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por
un plazo al menos equivalente a nueve meses.
ii. Al cuatro por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora
se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se
considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no
satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de
cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un
plazo al menos equivalente a doce meses.
c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole
un plazo de al menos quince días para su cumplimiento y advirtiéndole de
que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del
préstamo.
2. Las reglas contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario.
Artículo 23. Intereses de demora.
1. En el caso de préstamo concluido por una persona física que esté
garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso
residencial, el interés de demora será el triple del interés legal del
dinero vigente a lo largo del período en el que aquel resulte exigible.
Los intereses de demora sólo podrán devengarse sobre el principal
pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en
el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento
Civil.
2. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este artículo
no admitirán pacto en contrario.
CAPÍTULO III
Régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario, sus
representantes y los prestamistas inmobiliarios
Sección 1.ª Principios generales
Artículo 24. Definiciones.
1. A efectos de esta Ley, debe entenderse por intermediario de crédito
inmobiliario toda persona física o jurídica que, no actuando como
prestamista, ni fedatario público, desarrolla una actividad comercial o
profesional, a cambio de una remuneración, pecuniaria o de cualquier otra
forma de beneficio económico acordado, consistente en poner en contacto,
directa o indirectamente, a una persona física con un prestamista y en
realizar además alguna de las siguientes funciones con respecto a los
contratos de préstamo a que se refiere el artículo 2.1, letras a) y b):
a) presentar u ofrecer a los prestatarios dichos contratos de préstamo,
b) asistir a los prestatarios realizando los trámites previos u otra
gestión precontractual respecto de dichos contratos de préstamos, o
c) celebrar los contratos de préstamo con un prestatario en nombre del
prestamista.
2. A los efectos de esta Ley se entenderá por prestamista inmobiliario a
toda persona física o jurídica que, de manera profesional, realice la
actividad de concesión de los préstamos a los que se refiere el artículo
2.1, letras a) y b).
Artículo 25. Régimen jurídico.
1. El régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario, los
prestamistas inmobiliarios y sus representantes designados será el
determinado por las siguientes normas:
a) Esta Ley y las disposiciones que la desarrollen.
b) Las disposiciones que, en su caso, puedan aprobar las comunidades
autónomas en el ejercicio de las competencias que tengan atribuidas en la
materia, que deberán respetar en todo caso las previsiones establecidas
en las normas a que se refiere la letra anterior.
c) Con carácter supletorio, y para el supuesto de que el prestatario sea
consumidor, la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la
contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y
de servicios de intermediación para la celebración de contratos de
préstamo o crédito.
2. Las secciones 2.ª, 3.ª y 4.ª de este capítulo no se aplicarán a las
entidades de crédito, a las sucursales en España de entidades de crédito
extranjeras o que operen en régimen de libre prestación de servicios, a
los establecimientos financieros de crédito ni a las entidades de pago o
de dinero electrónico híbridas a que se refiere el artículo 11 de la Ley
5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial.
3. Los artículos 26 a 31 no serán de aplicación a las personas que
realicen las actividades de intermediación de crédito previstas en el
apartado 1 del artículo anterior, siempre que dichas actividades se
ejerzan de forma accesoria en el marco de una actividad profesional
regulada por disposiciones legales o reglamentarias que no excluyan la
prestación de tales actividades o servicios, y siempre que la actividad
de intermediación de crédito, sin constituir su actividad principal, esté
íntimamente relacionada con la prestación del contrato principal
celebrado entre el profesional y el prestatario.
Sección 2.ª Intermediarios de crédito inmobiliario
Artículo 26. Registro.
1. Los intermediarios de crédito inmobiliario deberán estar inscritos en
uno de los registros señalados en esta Ley para poder desarrollar, total
o parcialmente, de forma válida las actividades de intermediación
crediticia a que se refiere el artículo 24 o para prestar servicios de
asesoramiento.
2. Los intermediarios de crédito inmobiliario autorizados en un Estado
miembro de la Unión Europea que actúen a través de sucursal o en régimen
de libre prestación de servicios serán inscritos por el Banco de España
en el registro a que se refiere el artículo 27.2.b), a efectos meramente
informativos, una vez sea comunicada por parte de la autoridad competente
de origen la voluntad del intermediario de prestar su actividad en
España.
Artículo 27. Gestión del registro.
1. La gestión del registro será asumida por el Banco de España o por el
órgano competente de cada comunidad autónoma, atendiendo al ámbito
geográfico de actuación del intermediario de crédito inmobiliario.
2. Corresponderá al Banco de España la gestión de la inscripción de:
a) los intermediarios de crédito inmobiliario que operen o vayan a operar
con prestatarios con domicilios situados en todo el Estado o en el ámbito
territorial de más de una comunidad autónoma, siempre que tenga la sede
de su administración central en España, con independencia de que,
adicionalmente, operen o vayan a operar a través de sucursal o en régimen
de libre prestación de servicios en otros Estados, y
b) los intermediarios de crédito inmobiliario que vayan a operar en España
a través de sucursal o en régimen de libre prestación de servicios,
cualquiera que sea el ámbito geográfico en el que vayan a desarrollar su
actividad.
3. La gestión de la inscripción de los intermediarios de crédito
inmobiliario que operen o vayan a operar exclusivamente con prestatarios
domiciliados dentro del ámbito territorial de una única comunidad
autónoma, con independencia de que, adicionalmente, desarrollen o
pretendan desarrollar sus actividades a través de sucursal o en régimen
de libre prestación de servicios en otros Estados, corresponderá al
órgano competente de dicha comunidad autónoma, siempre que la sede de su
administración central esté localizada en la misma.
4. Todo intermediario de crédito inmobiliario que sea persona jurídica
deberá tener su administración central en su domicilio social. En caso de
no ser una persona jurídica, o si siendo una persona jurídica no tiene su
domicilio social en España, deberá tener su administración central en el
Estado miembro en que ejerza de hecho sus actividades principales.
5. El Banco de España será el punto único de contacto a efectos de
facilitar y agilizar la cooperación y el intercambio de información con
otros Estados.
1. La inscripción en el correspondiente registro requerirá la previa
verificación del cumplimiento de los requisitos para poder operar
señalados en la presente Ley y sus normas de desarrollo por parte de la
autoridad competente para su gestión.
2. En particular, la autoridad competente verificará que los
intermediarios de crédito inmobiliario:
a) cuenten con la garantía señalada en el artículo 35;
b) cuenten con los procedimientos escritos, así como con la capacidad
técnica y operativa para el adecuado cumplimiento de los requisitos de
información a que se refiere el artículo 34; dispongan de medios internos
adecuados para la resolución de las reclamaciones de sus prestatarios,
conforme a lo previsto en la disposición adicional primera;
c) hayan designado un representante ante el Servicio Ejecutivo de la
Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales e Infracciones
Monetarias conforme a lo previsto en el artículo 35.1 del Reglamento de
prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo,
aprobado por el Real Decreto 304/2014, de 5 de mayo, cuando se cumplan
los requisitos establecidos en el artículo 31.1 de dicha norma;
d) dispongan de un plan de formación en los conocimientos y competencias a
que se refiere el artículo 14 y sus normas de desarrollo;
3. Además, la autoridad competente verificará respecto de las personas
físicas establecidas como intermediarios de crédito inmobiliario o de los
administradores de un intermediario de crédito inmobiliario con forma de
persona jurídica que:
a) dispongan del nivel de conocimientos y competencia establecidos en el
artículo 14;
b) posean reconocida honorabilidad comercial y profesional;
c) carezcan de antecedentes penales por haber cometido delitos graves, ya
sea contra la propiedad, el patrimonio y el orden socioeconómico, de
falsedad o cualquier otro cometido con ocasión del ejercicio de
actividades financieras;
d) no hayan sido declarados en concurso con anterioridad salvo que hayan
sido rehabilitados.
Igualmente, la autoridad competente verificará que se cumplan el resto de
los requerimientos que el Gobierno pueda establecer mediante Real
Decreto.
4. Los criterios establecidos de conformidad con el artículo 14 para
determinar si el personal de los intermediarios de crédito inmobiliario
cumple los requisitos de conocimientos y competencia serán publicados por
los correspondientes registros a que se refiere el artículo 26.
Artículo 29. Procedimiento de inscripción.
1. El procedimiento para inscripción en el registro de intermediarios de
crédito inmobiliario será el siguiente:
a) El plazo para resolver será de 3 meses desde la recepción de la
solicitud en el registro del órgano competente.
b) La solicitud se entenderá desestimada por silencio administrativo si,
transcurrido ese plazo máximo, no se hubiera notificado resolución
expresa.
c) La decisión sobre la procedencia o improcedencia de la inscripción
deberá motivarse.
d) Durante la tramitación del procedimiento podrán subsanarse las
deficiencias detectadas en la solicitud de inscripción y requerirse
cuanta información adicional se considere necesaria para comprobar el
cumplimiento de los requisitos exigibles para ser inscrito.
