El Congreso envía al Senado el Proyecto de Ley reguladora de contratos de crédito inmobiliario

date 20/12/2018

El Pleno del Congreso de los Diputados ha aprobado el dictamen elaborado por la Comisión de Economía y Empresa sobre el Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario por 262 votos a favor, 77 en contra y una abstención, por lo que continuará su tramitación parlamentaria en el Senado. 

El objetivo de esta Ley es la trasposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014 para potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y compresión de los contratos inmobiliarios y de las cláusulas que los componen. 

Dicha Directiva establece un régimen específico de protección de "las personas consumidoras, prestatarios que tengan la condición de prestatarios, garantes o titulares de garantías en préstamos o créditos garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles de uso residencial". Por tanto, el objetivo de la normativa europea es la protección de los consumidores, personas físicas que no actúan en el ámbito de su actividad profesional o empresaria.

La Ley contiene normas de transparencia y de conducta que impone obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito, así como a sus representantes designados; regula el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas; y, por último, establece el régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones de las mismas. 

La presente Ley se estructura en cuatro capítulos, once disposiciones adicionales, cinco transitorias, una derogatoria y catorce finales, así como dos anexos, el primero referente a la Ficha Europea de Información Normalizada y el segundo al Cálculo de la Tasa Anual Equivalente.

El primer capítulo recoge las disposiciones generales que alcanzan al objetivo, ámbito de aplicación, carácter irrenunciable de los derechos y definiciones a efectos de la Ley. El segundo establece las normas de transparencia y de conducta, a la concesión responsable de financiación que afecte a los inmuebles; en el capítulo tercero se regula el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario, representantes y prestamistas inmobiliarios, mientras que el cuarto y último se dedica a la regulación del régimen sancionador. 

Entre los aspectos más novedosos de la Ley se establece una regulación detallada de la fase precontractual, superando la transposición de la Directiva 2014/17 con el objetivo de garantizar que el prestatario tenga a su disposición la información necesaria para que pueda comprender en su integridad la carga económica y jurídica del préstamo. 

La disposición transitoria primera establece como regla general aplicación no retroactiva de disposiciones, de la que se exceptúan los supuestos regulados en sus apartados segundo a cuarto. En cuento a esto último, establece el Dictamen, "se determina que quedará regulado bajo los términos de esta Ley el vencimiento anticipado de los contratos que tenga lugar a partir de la entrada en vigor de la misma, aunque los contratos se hubieran celebrado con anterioridad e incluso aunque contuvieran alguna estipulación al respecto. Por tanto, esta regulación no se aplica al vencimiento anticipado de los contratos que hubiera tenido lugar antes de la entrada en vigor de la Ley, se hubiera instado o no a un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera este suspendido o no. 

Respecto al vencimiento anticipado del contrato, la ley establece que deberán concurrir conjuntamente los siguientes criterios: que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses; que la cuantía de las cuotas vencidas no equivalgan, al menos, al 3% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de duración del préstamo; también cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 12 plazos mensuales o a un numero de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a 12 meses; y cuando la mora se produjera en la segunda mitad de la duración de préstamo, el 7% de la cuantía o quince plazos mensuales. También cuando el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado. 

En el artículo 12, apartado e), se establece que los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista, que éste último también asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura del préstamos y los de las copias los asumirá quien las solicite; los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista; y el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentales se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable. 

Durante su votación en Pleno se han aprobado dos votos particulares a la enmienda transaccional del Grupo Parlamentario Popular sobre "Hipotecas Verdes" por parte de PDeCAT y el grupo Ciudadanos.


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