2. El plazo máximo para resolver se podrá suspender hasta la obtención de
dicha información, en los términos previstos en el artículo 22 de la Ley
39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las
Administraciones Públicas.
3. En el caso de inscripción de intermediarios de crédito vinculados a un
solo prestamista, corresponderá a dicho prestamista la solicitud de
reconocimiento e inscripción del intermediario de que se trate en el
registro correspondiente.
Artículo 30. Información y publicidad del registro.
1. Los registros de intermediarios de crédito inmobiliario deberán
contener, al menos, la información siguiente:
a) los nombres de los titulares y administradores, de sus representantes
designados, así como de los administradores de las sucursales radicadas
en España y de los intermediarios de crédito inmobiliario operantes en
régimen de libre prestación de servicios en España,
b) el Estado o Estados miembros en los que el intermediario de crédito
inmobiliario realice actividades en régimen de libre establecimiento o de
libre prestación de servicios,
c) la indicación de si el intermediario de crédito inmobiliario está
vinculado o no con un único prestamista y, si así fuera, la
identificación de éste, y
d) los datos identificativos de la entidad con la que se ha contratado la
garantía prevista en el artículo 34.
2. El registro será público, gratuito para los ciudadanos y garantizará el
acceso pleno de forma fácil y rápida y estará disponible en línea. Las
autoridades competentes para su gestión establecerán los medios
necesarios para asegurar estos principios y para mantener actualizada de
forma permanente toda la información incluida.
El Banco de España informará, asimismo, sobre los órganos competentes para
el registro y supervisión de los intermediarios de crédito inmobiliario
en cada comunidad autónoma y Estado miembro de la Unión Europea.
3. Al objeto de asegurar la coherencia, calidad y unidad de la información
a suministrar al prestatario y a otros Estados miembros, el Banco de
España podrá establecer mediante circular los requisitos técnicos mínimos
respecto al contenido y formato de la información que debe reflejar el
registro y la información introducida por la autoridad que, conforme al
artículo 27, asuma su gestión.
4. El Banco de España creará un punto único de información que permita el
acceso público fácil y rápido y que agregará la información del conjunto
de registros. A estos efectos, las autoridades competentes de las
comunidades autónomas encargadas de la gestión del registro en su
territorio deberán comunicar, y actualizar, los actos de registro,
variación de datos y cancelación al Banco de España por los medios y con
la periodicidad que establezca el Banco de España mediante circular.
Artículo 31. Revocación de la inscripción en el registro.
1. La autoridad competente para la gestión del registro con arreglo al
artículo 27 podrá revocar el reconocimiento para operar como
intermediario de crédito inmobiliario en el correspondiente registro, si
éste, o, en su caso, el prestamista para el que trabaje en exclusiva:
a) renuncia expresamente al mismo o no ha llevado a cabo actividades o
prestado ninguno de los servicios contemplados en el artículo 24.1,
durante los seis meses inmediatamente anteriores al inicio del expediente
de revocación,
b) ha obtenido el reconocimiento por medio de declaraciones falsas o
engañosas o por cualquier otro medio irregular,
c) deja de cumplir sobrevenidamente los requisitos requeridos para la
inscripción en el correspondiente registro, o
d) se impone mediante resolución sancionadora firme.
2. Previa audiencia al interesado, la resolución que revoque el
reconocimiento para operar como intermediario de crédito inmobiliario,
del que se dejará constancia en el registro, determinará la cancelación
automática de la inscripción.
En el supuesto contemplado en la letra a) del apartado anterior, se podrá
prescindir del trámite de audiencia cuando no figuren otros interesados
ni sean tenidos en cuenta otros hechos o alegaciones que las aducidas por
el interesado.
3. El Banco de España notificará la revocación de la inscripción, en su
caso, a las autoridades competentes del Estado o Estados miembros de
acogida por cualquier medio que resulte adecuado. Esta comunicación habrá
de realizarse de forma inmediata a la revocación o en plazo más breve
posible, que no será superior a catorce días. Si la autoridad competente
fuera la autonómica, deberá comunicar la
revocación al Banco de España de forma inmediata, sin que el plazo de la
comunicación pueda superar los 10 días.
Artículo 32. Supervisión de los intermediarios de crédito inmobiliario.
1. Corresponderá la supervisión de los intermediarios de crédito
inmobiliario al Banco de España o al órgano competente de la comunidad
autónoma, conforme a lo previsto para el registro en el artículo 27.
Además, corresponderá al Banco de España la supervisión de los
intermediarios de crédito inmobiliario que actúen en España a través de
sucursal o en régimen de libre prestación de servicios conforme a lo
previsto en el artículo 33.
2. La autoridad competente se asegurará de que los intermediarios de
crédito inmobiliario y sus representantes designados consten en el
registro y cumplan permanentemente las obligaciones establecidas en esta
Ley y su normativa de desarrollo.
3. Las actividades de los intermediarios de crédito inmobiliario
vinculados a un único prestamista inmobiliario serán vigiladas por éste,
a fin de asegurar que cumplen las disposiciones de la presente Ley y sus
normas de desarrollo, sin perjuicio de las facultades de supervisión de
la autoridad competente. En particular, el prestamista será igualmente
responsable de vigilar el cumplimiento de los requisitos de conocimientos
y competencia del intermediario de crédito inmobiliario vinculado y de su
personal.
El prestamista responderá frente a las autoridades competentes de toda
acción u omisión del intermediario de crédito inmobiliario vinculado que
actúe en nombre del prestamista respecto de las obligaciones señaladas en
la presente Ley. Si se tratase de un intermediario de crédito no
vinculado, el prestamista y el intermediario responderán solidariamente,
pudiendo repetir, en su caso, el prestamista contra el intermediario.
Artículo 33. Supervisión de la actuación a través de sucursales y en
régimen de libre prestación de servicios de los intermediarios de crédito
inmobiliario.
1. Si el Banco de España comprueba que una sucursal de un intermediario de
crédito inmobiliario o un intermediario de crédito inmobiliario en
régimen de libre prestación de servicios establecido en España no cumple
la normativa aplicable en materia de normas de conducta en la concesión
de préstamos al prestatario, obligación de información gratuita a los
prestatarios o prestatarios potenciales, requisitos de conocimiento y
competencia aplicables al personal, publicidad y comercialización,
información general y precontractual, información en relación con los
intermediarios de crédito inmobiliario y los representantes designados,
explicaciones adecuadas, cálculo de la TAE, revelación y verificación de
la información relativa al prestatario, servicios de asesoramiento y
mecanismos de resolución extrajudicial de litigios, le exigirá que ponga
fin a su situación irregular.
Si el intermediario de crédito inmobiliario no realiza las actuaciones
oportunas, el Banco de España podrá adoptar las medidas previstas en los
títulos III y IV de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación,
supervisión y solvencia de entidades de crédito para que el intermediario
de crédito ponga fin a su situación irregular e informará, a las
autoridades supervisoras competentes del Estado miembro de origen de las
medidas adoptadas.
2. Si, a pesar de las medidas adoptadas por el Banco de España, el
intermediario de crédito inmobiliario continúa infringiendo las medidas a
que se refiere el apartado anterior, el Banco de España podrá, tras
informar a las autoridades supervisoras competentes del Estado miembro de
origen, tomar las medidas oportunas a fin de evitar nuevas
irregularidades o sancionarlas y, en la medida en que sea necesario,
prohibir al intermediario de crédito inmobiliario efectuar nuevas
operaciones en España. Se informará a la Comisión Europea sin demora
acerca de estas medidas.
Si la autoridad competente del Estado miembro de origen está en desacuerdo
con las medidas adoptadas por el Banco de España, podrá remitir el asunto
a la Autoridad Bancaria Europea (en adelante ABE) y solicitar su
asistencia de conformidad con el artículo 19 del Reglamento (UE) n.º
1093/2010 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 24 de noviembre de
2010, por el que se crea una Autoridad Europea de Supervisión (ABE), se
modifica la Decisión n.º 716/2009/CE y se deroga la Decisión 2009/78/ CE
de la Comisión. En tal caso, la ABE podrá actuar con arreglo a las
facultades que le confiere dicho artículo.
3. El Banco de España podrá examinar las disposiciones adoptadas por la
sucursal y pedir las modificaciones estrictamente necesarias para cumplir
sus obligaciones con arreglo al apartado 1 y para permitir que las
autoridades competentes del Estado miembro de origen puedan imponer el
cumplimiento
de las obligaciones establecidas en relación con las normas de conducta en
la concesión de préstamos al prestatario o prestatario potencial, y en
las medidas adoptadas de conformidad con dichos artículos respecto a los
servicios prestados por la sucursal.
4. Cuando el Banco de España tenga motivos claros y demostrables para
determinar que un intermediario de crédito inmobiliario que opera en
régimen de libre prestación de servicios infringe las obligaciones
derivadas de la presente Ley y su normativa de desarrollo, o que un
intermediario de crédito inmobiliario que posee una sucursal en España
infringe las obligaciones derivadas de disposiciones distintas de las
indicadas en el apartado 1 adoptadas en virtud de la presente Ley,
comunicará los hechos a la autoridad competente del Estado miembro de
origen, que tomará las medidas oportunas.
Si la autoridad competente del Estado miembro de origen no adopta ninguna
medida en el plazo de un mes a partir de la comunicación de tales hechos,
o si, pese a las medidas adoptadas por aquella, un intermediario de
crédito inmobiliario persiste en una actuación claramente perjudicial
para los intereses de los prestatarios o el funcionamiento correcto de
los mercados, el Banco de España:
a) Tras informar a la autoridad competente del Estado miembro de origen,
adoptará cuantas medidas resulten necesarias para proteger a los
prestatarios y preservar el buen funcionamiento de los mercados, tales
como impedir que el intermediario de crédito inmobiliario infractor
inicie nuevas operaciones en su territorio. Se informará a la Comisión y
a la ABE sin demora acerca de estas medidas.
b) Podrá remitir el asunto a la ABE y solicitar su asistencia de
conformidad con el artículo 19 del Reglamento (UE) n.º 1093/2010. En tal
caso, la ABE podrá actuar con arreglo a los poderes que le confiere dicho
artículo.
5. Cuando un intermediario de crédito inmobiliario reconocido en otro
Estado miembro haya establecido una sucursal en España, la autoridad
competente del Estado miembro de origen podrá, en el ejercicio de sus
responsabilidades y tras haber informado a las autoridades supervisoras
competentes del Estado miembro de acogida, realizar inspecciones in situ
de esa sucursal.
6. El Banco de España actuará de forma análoga cuando se trate de un
intermediario de crédito inmobiliario de un país no miembro de la Unión
Europea actuando en España a través de una sucursal o en régimen de libre
prestación de servicios. En tal caso, no será necesario que se informe de
las medidas adoptadas a la Comisión y a la ABE.
Artículo 34. Requisitos de información de los intermediarios de crédito
inmobiliario.
1. Con antelación suficiente a la prestación de cualquiera de las
actividades propias de la intermediación de crédito inmobiliario
establecidas en el artículo 24.1, el intermediario de crédito o el
representante designado facilitarán al prestatario, como mínimo, la
información siguiente en papel o cualquier otro soporte duradero:
a) La identidad y domicilio del intermediario de crédito inmobiliario.
b) El registro en el que esté inscrito, el número de registro, y los
medios para comprobar esa inscripción.
c) Si el intermediario de crédito inmobiliario está vinculado a uno o más
prestamistas o trabaja exclusivamente para ellos, en cuyo caso, indicará
los nombres de los prestamistas en nombre de los cuales actúa.
d) Si el intermediario de crédito inmobiliario ofrece o no servicios de
asesoramiento y si éstos son independientes.
e) La remuneración que, en su caso, el prestatario deba abonar al
intermediario de crédito inmobiliario por sus servicios o, cuando ello no
sea posible, el método para calcular dicha remuneración.
f) Los procedimientos a disposición de los prestatarios u otros
interesados para realizar reclamaciones extrajudiciales, contra los
intermediarios de crédito inmobiliario y, en su caso, las vías de acceso
a dichos procedimientos.
g) Si procede, la existencia y, cuando se conozca, el importe de las
comisiones u otros incentivos que el prestamista o un tercero han de
abonar al intermediario de crédito inmobiliario por sus servicios en
relación con el contrato de préstamo. Si el importe no es conocido en el
momento de facilitarse la información, el intermediario de crédito
inmobiliario informará al prestatario de que el importe real será
revelado posteriormente en la ficha de información personalizada.
h) Cuando el intermediario de crédito cobre una remuneración al
prestatario y reciba adicionalmente una comisión del prestamista o de un
tercero, deberá informar al prestatario si la remuneración se deducirá o
no, total o parcialmente, de la comisión.
2. Los intermediarios de crédito inmobiliario que no estén vinculados pero
reciban comisiones de uno o más prestamistas informarán al prestatario
del derecho de éste a exigir información sobre los diferentes tipos y
cuantías de comisión que abonan los distintos prestamistas que
proporcionan los contratos de crédito que se ofrecen al prestatario.
3. La remuneración que, en su caso, el prestatario deba abonar al
intermediario de crédito inmobiliario por sus servicios será comunicada
al prestamista por aquel para su inclusión en el cálculo de la TAE.
4. Los intermediarios de crédito inmobiliario deben asegurarse de que sus
representantes designados, cuando se pongan en contacto con el
prestatario o antes de entablar negociaciones con él, le comuniquen,
además de la información prevista en el presente artículo, la calidad en
la que actúan y el intermediario de crédito inmobiliario al que
representan.
5. Los intermediarios de crédito inmobiliario o representantes designados
deben presentar fielmente al prestamista correspondiente la información
necesaria obtenida a través del prestatario, con el fin de que pueda
realizarse la evaluación de la solvencia, sin perjuicio de lo previsto en
la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de
Carácter Personal.
Artículo 35. Requisitos de garantía de los intermediarios de crédito
inmobiliario.
1. Los intermediarios de crédito inmobiliario deberán disponer de un
seguro de responsabilidad civil profesional o aval bancario para hacer
frente a las responsabilidades que pudieran surgir por negligencia
profesional en el ámbito territorial en el que ofrezcan sus servicios. No
obstante, en el caso de los intermediarios de crédito inmobiliario
vinculados, el seguro o aval bancario puede ser aportado por un
prestamista en cuyo nombre el intermediario de crédito esté facultado
para actuar.
2. El Gobierno establecerá mediante real decreto el importe mínimo y las
condiciones que debe cumplir el seguro de responsabilidad civil
profesional o aval bancario.
Artículo 36. Actividad transfronteriza de los intermediarios de crédito
inmobiliario.
1. El reconocimiento de un intermediario de crédito inmobiliario por la
autoridad competente de su Estado miembro de origen será válido para la
realización de las actividades y la provisión de los servicios
contemplados en el reconocimiento, siempre y cuando las actividades que
el intermediario de crédito inmobiliario se proponga realizar estén
amparadas por el reconocimiento, previa inscripción en el registro
previsto en el artículo 27.
No obstante, los intermediarios de crédito inmobiliario no estarán
autorizados a prestar sus servicios en relación con contratos de préstamo
ofrecidos por entidades no crediticias a prestatarios en un Estado
miembro en el que dichas entidades no estén autorizadas a ejercer sus
actividades.
2. Todo intermediario de crédito inmobiliario registrado en el Banco de
España que se proponga ejercer su actividad por vez primera en otro u
otros Estados en régimen de libre prestación de servicios o que se
proponga establecer una sucursal informará de ello al Banco de España
conforme a los modelos o formularios que establezca el mismo.
En el plazo de un mes a partir del momento de haber sido informado, el
Banco de España notificará a las autoridades competentes del Estado o
Estados miembros de acogida, en su caso, la intención del intermediario
de crédito, e informará al mismo tiempo al intermediario interesado de
dicha notificación. El Banco de España notificará a las autoridades
competentes del Estado o Estados miembros de acogida de que se trate el
prestamista o prestamistas a los que esté vinculado el intermediario de
crédito y les comunicará si el prestamista asume o no la responsabilidad
plena e incondicional de las actividades del intermediario de crédito.
El intermediario de crédito podrá iniciar su actividad un mes después de
la fecha en que el Banco de España le haya informado de la notificación
mencionada en el párrafo anterior.
Sección 3.ª Representantes designados de los intermediarios de crédito
inmobiliario
Artículo 37. Concepto de representante designado.
A los efectos de este capítulo se entiende por representante designado
toda persona física o jurídica que realiza las actividades propias de un
intermediario de crédito inmobiliario en nombre y por cuenta de un único
intermediario, bajo la responsabilidad plena e incondicional de éste.
Artículo 38. Responsabilidades de los intermediarios de crédito
inmobiliario respecto de los representantes designados.
1. Los intermediarios de crédito inmobiliario garantizarán que los
representantes designados cumplan como mínimo los requisitos enunciados
en los artículos 28.3 y 35. No obstante, el seguro de responsabilidad
civil profesional o aval bancario podrá aportarse por el intermediario de
crédito inmobiliario en cuyo nombre esté facultado para actuar el
representante designado.
2. Sin perjuicio de la supervisión de los representantes designados por la
autoridad competente, los intermediarios de crédito inmobiliario
vigilarán las actividades de sus representantes designados a fin de
garantizar el pleno cumplimiento de la normativa vigente. En particular,
los intermediarios de crédito inmobiliario serán responsables frente a
las autoridades competentes y frente a los prestatarios de supervisar el
cumplimiento de los requisitos de conocimientos y competencia de los
representantes designados y del personal de estos últimos.
3. Si el representante designado lo ha sido por un intermediario de
crédito inmobiliario vinculado a un único prestamista, éste último
responderá de toda acción u omisión del representante designado realizada
en nombre del intermediario de crédito inmobiliario vinculado en los
ámbitos regulados por la presente Ley.
En los demás casos, la responsabilidad descrita en el párrafo anterior
será asumida por el intermediario de crédito inmobiliario.
Artículo 39. Obligaciones de comunicación y registro de los representantes
designados.
Los intermediarios de crédito inmobiliario comunicarán al registro
correspondiente conforme a lo previsto en el artículo 27 sus
representantes designados y sus establecimientos, con la finalidad de ser
inscritos en tal registro.
Artículo 40. Actividad transfronteriza de los representantes designados.
Los representantes designados de los intermediarios de crédito
inmobiliario podrán realizar alguna de las actividades de intermediación
de crédito establecidas en el artículo 24.1 únicamente en los Estados
miembros en los que el intermediario de crédito inmobiliario del cual son
representantes tenga reconocimiento para ejercer sus actividades.
Artículo 41. Supervisión de representantes designados.
Las normas de supervisión previstas en los artículos 32 y 33 serán
aplicables a los representantes designados de los intermediarios de
crédito inmobiliario.
Sección 4.ª Prestamistas inmobiliarios
Artículo 42. Registro.
1. La actividad de concesión o gestión de los préstamos determinados en el
artículo 2.1 con carácter profesional sólo podrá realizarse por aquellos
prestamistas inmobiliarios debidamente inscritos en el registro
correspondiente conforme a los criterios recogidos en el artículo 27.
Reglamentariamente se establecerán los requisitos que deben cumplir para
su registro.
No será preciso disponer de dicho registro para ejercer esa actividad por
parte de una entidad de crédito, un establecimiento financiero de crédito
o una sucursal en España de una entidad de crédito.
2. El Registro Mercantil y los demás registros públicos denegarán la
inscripción de aquellas entidades cuya actividad u objeto social resulten
contrarios a lo dispuesto en este artículo, así como de los actos o
negocios a que se refiere el apartado 1. Las inscripciones realizadas
contraviniendo lo anterior serán nulas de pleno derecho. Dicha nulidad no
perjudicará los derechos de terceros de buena fe, adquiridos conforme al
contenido de los correspondientes registros.
3. El reconocimiento y el registro de los prestamistas inmobiliarios que
operen o vayan a operar exclusivamente dentro del ámbito territorial de
una comunidad autónoma corresponderá a la autoridad competente designada
en cada comunidad autónoma, en el marco del capítulo I de la Ley 2/2009,
de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores
de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación
para la celebración de contratos de préstamo o crédito.
4. Los prestamistas inmobiliarios que operen o vayan a operar fuera del
ámbito territorial de una única comunidad autónoma deberán estar
registrados por el Banco de España, previa verificación de los requisitos
establecidos en la presente Ley y sus normas de desarrollo, conforme a lo
previsto en los artículos 26 a 29.
5. El Banco de España o la autoridad competente en cada comunidad
autónoma, conforme a lo previsto en los apartados 3 y 4 de este artículo,
podrá revocar el reconocimiento concedido a cualquier prestamista
inmobiliario en los términos previstos en el artículo 31.
Artículo 43. Supervisión de los prestamistas inmobiliarios.
El Banco de España o la autoridad competente de cada comunidad autónoma,
según corresponda conforme a lo dispuesto para el registro en el artículo
anterior, supervisará el cumplimiento permanente de las obligaciones y
los requisitos indicados en esta Ley y su normativa de desarrollo por
parte de los prestamistas inmobiliarios.
CAPÍTULO IV
Régimen sancionador de los prestamistas, intermediarios de crédito y sus
representantes designados
Artículo 44. Carácter de normas de ordenación y disciplina.
Las obligaciones establecidas en esta Ley y sus normas de desarrollo
tendrán el carácter de normas de ordenación y disciplina para los
intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y
los prestamistas inmobiliarios, ya sean personas físicas o jurídicas
cualquiera de los anteriores.
Artículo 45. Infracciones.
1. Son infracciones muy graves:
a) la realización de actos u operaciones por parte de un prestamista,
intermediario o su representante designado o una sucursal en España,
conforme al artículo 31.2, con incumplimiento de las obligaciones
previstas en esta Ley y en su normativa de desarrollo, siempre que por el
número de afectados, la reiteración de la conducta o los efectos sobre la
confianza de la clientela y la estabilidad del sistema financiero tales
incumplimientos puedan estimarse como especialmente relevantes, conforme
al apartado x) del artículo 92 de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de
ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito;
b) la realización reiterada y con carácter profesional de actos o negocios
señalados en los artículos 2 y 24 por parte de un prestamista o
intermediario inmobiliario sin estar previamente registrado en la forma y
con los requisitos exigidos por la presente Ley.
c) el incumplimiento por parte de un prestamista o intermediario de
crédito inmobiliario del deber de confidencialidad sobre los datos
recibidos de la Central de Información de Riesgos, su uso para fines
diferentes de los previstos en la normativa reguladora de la misma, o la
solicitud de informes sobre personas titulares de riesgos fuera de los
casos expresamente autorizados en la citada normativa. Todo ello salvo
que, por el número de afectados o por la importancia de la información,
tales incumplimientos puedan estimarse poco relevantes.
2. Son infracciones graves:
a) la realización de actos u operaciones por parte de un prestamista,
intermediario o representante designado o una sucursal en España,
conforme al artículo 32.2, con incumplimiento de las obligaciones
señaladas en esta Ley y en su normativa de desarrollo, si no se dan las
circunstancias descritas en el artículo 45.1.a), salvo que tales hechos
tengan carácter ocasional o aislado;
b) la no remisión por parte de un prestamista o intermediario de crédito
inmobiliario al Banco de España de los datos o documentos que deban serle
remitidos o que el mismo requiera en el ejercicio de sus funciones en
aplicación de lo previsto en el capítulo IV de la Ley 44/2002, de 22 de
noviembre, de Medidas de Reforma del Sistema Financiero, o su remisión
incompleta o inexacta. A los efectos de esta letra se entenderá,
asimismo, como falta de remisión, la remisión extemporánea fuera del
plazo previsto en la norma correspondiente o del plazo concedido por el
órgano competente al efectuar, en su caso, el oportuno requerimiento;
c) el incumplir el deber de confidencialidad sobre los datos recibidos de
la Central de Información de Riesgos, su uso para fines diferentes de los
previstos en la normativa reguladora de la misma, o la solicitud de
informes sobre personas titulares de riesgos fuera de los casos
expresamente autorizados en dicha Ley, siempre que ello no suponga una
infracción muy grave de conformidad con lo dispuesto en el artículo
anterior.
3. Son infracciones leves el incumplimiento de cualquier precepto de esta
Ley o sus normas de desarrollo que no constituya infracción grave o muy
grave de las señaladas en los dos apartados anteriores, de conformidad
con lo previsto en el artículo 94 de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de
ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.
Artículo 46. Sanciones.
1. La comisión de infracciones muy graves, graves y leves será sancionada,
respectivamente, conforme a lo previsto en los artículos 97, 98 y 99 de
la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de
entidades de crédito.
2. Las sanciones previstas en el apartado anterior se entenderán sin
perjuicio de la aplicación de las correspondientes sanciones que pudieran
imponerse a quienes ejerzan cargos de administración o dirección en las
personas jurídicas infractoras conforme a los artículos 100, 101, 102,
104 y 105 de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y
solvencia de entidades de crédito.
3. La determinación de las sanciones se ajustará a los criterios previstos
en el artículo 103 de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación,
supervisión y solvencia de entidades de crédito.
4. Cuando se apliquen a intermediarios de crédito inmobiliario, a
prestamistas inmobiliarios distintos de entidades de crédito, los
importes fijos de las multas señalados en los artículos 97, 98 y 99 de la
Ley 10/2014, de 26 de junio, se entenderán reducidos del modo siguiente:
a) la multa de entre 5.000.000 y 10.000.000 de euros señalada en el
artículo 97.1.a) 2.º pasará a ser de entre 500.000 y 1.000.000 de euros,
b) la multa de entre 2.000.000 y 5.000.000 de euros señalada en el
artículo 98.1.b) pasará a ser de entre 200.000 y 500.000 euros, y
c) la multa de entre 100.000 y 1.000.000 de euros señalada en el artículo
99.1.b) pasará a ser de entre 10.000 y 100.000 euros.
Artículo 47. Órganos competentes, procedimiento y prescripción.
1. El régimen aplicable a la determinación del órgano competente, al
procedimiento sancionador, a la prescripción de las infracciones y las
sanciones, a la concurrencia con procedimientos penales, a las medidas
provisionales y al régimen de publicidad de las sanciones, en particular,
será el previsto en el Capítulo IV del Título IV de la Ley 10/2014, de 26
de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.
2. En el caso de intermediarios de crédito inmobiliario y de prestamistas
inmobiliarios que operen exclusivamente en el ámbito de una comunidad
autónoma, corresponderá a ésta determinar los órganos competentes para la
incoación y resolución del procedimiento sancionador por los
incumplimientos de las obligaciones establecidas en la presente Ley y sus
disposiciones de desarrollo.
3. En el caso de la infracción prevista en el artículo 45.1.b), la
incoación y resolución del procedimiento sancionador corresponderá al
Banco de España o al órgano correspondiente de la comunidad autónoma,
conforme los criterios previstos en los artículos 27 o 42.3, ya se trate
una persona física o jurídica.
4. El Banco de España será competente para la incoación y resolución del
procedimiento sancionador en relación con las infracciones recogidas en
el artículo 45.1.c) y 45.2.b) y c), con independencia del registro en el
que se encuentre inscrito el intermediario de crédito inmobiliario o el
prestamista inmobiliario.
Disposición adicional primera.
1. El prestamista inmobiliario o el intermediario de crédito inmobiliario
y el prestatario consumidor podrán someter sus conflictos al arbitraje de
consumo, de mutuo acuerdo o mediante adhesión de aquéllos al Sistema
Arbitral del Consumo o a otros sistemas de resolución extrajudicial de
conflictos, que figuren en la lista que publica la Comisión Europea sobre
sistemas alternativos de resolución de conflictos con consumidores y que
respete los principios establecidos por la normativa europea. Los
prestatarios podrán también someter unilateralmente los conflictos a los
mecanismos previstos en la legislación sobre protección de los clientes
de servicios financieros.
2. Los órganos arbitrales de consumo o los órganos previstos en la
legislación sobre protección de los clientes de servicios financieros,
que intervengan en la resolución de estas reclamaciones, habrán de
cooperar en la resolución de los conflictos de carácter transfronterizo
que se produzcan a nivel intracomunitario, a través de la Red
transfronteriza de denuncia extrajudicial sobre servicios financieros o
cualquier otro mecanismo habilitado al efecto.
Disposición adicional segunda. Cooperación con otras autoridades
supervisoras competentes.
1. El Banco de España cooperará con las autoridades supervisoras
competentes de otros Estados miembros de la Unión Europea siempre que sea
necesario para llevar a cabo las funciones establecidas en virtud del
capítulo III, haciendo uso a tal fin de las facultades que les atribuya
la presente Ley y su normativa de desarrollo.
El Banco de España prestará ayuda a las autoridades supervisoras
competentes de los demás Estados miembros de la Unión Europea, y en
particular, intercambiarán información y colaborarán en toda
investigación o en las actividades de supervisión.
Cuando el Banco de España intercambie información con otras autoridades
supervisoras competentes con arreglo a la presente Ley podrá indicar en
el momento de la comunicación que dicha información solo puede divulgarse
si cuenta con su consentimiento expreso, en cuyo caso la información
únicamente podrá intercambiarse para los fines que haya autorizado.
El Banco de España podrá transmitir la información recibida a las demás
autoridades supervisoras competentes. Sin embargo, solo podrá transmitir
esa información a otros organismos o personas físicas o jurídicas cuando
las autoridades supervisoras competentes que hayan transmitido la
información den su consentimiento expreso y únicamente para los fines
aprobados por dichas autoridades, excepto en circunstancias debidamente
justificadas, en cuyo caso informará inmediatamente de ello a la
autoridad competente que facilitó la información.
2. El Banco de España solo podrá negarse a dar curso a una solicitud de
cooperación en una actividad de investigación o supervisión, o a
intercambiar información conforme a lo previsto en esta disposición
adicional en caso de que:
a) la investigación, la verificación in situ, la actividad de supervisión
o el intercambio de información puedan atentar contra la soberanía de
España, la seguridad o el orden público,
b) se haya incoado ya un procedimiento judicial o arbitral en España por
los mismos hechos y contra las mismas personas, o
c) haya recaído sentencia firme en España con respecto a las mismas
personas y los mismos hechos.
En caso de denegación, el Banco de España lo notificará debidamente a la
autoridad competente solicitante, facilitando la mayor información
posible al respecto.
3. El Banco de España podrán remitir a la ABE los casos en que una
solicitud de cooperación, en particular el intercambio de información,
haya sido denegada o no haya recibido respuesta en un plazo razonable, y
solicitar la asistencia de la ABE de conformidad con lo dispuesto en el
artículo 19 del Reglamento (UE) n.º 1093/2010.
En tales casos, la ABE podrá actuar con arreglo a los poderes que le
confiere dicho artículo, y toda decisión vinculante que adopte de
conformidad con dicho artículo será vinculante para las autoridades
supervisoras competentes, con independencia de que dichas autoridades
sean miembros de la ABE o no.
4. La autoridad competente informará a la Comisión Nacional del Mercado de
Valores y a la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, según
corresponda, cuando en el ejercicio de sus competencias tenga
conocimiento de posibles irregularidades en la comercialización de
productos y servicios financieros que sean objeto de venta combinada
junto con préstamos, al objeto de coordinar sus actuaciones de
supervisión.
1. El Banco de España promoverá medidas que apoyen la educación de los
prestatarios sobre la responsabilidad en la contratación de préstamos y
la gestión de deudas, en particular en relación con los contratos de
préstamo inmobiliario.
2. El Banco de España elaborará y mantendrá actualizada una "Guía de
Acceso al Préstamo Hipotecario" y una "Guía de Acceso a la Hipoteca
Inversa". Los prestamistas e intermediarios de crédito inmobiliario
tendrán dichas guías a disposición de los prestatarios en la forma que se
determine por el Ministro de Economía, Industria y Competitividad.
Disposición adicional cuarta. Conservación de documentación
precontractual.
Las personas que realicen las actividades reguladas en esta Ley estarán
obligadas a conservar los documentos en los que se plasme la información
precontractual entregada al prestatario en cumplimiento de las
obligaciones establecidas en esta Ley y su normativa de desarrollo, al
objeto de acreditar el cumplimiento de dichas obligaciones, durante un
plazo mínimo de 6 años desde el momento de la finalización de los efectos
del contrato respecto del prestatario. La misma obligación tendrán
respecto de la información precontractual relativa a productos o
servicios que sean objeto de venta vinculada o combinada exigida por la
normativa sectorial correspondiente en cada caso.
En el caso de subrogación o de cesión, el prestamista que suscribió el
préstamo deberá seguir conservando la documentación precontractual
durante el plazo señalado en el párrafo anterior y trasladar al
cesionario o prestamista que se subroga, en el caso que le fuera
requerida por éste y a costa de éste, copia de la misma. Tanto el
prestamista inicial como el prestamista que se subroga o el cesionario
estarán obligados a facilitar dicha documentación al prestatario, si es
reclamada por éste.
Disposición adicional quinta. Desarrollo autonómico.
Sin perjuicio del desarrollo de la legislación básica estatal que realicen
las comunidades autónomas en el ejercicio de las competencias asumidas
estatutariamente, la información precontractual a facilitar a los
prestatarios debe ser homogénea, en aras de la unidad de mercado, de tal
forma que puedan valorar adecuadamente las diferencias entre unas ofertas
y otras en todo el territorio español, por lo que la normativa autonómica
deberá respetar los modelos normalizados de información que se
establezcan por la normativa básica, y no podrá exigir adicionar
documentación complementaria que pueda producir confusión en el
prestatario y distorsione el objeto de la normativa básica de
transparencia.
Disposición adicional sexta. Supuestos de subrogación de deudor y novación
modificativa del contrato de préstamo.
Las disposiciones previstas en esta Ley serán de aplicación a los
supuestos de subrogación de deudor en la obligación personal cuando la
misma se produzca con ocasión de la transmisión del bien hipotecado y a
los de novación modificativa del contrato de préstamo.
Disposición adicional séptima. Obligaciones del empresario con ocasión de
la transmisión del inmueble hipotecado.
El empresario que, con ocasión de la transmisión de un inmueble
hipotecado, vaya a pactar con el comprador la subrogación de éste en la
obligación personal de un préstamo inmobiliario sujeto a esta Ley debe
comunicarlo al prestamista con al menos 15 días de antelación a la fecha
de la firma prevista, al
objeto de que el prestamista pueda realizar el necesario análisis de su
solvencia y dar cumplimiento a los requisitos de información
precontractual y el resto de las obligaciones exigidas en esta Ley y su
desarrollo reglamentario.
Disposición adicional octava. Obligaciones de notarios y registradores con
ocasión de la autorización e inscripción del préstamo hipotecario.
El notario autorizante de una escritura de préstamo sujeto a la presente
Ley entregará o remitirá telemáticamente al prestatario sin coste copia
simple de aquella, a la que, en su caso, acompañará la nota de despacho
practicada por el registrador en la copia autorizada. Los registradores
de la propiedad remitirán también gratuitamente y de forma telemática al
interesado nota simple literal de la inscripción practicada.
Disposición adicional novena. Honorarios notariales y registrales en la
subrogación o en la novación modificativa de préstamos hipotecarios por
cambio de tipo de interés variable a fijo.
Para el cálculo de los honorarios notariales de las escrituras de
subrogación de un tercero en los derechos del acreedor o de novación
modificativa de los créditos o préstamos hipotecarios incluidos en el
ámbito de aplicación de esta Ley en las que se sustituya un tipo de
interés variable por uno fijo, con o sin bonificaciones en el mismo, se
aplicarán los aranceles correspondientes a los "Documentos sin cuantía"
previstos en el número 1 del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre,
por el que se aprueba el arancel de los Notarios.
Para el cálculo de los honorarios registrales de las escrituras de
subrogación de un tercero en los derechos del acreedor o de novación
modificativa de los créditos o préstamos hipotecarios incluidos en el
ámbito de aplicación de esta Ley en las que se sustituya un tipo de
interés variable por uno fijo, con o sin bonificaciones en el mismo, se
aplicarán los aranceles correspondientes al número 2, "Inscripciones",
del anexo I del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se
aprueba el arancel de los Registradores de la Propiedad, tomando como
base la cifra del capital pendiente de amortizar, con una reducción del
90 por ciento.
1. Esta Ley no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos
con anterioridad a su entrada en vigor.
2. No obstante, las previsiones de esta Ley resultarán de aplicación a
aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación
o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor. En particular,
el prestamista deberá informar al prestatario en los términos señalados
en el artículo 12 de aquellos contenidos que hayan sido objeto de
modificación respecto de lo contratado inicialmente.
3. Cualquiera que sea el momento en el que se hubiera celebrado el
contrato, el prestatario siempre tendrá derecho de reembolso anticipado
en el supuesto previsto en el apartado 6 del artículo 21.
4. Quedará regulado bajo los términos de esta Ley el vencimiento
anticipado de los contratos que tenga lugar a partir de la entrada en
vigor de esta norma, aunque los contratos se hubieran celebrado con
anterioridad e incluso aunque contuvieran alguna estipulación al
respecto.
Disposición transitoria segunda. Reconocimiento de intermediarios de
crédito inmobiliario y prestamistas inmobiliarios preexistentes.
Los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados,
y los prestamistas inmobiliarios, que a la entrada en vigor de esta Ley
vinieran realizando las actividades definidas en el artículo 2.1, deberán
solicitar su reconocimiento en el plazo de seis meses conforme a lo
dispuesto en los artículos 26 y 42.
A estos efectos, los intermediarios de crédito inmobiliario, sus
representantes designados, y los prestamistas inmobiliarios deberán
realizar una evaluación del cumplimiento de los requisitos para su
inscripción con carácter previo a solicitar la misma, la cual deberán
adjuntar a su solicitud de registro.
Disposición transitoria tercera. Régimen especial en los procesos de
ejecución en curso a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo.
1. En los procedimientos ejecutivos en curso a la entrada en vigor de esta
Ley en los que al entrar en vigor la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de
medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios,
reestructuración de deuda y alquiler social, hubiera transcurrido el
periodo de oposición de diez días previsto en el artículo 556.1 de la Ley
de Enjuiciamiento Civil, las partes ejecutadas dispondrán nuevamente del
plazo señalado en dicho artículo para formular un incidente
extraordinario de oposición basado en la existencia de las causas de
oposición previstas en el apartado 7.ª del artículo 557.1 y 4.ª del
artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
2. Dicho plazo preclusivo se computará desde el día siguiente a la
notificación de la resolución por la que se comunique a las partes
ejecutadas la posibilidad de formular incidente extraordinario en los
términos indicados en el apartado anterior. Esta notificación deberá
realizarse en el plazo de quince días naturales a contar desde la entrada
en vigor de esta Ley.
3. La formulación del incidente de oposición tendrá como efecto la
suspensión del curso del proceso hasta la resolución del incidente,
conforme a lo previsto en los artículos 558 y siguientes y 695 de la Ley
de Enjuiciamiento Civil.
4. Este artículo se aplicará a todo procedimiento ejecutivo que no haya
culminado con la puesta en posesión del inmueble al adquirente conforme a
lo previsto en el artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siempre
que en su día no se hubiera notificado personalmente al ejecutado de la
posibilidad de formular un incidente extraordinario de oposición basado
en la existencia de las causas de oposición previstas en el apartado 7.ª
del artículo 557.1 y 4.ª del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil, ni se hubiera formulado por el ejecutado incidente extraordinario
de oposición, conforme a lo recogido en la disposición transitoria cuarta
de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, ni se hubiere admitido la oposición del
ejecutado con base en la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión
Europea de 29 de octubre de 2016 o cuando el juez de oficio ya hubiera
analizado la abusividad de las cláusulas contractuales.
Disposición transitoria cuarta. Normas de desarrollo del artículo 5 de la
Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de
entidades de crédito.
Hasta la entrada en vigor de las disposiciones reglamentarias que
desarrollen la presente Ley, mantendrá su vigencia la Orden
EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del
cliente de servicios bancarios, y sus normas de desarrollo, en cuanto no
resulten incompatibles con aquélla.
Disposición transitoria quinta. Ficha de Información Personalizada de la
Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del
cliente de servicios bancarios.
Los prestamistas podrán seguir utilizando la Ficha de Información
Personalizada prevista en el artículo 22 y el anexo II de la Orden
EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del
cliente de servicios bancarios, hasta el 21 de marzo de 2019.
Queda derogado el artículo 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas
para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración
de deuda y alquiler social, y cuantas disposiciones de igual o inferior
rango se opongan a lo dispuesto en la presente Ley.
Disposición final primera. Modificación de la Ley Hipotecaria.
La Ley Hipotecaria queda modificada como sigue:
Uno. El artículo 12 queda redactado del siguiente modo:
"En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe
del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o,
el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las
obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su
duración.
Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de
las obligaciones garantizadas por la hipoteca, cualquiera que sea la
entidad acreedora, en caso de calificación registral favorable de las
mismas y de las demás cláusulas de trascendencia real, se harán constar
en el asiento en los términos que resulten de la escritura de
formalización."
Dos. El párrafo tercero del artículo 114 queda redactado de la siguiente
forma:
"En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que
esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso
residencial, el interés de demora será el triple del interés legal del
dinero vigente a lo largo del período en el que aquel resulte exigible.
El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal pendiente
de pago y no podrá ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto
previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Las
reglas relativas al interés de demora contenidas en este párrafo no
admitirán pacto en contrario."
Tres. Se añade un nuevo artículo 129 bis, con la siguiente redacción:
"Artículo 129 bis.
Tratándose de un préstamo o crédito concluido por una persona física y que
esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso
residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de
propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso
residencial, perderá el deudor el derecho al plazo y se producirá el
vencimiento anticipado del contrato, pudiendo ejercitarse la acción
hipotecaria, si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:
a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del
capital del préstamo o de los intereses.
b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al
menos:
i. Al dos por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se
produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se
considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no
satisfechas equivalgan al impago de nueve plazos mensuales o un número de
cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un
plazo al menos equivalente a nueve meses.
ii. Al cuatro por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora
se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se
considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no
satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de
cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un
plazo al menos equivalente a doce meses.
c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole
un plazo de al menos quince días para su cumplimiento y advirtiéndole de
que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total del préstamo.
Las reglas contenidas en este apartado no admitirán pacto en contrario."
Cuatro. El apartado 2 del artículo 258 queda redactado de la siguiente
forma:
"2. El registrador de la propiedad denegará la inscripción de aquellas
cláusulas de los contratos que sean contrarias a normas imperativas o
prohibitivas o hubieran sido declaradas nulas por abusivas por sentencia
del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencia firme
inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación."
Disposición final segunda. Modificación de la Ley 7/1998, de 13 de abril,
sobre Condiciones Generales de la Contratación.
Se modifica el apartado 4 del artículo 11 de la Ley 7/1998, de 13 de
abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación, que queda
redactado como sigue:
"4. Serán objeto de inscripción las ejecutorias en que se recojan
sentencias firmes estimatorias de cualquiera de las acciones a que se
refiere el apartado anterior. Obligatoriamente se remitirán al
Registro de Condiciones Generales las sentencias firmes dictadas en
acciones colectivas o individuales por las que se declare la nulidad,
cesación o retractación en la utilización de condiciones generales
abusivas."
Disposición final tercera. Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero,
de Enjuiciamiento Civil.
La Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, queda modificada en
los siguientes términos:
Uno. Se añade un apartado 5 al artículo 212, que queda redactado como
sigue:
"5. Las sentencias firmes dictadas en acciones colectivas o individuales
por las que se declare la nulidad, cesación o retractación en la
utilización de condiciones generales abusivas, se remitirán de oficio por
el órgano judicial al Registro de Condiciones Generales de la
Contratación."
Dos. Se modifica el apartado 2 del artículo 693, que queda redactado en la
siguiente forma:
"2. Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por
intereses en los términos en los que así se hubiese convenido en la
escritura de constitución y consten en el asiento respectivo. Siempre que
se trate de un préstamo o crédito concluido por una persona física y que
esté garantizado mediante hipoteca sobre vivienda o cuya finalidad sea la
adquisición de bienes inmuebles para uso residencial, se estará a lo que
prescriben el artículo 15 de la Ley XX/17, reguladora de los contratos de
crédito Inmobiliario y, en su caso, el artículo 129 bis de la Ley
Hipotecaria."
Disposición final cuarta. Modificación de la Ley 14/2000, de 29 de
diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del orden social.
Se modifica la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales,
administrativas y del orden social añadiendo un apartado e) al apartado
h) de la letra A), Infracciones muy graves, del apartado Dos. Régimen
Disciplinario de los Notarios, art 43, Régimen del Cuerpo único de
Notarios, teniendo aquél la siguiente redacción:
"e) El incumplimiento del período de información precontractual
obligatorio previo a la autorización de la escritura en los préstamos y
créditos hipotecarios sobre vivienda residencial y de levantar el acta
previa a su formalización en los términos previstos en la Ley."
Disposición final quinta. La Ley 44/2002, de 22 de noviembre, de Medidas
de Reforma del Sistema Financiero, queda modificada como sigue:
Uno. Se modifica el apartado primero del artículo 60, que queda redactado
en los siguientes términos:
"Tendrán la consideración de entidades declarantes, a los efectos de esta
Ley, las siguientes: el Banco de España, las entidades de crédito
españolas, las sucursales en España de las entidades de crédito
extranjeras, las entidades de crédito que operen en régimen de libre
prestación de servicios, el fondo de garantía de depósitos, las
sociedades de garantía recíproca y de reafianzamiento, los
establecimientos financieros de crédito, los prestamistas inmobiliarios y
aquellas otras entidades que determine el Ministerio de Economía,
Industria y Competitividad a propuesta del Banco de España."
Dos. Se modifica el apartado segundo del artículo 61, que queda redactado
en la siguiente forma:
"Segundo. Las entidades declarantes y los intermediarios de crédito
inmobiliario, tendrán derecho a obtener informes sobre los riesgos de las
personas físicas o jurídicas, incluidas las Administraciones públicas,
registrados en la CIR, siempre que dichas personas cumplan alguna de las
circunstancias siguientes:
a) Mantener con la entidad algún tipo de riesgo.
b) Haber solicitado a la entidad un préstamo o cualquier otra operación de
riesgo.
c) Figurar como obligadas al pago o garantes en documentos cambiarios o de
crédito cuya adquisición o negociación haya sido solicitada a la entidad.
Las entidades deberán informar por escrito a las personas en las que
concurra el supuesto contemplado por el párrafo b) precedente del derecho
de la entidad previsto en este apartado.
Las entidades conservarán los documentos justificativos de las solicitudes
a que se refieren los párrafos b) y c) precedentes que hayan sido
denegadas durante el plazo establecido con carácter general en el
artículo 30 del Código de Comercio.
El Banco de España podrá impedir temporalmente el acceso de una entidad
declarante a los datos de la CIR cuando haya incumplido sus obligaciones
de información con la calidad y exactitud necesarias a juicio del Banco
de España."
Disposición final sexta. Modificación del Texto Refundido de la Ley
General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras Leyes
complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16
de noviembre.
El artículo 84 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de
los Consumidores y Usuarios y otras Leyes complementarias, aprobado por
el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, queda redactado
en los siguientes términos:
"Artículo 84. Autorización e inscripción de cláusulas declaradas abusivas.
Los notarios y los registradores de la propiedad y mercantiles, en el
ejercicio profesional de sus respectivas funciones públicas, no
autorizarán ni inscribirán aquellos contratos o negocios jurídicos en los
que se pretenda la inclusión de cláusulas que sean contrarias a normas
imperativas o prohibitivas o hubieran sido declaradas nulas por abusivas
en sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por
sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la
Contratación."
Disposición final séptima. Modificación de la Ley 2/2009, de 31 de marzo,
por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o
créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la
celebración de contratos de préstamo o crédito.
La Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con
los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de
intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito,
queda modificada como sigue:
Uno. El artículo 1 pasará a tener la siguiente redacción:
"Artículo 1. Ámbito de aplicación.
1. Lo dispuesto en esta Ley será de aplicación a la contratación de los
consumidores con aquellas personas físicas o jurídicas (en adelante, las
empresas) que, de manera profesional, realicen cualquiera de las
actividades que consistan en:
a) La concesión de préstamos o créditos hipotecarios, distintos a los
previstos en el artículo 2.1.a) y b) de la Ley XX/2017, reguladora de los
contratos de crédito inmobiliario, bajo la forma de pago aplazado,
apertura de crédito o cualquier otro medio equivalente de financiación.
b) La intermediación para la celebración de un contrato de préstamo o
crédito con cualquier finalidad, a un consumidor, salvo la prevista en el
artículo 2.1.c) de la Ley XX/2017, reguladora de los contratos de crédito
inmobiliario, mediante la presentación, propuesta o realización de
trabajos preparatorios para la celebración de los mencionados contratos,
incluida, en su caso, la puesta a disposición de tales contratos a los
consumidores para su suscripción.
A los proveedores de bienes y servicios que actúen como intermediarios
para la contratación de préstamos o créditos destinados a la financiación
de los productos que comercialicen, únicamente les será de aplicación lo
dispuesto en el artículo 22.5.
Tienen la consideración de consumidores las personas físicas y jurídicas
que, en los contratos a que se refiera esta Ley, actúan en un ámbito
ajeno a su actividad empresarial o profesional.
2. Lo dispuesto en esta Ley no será de aplicación cuando las actividades
previstas en el apartado anterior sean prestadas por entidades de crédito
o sus agentes, ni a las actividades incluidas en el ámbito de aplicación
de la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles.
3. Lo establecido en esta Ley se entenderá sin perjuicio de lo dispuesto
en otras Leyes generales o en la legislación de protección de los
derechos de los consumidores y usuarios, en particular en el Real Decreto
Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto
refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y
Usuarios y otras Leyes complementarias, la Ley 7/1998, de 13 de abril,
sobre condiciones generales de la contratación, la Ley 34/1988, de 11 de
noviembre, General de Publicidad, la Ley de 23 de julio de 1908, de
nulidad de los contratos de préstamos usurarios, la Ley 7/1995, de 23 de
marzo, de Crédito al Consumo y la Ley 22/2007, de 11 de julio, sobre
comercialización a distancia de servicios financieros destinados a los
consumidores. En caso de conflicto, será de aplicación la norma que
contenga un régimen más preciso de control de las actividades definidas
en el apartado primero o suponga una mayor protección de los consumidores
y usuarios."
Dos. Se da nueva redacción al artículo 5, que pasará a tener el siguiente
tenor:
"1. Las empresas establecerán libremente sus tarifas de comisiones,
condiciones y gastos repercutibles a los consumidores, sin otras
limitaciones que las contenidas en esta Ley, en la Ley de 23 de julio de
1908 y en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, en
materia de cláusulas abusivas.
En las tarifas de comisiones o compensaciones y gastos repercutibles,
incluidas las actividades de asesoramiento, se indicarán los supuestos y,
en su caso, periodicidad con que serán aplicables. Las comisiones o
compensaciones y gastos repercutidos deben responder a servicios
efectivamente prestados o a gastos habidos. En ningún caso podrán
cargarse comisiones o gastos por servicios no aceptados o solicitados en
firme y de forma expresa por el consumidor.
2. No obstante lo establecido en el apartado anterior, en los préstamos o
créditos hipotecarios será de aplicación lo dispuesto en materia de
compensación por amortización anticipada por la legislación específica
reguladora del mercado hipotecario, salvo que se tratara de préstamos o
créditos hipotecarios concedidos con anterioridad al 9 de diciembre de
2007 y el contrato estipule el régimen de la comisión por amortización
anticipada contenido en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación
y modificación de préstamos hipotecarios, en cuyo caso, será éste el
aplicable.
Las restantes comisiones y gastos repercutibles a cargo del consumidor,
que la empresa aplique sobre estos préstamos o créditos, deberán
responder a la prestación de un servicio específico distinto de la
concesión o de la administración ordinaria del préstamo o crédito.
3. Las empresas no podrán cargar cantidades superiores a las que se
deriven de las tarifas, aplicando condiciones más gravosas o
repercutiendo gastos no previstos.
4. Las empresas están obligadas a notificar al Registro en el que figuren
inscritas, con carácter previo a su aplicación, los precios de los
servicios, las tarifas de las comisiones o compensaciones y gastos
repercutibles que aplicarán, como máximo, a las operaciones y servicios
que prestan, y los tipos de interés máximos de los productos que
comercializan, incluidos, en su caso, los tipos de interés por demora.
5. Los precios, tarifas y gastos repercutibles a que se refiere el
apartado anterior se recogerán en un folleto, que se redactará de forma
clara, concreta y fácilmente comprensible para los consumidores, evitando
la inclusión de conceptos innecesarios o irrelevantes. Este folleto, que
estará disponible para los consumidores conforme a lo previsto en el
artículo siguiente, será asimismo remitido al registro en el que figuren
inscritas y su contenido se ajustará a las normas que reglamentariamente
puedan dictar las comunidades autónomas en el ejercicio de sus
competencias."
Disposición final octava. Modificación de la Ley 10/2014, de 26 de junio,
de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.
El artículo 5 de la Ley 10/2014, de 26 de junio de ordenación, supervisión
y solvencia de entidades de crédito, queda redactado del siguiente modo:
"1. El Ministro de Economía, Industria y Competitividad, con el fin de
proteger los legítimos intereses de los clientes de servicios o productos
bancarios, distintos de los de inversión, prestados por las entidades de
crédito, y de los de préstamo objeto de la Ley XXX/2017, reguladora de
los contratos de crédito inmobiliario, podrá dictar disposiciones
relativas a:
a) La información precontractual que debe facilitarse a los clientes, la
información y contenido de los contratos y las comunicaciones posteriores
que permitan el seguimiento de los mismos, de modo que reflejen de forma
explícita y con la máxima claridad los derechos y obligaciones de las
partes, los riesgos derivados del servicio o producto para el cliente y
las demás circunstancias necesarias para garantizar la transparencia de
las condiciones más relevantes de los servicios o productos y permitir al
cliente evaluar si estos se ajustan a sus necesidades y a su situación
financiera. A tal efecto, los contratos de estos servicios o productos
siempre se formalizarán por escrito o en formato electrónico o en otro
soporte duradero y el Ministro de Economía, Industria y Competitividad
podrá, en particular, fijar las cláusulas que los contratos referentes a
servicios o productos bancarios típicos habrán de tratar o prever de
forma expresa.
b) La transparencia de las condiciones básicas de comercialización o
contratación de los servicios o productos bancarios que ofrecen las
entidades de crédito y, en su caso, el deber y la forma en que deben
comunicar tales condiciones a su clientela o al Banco de España. Se
podrán establecer, asimismo, condiciones básicas de los servicios o
productos bancarios de debido cumplimiento para las entidades de crédito.
En particular, solo podrán percibirse comisiones o repercutirse gastos
por servicios solicitados en firme o aceptados expresamente por un
cliente y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o
gastos habidos que puedan acreditarse.
c) Los principios y criterios a los que debe sujetarse la actividad
publicitaria de los servicios o productos bancarios, y las modalidades de
control administrativo sobre la misma, con la finalidad de que ésta
resulte clara, suficiente, objetiva y no engañosa.
d) Las especialidades de la contratación de servicios o productos
bancarios de forma electrónica o por otras vías de comunicación a
distancia y la información que, al objeto de lo previsto en este
artículo, debe figurar en las páginas electrónicas de las entidades de
crédito.
e) El ámbito de aplicación de las normas dictadas al amparo de este
artículo a cualesquiera contratos u operaciones de la naturaleza prevista
en dichas normas, aun cuando la entidad que intervenga no tenga la
condición de entidad de crédito."
2. En particular, en la comercialización de préstamos o créditos, el
Ministro de Economía, Industria y Competitividad podrá dictar normas que
favorezcan:
a) La adecuada atención a los ingresos de los clientes en relación con los
compromisos que adquieran al recibir un préstamo.
b) La adecuada e independiente valoración de las garantías inmobiliarias
que aseguren los préstamos de forma que se contemplen mecanismos que
eviten las influencias indebidas de la propia entidad o de sus filiales
en la valoración.
c) La consideración de diferentes escenarios de evolución de los tipos en
los préstamos a interés variable, las posibilidades de cobertura frente a
tales variaciones y todo ello teniendo además en cuenta el uso o no de
índices oficiales de referencia.
d) La obtención y documentación apropiada de datos relevantes del
solicitante.
e) La información precontractual y asistencia apropiadas para el cliente.
f) El respeto de las normas de protección de datos.
3. Sin perjuicio de la libertad contractual, el Ministerio de Economía,
Industria y Competitividad podrá efectuar, por sí o a través del Banco de
España, la publicación regular, con carácter oficial, de determinados
índices o tipos de interés de referencia que puedan ser aplicados por las
entidades
de crédito a los préstamos a interés variable, especialmente en el caso de
créditos o préstamos hipotecarios. Los citados índices o tipos de
referencia deberán ser claros, accesibles, objetivos y verificables.
Los proveedores de estos índices para el cálculo de los tipos deudores y
los prestamistas deberán conservar registros históricos de dichos
índices.
4. Las disposiciones que en el ejercicio de sus competencias puedan dictar
las Comunidades Autónomas sobre las materias contempladas en este
artículo no podrán establecer un nivel de protección inferior al
dispensado en las normas que apruebe el Ministro de Economía, Industria y
Competitividad. Asimismo, podrán establecerse con carácter básico modelos
normalizados de información que no podrán ser modificados por la
normativa autonómica, en aras de la adecuada transparencia y homogeneidad
de la información suministrada a los clientes de servicios o productos
bancarios.
5. Las normas dictadas al amparo de lo previsto en este artículo serán
consideradas normativa de ordenación y disciplina y su supervisión
corresponderá al Banco de España."
Disposición final novena. Titulo competencial.
Esta Ley se dicta al amparo de lo establecido en el artículo 149.1.6ª, 8ª,
11ª y 13ª de la Constitución Española que atribuye al Estado la
competencia exclusiva sobre legislación mercantil, procesal, hipotecaria,
ordenación de los registros e instrumentos públicos, bases de la
ordenación de crédito, banca y seguro, y bases y coordinación de la
planificación general de la actividad económica, respectivamente.
Disposición final décima. Incorporación de derecho de la Unión Europea.
Mediante esta Ley se incorpora parcialmente al ordenamiento jurídico
español la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de
4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los
consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se
modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º
1093/2010.
Disposición final undécima. Desarrollo reglamentario.
1. El Gobierno podrá dictar las disposiciones necesarias para el
desarrollo de la esta Ley, y en particular, en relación con las
actividades determinadas en el artículo 2, podrá desarrollar mediante
Real Decreto disposiciones relativas a:
a) La información precontractual y asistencia adecuada que debe
facilitarse a los prestatarios o prestatarios potenciales, la información
y contenido de los contratos y las comunicaciones posteriores que
permitan el seguimiento de los mismos, de modo que reflejen de forma
explícita y con la máxima claridad los derechos y obligaciones de las
partes, los riesgos derivados del préstamo para el prestatario y las
demás circunstancias necesarias para garantizar la transparencia de las
condiciones más relevantes de los préstamos y permitir al prestatario
evaluar si estos se ajustan a sus necesidades y a su situación
financiera. A tal efecto, el Gobierno podrá, en particular, fijar las
cláusulas que los contratos de préstamo habrán de tratar o prever de
forma expresa.
b) La transparencia de las condiciones básicas de comercialización o
contratación de préstamos que ofrecen los prestamistas y, en su caso, el
deber y la forma en que deben comunicar tales condiciones a los
prestatarios o prestatarios potenciales o a la autoridad competente
determinada en los artículos 27 y 42. Se podrán establecer, asimismo,
condiciones básicas de los préstamos de debido cumplimiento para los
prestamistas.
c) Las especialidades de la contratación de préstamos de forma electrónica
o por otras vías de comunicación a distancia y la información que, al
objeto de lo previsto en este artículo, debe figurar en las páginas
electrónicas de los prestamistas.
d) El establecimiento de un modelo de contrato de préstamo con garantía
hipotecaria y de medidas que favorezcan su utilización, que será
voluntaria para las partes.
e) La adecuada atención a los ingresos de los clientes en relación con los
compromisos que adquieran al recibir un préstamo.
f) La adecuada e independiente valoración de las garantías inmobiliarias
que aseguren los préstamos de forma que se contemplen mecanismos que
eviten las influencias indebidas de la propia entidad o de sus filiales
en la valoración.
g) La obtención y documentación apropiada de datos relevantes del
potencial prestatario, así como el acceso a bases de datos,
garantizándose que se haga en condiciones de no discriminación.
h) Las condiciones y efectos de la evaluación de la solvencia del
potencial prestatario.
i) La adaptación y graduación de las medidas de aplicación de las normas
dictadas al amparo de este artículo.
2. El Ministro de Economía, Industria y Competitividad, con el fin de
proteger los legítimos intereses de los prestatarios en relación con las
actividades determinadas en el artículo 2, podrá dictar disposiciones
relativas a:
a) El contenido específico de la FEIN y la FiAE, en el marco de la
regulación dictada por el Gobierno, de conformidad con lo previsto en la
letra a) del párrafo anterior.
b) Los principios y criterios a los que debe sujetarse la actividad
publicitaria de los préstamos, y las modalidades de control
administrativo sobre la misma, con la finalidad de que ésta resulte
clara, suficiente, objetiva y no engañosa.
c) La consideración de diferentes escenarios de evolución de los tipos en
los préstamos a interés variable, las posibilidades de cobertura frente a
tales variaciones y todo ello teniendo además en cuenta el uso o no de
índices oficiales de referencia.
Disposición final duodécima. Entrada en vigor.
La presente Ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en
el "Boletín Oficial del Estado".
Al objeto de poder realizar las adaptaciones en los sistemas y
procedimientos necesarios para su efectiva implantación, el contenido de
los artículos 16, 17, 19 y el capítulo III entrarán en vigor a los tres
meses de su publicación en el "Boletín Oficial del Estado".
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